Fortsetzung der Räumungsvollstreckung gegen angeblichen Untermieter, Auswechslung von Werbeschildern erzeugt keinen Besitzanschein

1. Auch wenn im Räumungsverfahren ein Untermietvertrag mit einem Dritten vorgelegt wird, ist die Zwangsvollstreckung fortzusetzen, wenn ein Besitz des Untermieters an den Räumen nicht festgestellt werden kann.

2. Das bloße Auswechseln von Werbeschildern mit dem Namen des Untermieters reicht nicht.

(Leitsätze der Redaktion)

Die gem. § 766 Abs. 2 ZPO zulässige Erinnerung ist begründet.

1. Die Gläubigerin macht geltend, der Gerichtsvollzieher habe am 6.1.2017 die Durchführung der Räumungsvollstreckung gegen die Schuldnerin zu Unrecht verweigert.

Mit dem am 14.11.2016 bei der Gerichtsvollzieherstelle des Amtsgerichts Mitte eingegangenen Vollstreckungsauftrag v. 9.11.2016 beantragte die Gläubigerin die Durchführung der Zwangsvollstreckung gegen die Schuldnerin durch Herausgabe der in Berlin bezeichneten Fläche auf der Grundlage des rechtskräftigen Räumungsurteils des Landgerichts Berlin v. 25.10.2016.

Nachdem wegen Nichteinhaltung der Drei-Wochen-Räumungsfrist der zunächst für den 9.1.2016 angesetzte Räumungstermin nach Eintreffen vor Ort abgebrochen wurde, stellte der Gerichtsvollzieher die Benachrichtigung für die auf den 6.1.2017, 12.00 Uhr, terminierte Besitzeinweisung der Schuldnerin mit Postzustellurkunde am 12.12.2016 zu. Am 5.1.2017 wurden im Geschäftslokal noch unter Verwendung des Firmenstempels der Schuldnerin und auf deren Namen Quittungen an Käufer ausgestellt. Die Ladenausstattung und -einrichtung war seit Mai 2016 weitgehend identisch. Am 5.1.2017 gegen 19.30 Uhr wurden im Geschäftslokal die großen Werbeschilder mit der Bezeichnung der Schuldnerin entfernt und kurz darauf mit der Bezeichnung M. ersetzt.

Am 6.1.2017 stellte der Gerichtsvollzieher vor Ort die Räumungsvollstreckung mit der Begründung ein, dass sich Herr N. A. als Geschäftsführer der M. unter Vorlage eines auf den 26.8.2016 zwischen der M. und der Schuldnerin datierten Untermietvertrages auf Drittgewahrsam berufen habe und sämtliche bei einem ersten abgebrochenen Räumungstermin gegen die Schuldnerin am 6.12.2016 noch auf die Bezeichnung der Schuldnerin ausgestellte Werbe- und Sales-Plakate am 6.1.2017 den Namen der M. getragen hätten.

Hiergegen wendet sich die Gläubigerin mit ihrer Erinnerung v. 9.1.2017 und dem Antrag, den Gerichtsvollzieher anzuweisen, die ihm beauftragte Räumungsvollstreckung unverzüglich vorzunehmen.

Der Gerichtsvollzieher hat der Erinnerung nicht abgeholfen und in seiner am 13.1.2017 eingegangenen Stellungnahme v. 12.1.2017 ausgeführt, dass der Räumungstermin wegen des durch Herrn N. A. vorgelegten Untermietvertrages v. 26.8.2016 und wegen der augenscheinlichen Beschriftung im Geschäft mit dem Namen der M. und des Nichtantreffens von Angestellten der Schuldnerin wegen Drittgewahrsams habe eingestellt werden müssen.

2. Die Erinnerung der Gläubigerin ist begründet, denn der Gerichtsvollzieher hat die Räumungsvollstreckung zu Unrecht mit der Begründung verweigert, die M. habe Gewahrsam an den zu räumenden Geschäftsräumen erlangt.

