Fortsetzungsfeststellungsklage

Fortsetzungsfeststellungsklage; Amtshaftung; enteignungsgleicher Eingriff; Erhaltungssatzung; Milieuschutzsatzung; Umwandlungsgenehmigung; Veräußerungsgenehmigung

1. Das Fortsetzungsfeststellungsinteresse für die Klage gegen die Versagung einer Veräußerungsgenehmigung im Sinne des § 172 Abs. 4 Satz 4 BauGB kann auf die Absicht gestützt werden, eine Klage wegen enteignungsgleichen Eingriffs zu erheben.

2. Die in § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB vorgesehene Verpflichtung, die Wohnungen innerhalb von sieben Jahren nur an die Mieter zu veräußern, erstreckt sich auch auf diejenigen Wohnungen, die zum Zeitpunkt der Erteilung der Umwandlungsgenehmigung leer stehen.

3. Zum Kreis der Mieter im Sinne des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB gehören nicht diejenigen Personen, die die betreffende Wohnung zwar tatsächlich bewohnen, diese Nutzung aber von vornherein nur mit der Absicht aufgenommen haben, die Wohnung käuflich zu erwerben.

4. Auch in den Fällen, in denen kein Anspruch auf Erteilung einer Veräußerungsgenehmigung besteht, kommen atypische Fallgestaltungen in Betracht, die eine Erteilung der Genehmigung im Ermessenswege rechtfertigen.

I. Der Kl. ist Eigentümer eines 1910 errichteten Wohnhauses mit 17 Wohnungen im Geltungsbereich einer zum 1. Januar 2004 aufgehobenen Sozialen Erhaltungsverordnung in Hamburg. Im Januar 1999 beantragte und erhielt der Kl. für das im Jahr zuvor erworbene Haus eine Umwandlungsgenehmigung nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB, nachdem er sich verpflichtet hatte, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Sondereigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern. Zugleich wurde gemäß § 172 Abs. 4 Satz 4 und 5 BauGB bestimmt, daß die Veräußerung von Sondereigentum der Genehmigung der Bekl. bedurfte; diese Genehmigungspflicht wurde in das Grundbuch eingetragen.

Im Februar/März 1999 bemühte sich der Kl. um die Veräußerungsgenehmigung für mehrere von ihm verkaufte Wohnungen, von denen drei noch Gegenstand des Revisionsverfahrens sind. Diese standen zum Zeitpunkt der Erteilung der Umwandlungsgenehmigung leer. Er vertrat die Auffassung, im Hinblick auf den Leerstand bedürfe er keiner Veräußerungsgenehmigung, hilfsweise sei sie ihm zu erteilen. Widerspruch und Klage blieben erfolglos.

Das Oberverwaltungsgericht hat die Berufung mit Urteil vom 28. November 2002 zurückgewiesen. Der Kl. hat die vom Oberverwaltungsgericht zugelassene Revision eingelegt. Während des Revisionsverfahrens hat die Bekl. mit Wirkung zum 1. Januar 2004 die hier maßgebliche Verordnung - die Soziale Erhaltungsverordnung Eimsbüttel-Nord/Hoheluft-West - aufgehoben. Daraufhin wurden dem Kl. Löschungsbewilligungen erteilt und das Grundbuchamt um ersatzlose Streichung der Veräußerungsbeschränkung nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB gebeten.

Der Kl. hat daraufhin einen Fortsetzungsfeststellungsantrag gestellt. Hierzu führt er aus, er habe das für eine Fortsetzungsfeststellungsklage notwendige Interesse, da er einen Amtshaftungsanspruch geltend machen wolle, dessen Durchsetzung nicht offenbar aussichtslos sei. Er habe ferner einen Anspruch aus enteignungsgleichem Eingriff. Dieser setze voraus, daß eine hoheitliche Maßnahme unmittelbar das Eigentum beeinträchtige. Die rechtswidrige Versagung einer behördlichen Genehmigung zur Veräußerung eines im Eigentum stehenden Grundstücks oder Grundstücksteils erfülle diese Voraussetzungen.

