Fortsetzung einer Sicherungsverwaltung

Fortsetzung einer Sicherungsverwaltung; Grundstücksbelastungen; Abschlagsregelung, Aufbauhypothek; staatliche Verwaltung

Zur Fortsetzung einer auf der Grundlage der Förderungsverordnung angeordneten Sicherungsverwaltung unter der Geltung der Finanzierungsverordnung.

Die Kl. begehren die Neufestsetzung der zwischenzeitlich unter Vorbehalt abgelösten Grundpfandrechte an dem Grundstück M. in Berlin-Friedrichshagen nach den Vorschriften des Gesetzes zur Regelung offener Vermögensfragen (VermG). Eingetragener Eigentümer der 1.432 qm großen Parzelle war seit 1919 der Ingenieur M., der zu keinem Zeitpunkt seinen Wohnsitz im Gebiet der späteren DDR hatte. Durch Verwaltungsauftrag vom 19. Mai 1952 wurde der VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-Köpenick (KWV) vom Magistrat von Groß-Berlin - Abteilung Aufbau - mit Wirkung vom 1. Februar 1952 nach den Bestimmungen der Verordnung zur Förderung der Instandsetzung beschädigter oder des Wiederaufbaues zerstörter Wohn- und Arbeitsstätten vom 28. Oktober 1949 (FörderungsVO - VOBl. für Groß-Berlin I, S. 385 f.) mit der Verwaltung des Grundbesitzes beauftragt. Die KWV war danach ermächtigt, alle zur ordnungsgemäßen Durchführung der Verwaltung erforderlichen Rechtshandlungen für den Eigentümer vorzunehmen, dessen Rechte der Magistrat von Groß-Berlin selbst ausübte. Von dem Auftrag an die KWV nicht umfaßt war das Recht, das Grundstück zu belasten und Eintragungen im Grundbuch zu bewilligen und zu beantragen.

In den Jahren 1960 bis einschließlich November 1990 wurden sodann u. a. Aufbaugrundschulden und -hypotheken von insgesamt rund 441.000 M (zwischen 350 MDN und 304.100 M) in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen, davon zwei auf der Grundlage der Förderungsverordnung sowie deren Durchführungsbestimmungen nebst Ergänzungsverordnungen (lfd. Nr. 13, 14), die übrigen (lfd. Nr. 15 bis 32) nach den Vorschriften der Verordnung zur Übernahme der Verordnung über die Finanzierung von Baumaßnahmen zur Schaffung und Erhaltung von privatem Wohnraum vom 30. September 1960 (FinanzierungsVO - VOBl. für Groß Berlin I, S. 691 ff.; übernommen wurde damit die gleichlautende Verordnung vom 28. April 1960 - GBl. I, S. 351 ff.). Den Grundpfandrechtsbestellungen der lfd. Nr. 15 bis 26 lagen jeweils datierte Eintragungsbewilligungen, denen der lfd. Nr. 27-32 entsprechende Ersuchen zugrunde. Begünstigt waren entweder die Sparkasse der Stadt Berlin (auch als Rechtsträger von Volkseigentum) oder die Gebietskörperschaft Groß-Berlin.

Ausweislich der den Belastungen unter lfd. Nr. 22 bis 32 zugrunde liegenden Kreditverträge bezeichnete sich die KWV (Kreditnehmer) "als staatlicher Verwalter für Grundstücke" oder "als staatlicher Verwalter bzw./und bevollmächtigter Verwalter für Grundstücke". Auf den Formularvordrucken war jeweils maschinenschriftlich hinzugefügt (ungeachtet kleinerer sprachlicher Abweichungen):

"Der VEB KWV veranlaßt, daß Abt. Wohnungswirtschaft beim Rat des Stadtbezirks gem. § 457 ZGB den Antrag auf Eintragung einer Aufbauhypothek in Höhe von ... beim Liegenschaftsdienst auf Blatt ... stellt."

