Fortsetzung

Fortsetzung; Unzumutbarkeit; Abmahnung; fristlose Kündigung

Die fristlose Kündigung des Mietvertrages (§ 554 a BGB) bedarf regelmäßig der vorherigen Abmahnung des vertragswidrigen Verhaltens.

Das AG hat dem Kl. die beantragte Prozeßkostenhilfe zu Recht versagt, denn die von ihm beabsichtigte Rechtsverfolgung bietet keine hinreichende Erfolgsaussicht, § 114 ZPO. Der Kl. hat nicht schlüssig dargelegt, daß ihm der gegen die Bekl. geltend gemachte Schadensersatzanspruch zusteht. Das Bestehen des geltend gemachten Anspruchs ist schon dem Grunde nach nicht dargetan, weil der Kl. keine Gründe vorgetragen hat, die ihm das Recht zu einer fristlosen Kündigung wegen schuldhaften vertragswidrigen Verhaltens der Bekl. geben könnten. Derartige Gründe sind stets Voraussetzung eines Schadensersatzanspruchs der hier in Rede stehenden Art (Grapentin in Bub/Treier, Kap. IV Rn. 142 m. w. N.). Demgegenüber kann die Frage, ob letztlich das Vertragsverhältnis durch eine entsprechende Kündigung oder einen Aufhebungsvertrag beendet worden ist, dahin stehen, wenn nur die Beendigung des Mietverhältnisses und der Auszug des Mieters weiterhin ihren Grund in dem schuldhaft vertragswidrigen Verhalten des Vermieters haben (Grapentin a.a.O. und Kap. IV Rn. 287; OLG Karlsruhe WM 1982, 11 ff.).

Soweit der Kl. im Hinblick auf den Kündigungsgrund des § 554 a BGB nunmehr mit seiner Beschwerde näher darlegt, was es mit dem Eindringen der Bekl. in die dem Kl. vermietete Wohnung und ihren Beschimpfungen des Kl. und seiner Lebensgefährtin auf sich haben soll, ergibt sich, daß diese Vorgänge nicht ausreichen, um eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung zu tragen - zwar enthält § 554 a BGB nicht generell das Erfordernis einer Abmahnung vor dem Ausspruch der Kündigung, denn es gibt besonders schwerwiegende Vertragsverletzungen, die schon dann die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses unzumutbar machen, wenn sie auch nur einmal geschehen sind, weil die Vertrauensgrundlage des Vertrages irreparabel zerstört worden ist. Von derartigen besonders gravierenden Fällen abgesehen kann aber die für jegliche außerordentliche und fristlose Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses erforderliche Unzumutbarkeit einer Vertragsfortsetzung regelmäßig nur dann festgestellt werden, wenn der andere Vertragsteil sich trotz Abmahnung nicht vertragstreu verhält (ebenso: Grapentin a.a.O. Kap. IV Rn. 190 m.w.N.), weil nur dann feststeht, daß die Vertragsverletzung über den Moment hinaus Bedeutung behält und die Fortsetzung der vertraglichen Beziehungen erheblich belastet.

Das vom Kl. für die Zeit bis Mitte Februar 1988 vermutete und für den 12.3.1988 behauptete Betreten seiner Wohnung durch die Bekl. stellt für sich genommen keinen ausreichenden Grund für eine sofortige fristlose Kündigung ohne Abmahnung dar. Abgesehen davon, daß auch der Kl. diese Konsequenz für die Vorgänge bis Mitte Februar 1988 nicht und für den Vorfall v. 12.3.1988 nicht sogleich gezogen hat, sondern erst mit Schreiben seines Prozeßbevollmächtigten v. 29.3.1988, ist für die Gewichtung dieses Vorgangs von Bedeutung, daß der Bekl. als Vermieterin nicht schlechthin jeglicher Zutritt zu der vermieteten Wohnung untersagt ist. Ein derartiges Recht des Vermieters wird vielmehr unter ins einzelne gehenden Voraussetzungen generell angenommen und findet seinen Niederschlag auch in den üblichen Formularmietverträgen (in dem von den Parteien in Aussicht genommenen Vertrag: § 16). War deshalb auch die Bekl. nicht berechtigt, ohne Kenntnis des Kl. und ohne einen dringenden Grund in die Wohnung einzudringen, so ist doch festzustellen, daß dem Kl. zuzumuten war, die Bekl. hierauf hinzuweisen und abzumahnen. Er selbst nahm - nach seinem eigenen Vortrag - seinen einschlägigen Verdacht auch nur zum Anlaß, das Türschloß abzuändern, hielt also damals das Vertragsverhältnis für fortsetzbar und wollte nur das unerlaubte Betreten der Wohnung durch die Bekl. für die Zukunft unterbinden. Dann war ihm auch zuzumuten, die Bekl. abzumahnen, ehe er fristlos kündigte.

Entsprechendes gilt hinsichtlich der für den 29.2. und den 12.3.1988 dargelegten Beschimpfungen. Auch sie stellen unzweifelhaft ins Gewicht fallende Vertragsverletzungen der Bekl. dar. Zur sofortigen fristlosen Kündigung berechtigen sie aber weder für sich genommen noch zusammen mit dem oben erörterten Verhalten, gewichtet man die Dinge in ihrem Zusammenhang. Den Vorgängen vorangegangen war das Schreiben der Bekl. v. 20.2.1988 an den Kl., in dem deren tiefe Beunruhigung über das Verhalten des Kl. im Hause deutlich wird. Unabhängig davon, ob diese Ängste objektiv begründet und auf Vertragsverstöße des Kl. zurückzuführen waren, bestanden sie doch subjektiv bei der Bekl. Dies war auch dem Kl. durch das genannte Schreiben v. 20.2.1988 bekannt. Auch hat er den Vortrag der Bekl., er habe im Heizungskeller eine Brandgefahr durch das Abstellen von Holzplatten geschaffen und - sei es erlaubt oder unerlaubt gewesen - durch eine Veränderung der Wasserleitung in der Waschküche dort einen erheblichen Wasseraustritt verursacht, nicht bestritten. Vor diesem Hintergrund relativiert sich das Gewicht der "Schimpfereien" der Bekl., ohne daß diese allerdings gerechtfertigt sein könnten. Zu sehen ist auch, daß die Bekl. sich unmittelbar dem Kl. und seiner Lebensgefährtin gegenüber "Luft gemacht", sich aber nicht an Dritte gewandt hat. Auch hier war dem Kl. zuzumuten, der Bekl. durch Abmahnung deutlich zu machen, daß er ihr Verhalten im Fortsetzungsfalle zum Anlaß einer Kündigung machen werde.

Insgesamt reichen deshalb die vom Kl. konkretisieren Vorfälle, die der Bekl. anzulasten sind, nicht aus, um ein Recht zur fristlosen Kündigung nach § 554 a BGB zu begründen.