II. A. Der vom Kl. im Revisionsverfahren gestellte Fortsetzungsfeststellungsantrag ist zulässig.

1. Die Bekl. Freie und Hansestadt Hamburg hat die hier maßgebliche Verordnung - die Soziale Erhaltungsverordnung Eimsbüttel-Nord/Hoheluft-West vom 17. Januar 1995 - mit Wirkung zum 1. Januar 2004 aufgehoben. Daraufhin wurden dem Kl. Löschungsbewilligungen erteilt und das Grundbuchamt um ersatzlose Streichung der Veräußerungsbeschränkung nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB gebeten, so daß eine derartige Beschränkung nicht mehr besteht. Der Rechtsstreit hat sich somit in der Hauptsache erledigt. Dies gilt auch für den vor dem Berufungsgericht gestellten Feststellungsantrag. 2. Der Kl. hat auch ein berechtigtes Fortsetzungsfeststellungsinteresse.

2.1 Allerdings läßt sich dieses nicht auf den vom Kl. angekündigten Amtshaftungsprozeß stützen.

(wird ausgeführt)

2.2. Dagegen begründet die Absicht des Kl., eine Klage zu erheben, mit der ein Anspruch auf Entschädigung wegen enteignungsgleichen Eingriffs geltend gemacht werden soll, ein Fortsetzungsfeststellungsinteresse. Eine derartige Klage wäre nicht offensichtlich aussichtslos.

Zwischen einem Entschädigungsanspruch aus enteignungsgleichem Eingriff und einem Anspruch aus Amtspflichtverletzung kann Anspruchskonkurrenz bestehen (BGH, Urteil vom 1. Februar 2001 - III ZR 193/99 - BGHZ 146, 365). Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 23. Januar 1997 - III ZR 234/95 - (BGHZ 134, 316) einen Entschädigungsanspruch wegen rechtswidriger Versagung einer Teilungsgenehmigung bejaht, wobei der Betroffene die Absicht hatte, das Grundstück zu Bebauungszwecken zu veräußern. Er hat zur Begründung ausgeführt, die Befugnis, das Grundstück zu Bebauungszwecken zu veräußern, sei ein Ausfluß des Eigentums, der gleichwertig neben der Befugnis stehe, das Grundstück selbst zu bebauen. Daraus folge, daß ein Kl. lediglich darzutun brauche, daß er die Möglichkeit gehabt habe, das Grundstück zu Bebauungszwecken zu veräußern. Durch die Versagung der Teilungsgenehmigung werde der Kl. in seiner durch Art. 14 GG geschützten Freiheit, sein Grundstück im Rahmen der Rechtsordnung nach seinen eigenen Vorstellungen zu nutzen, in einer Weise beeinträchtigt, die er bei Rechtswidrigkeit der Versagung nicht entschädigungslos hinzunehmen brauche. Im Anschluß daran hat der Bundesgerichtshof im Urteil vom 3. Juli 1997 - III ZR 205/96 - (BGHZ 136, 182) diese Grundsätze auf die Versagung einer Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz übertragen und es als unerheblich angesehen, daß das Grundstück nicht zu Bebauungszwecken veräußert werden sollte. Er sehe keine durchgreifenden Bedenken dagegen, diese Grundsätze auf die Versagung einer Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz zu übertragen. Beide Fälle lägen in dem entscheidenden Punkt gleich, daß der Eigentümer durch die Versagung der Genehmigung in seiner durch Art. 14 GG geschützten Freiheit, sein Grundstück im Rahmen der Rechtsordnung nach seinen eigenen Vorstellungen zu nutzen, in einer Weise beeinträchtigt werde, die er bei Rechtswidrigkeit der Versagung nicht entschädigungslos hinzunehmen brauche. Zum Bestand der Rechtsmacht, die Art. 14 Abs. 1 GG zur Sicherung des Instituts "Privateigentum" gewährleiste, gehöre grundsätzlich die Veräußerungsfreiheit und Verfügungsbefugnis des Eigentümers.