Für die Ifd. Nr. 13 bis 21 konnten weder Kreditverträge noch Schuldurkunden vorgelegt werden. Im Juni 1974 und im Mai 1989 schloß die KWV u. a. jeweils einen Wohnungsmietvertrag mit Naturalparteien ab, in dem sie sich formularmäßig als "Verwaltung" (1974) bzw. als "Vermieter" (1989) bezeichnete.

Die Kl. sind die Enkel des ursprünglichen Eigentümers M., die den Vermögenswert nebst allen Belastungen mit notariellem Vertrag vom 13. September 1990 im Wege der Schenkung zu je einem ideellen Drittel von ihrem Vater übernahmen, der seinerseits Alleinerbe nach seiner verstorbenen Ehefrau sein soll (Erbnachweise fehlen). Die Grundbuchumschreibung zu ihren Gunsten erfolgte am 13. August 1992, nachdem die Kl. die im September 1990 angemeldeten vermögensrechtlichen Ansprüche im Interesse der Erteilung der erforderlichen Grundstücksverkehrsgenehmigung auf Hinweis des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen Berlin zurückgenommen hatten. Im Anschluß daran veräußerten die Kl. nach den unwidersprochen gebliebenen Angaben ihres Prozeßbevollmächtigten die Liegenschaft und lösten aus dem erzielten Kaufpreis die Grundpfandrechte unter dem Vorbehalt der Rückforderung ab.

Im Juni 1993 beantragten sie sodann, den zu übernehmenden Teil der ein-getragenen Grundpfandrechte zu bestimmen (§ 16 Abs. 6 Satz 3 VermG). Sie trugen vor, Baumaßnahmen auf dem Grundstück seien jedenfalls nicht in voller Höhe der Kreditaufnahmen durchgeführt worden.

Durch Bescheid vom 17. Dezember 1993 wies das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen Köpenick-Treptow das Festsetzungsbegehren im wesentlichen mit der Begründung zurück, daß die Voraussetzungen für die Anwendung der §§ 16, 18 VermG mangels staatlicher Verwaltung im Sinne des § 1 Abs. 4 VermG nicht erfüllt seien. (...)

Durch Widerspruchsbescheid vom 15. Juni 1995 wies der Widerspruchsausschuß beim Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen Berlin den Widerspruch mit der den Ausgangsbescheid ergänzenden Begründung zurück, eine über den Wortlaut des § 1 Abs. 4 VermG hinausgehende Anwendung des Vermögensgesetzes auf sonstige Treuhandverwaltungen und damit auch auf die Förderungsverordnung sei aufgrund der restriktiven Tendenz des Vermögensgesetzes, wonach nur teilungsbedingtes Unrecht auszugleichen sei, nicht zulässig. (...)

Die Verpflichtungsklage ist zulässig, aber unbegründet. Die angegriffenen Bescheide sind rechtmäßig und verletzen die Kl. nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO), denn sie haben mangels Bestellung der Grundpfandrechte durch den staatlichen Verwalter keinen Anspruch auf die Festsetzung des begehrten Abschlages (§ 16 Abs. 5 i. V. m. § 18 Abs. 2 VermG).