Dem Gerichtsvollzieher ist im Grundsatz darin beizupflichten, dass gem. § 750 Abs. 1 Satz 1 ZPO die Zwangsvollstreckung nur dann beginnen darf, wenn die Personen, gegen die sie stattfinden soll, in dem Urteil oder in der ihm beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet sind. Geht der Titel auf die Räumung einer unbeweglichen Sache, hat der Gerichtsvollzieher nach § 885 Abs. 1 ZPO den Schuldner aus dem Besitz zu setzen und den Gläubiger in den Besitz einzuweisen. Ein Organ der Zwangsvollstreckung kann gegen weitere Personen deshalb nur dann räumenderweise vorgehen, wenn auch gegen sie ein Titel vorliegt. Der Bundesgerichtshof hat ausdrücklich entschieden, dass die Räumungsvollstreckung gegen einen weder im Titel noch in der Klausel bezeichneten im Besitz der Mietsache befindlichen Dritten auch dann nicht betrieben werden darf, wenn der Verdacht besteht, dass dem Dritten der Besitz nur eingeräumt worden ist, um die Zwangsvollstreckung zu vereiteln. Die Bestimmung des § 750 Abs. 1 Satz 1 ZPO sichert nicht nur die Einhaltung einer Formalität, sondern gewährleistet, dass staatlicher Zwang nur zur Durchsetzung eines urkundlich bereits ausgewiesenen Anspruchs gegen die in dem Titel oder der Klausel genannte Person ausgeübt wird. Für Billigkeitserwägungen sei daher kein Raum (vgl. BGH, Beschluss v. 14.8.2008 - I ZB 39/08, GE 2008, 1317; KG, GE 1993, 1329; LG Berlin, Beschluss v. 19.1.2012 - 51 T 733/11, GE 2012, 404).

Das gilt jedoch nur dann, wenn der Dritte auch tatsächlich im Besitz der Mietsache ist. Deshalb hat der Gerichtsvollzieher bei der Durchführung der Zwangsvollstreckung nicht auf das behauptete Recht zum Besitz, sondern allein auf die tatsächlichen Besitzverhältnisse abzustellen. Besitz bedeutet die tatsächliche Sachherrschaft über die Räume, getragen von einem Besitzwillen (LG Berlin, Beschluss v. 19.1.2012 - 51 T 733/11; Palandt-Bassenge, 75. Aufl. 2016, § 854 Rn. 3 und 4).

Das Gericht ist jedoch im Ergebnis der vorliegenden objektiven Erkenntnisse, der feststehenden Abläufe in der Vergangenheit und Feststellungen durch den OGV vor Ort nicht davon überzeugt, dass die M. tatsächlich Besitz an den Geschäftsräumen erlangt hat. Das Gericht kann deshalb das Vorliegen eines die Vollstreckung hindernden Drittgewahrsams der M. nicht feststellen.