Eine Übertragung dieser Grundsätze auf den vorliegenden Fall einer Veräußerungsbeschränkung hinsichtlich einzelner Wohnungen eines Hauses liegt nicht völlig fern.

Ein Anspruch auf Entschädigung wegen enteignungsgleichen Eingriffs ist somit nicht von vornherein aussichtslos. Eine genauere Bestimmung der Anspruchsgrundlagen ist den Zivilgerichten ebenso zu überlassen wie die Frage, in welchem Umfang in derartigen Fällen eine angemessene Entschädigung in Betracht kommt (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 3. Juli 1997, aaO.).

(...) C. Der somit zulässige Fortsetzungsfeststellungsantrag hat nur teilweise Erfolg. Soweit der Kl. die Feststellung erstrebt, daß die Veräußerung der drei Wohnungen keiner Genehmigung der Bekl. bedurfte, ist ihm nicht zu folgen. Soweit er hilfsweise die Feststellung beantragt, die Versagung einer Veräußerungsgenehmigung sei rechtswidrig gewesen, hat seine Revision lediglich hinsichtlich eines der drei Erwerber, des Herrn P., Erfolg. Das Oberverwaltungsgericht hätte insoweit die Bekl. verpflichten müssen, über den im Jahre 1999 gestellten Antrag des Kl. erneut zu entscheiden. In diesem Umfang verletzt seine Entscheidung Bundesrecht. Im übrigen war die Revision zurückzuweisen.

1. Hinsichtlich der drei streitigen zum Zeitpunkt der Erteilung der Umwandlungsgenehmigung leerstehenden Wohnungen war eine Veräußerung nur mit der Genehmigung der Bekl. möglich.

1.1 Nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB kann die Gemeinde Gebiete bezeichnen, in denen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. Überdies sind die Landesregierungen ermächtigt, für die Grundstücke in Gebieten einer derartigen Satzung durch Rechtsverordnung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen, daß die Begründung von Sondereigentum (Wohnungseigentum und Teileigentum gemäß § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes) an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung erfolgen darf (§ 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB). Hiervon hat die Landesregierung der Freien und Hansestadt Hamburg für das hier betroffene Gebiet Gebrauch gemacht. Diese Umwandlungsgenehmigung darf nach § 172 Abs. 4 BauGB nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls ein Absehen von der Begründung von Sondereigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Sondereigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern (§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB). In diesem Fall kann in der Umwandlungsgenehmigung bestimmt werden, daß auch die Veräußerung von Sondereigentum an dem Gebäude während der Dauer der Verpflichtung der Genehmigung der Gemeinde bedarf (Veräußerungsgenehmigung). Die Genehmigungspflicht kann auf Ersuchen der Gemeinde in das Grundbuch für das Sondereigentum eingetragen werden; sie erlischt nach Ablauf der Verpflichtung.

Der Kl. hat sich in diesem Sinne verpflichtet, die Wohnungen im betroffenen Gebäude nur an die Mieter zu veräußern. Daraufhin ist ihm eine Umwandlungsgenehmigung erteilt worden. Diese ist mit einem Vorbehalt verbunden, wonach die Veräußerung von Sondereigentum der Genehmigung der Bekl. bedarf.

1.2 Der Kl. ist der Auffassung, die Verpflichtung, Sondereigentum nur an Mieter zu veräußern, erstrecke sich nicht auf Wohnungen, die zum Zeitpunkt der Umwandlungsgenehmigung nicht vermietet waren. Dies trifft nicht zu.