I. pp.

II. In der Sache bleibt die Klage ohne Erfolg. Der Bekl. hat auf die streitbefangenen Grundstücksbelastungen die Abschlagsregelung des § 16 Abs. 5 Satz 1 i. V. m. § 18 Abs. 2 VermG zu Recht nicht angewandt. Danach sind Aufbauhypotheken und vergleichbare Grundpfandrechte zur Sicherung von Baukrediten, die durch den staatlichen Verwalter bestellt wurden, gar nicht oder nur mit Abschlägen von dem zunächst auf Mark der DDR umzurechnenden Nennbetrag des Grundpfandrechts zu berücksichtigen. Die Regelung trägt dem Grundsatz Rechnung, daß der Berechtigte oder sein Rechtsnachfolger den Vermögenswert einschließlich der darauf lastenden Verbindlichkeiten so zurückhalten soll, wie er sich im Zeitpunkt der Schädigung dargestellt hat. Da die Anordnung der staatlichen Verwaltung zu den Schädigungstatbeständen gehört, die den Anwendungsbereich des Vermögensgesetzes eröffnen (§ 1 Abs. 4 VermG), soll der Berechtigte für die durch den staatlichen Verwalter aufgedrängten Belastungen nur einstehen, sofern sich die dadurch gesicherten Aufwendungen heute noch wertsteigernd oder werterhaltend auf das Grundstück auswirken. Ist dies nicht (mehr) der Fall, werden die im Gefolge einer solchen Anordnung durch den staatlichen Verwalter bestellten Grundpfandrechte ihrerseits als wiedergutzumachende Schädigung angesehen. Anders verhält es sich, wenn die Eintragung des Grundpfandrechts auf einer von der Anordnung der staatlichen Verwaltung unabhängigen staatlichen Anordnung - etwa durch Beschluß des Rates der Stadt, des Kreises oder sonstiger Organe - nach Maßgabe anderer Vorschriften erfolgte. Ob staatliche oder nichtstaatliche Verwaltung vorlag, richtet sich bei der Verwaltung durch eine staatliche Stelle mithin nicht nach der organisatorischen Zuordnung des Verwalters, sondern vorrangig nach dem Rechtsgrund des konkreten Verwaltungsverhältnisses. Beruhte die Bestellung der Grundpfandrechte auf Zivilrecht oder anderen allgemeinen Vorschriften, denen nach dem erklärten Willen des Gesetzgebers kein wiedergutmachungspflichtiges Unrecht anhaftet, fehlt der Bezug zu dem Schädigungstatbestand des § 1 Abs. 4 VermG selbst dann, wenn die Eintragung in den Zeitraum einer angeordneten staatlichen Verwaltung fällt (ständige Rechtspr., ausdrücklich bereits BVerwG, Beschluß v. 21. Mai 1997 - BVerwG 7 B 70.97 - Buchholz 428 § 16 VermG Nr. 1, S. 1 f.; zuletzt Beschluß v. 5. Januar 1999 BVerwG 8 B 206.98 - amtl. Abdruck, S. 5, sowie Urt. v. 29. April 1999 - BVerwG 7 C 18.98 - ZOV 1999, 379 f. [379], jeweils m. w. N.).

Im Streitfall fehlt es bereits an der Anordnung der staatlichen Verwaltung in diesem Sinne. Zudem hat die KWV eine solche auch tatsächlich nicht ausgeübt, denn die Eintragung der Grundpfandrechte erfolgte nach Maßgabe anderer Vorschriften und beruhte auf Bewilligungen/Ersuchen des zuständigen Rates des Stadtbezirks.

1. Die auf der Grundlage der Förderungsverordnung angeordnete Sicherungsverwaltung war keine "staatliche Verwaltung" im Sinne von § 1 Abs. 4 VermG, so daß die Grundpfandrechte auch nicht "durch den staatlichen Verwalter bestellt" worden sind (§ 16 Abs. 5 Satz 1 i. V. m. § 18 Abs. 2 VermG). Die Fallgruppen, in denen nach dem Recht der DDR staatliche Verwaltung anzuordnen war, sind in § 1 Abs. 4 VermG allgemein umschrieben und in der Begründung der Bundesregierung hierzu näher erläutert (BT Drs. 11/7831 - abgedr. in: RVI, Bd. IV, E 100.1, S. 3; vgl. auch BT-Drs. 12/2480 - abgedr. in: RVI, Bd. IV, E 100.3, S. 46 ff.). Gemeinsam ist allen unter die Norm fallenden Regelungen die unterschiedliche Behandlung von Bürgern der DDR und Gebietsfremden. Da von den Bestimmungen der Förderungsverordnung die genannten Personenkreise jedoch gleichermaßen betroffen waren, fehlt mithin das den Fallgruppen charakteristische teilungsspezifische Unrecht: Nach §§ 9 und 11 FörderungsVO konnte der Magistrat von Groß-Berlin im öffentlichen Interesse der Wiederherstellung oder des Wiederaufbaus zerstörter Wohn- und Arbeitsstätten die jedem Grundstücks- und Hauseigentümer - unabhängig von dessen Wohnsitz oder Staatsangehörigkeit - zustehenden Rechte selbst oder durch eine von ihm beauftragte Stelle ausüben, um die gesetzliche Pflicht zur Durchführung und Finanzierung von Instandsetzungsarbeiten zu sichern. Die Rückabwicklung der auf solchen Bewirtschaftungsvorschriften basierenden Rechtsverhältnisse hat der Gesetzgeber nicht generell als wiedergutmachungsbedürftiges Unrecht begriffen. Sie richtet sich vielmehr nach den Vorschriften des Zivilrechts. (deutlich: BVerwG, Beschluß v. 5. Januar 1999 - BVerwG 8 B 206.98 - amtl. Abdruck, S. 3 ff. m. w. N.; ebenso: BGH, Beschluß v. 15. Dezember 1994 - III ZB 46/94 - VIZ 1995, 227 [229 f.]).