Der durch den sich als Geschäftsführer der M. ausgewiesene N. A. vorgelegte Untermietvertrag mit der Schuldnerin v. 26.8.2016 spricht nicht zwingend für einen Besitz der M., denn aus dem Vertrag allein ergibt sich nicht, dass dieser tatsächlich Besitz an den Geschäftsräumen eingeräumt hat. Zwar verkennt das Gericht nicht, dass ein Untermietvertrag ein gewisses Indiz hinsichtlich der Besitzverhältnisse darstellen kann. Aber ohne weitere tatsächliche Anhaltspunkte - etwa die Vorlage von Verträgen mit Kunden oder Lieferanten sowie Quittungen oder Lieferscheinen, die ausdrücklich die M. als Empfängerin oder Ausstellerin ausweisen - genügt der vorgelegte Untermietvertrag und der bloße Austausch der Werbeschilder zumindest allein nicht. Die gesamten Umstände, auch im Zusammenhang mit den gescheiterten Räumungsterminen in der Vergangenheit - auch bezogen auf die eigentliche ursprüngliche Mieterin B. - deuten vielmehr darauf hin, dass es sich hier um einen bloßen fingierten Vertrag handelt, welcher als Scheingeschäft zu qualifizieren und damit als unwirksam einzustufen ist. Gewahrsam nach § 809 ZPO liegt seitens der M. schon deshalb nicht vor, weil sich in keinem der mit Einwilligung durchsuchten Schubläden und Schränke in den Geschäftsräumen Unterlagen befanden, die auf eine tatsächliche Sachherrschaft der M. hingewiesen hätten. Es war weder ein Kassenbuch, noch ein Stempel, noch Quittungsblöcke, noch eine Kasse, noch Schriftverkehr, noch etwaige auf die M. adressierte Lieferscheine oder Warenlieferungen vorhanden, die M. selbst hätten zugeordnet werden können. Es gab - neben den Pappwerbeschildern und Aufklebern im Schaufenster - kein einziges Schriftstück oder einen Gegenstand, der die Bezeichnung M. aufwies. Die Ladeneinrichtung und -ausstattung war mit der noch am 5.1.2016 vorhandenen identisch. Die Ladenausstattung und -einrichtung war sogar seit Ende Mai 2016 - dem Zeitpunkt des ersten Räumungsversuchs gegenüber der B. - weitgehend identisch. Keine der beiden vor Ort am 6.1.2017 anwesenden Personen - der sich als Geschäftsführer der M. ausgebende N. A. und seine dolmetschende Begleitung - hatten überhaupt Kenntnis von einem Sozialraum in den Geschäftsräumen. Dies steht dem Vorhandensein einer mit Besitzwillen ausgestatteten tatsächlichen Sachherrschaft und einem tatsächlichen Betreiben des Verkaufsgeschäftes jedoch entgegen. Das gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass ausweislich der durch die Gläubigerin vorgelegten Quittung v. 5.1.2017 im Rahmen des Testkaufs noch am 5.1.2017 auf der Ladengeschäftsfläche durch die Schuldnerin verkauft und mit dem Stempel der Schuldnerin die Quittung ausgestellt wurde. Neben den nicht relevanten Umständen der ausweislich der vorgelegten Videosequenzen erst am 5.1.2017 um 19.30 Uhr ausgetauschten Werbeschilder von der Bezeichnung der Schuldnerin auf die Bezeichnung der M. und dem vorgelegten Untermietvertrag als solchem existieren keine Gewahrsamsanzeichen, welche die Annahme der tatsächlichen Sachherrschaft mit Besitzwillen an den Geschäftsräumen und ihrem Inventar in Person der M. rechtfertigen könnten. Hinsichtlich der Werbeschilder, die bis auf den Austausch des Namens von ihrer äußeren Gestaltung fast identisch mit denen der Schuldnerin sind, muss das Gleiche gelten wie bezüglich eines bloßen Klingelschildes (vgl. LG Krefeld, Beschluss v. 15.12.2010 - 2 T 55/10, BeckRS 2011, 15248). Allein die Anbringung von Werbeschildern begründet keinen Gewahrsam durch die M.

Es ist vielmehr davon auszugehen, dass die Schuldnerin weiterhin Besitz an den Geschäftsräumen hat und die M. nur vorgeschoben bzw. diese bei wertender Betrachtung unter gleichzeitiger Beherrschung durch die Schuldnerin dazu instrumentalisiert wurde, die Zwangsvollstreckung abermals zu vereiteln. Noch am 6.1.2017 vormittags stellte der Geschäftsführer der Schuldnerin persönlich einem Kunden im Rahmen eines Testkaufes der Gläubigerin eine Quittung aus und unterschrieb diese. Damit hatte die Schuldnerin also noch am 6.1.2017 Gewahrsam an den Geschäftsräumen. Herr N. A. als angeblicher Vertreter der M. und neuer behaupteter Gewahrsamsinhaber war dabei nicht im Ladengeschäft zugegen. Außerdem scheidet eine Gewahrsamsausübung durch die M. aus, nachdem diese wirtschaftlich nicht tätig ist und über keine Angestellte verfügt.

Nach alledem ist die Räumungsvollstreckung fortzusetzen.