Eine auf § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB gestützte Umwandlungsgenehmigung ist für das gesamte Gebäude zu erteilen, auch wenn einzelne Wohnungen leerstehen. Der Gesetzgeber geht in § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB davon aus, daß sich die Umwandlungsgenehmigung auf das ganze Gebäude bezieht ("an Gebäuden"). Dies entspricht nach den Erläuterungen der Bekl. auch der Verwaltungspraxis, die im Hinblick auf das Bedürfnis, für die zu schaffenden Eigentumswohnungen grundbuchrechtlich klare Verhältnisse zu schaffen, naheliegt. Auch die Regelung in § 8 Abs. 1 WEG ist auf die Bildung von Wohnungseigentum durch Teilung des gesamten Grundstücks angelegt. Im vorliegenden Fall bezieht sich die Umwandlungsgenehmigung ebenfalls auf das Grundstück insgesamt, auf dem sich ein Wohngebäude mit 17 (später 16) Wohneinheiten befindet.

Schon dieser Umstand legt die Annahme nahe, daß die Erteilungsvoraussetzung des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB sich grundsätzlich auf sämtliche Wohnungen des von der Umwandlungsgenehmigung erfaßten Gebäudes bezieht.

Die in § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB vorgesehene Verpflichtung, die Wohnungen innerhalb von sieben Jahren nur an die Mieter zu veräußern, erstreckt sich auch auf diejenigen Wohnungen, die zum Zeitpunkt der Erteilung der Umwandlungsgenehmigung leerstehen. Dies ergibt der Zweck, den der Gesetzgeber mit dieser Regelung verfolgt. (wird ausgeführt)

2. In den drei noch streitigen Fällen hatte der Kl. auch keinen Rechtsanspruch auf Erteilung der Veräußerungsgenehmigung.

2.1 Diese ist zu erteilen, wenn die Wohnung an den Mieter veräußert werden soll. Die Herren P., S. und K. waren keine Mieter in diesem Sinne.

Der hier zu entscheidende Fall gibt keine Veranlassung, den Begriff des Mieters im Sinne von § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB abschließend zu klären. Jedenfalls bestimmt sich dieser Begriff nicht allein nach zivilrechtlichen Maßstäben, sondern ist unter Beachtung des Gesetzeszwecks auszulegen.

Unbedenklich ist als Mieter im Sinne von § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB anzusehen, wer zum Zeitpunkt der Erteilung der Umwandlungsgenehmigung als Mieter in der Wohnung wohnt. Hinzu tritt derjenige Personenkreis, der nach den Vorschriften des Mietrechts in das Mietverhältnis eintritt (§ 563 BGB). Dem Oberverwaltungsgericht ist ferner darin beizupflichten, daß eine Auslegung des Gesetzes dahingehend, Mieter im Sinne von § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB könne nur sein, wer bereits zum Zeitpunkt der Erteilung der Umwandlungsgenehmigung die betreffende Wohnung bewohnt hat, verfehlt wäre. Zum einen enthält das Gesetz keinen Anhaltspunkt für eine derartige Stichtagswirkung. Zum anderen würden die Konsequenzen über die Zielsetzung, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten, hinausgehen und sich als unverhältnismäßig erweisen. Denn der Eigentümer, der die Umwandlungsgenehmigung mit der Verpflichtung nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB erhalten hat, darf für einen Zeitraum von sieben Jahren die Wohnung an keinen anderen als den Mieter veräußern. Auch in einem sozialen Erhaltungsgebiet ist jedoch regelmäßig mit Mieterwechseln zu rechnen. Es kann nicht davon ausgegangen werden, daß in allen Fällen, in denen eine Wohnung zum Zeitpunkt der Erteilung der Umwandlungsgenehmigung leergestanden hat, erst der Ablauf von möglicherweise fast sieben Jahren die Annahme rechtfertigt, eine Genehmigung der Veräußerung werde das Ziel einer Erhaltung der Wohnbevölkerung nicht gefährden.

Vielmehr kann schon nach Ablauf kürzerer Zeiträume eine derartige Schlußfolgerung gerechtfertigt sein. Auch die Absicht, offenkundige Umgehungen der gesetzlichen Regelungen zu verhindern, würde eine derartige Auslegung nicht rechtfertigen. Denn es entspricht keineswegs der Lebenserfahrung, daß alle Veräußerungen von Wohnungen, die zum Zeitpunkt der Erteilung der Umwandlungsgenehmigung leergestanden haben, im Zeitpunkt der Veräußerung aber vermietet sind, eine Umgehung darstellen.