Im Ergebnis ist somit die von den Kl. unter Bezugnahme auf die Förderungsverordnung nur noch angegriffene - im Grundbuch unter der lfd. Nr. 13 der Abteilung III verzeichnet gewesene - Aufbaugrundschuld mit dem vollen Nennbetrag zu übernehmen (§ 18 Abs. 3 VermG).

2. Nichts anderes gilt für die auf der Grundlage der Finanzierungsverordnung eingetragenen Grundpfandrechte der Ifd. Nr. 15 bis 32. Auch insoweit war die wirtschaftliche Drucksituation zur Aufnahme kreditsichernder Belastungen Teil des Risikos, dem DDR-Bürger und Gebietsfremde grundsätzlich im selben Umfang ausgesetzt waren, sofern angeordnete Baumaßnahmen nicht in Auftrag gegeben wurden. Alle Hauseigentümer hatten notfalls gegen ihren Willen sowohl die Durchführung der Maßnahme als auch die zu deren Finanzierung erforderlich werdende Eintragung von Grundpfandrechten durch das zuständige staatliche Organ zu dulden (§ 457 ZGB i. V. m. §§ 14, 16 FinanzierungsVO). Der - zumindest tatsächlich - fortbestehende Verwaltungsauftrag der KWV vom 19. Mai 1952 begründet insoweit weder rechtlich eine staatliche Verwaltung über das Grundstück (a), noch liegen die Voraussetzungen für die Annahme einer "faktischen" staatlichen Verwaltung vor, denn eine solche ist tatsächlich zu keiner Zeit ausgeübt worden (b).

a) Der ursprüngliche Verwaltungsauftrag umfaßte ausdrücklich nicht das Recht, das Grundstück zu belasten und Eintragungen im Grundbuch zu beantragen und zu bewilligen. Ausweislich der vorgelegten Kreditverträge (Ifd. Nr. 22 bis 32) war die formularmäßig vorgesehene Regelung, wonach die Vertragsparteien - und somit auch die KWV - die jeweilige Eintragung der Grundpfandrechte selbst zu beantragen hatten, in allen Fällen gestrichen und durch den zitierten maschinenschriftlichen Zusatz ersetzt. Insoweit ist den Kl. zwar zuzugeben, daß der Formularkreditvertrag gleichermaßen von staatlichen Verwaltern i. S. d. § 1 Abs. 4 VermG verwandt worden sein wird, jedoch wurde die entscheidende Klausel hier - ersichtlich im Hinblick auf die 1952 übertragene Sicherungsverwaltung - modifiziert. Entsprechend ihrem eingeschränkten Wirkungskreis konnte die KWV lediglich "veranlassen", daß die Abt. Wohnungswirtschaft beim Rat des Stadtbezirks den Antrag auf Eintragung gem. § 457 ZGB stellt. Daß diese Veranlassung des Rates, die erforderlichen Eintragungsbewilligungen gegenüber den zuständigen Liegenschaftsämtern zu erteilen, nicht bereits selbst die notwendige Bewilligung nach außen darstellte, liegt auf der Hand, denn andernfalls hätte es der Veranlassung nicht bedurft. Die maschinenschriftliche Änderung der Kreditformulare wäre ebenfalls überflüssig gewesen, weil die Vertragspartner - und somit auch die KWV - nach der gerade gestrichenen Regelung die Eintragung unmittelbar hätten beantragen müssen. Rechtlich hat die KWV daher auch nach Inkrafttreten der Finanzierungsverordnung zu keiner Zeit selbst solche Verfügungen über den Vermögenswert treffen können.

