Fortsetzungsverlangen

Fortsetzungsverlangen; Zeitmietvertrag; Ausschlußfrist; Räumungsprozess; Schriftform; Kündigungsumdeutung; Kündigung wegen Strafanzeige urch Mieter

1. Der Mieter kann die Fortsetzung eines befristeten Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit nur bis spätestens zwei Monate vor Beendi-gung des Mietverhältnisses durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Vermieter geltend machen.

2. Diese Frist ist eine zwingende Ausschlußfrist und setzt Kenntnis des Mieters nicht voraus.

3. Das Fortsetzungsverlangen muß im Räumungsprozeß gegen den Mieter von diesem prozessual - zweckmäßigerweise durch eine auch noch in zweiter Instanz zulässige Widerklage - geltend gemacht wer den.

4. Ein ohne Einhaltung der Schriftform für eine längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag über ein Grundstück gilt als für unbestimmte Zeit geschlossen.

5. Eine außerordentliche fristlose Kündigung kann in eine ordentliche fristgemäße Kündigung umgedeutet werden, wenn die Kündigung den inneren und äußeren Erfordernissen einer ordentlichen Kündigung entspricht und der Kündigende seinen Willen deutlich zum Ausdruck gebracht hat, das Mietverhältnis auf jeden Fall zu beenden.

6. Der Vermieter ist berechtigt, das Mietverhältnis durch fristgemäße Kündigung zu beenden, wenn der Mieter gegen ihn Strafanzeige erstattet, ohne zunächst den Versuch einer Klärung der aufgetretenen Divergenzen zu unternehmen.

A. 4. Das nach dem Vortrag der Kl. befristete Mietverhältnis ist auch nicht infolge eines Fortsetzungsverlangens der Bekl. gem. § 564 c Abs. 1 BGB fortzusetzen. Abgesehen davon, daß es insoweit der prozessualen Geltendmachung des entsprechenden Anspruchs - zweckmäßigerweise durch eine auch noch in der Berufungsinstanz zulässige Wi-derklage (LG Berlin ZMR 1986, 442) - bedurft hätte (LG Bonn MDR 1976, 495; LG Kaiserslautern ZMR 1975, 306, 307; AG Münster WuM 1988, 364; Palandt/Putzo, 50. Aufl. 1991, § 564 c BGB, Anm. 6 Rdnr. 19; Röder NJW 1983, 2665, 2668 m. w. N.), scheitert hier das Fortsetzungsverlangen dar an, daß es nicht rechtzeitig geltend gemacht worden wäre. Gem. § 564 c Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter die Fortsetzung des befristeten Miet-verhältnisses auf unbestimmte Zeit nur bis spätestens zwei Monate vor Be-endigung des Mietverhältnisses durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Vermieter geltend machen. Für den Ablauf dieser Frist kommt es nicht darauf an, ob das in den Händen des Mieters befindliche Vertragsexemplar die Befristung ausweist. Die Kenntnis des Mieters von der Ausschlußfrist ist nicht maßgebend (Schmidt Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze 6. Aufl. 1988, B 778). Es handelt sich vielmehr um eine zwingende Ausschlußfrist ohne Hinweispflicht des Vermieters (Palandt/Putzo, 50. Aufl. 1991, § 564 c BGB Rdn. 6; LG Hildesheim WuM 1990, 209). Daher kann nicht darauf abgestellt werden, wann der Mieter die Befristung er-kennt. Hier haben die Bekl. allenfalls mit ihrer Klageerwiderungsschrift vom 1. Februar 1988 eine Fortsetzung des Mietverhältnisses konkludent verlangt, mithin nach Ablauf des nach dem Vortrag der Kl. bis zum 31. De zember 1987 befristeten Mietverhältnisses.

B. Aber auch nach dem Vortrag der Bekl. ist die Räumungsklage begründet (§ 556 Abs. 1 BGB).

1. Nach dem Vortrag der Bekl. ist der Mietvertrag mit dem Inhalt geschlossen worden, der sich aus dem von ihnen eingereichten Vertragsexemplar ergibt. Dann würde es sich um einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit han-deln. Dasselbe würde gelten, wenn Bedenken gegen die Einhaltung der Schriftform (§ 566 Satz 1 BGB) durchgreifen würden, weil beide Vertrags exemplare einen unterschiedlichen Inhalt aufweisen; denn dann würde der Mietvertrag mangels Einhaltung der Schriftform ebenfalls als für unbestimmte Zeit geschlossen gelten (§ 566 Satz 2 BGB).

