Fortsetzung des Mietverhältnisses mit GbR nach Tod eines Gesellschafters

Fortsetzung des Mietverhältnisses mit GbR nach Tod eines Gesellschafters; Abwicklungsgesellschaft; Eintritt von Erben; Auflösung der Gesellschaft; Sonderkündigungsrecht; Tod des Mieters

1. Entsteht mit dem Tod eines Gesellschafters einer GbR eine Abwicklungsgesellschaft, so besteht diese bis zur Abwicklung ihrer sämtlichen Vertragsbeziehungen (§ 730 Abs. 2 BGB) fort.

2. ln diese fortbestehende Abwicklungsgesellschaft treten die Erben mit allen Rechten an die Stelle des Erblassers, die dieser ansonsten in der Abwicklungsgesellschaft eingenommen hätte.

3. Die Auflösung einer Gesellschaft gibt regelmäßig kein außerordentliches Lösungs- oder Umgestaltungsrecht in Bezug auf bestehende Schuldverhältnisse.

4. § 580 BGB ist beim Tod eines GbR‑Gesellschafters unanwendbar.

In pp. beabsichtigt der Senat, die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO aus folgenden Gründen zurückzuweisen:

Sie hat keine Aussicht auf Erfolg.

I. Die Kl. verlangt von den berufungsführenden Bekl. die Zahlung rückständiger Gewerbemiete für 10/2005 bis 07/2006.

Ihre Rechtsvorgängerin vermietete einer als Sport‑Mode‑Treff firmierenden GbR, bestehend aus dem Erstbeklagten und dem im Prozessverlauf verstorbenen Herrn N. P., gemäß schriftlichem Mietvertrag vom 23.7.1996 im Kaufhauscenter W. noch zu erstellende Räume mit einer Fläche von 150 m2 zum Betrieb eines Sportgeschäfts für 15 Jahre. Die monatliche Netto-Kaltmiete betrug 4.200 DM zzgl. MWSt. und Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von monatlich 600 DM, gleichfalls zzgl. MWSt.

Der im Prozessverlauf verstorbene Gesellschafter P. ist gemäß Erbschein vom 24.2.2005 von den nunmehrigen Bekl. zu 2. bis 4. beerbt worden, die den Rechtsstreit aufgenommen haben.

Anfang März 2005 ließen die Bekl. mit wiederholten Anwaltsschriftsätzen das Mietverhältnis gegenüber der KI. jeweils unter Hinweis auf § 580 BGB kündigen, sowohl außerordentlich als auch zum nächst zulässigen Zeitpunkt, ihrer Ansicht nach dem 30.9.2005.

Am 20.11.2006 trafen die Bekl. eine Vereinbarung zur Auflösung der GbR, die sie mit Schriftsatz vom 11.8.2006 zur Akte reichten.

Sie haben die Ansicht vertreten, durch ihre Kündigungen aus März 2005 das Mietverhältnis zum 30.9.2005 beendet zu haben.

Mit dem angefochtenen Urteil hat das Landgericht (der Zahlungsklage stattgegeben).

ll. Die Entscheidung des Landgerichts beruht auf keiner Rechtsverletzung und das Berufungsvorbringen enthält keine nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen, die eine andere Entscheidung rechtfertigen, § 513 Abs. 1 ZPO.

Die KI. hat gegen die Bekl. einen Anspruch in ausgeurteilter Höhe aus §§ 535 Abs. 2 BGB, 128 HGB.

Das Klagevorbringen bleibt auch nach dem Tod des früheren GbR‑Mitgesellschafters P. schlüssig. Mit seinem Tod ist hier gem. § 727 BGB eine Abwicklungsgesellschaft entstanden. In diese sind die Erben mit allen Rechten an die Stelle des Erblassers getreten, die dieser ansonsten in der Abwicklungsgesellschaft eingenommen hätte (vgl. Bergmann, in: juris PK‑BGB, 3. Aufl., § 727 Rn. 4 m. w. N.). Diese Liquidationsgesellschaft besteht bis zur Auseinandersetzung und Abwicklung ihrer sämtlichen Vertragsbeziehungen (§ 730 Abs. 2 BGB) fort (vgl. Krämer, Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Partei gewerblicher Mietverträge, NZM 2002, 465, 472). Ein Abschluss der Auseinandersetzung vor dem 24.10.2006 lässt sich nicht feststellen, wie das Landgericht unter Hinweis auf die Ausgleichszahlung dieses Datums zutreffend und von der Berufung unangegriffen ausgeführt hat.