b) Ebensowenig liegt eine "faktische" staatliche Verwaltung vor, die wiedergutmachungsrechtlich einer formal angeordneten staatlichen Verwaltung i. S. d. § 1 Abs. 4 VermG mit der Folge gleichgestellt werden mußte, daß die Abschlagsregelungen der §§ 16, 18 VermG zumindest entsprechend heranzuziehen waren. Zwar führt das bloße Vorschieben des Zivilrechts für Grundpfandrechtsbestellungen durch den staatlichen Verwalter zur Anwendung des § 16 Abs. 5 Satz 1 i. V. m. § 18 Abs. 2 VermG (BVerwG, Urt. v. 16. Juli 1998 - BVerwG 7 C 29.97 - VIZ 1998, 628 ff. [630]). Die Annahme "faktischer" staatlicher Verwaltung setzt jedoch nicht nur voraus, daß die unterbliebene formelle Anordnung nach den einschlägigen Rechtsvorschriften überhaupt möglich gewesen wäre, sondern - und das ist hier entscheidend - daß in der Rechtswirklichkeit der DDR auch tatsächlich staatliche Verwaltung ausgeübt wurde. Nur dann ist eine auf allgemein gültige Vorschriften der DDR gestützte Maßnahme nach dem Zweck des § 1 Abs. 4 VermG Ausdruck eines diskriminierenden staatlichen Verwalterzwangsregimes gewesen, das dem von der Norm erfaßten wiedergutmachungsbedürftigen Unrechtsgehalt gleichsteht (vgl. BVerwG, Urt. v. 29. April 1999 - BVerwG 7 C 18.98 - ZOV 1999, 379 f. m. w. N.).

An der zweiten Bedingung fehlt es hier: Da der Rechtsvorgänger der Kl. seinen Wohnsitz offenbar stets im Westen hatte, hätte das Streitgrundstück zwar ohne weiteres i. S. d. § 1 Abs. 4 VermG staatlich verwaltet werden können (vgl. nur § 2 der Verordnung zur Sicherung von Vermögenswerten - Berlin/Ost - v. 4. September 1952 - in: RVI Dok I 155; Ziff. I Nr. 1 der Anweisung über die Behandlung der in der Hauptstadt der DDR - demokratisches Berlin - befindlichen Vermögenswerte Westberliner Bürger ... v. 18. November 1961 - in: RVI Dok 1 156), geschehen ist dies jedoch nicht. Die KWV hat vielmehr - wie dargelegt - den Rat des Stadtbezirks entsprechend ihrer kreditvertraglichen Verpflichtung nur veranlassen können, die für die Eintragungen notwendigen Bewilligungen/Ersuchen nach § 457 ZGB i. V. m. §§ 14, 16 FinanzierungsVO auszusprechen. So hat sie sich mangels gegenteiliger Anhaltspunkte auch tatsächlich verhalten. Daß sie sich in den Verträgen "als staatlicher Verwalter bzw./und als bevollmächtigter Verwalter für Grundstücke" bezeichnete oder - einmal - nur "als staatlicher Verwalter", ist der skizzierten Verwendbarkeit des Formulars auch für staatliche Verwalter geschuldet und zudem nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung, der die Kammer folgt, ohnehin unschädlich (vgl. BVerwG, Beschluß v. 22. Februar 1996 - BVerwG 7 B 314.95 - VIZ 1996, 271 f.). Die variierenden Funktionsbezeichnungen allein begründen jedenfalls noch keine tatsächliche Ausübung staatlicher Verwaltung, solange - wie hier - die Rechtsgrundlage und Ausübung der Verwaltung diskriminierungsfrei blieb.