Andererseits sind solche Personen nicht als Mieter anzusehen, die die betreffende Wohnung zwar tatsächlich bewohnen, diese Nutzung aber mit Blick auf die in § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB genannten Voraussetzungen nur aufgenommen haben, weil sie von vornherein einen käuflichen Erwerb der Wohnung beabsichtigten. Ein derartiges Vorgehen, das dazu dient, zum Schein die Voraussetzungen des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB zu erfüllen, kann je nach den Umständen auch dann gegeben sein, wenn formal ein Mietvertrag abgeschlossen wurde.

In allen drei noch streitigen Fällen ist das Oberverwaltungsgericht unter Würdigung der Besonderheiten des Sachverhalts zu dem Ergebnis gelangt, die Betroffenen hätten die Wohnungen nicht wie ein Mieter, sondern im Vorgriff auf die beabsichtigte Eigentumsübertragung genutzt. Es spreche nichts dafür, daß der Mietvertrag auch ohne die Aussicht auf einen Eigentumsübergang geschlossen worden wäre. Der Kl. erziele aus den Wohnungen auch keine Mieteinnahmen, sondern erhalte lediglich Wohngeld bzw. Betriebs- und Heizungskosten. Diese Einschätzung werde auch durch seine Erklärungen im Widerspruchs- und Klageverfahren unterstützt, die Mietverträge seien "rein vorsorglich" "als sicherster Weg" abgeschlossen worden. Diese Schlußfolgerungen lassen keinen Verstoß gegen Bundesrecht erkennen. Verfahrensrügen, die die Tatsachenwürdigung des Oberverwaltungsgerichts angreifen, hat die Revision nicht erhoben.

2.2 Die dargestellte Rechtslage ist mit dem Grundgesetz, insbesondere Art. 14 GG und dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit vereinbar. Für den Eigentümer wird die Möglichkeit, sein Sondereigentum an Wohnungen zu veräußern, nach Maßgabe der genannten Regelungen eingeschränkt. Dies stellt eine zulässige Regelung von Inhalt und Schranken des Eigentums dar. Dem Eigentümer verbleibt die Nutzung des Eigentums durch Vermietung der Wohnungen, wobei der Gesetzgeber davon ausgeht, daß die Wohnungen auch vermietet werden können, da eine entsprechende Nachfrage nach derartigen Wohnungen bestehe. Bei wirtschaftlicher Unzumutbarkeit ist eine Genehmigung zu erteilen (§ 172 Abs. 4 Satz 2 BauGB); die Belange des Eigentümers werden ferner durch die weiteren Regelungen in § 172 Abs. 4 Satz 3 BauGB berücksichtigt (vgl. auch BVerfG, Kammerbeschluß vom 26. Januar 1987 - 1 BvR 969/83 - NVwZ 1987, 879 = ZfBR 1987, 203 zur Regelung in § 39h BBauG). Im Fall des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB wird sichergestellt, daß die durch Regelungen des Mieterschutzes bestehende Frist von bis zu zehn Jahren nicht überschritten wird.

3. Veräußert der Eigentümer entgegen der nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB eingegangenen Verpflichtung nicht an einen Mieter i. S. dieser Vorschrift, sondern an einen Dritten, so entspricht es der in der Gesetzessystematik angelegten Regel, die Veräußerungsgenehmigung zu versagen. Gleichwohl kommen atypische Fallgestaltungen in Betracht, die eine Erteilung der Genehmigung im Ermessenswege rechtfertigen (vgl. zu einer ähnlichen Konstellation das Senatsurteil vom 18. Juni 1997 - BVerwG 4 C 2.97 - BVerwGE 105, 67). Dies gilt insbesondere bei Sachverhalten, die gemessen am Ziel der Erhaltung der Bevölkerungsstruktur ähnlich zu bewerten sind wie der gesetzlich geregelte Fall des Kaufs einer Wohnung durch den in ihr wohnenden Mieter. Hierzu zählen beispielsweise Fälle, in denen Mieter, die im sel-ben Haus wohnen, eine andere zur Zeit leerstehende Wohnung kau-fen wollen. Eine atypische Fallgestaltung kann auch dann gegeben sein, wenn ein Mieter, der bisher im Erhaltungsgebiet in einem ande-ren Gebäude wohnt, eine leerstehende Wohnung kauft. Je mehr der Fall dem gesetzlich geregelten Kauf einer Wohnung durch den in ihr wohnenden Mieter ähnlich ist, um so eher kommt eine Ermessensentscheidung zugunsten einer Veräußerungsgenehmigung in Betracht.

