Fortsetzungsanspruch bei befristetem Mietverhältnis gegenüber Zwangsverwalter

Fortsetzungsanspruch bei befristetem Mietverhältnis gegenüber Zwangsverwalter; Verlängerung eines Zeitmietverhältnisses

Das Recht des Mieters, bei einem befristeten Mietverhältnis Fortsetzung auf unbestimmte Zeit zu verlangen (§ 564 a Abs. 1 BGB), besteht auch gegenüber dem Zwangsverwalter, der den Mieter nicht auf eine befristete Verlängerung verweisen darf.

Die Bekl. war Zwangsverwalterin des Grundstücks O.-straße. Die Kl. ist aufgrund eines mit der Bekl. geschlossenen Mietvertrages Mieterin einer in diesem Haus gelegenen Wohnung. Das Mietverhältnis war im Hinblick auf die Zwangsverwaltung bis zum 30.6.1999 befristet.

Die Kl. verlangte von der Bekl. die Zustimmung zur Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit. Die Bekl. erwiderte darauf mit Schreiben vom 29.3.1999, daß sie mit der Kl. einen weiteren befristeten Mietvertrag abschließen würde, wenn ihr Amt am 30.6.1999 noch nicht beendet sei. Für den Fall, daß dies geschehen sollte, verwies die Kl. auf den Erwerber des Grundstücks. Inzwischen ist das Grundstück zwangsversteigert worden. Die Parteien haben den Streit für erledigt erklärt.

Die Bekl. hat nach übereinstimmender Erledigterklärung die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, da sie Anlaß zur Klage gegeben hat. Die Kl. hatte gemäß § 564 c I BGB einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses in unbefristeter Form. Diesen Anspruch hat die Kl. in zulässiger Weise gegen die Bekl. als Zwangsverwalterin geltend gemacht.

Dem Schuldner wird mit der Anordnung der Zwangsverwaltung durch den gerichtlichen Beschluß und der dadurch bewirkten Beschlagnahme des Grundstücks (§ 201 ZVG) die Verwaltung und Benutzung gemäß § 148 II ZVG entzogen. Ein Zwangsverwalter hat in Ausübung der ihm übertragenen Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis gemäß § 152 ZVG das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestande zu erhalten und ordnungsmäßig zu benutzen. Damit war die Bekl. als Zwangsverwalterin Vermieterin der Kl. Dies stellt auch die Bekl. nicht in Abrede. War sie jedoch Vermieterin der Kl., dann war auch der Fortsetzungsanspruch nach § 564 c I BGB gegen sie geltend zu machen, ohne daß es darauf ankam, ob eine spätere Aufhebung der Zwangsverwaltung absehbar war, denn die Kl. mußte ihren Anspruch fristgemäß geltend machen. Soweit sich die Bekl. darauf zurückzieht, daß ihr als Zwangsverwalterin der Abschluß eines unbefristeten Mietverhältnisses verboten und damit die Klage auf Zustimmung zur unbefristeten Fortsetzung des Mietverhältnisses auf eine gesetzlich nicht zulässige Folge gerichtet gewesen sei, ist dies ohnehin unzutreffend. Es kann hier dahingestellt bleiben, ob die Verordnung über die Geschäftsführung und die Vergütung des Zwangsverwalters (BGBI. 1970 I, 185 ff.) formell verfassungsgemäß ist (vgl. hierzu LG Hamburg, Beschluß vom 22. Oktober 1987 - 76 T 91/87- Rpfleger 1988, 200: Wrobel, Verfassungsrechtliche Probleme um die Zwangsverwalterverordnung und § 152 a ZVG, NJW 1993, 374), denn § 6 ZwVerwVO bestimmt in seinem Absatz 2 nur, daß die vom Zwangsverwalter abzuschließenden Mietverträge die Zeit von einem Jahr nicht überschreiten sollen und verpflichtet in Absatz 4 den Zwangsverwalter, wenn er eine Abweichung für geboten hält, die Entscheidung des Gerichts einzuholen. Eine Befreiung des Zwangsverwalters von den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches liegt also nicht vor.