Auch wenn der Verdacht besteht, dass ein Untermieter nur aus dem Hut gezaubert wird, um eine Räumungsvollstreckung zu vereiteln, ist eine Räumung gegen den Untermieter unzulässig, wenn dieser weder im Titel noch in der Klausel namentlich bezeichnet ist – so der Bundesgerichtshof in seiner grundlegenden Entscheidung (GE 2008, 1317). Aber auch wenn im Räumungsverfahren ein Untermietvertrag mit einem Dritten vorgelegt wird, muss der Gerichtsvollzieher die Zwangsvollstreckung fortsetzen, wenn ein Besitz des Untermieters an den Räumen nicht festgestellt werden kann. Das bloße Auswechseln von Werbeschildern in einem Laden mit dem Namen des angeblichen Untermieters reicht dafür nicht.

Das Landgericht Berlin hatte die Schuldnerin zur Räumung des Geschäftslokals verurteilt. Kurz vor dem vom Gerichtsvollzieher festgesetzten Räumungstermin wurden abends die Werbeschilder im Laden ausgewechselt und mit dem Namen einer Gesellschaft als neue Betreiberin versehen; am selben Tage in der Früh waren im Geschäftslokal noch unter Verwendung des Firmenstempels der Schuldnerin und auf deren Namen Quittungen an Käufer ausgestellt worden. Dem Gerichtsvollzieher wurde ein Untermietvertrag mit der neuen Betreiberin vorgelegt, woraufhin er die Vollstreckung einstellte. Die Erinnerung der Gläubigerin war erfolgreich.

Das Amtsgericht Mitte wies den Gerichtsvollzieher an, die Räumungsvollstreckung fortzusetzen. Zwar dürfe mit der Zwangsvollstreckung nur dann begonnen werden, wenn die Person, gegen die sie stattfinden soll, in dem Urteil oder in der beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet sind. Die Räumung gegen Dritte sei unzulässig; für Billigkeitserwägungen sei kein Raum. Das setze aber voraus, dass der Dritte auch tatsächlich im Besitz der Mietsache ist. Der vorgelegte Untermietvertrag und der bloße Austausch der Werbeschilder reichten nicht aus, wenn weitere tatsächliche Anhaltspunkte, etwa Verträge mit Kunden oder Lieferanten sowie Quittungen oder Lieferscheine auf den Namen des Untermieters nicht vorgelegt werden könnten. Auch ein Kassenbuch, ein Stempel oder Schriftverkehr mit dem Namen des Untermieters sei nicht vorhanden. Damit existierten keine Gewahrsamsanzeichen für die tatsächliche Sachherrschaft mit Besitzwillen an den Geschäftsräumen. Schließlich habe noch am Vormittag des Räumungstermins der Geschäftsführer der Schuldnerin im Ladengeschäft im Rahmen eines Testkaufes eine Quittung ausgestellt. Die Untervermietung sei daher nur vorgeschoben, um die Zwangsvollstreckung abermals zu vereiteln.

Der Bundesgerichtshof hatte die Räumungsvollstreckung gegen einen Dritten auch dann für unzulässig gehalten, wenn der Verdacht besteht, dem Dritten sei der Besitz nur eingeräumt worden, um die Zwangsräumung zu vereiteln (GE 2008, 1317). Der Gerichtsvollzieher wäre überfordert, wenn er sich bei der Vollstreckung nicht allein auf den Titel verlassen könnte, sondern daneben materiell-rechtliche Erwägungen zur Frage des Besitzrechts der im Titel nicht benannten Person anzustellen hätte. Gleiches gelte, wenn er zu prüfen hätte, ob es Treu und Glauben widerspricht, dass die Person, die sich auf ein angebliches Besitzrecht beruft, im Zusammenwirken mit dem Schuldner die Zwangsvollstreckung zu vereiteln versucht. Das setzt aber voraus, dass der Dritte auch tatsächlich Gewahrsam mit Besitzwillen an den Räumen hat, was auch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vom Gerichtsvollzieher festzustellen ist.

Dabei reichen weder ein Türschild oder eine Beschriftung des Briefkastens (LG Berlin, GE 2012, 404) noch ein Klingelschild (LG Krefeld, BeckRS 2011, 15248) aus; nötig sind neben der Vorlage des Untermietvertrages noch weitere Gewahrsamsanzeichen.