Derartige Voraussetzungen sind hinsichtlich des Erwerbs einer Wohnung durch Herrn P. gegeben, denn er wohnte bereits zuvor im Gebiet der Erhaltungsverordnung (vgl. Widerspruchsbescheid S. 16). Die Bekl. durfte sich nicht darauf beschränken, einen atypischen Fall mit der Begründung zu verneinen, der Kl. habe die Wohnungen bewußt leerstehen lassen. Vielmehr war dem Umstand Rechnung zu tragen, daß der an einem Erwerb interessierte Herr P. bereits der zu schützenden "Wohnbevölkerung" angehörte. Daß er "Single" ist und es ihm aufgrund seiner längeren Berufstätigkeit möglich war, die Wohnung zu erwerben, hindert entgegen den Ausführungen im Widerspruchsbescheid eine für den Kl. und in Folgewirkung für Herrn P. günstige Ermessensentscheidung nicht. Daher hätten das Verwaltungsgericht bzw. das Oberverwaltungsgericht hinsichtlich des Herrn P. die Bekl. verpflichten müssen, über den Antrag des Kl. auf Erteilung einer Veräußerungsgenehmigung erneut unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu entscheiden. Insoweit verstoßen die angegriffenen Urteile gegen Bundesrecht. Nach der Aufhebung der Erhaltungsverordnung während des Revisionsverfahrens war die entsprechende Feststellung zu treffen.

In den Stadtteilen, für die eine Erhaltungssatzung aufgestellt ist, bestehen nach dem Baugesetzbuch für den Eigentümer Verfügungsbeschränkungen. So kann die Genehmigung für die Umwandlung zu Wohnungseigentum versagt werden, wenn der Eigentümer nicht an Mieter, sondern an Dritte veräußern will.

In dem Gebiet, für das eine Erhaltungssatzung aufgestellt worden war, lag das Haus des Klägers, für das er eine Umwandlungsgenehmigung erhalten hatte. Dazu hatte er sich verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern. Drei Wohnungen standen leer; hierfür hatte der teilende Eigentümer vorsorglich auf Empfehlung seines Notars Mietverträge abgeschlossen, bei denen die Nutzer (vorgesehene Käufer) nur Betriebskosten entrichteten. Nach Versagung der Veräußerungsgenehmigung verlangte der Eigentümer Schadensersatz wegen enteignungsgleichen Eingriffs.

In seinem Urteil vom 30. Juni 2004 meinte das Bundesverwaltungsgericht, daß die Verfügungsbeschränkung nach dem Baugesetzbuch sich auch auf leerstehende Wohnungen erstrecke. Das ergebe sich aus dem Zweck des Gesetzes. Auch seien bevorrechtigte Mieter nicht solche Personen, die wirklich Nutzer der Wohnungen seien und vom Eigentümer nur mit der Absicht aufgenommen wurden, die Wohnungen zu kaufen. Es gebe aber atypische Fälle, was hier auf einen Nutzer einer Wohnung zutreffe. Dieser habe schon bisher im Erhaltungsgebiet gewohnt und gehöre damit zu der zu schützenden Wohnbevölkerung. Auch für Einzelpersonen gelte dieser Schutz. Hier komme daher ein Entschädigungsanspruch aus enteignungsgleichem Eingriff in Betracht.