Der Mietvertrag vom 22.7.1996 ist auch nicht durch die Kündigungen von Anfang März 2005 beendet worden. Die Bekl. haben ihre Kündigungen zu Unrecht auf § 580 BGB gestützt. Diese Bestimmung ist beim Tod eines GbR‑Gesellschafters unanwendbar (vgl. Grapenthin, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV Rn. 230; Krämer, NZM 2002, 465, 472; Wolff/Eckert/BaII, Handbuch des gewerblichen Miet‑, Pacht‑ und Leasingrechts, 9. Aufl., Rn. 870, 872; Münch, in: juris PK‑BGB, 3. Aufl., 2006, § 580 BGB, Rn. 5).

Auch aus der mit Auflösungsvertrag vom 20.1.2006 vereinbarten Auflösung, können die Bekl. nichts für sich herleiten. Abgesehen davon, dass die Auflösung einer Gesellschaft regelmäßig kein außerordentliches Lösungs- oder Umgestaltungsrecht in Bezug auf bestehende Schuldverhältnisse begründet, schon gar nicht die willentlich herbeigeführte (vgl. Carsten Schäfer, HGB‑Groß‑Kommentar, § 131, Rn. 49), waren die Kündigungen aus März 2005 schon nicht auf eine Auflösung gestützt. Eine erst später auf Auflösung gestützte Prozesskündigung ist unerheblich, sie läge hier frühestens im SS vom 18.5.2006 und hätte das Mietverhältnis als ordentliche Kündigung ohnedies erst zu einem Zeitpunkt nach Ablauf der streitgegenständichen Zeit beenden können. Ihre zugrunde liegende Auflösungsvereinbarung haben die Bekl. sogar erst mit Schriftsatz vom 11.8.2006, und damit nach Ende des hier streitgegenständlichen Zeitraums eingereicht.

Unerheblich bleibt, worauf der Senat der Vollständigkeit halber hinweist, hier im Ergebnis auch der Umstand, dass mit Herrn P. der vorletzte Gesellschafter verstorben war. Ein daraus abgeleitetes etwaiges Sonderkündigungsrecht aus § 314 BGB wegen notwendiger Auflösung ist im März 2005 nicht geltend gemacht. Ein Hinweis auf den für den Tod eines Gesellschafters unanwendbaren § 580 BGB lässt insoweit keinen hinreichend sicheren Rückschluss auf eine gesellschaftsrechtliche Auflösung zu, zumal der Kündigungsgrund als Kündigungsgrundlage klar und eindeutig sein muss. Der Tod eines Gesellschafters alleine schafft insoweit noch keine klaren Verhältnisse, erst recht nicht der bloße Hinweis auf ihn. Die Verhältnisse der Gesellschaft können sich nach Mietvertragsabschluss geändert haben; auch kann der Gesellschaftsvertrag eine Fortsetzungsklausel enthalten.

Die GbR wird, wenn sie am Rechtsverkehr teilnimmt, als eigenständige Rechtspersönlichkeit angesehen. Daraus folgt, dass bei Abschluss eines Mietvertrages für die GbR als Mieterin Änderungen im Gesellschafterbestand grundsätzlich unbeachtlich sind.

Die aus zwei Personen bestehende GbR hatte im Kaufhauscenter ein Sportgeschäft für 15 Jahre gemietet. Nach dem Tod eines Gesellschafters kündigten der andere Gesellschafter und die Erben das Mietverhältnis; später trafen sie eine Vereinbarung zur Auflösung der Gesellschaft. Das Landgericht gab der Klage der Vermieterin auf Zahlung von Mietrückständen statt. Die Berufung blieb erfolglos.

Mit Hinweisbeschluss vom 2. April 2008 verwies das OLG Brandenburg darauf, dass das Sonderkündigungsrecht nach Tod des Mieters gem. § 580 BGB nur dann gilt, wenn eine natürliche Person Mieter war. Durch den Tod des Gesellschafters einer GbR werde diese auch nicht aufgelöst, sondern in eine Abwicklungsgesellschaft umgewandelt, die Rechte und Pflichten der GbR wahrzunehmen habe. Auch die Auflösung der Gesellschaft durch Gesellschafterbeschluss begründe kein außerordentliches Kündigungsrecht für ein bestehendes Mietverhältnis.

Eine BGB-Gesellschaft, die ein Handelsgewerbe betreibt, wird nach § 105 HGB auch ohne Eintragung im Handelsregister eine oHG. Wer ein Sportgeschäft betreiben will, dürfte ein lstkaufmann im Sinn des § 1 HGB sein. Am Ergebnis (Fortbestand des Mietverhältnisses) ändert das freilich nichts.