Fortsetzung des Mietverhältnisses als Verzicht auf Kündigung

Wenn der Vermieter aus einer Kündigung über einen Zeitraum von acht Monaten keine Ansprüche herleitet, liegt darin ein Verzicht auf Räumung.

(Leitsatz der Redaktion)

Im vorliegenden Fall entspricht es billigem Ermessen, die Kosten des Rechtsstreits der Kl. aufzuerlegen. [...]

Entgegen der von der Kl. vertretenen Auffassung führten die von ihr erklärten früheren Kündigungen vom 1.10.2007 und 24.6.2008 nicht zu einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses. Wie bereits das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat, hat die Kl. auf die Rechte aus der Kündigung vom 1.10.2007 offenkundig verzichtet. Denn nach Erklärung der Kündigung hat sie hieraus über einen Zeitraum von 8 Monaten keine Ansprüche hergeleitet, sondern das Mietverhältnis mit der Bekl. fortgesetzt. Dies geschah vor dem Hintergrund, dass die Bekl. nach Erklärung der Kündigung die beanstandeten Gegenstände, wie insbesondere die Bastmatten, entfernt hat. Auch aus der zweiten Kündigungserklärung vom 24.6.2008 ergibt sich, dass die Kl. keine Rechte aus der Kündigung vom 1.10.2007 herleiten wollte. Wie sie in der Kündigungserklärung vom 24.6.2008, dort auf S. 2, selbst ausführt, hat es nach Erklärung der Kündigung vom 1.10.2007 weitergehende Verhandlungen zwischen den Parteien gegeben, insbesondere haben die Parteien über eine Mietaufhebung verhandelt. Dessen hätte es aber nicht bedurft, wenn die Kl. das Mietverhältnis bereits aufgrund der zuvor ausgesprochenen Kündigung für beendet erachtet hätte.

Auch die Kündigung vom 24.6.2008 ist unbegründet. Die Kl. war zu einer fristlosen Beendigung des Mietverhältnisses nicht berechtigt. Zwar hat die Bekl. auf der ihr vermieteten Grundstücksfläche unstreitig Stühle, Tische und Sonnenschirme aufgestellt. Dieses Verhalten rechtfertigte eine außerordentliche Kündigung jedoch nicht, da eine solche Nutzung dem in § 1 des Mietvertrages vom 9.9.2004 vereinbarten Mietzweck gerade entspricht. Wie auch der durch das Amtsgericht am 2.9.2009 durchgeführte Ortstermin ergeben hat, stört sich die Denkmalschutzbehörde an diesen Gegenständen nicht. Hierbei handelt es sich auch nicht um Bauten/Anlagen im Sinne von § 6 des Mietvertrages, deren Errichtung der Zustimmung der Kl. bedurfte. Auch der von der Bekl. errichtete Holzfußboden rechtfertigt keine außerordentliche Beendigung des Mietvertrages. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Kl. die Bekl. zu keinem Zeitpunkt klar und eindeutig zur Entfernung des Fußbodenaufbaus aufgefordert hat. In dem Aufforderungsschreiben vom 13.4.2007 werden nur Bastmatten, Container und Gartenstühle genannt. Auch das Schreiben vom 1.6.2007 nennt wiederum nur die Bastmatten zur Einfriedung des Geländes sowie den Container und die ausgediente Bestuhlung. Unabhängig davon, dass das Schreiben des Bezirksamts Mitte vom 28.8.2007 an die Kl. gerichtet war, ist auch dort nicht der nunmehr beanstandete Fußbodenaufbau erwähnt. Hinzu kommt, dass die Kl. die Bekl. nicht in zeitlich engem Zusammenhang vor Ausspruch der zweiten Kündigung vom 24.6.2008 noch einmal zur Entfernung des Fußbodenaufbaus aufgefordert hat. Einer solchen Abmahnung hätte es jedoch gem. § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB bedurft. Stattdessen hat die Kl. ohne vorausgehende Abmahnung das Mietverhältnis sofort gekündigt.

Die Kündigung vom 24.6.2008 rechtfertigt sich auch nicht daraus, dass die Bekl. durch das Aufstellen von Stühlen, Tischen und Sonnenschirmen in Kauf nahm, dass der Kl. durch ihr Verhalten rechtliche und wirtschaftliche Nachteile entstanden. Zwar hat das Bezirksamt Mitte von Berlin die Kl. mit Bescheid vom 28.8.2007 zur Entfernung der Gegenstände unter Zwangsmittelandrohung aufgefordert. Hieraus lässt sich jedoch eine Kündigung nicht rechtfertigen, da die Bekl., soweit sie sich selbst vertragsgerecht verhielt, keine Verpflichtung traf, die Kl. vor etwaigen Nachteilen zu schützen. Im Übrigen hätte es auch insoweit einer vorherigen Abmahnung durch die Kl. bedurft.

Ein Mietverhältnis wird durch eine wirksame Kündigungserklärung beendet; einen einseitigen Verzicht auf den Rückgabe- und Räumungsanspruch sieht das Gesetz nicht vor, da auf schuldrechtliche Ansprüche nicht verzichtet werden kann (BGH NJW 1987, 3203). Vermieter tun aber gut daran, mit einer Räumungsklage nicht allzu lange zu warten. Wie das LG Berlin kürzlich entschieden hat, liegt, wenn ein Vermieter aus einer Kündigung über einen Zeitraum von acht Monaten keine Ansprüche herleitet, darin ein Verzicht auf Räumung.

Der Vermieter einer Freifläche hatte wegen vertragswidriger Nutzung am 1. Oktober 2007 fristlos gekündigt. Unter anderem hatte er beanstandet, dass auf dem Grundstück Container standen, die mit Bastmatten umfriedet waren. Weitere Folgerungen hatte der Vermieter nicht gezogen, weil der Mieter beanstandete Gegenstände wieder entfernt hatte. Am 24. Juni 2008 hatte der Vermieter erneut fristlos gekündigt, weil die Mieterin Stühle, Tische und Sonnenschirme aufgestellt hatte. Am 15. Juli 2009 schließlich wurde fristgerecht gekündigt. Die Räumung erfolgte erst während des Rechtsstreits aufgrund der letzten Kündigung; das LG Berlin legte die Kosten des erledigten Rechtsstreits dem Vermieter auf.

Mit Beschluss vom 20. Januar 2011 stellte das Landgericht fest, der Vermieter habe auf die Rechte aus der Kündigung vom 1. Oktober 2007 „offenkundig" verzichtet, da er aus dieser Kündigung über einen Zeitraum von acht Monaten keine Ansprüche hergeleitet, sondern das Mietverhältnis fortgesetzt habe. Die zweite Kündigung sei unwirksam, da es einer Abmahnung bedurft hätte. Da die ordentliche Kündigung erst während des Rechtsstreits erklärt worden war, habe der Vermieter die Kosten zu übernehmen.