2. Dieser auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Mietvertrag wäre aber durch die Kündigung der Kl. vom 30. November 1987 zum 30. November 1988 beendet worden (§ 564 b Abs. 2 Nr. 1, § 565 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2 Satz 1, 2 BGB).

a) Die Kündigung ist zwar als fristlose Kündigung gem. § 554 a BGB aus-gesprochen worden. Eine derartige Kündigung wäre gerechtfertigt, wenn die Bekl. eine vorsätzlich falsche Strafanzeige gegen die Kl. und ihren Ehe-mann erstattet hätten (LG Berlin GE 1990, 1079; AG Spandau GE 1981, 819). Das kann hier nicht festgestellt werden.

b) Aber die fristlose Kündigung ist als außerordentliche fristgemäße Kün-digung gem. § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB gerechtfertigt.

Die Umdeutung einer außerordentlichen fristlosen Kündigung in eine or-dentliche fristgemäße Kündigung ist zulässig, wenn die fristlose Kündigung den inneren und äußeren Erfordernissen einer ordentlichen Kündigung entspricht und erkennbar den Willen des Kündigenden zum Ausdruck bringt, das Mietverhältnis auf jeden Fall zu beenden (Emmerich/Son-nenschein, Miete, 5. Aufl. 1989, § 564 b BGB Rdn. 32; BGH NJW 1981, 976; LG Berlin ZMR 1986, 54). Aus den Kündigungsschreiben der Kl. vom 30. November 1987 ist der Wille, das Mietverhältnis auf jeden Fall zu been-den, deutlich erkennbar; denn es wird klar zum Ausdruck gebracht, daß der Kl. nach ihrer Auffassung die Fortsetzung des Mietverhältnisses "nicht mehr zugemutet werden kann". Die Kündigungsschreiben entsprechen auch den übrigen Anforderungen an eine ordentliche Kündigung. Insbesondere ist der Kündigungsgrund, nämlich die Anzeige wegen Verdachts der Urkundenfälschung, hinreichend konkretisierbar angegeben, um diesen von anderen Lebenssachverhalten unterscheiden zu können. Das reicht aus, um ihn als Kündigungsgrund gem. § 564 b Abs. 3 BGB berück-sichtigen zu können (BayObLG WuM 1985, 50; Emmerich/Sonnenschein, a.a.O., § 564 b BGB Rdn. 81 m. w. N.).

Die Pflichtverletzung der Bekl. sieht die Kammer darin, daß sie sogleich Strafanzeige gegen die Kl. erstattete, ohne zuvor den Versuch einer Klä-rung der Divergenzen zwischen dem von ihr in dem Mieterhöhungsprozeß 5 C 424/87 AG Spandau eingereichten Mietvertragsexemplar und dem in ihren Händen befindlichen Exemplar zu unternehmen. Diese Strafanzeige ohne vorherigen Versuch der Aufklärung der Divergenzen hat nach Auffassung der Kammer das zwischen Vermieter und Mieter notwendige Vertrauensverhältnis derart zerstört, daß der Kl. eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Dabei fällt erschwerend ins Gewicht, daß die Bekl. ihrem eigenen Vortrag nach davon ausgingen, bei dem Ehemann der Kl., der handschriftlich den Beendigungstermin "31.12.1987" eingefügt haben soll, lägen psychische Störungen vor, so daß nicht ausgeschlossen werden konnte, daß dieser - nach dem Vortrag der Bekl. - den Vertrag verändert hatte. Daher war ins-besondere die Strafanzeige gegen die Kl. auch unter dem Gesichtspunkt der Wahrnehmung berechtigter Interessen nicht mehr vertretbar, ohne daß nicht zuvor der Versuch einer gebotenen Aufklärung unternommen wurde. Zwar ist eine ordentliche fristgerechte Kündigung gem. § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB ebenfalls nur dann gerechtfertigt, wenn die Pflichtverletzung erheblich ist; diese Erheblichkeit bezieht sich aber nicht auf das Ver-schulden (Palandt/Putzo, 50. Aufl. 1991, § 564 b BGB, Rdn. 34; Emmerich/Sonnenschein a.a.O., § 564 b BGB Rdn. 19). Erforderlich ist vielmehr eine Pflichtverletzung von einigem Gewicht, die noch nicht einmal so weit zu ge hen braucht, daß dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (Emmerich/Sonnenschein a.a.O.). Eine der artige Pflichtverletzung, die der Kl. die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf Dauer nicht möglich macht, liegt hier in dem Vorgehen der Bekl.