Der Kl. fehlte auch nicht das Rechtsschutzbedürfnis für die Klage. Das Erfordernis des Rechtsschutzbedürfnisses soll verhindern, daß Rechtsstreitigkeiten in das Stadium der Begründetheitsprüfung gelanten, die ersichtlich des Rechtsschutzes durch eine solche Prüfung nicht bedürfen (vgl. BGH, NJW 1987, 3138 = LM Vorbem. zu § 253 ZPO [Rechtsschutzbedürfnis] Nr. 10 = GRUR 1987, 568 [569] = WRP 1987, 627 - Gegenangriff m. w. N.). Bei einer Leistungsklage, wie sie hier jedenfalls hinsichtlich des Hilfsantrags vorliegt, ergibt sich ein Rechtsschutzbedürfnis jedoch regelmäßig schon aus der Nichterfüllung des behaupteten materiellen Anspruchs, dessen Vorliegen für die Prüfung des Interesses an seiner gerichtlichen Durchsetzung zu unterstellen ist (st. Rspr.; vgl. BGH, NJW 1987, 3138 = LM Vorb. zu § 253 ZPO Nr. 10 - Gegenangriff m. w. N.). Nur ausnahmsweise können besondere Umstände das Verlangen eines Kl., in die materiellrechtliche Prüfung seines Anspruchs inzutreten, als nicht schutzwürdig erscheinen lassen. Solche Umstände sind hier jedoch nicht ersichtlich. Ein einfacherer und billigerer Weg der Rechtsverfolgung (vgl. hierzu BGH NJW 1994, 1351) bestand für die Kl. nicht. Das Rechtsschutzbedürfnis entfällt auch nicht dadurch, daß die Bekl. den Abschluß eines neuerlichen befristeten Vertrages in Aussicht stellt. Hierauf muß sich die Kl. schon deshalb nicht einlassen, weil damit seitens der Bekl. nicht die nach § 564 c I BGB geschuldete "Leistung" angeboten wurde. Der Auffassung des Amtsgerichts, es mache für die Kl. keinen Unterschied, auf welcher rechtlichen Grundlage sie in der Wohnung sei, kann deshalb nicht gefolgt werden, zumal durch die vom Amtsgericht angedachte Vorgehensweise weiterer Streit provoziert wird, etwa hinsichtlich der Mietdauer für die Berechnung der Kündigungsfristen, hinsichtlich der Frage, ob der Vermieter sich nach Ablauf des zweiten befristeten Vertrags auf ein zwischenzeitlich entstandenes berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses berufen kann oder ob die Kl. durch den Abschluß des neuen befristeten Vertrages nicht auf ihren Fortsetzungsanspruch verzichtet hat bzw. diesen bei Ablauf des zweiten befristeten Mietverhältnisses erneut geltend machen muß etc.

Nach § 564 c BGB kann der Mieter bei einem einfachen Zeitmietverhältnis zwei Monate vor Vertragsende schriftlich Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Der Vermieter muß dem zustimmen, wenn nicht ein Kündigungsgrund besteht.

In dem vom Landgericht Berlin mit Beschluß vom 29. November 1999 entschiedenen Fall war allerdings inzwischen ein Zwangsverwalter eingesetzt, der anstelle des Eigentümers über den Verlängerungsantrag des Mieters zu entscheiden hatte. Nach § 6 der Zwangsverwalterverordnung soll der Ersteher nach einer Versteigerung nicht durch langfristige Mietverträge gebunden werden, so daß der Zwangsverwalter nur befristete Mietverträge abschließen darf. Darauf berief sich der Zwangsverwalter in diesem Falle - allerdings zu Unrecht - wie das Landgericht Berlin befand. Nach dem BGB hat der Mieter ein uneingeschränktes Fortsetzungsrecht, was auch gegenüber dem Zwangsverwalter gilt. Die möglicherweise verfassungswidrige Regelung in der Zwangsverwalterverordnung stehe dem nicht entgegen, da es sich nur um eine Sollvorschrift handele.