Dem steht auch der von den Kl. vorgetragene Umstand nicht entgegen, die KWV selbst habe nach vollzogener Eintragung entsprechende Mitteilungen erhalten, und die Rechtsnachfolgerin der KWV, die K Wohnungsbaugesellschaft mbH, habe die Art der Verwaltung in einem Schreiben an den Kl. zu 3 vom 17. April 1991 im nachhinein als "staatliche" gewertet. Damit wird die behauptete unmittelbare Beantragung der Eintragung beim Liegenschaftsdienst durch die KWV - auch und insbesondere in bezug auf die zwischen 1962 und 1976 eingetragenen und unter den lfd. Nrn. 15 bis 21 verzeichnet gewesenen Grundpfandrechte - nicht belegt. Es ist weder substantiiert vorgetragen noch sonst ersichtlich, daß das Verfahren der Grundpfandrechtsbestellung in der Zeit vor Inkrafttreten des Zivilgesetzbuches (ZGB) am 1. Januar 1976 (vgl. § 1 des Einführungsgesetzes zum ZGB v. 19. Juni 1975 - GBl. I, S. 517), für die keine schriftlichen Kreditverträge vorliegen, anders ausgestaltet war als später und deshalb abweichend beurteilt werden mußte. Vielmehr liegt nach Auffassung der Kammer die Annahme fern, die KWV habe zwischen 1962 und 1976 die Belastungen in eigener Machtvollkommenheit angeordnet, während die danach erfolgten Eintragungen ausweislich der zu den lfd. Nr. 22 bis 32 vorliegenden Kreditverträge erneut - wie schon im ursprünglichen Verwaltungsauftrag vorgesehen - auf Entscheidungen des Rates des Stadtbezirks beruhten. Selbst wenn daher - wie die Kl. meinen - der auf der Basis der Forderungsverordnung erteilte Verwaltungsauftrag nach dem teilweisen Außerkrafttreten der Vorschrift weggefallen sein sollte, führte dies entgegen ihrer Ansicht schon deshalb nicht zur vermögensgesetzlich relevanten "Nichtigkeit" der Grundpfandrechtsbestellungen oder zur Annahme einer faktischen staatlichen Verwaltung i. S. d. § 1 Abs. 4 VermG durch die KWV, weil es sich durchgehend um Belastungen handelte, die die KWV nicht unmittelbar beantragt hat. Da die auf diskriminierungsfreien Bestimmungen beruhenden Anordnungen nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung aber selbst dann nach den allgemeinen Vorschriften des Zivilrechts abzuwickeln sind, wenn die Aufgaben ebensogut durch einen bestellten staatlichen Verwalter auf anderer Rechtsgrundlage hätten wahrgenommen werden können, gilt dies erst recht, wenn sich der Staat zur Regelung des Lebenssachverhalts allgemeinen Vorschriften (wie der des § 457 ZGB) und darauf gestützter Anordnungen durch den Rat des Stadtbezirks bedient, ohne jemals einen staatlichen Verwalter i. S. d. § 1 Abs. 4 VermG eingesetzt zu haben, und die tatsächlich handelnden staatlichen Organe in der Rechtswirklichkeit keine staatliche Verwaltung i. S. d. § 1 Abs. 4 VermG ausgeübt haben (vgl. BVerwG, Urt. v. 29. Januar 1998 - BVerwG - 7 C 18.97 - VIZ 1998, 255 ff. [256] sowie Urt. v. 29. April 1999 - BVerwG 7 C 18.98 - ZOV 1999, 379 f.).

3. Inwieweit schließlich die ungekürzte Übernahme der noch unter dem 20. September und dem 23. November 1990 in Abteilung III des Grundbuchs zu lfd. Nr. 32 und 33 eingetragenen Aufbauhypotheken ("jährlich verzinslich für Eigentum des Volkes") einen Schädigungstatbestand nach § 1 VermG begründen könnte, kann dahinstehen. Da die Kl. ihre Anmeldung vermögensrechtlicher Ansprüche im März 1992 zurückgenommen haben, fehlt es insoweit bereits an einem fristgerechten Antrag (§ 30 a Abs. 1 Satz 1 VermG).