Fortsetzung

Fortsetzung, Unzumutbarkeit, Mietverhältnis, fristlose Kündigung, Mitmieter

Nach Auszug desjenigen Mitmieters aus der Wohnung, welcher durch sein Verhalten Anlaß zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages gegeben hat, ist die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses mit dem verbleibenden Mieter dem Vermieter in der Regel zumutbar.

Am 5.8.1989 vermietete die Kl. der Bekl. und Herrn L. ab 1.9.1989 eine Wohnung. Aufgrund eines Vorfalls am 5.11.1989 kündigte die Kl. das Mietverhältnis fristlos. Herr L. zog nach dem Vorfall aus. Die Bekl. möchte in der Wohnung wohnen bleiben. Die Kl. verlangt Räumung.

Am 5.11.1989 versuchte Herr L., in der Wohnung eine Maschine an die Wasserleitung anzuschließen. Dabei beschädigte er die Wasserleitung. Wasser drang in die Wohnung ein. Die Bekl. fragte Frau B., die Lebensgefährtin des Hausverwalters Sch., nach dem Hauptwasserabsperrhahn. Als Frau B. den Grund der Frage wissen wollte, kam Herr L. hinzu und beschimpfte Frau B. und Herrn Sch.; Herrn Sch., der schwer körperbehindert und auf einen Rollstuhl angewiesen ist, drohte er Schläge an. Als Frau B. daraufhin die Eingangstür ihrer Wohnung schloß, trat Herr L. dagegen und beschädigte die aus Ornamentglas bestehende Eingangstür.

Die Kl. meint, bei einer auf vertragswidriges Verhalten des Mieters gestützten Kündigung genüge es, wenn der Kündigungsgrund gegenüber einem von mehreren Mietern vorliege. Die Bekl. tritt der Rechtsauffassung der Kl. entgegen.

Die Kl. kann nicht aus § 556 BGB die Räumung der Wohnung von der Bekl. verlangen, weil sie ihr gegenüber kein Recht zur fristlosen Kündigung gemäß § 554 a BGB hat. Danach kann ein Mietverhältnis fristlos gekündigt werden, wenn ein Vertragsteil schuldhaft in solchem Maße seine Verpflichtungen verletzt, insbesondere den Hausfrieden so nachhaltig stört, daß dem anderen Teil die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Offen bleiben kann im vorliegenden Fall, ob die einmalige Aggressionstat des inzwischen ausgezogenen Mitmieters überhaupt bereits geeignet ist, eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen. Dies wäre insbesondere deshalb bedenklich, wenn sich der Mitmieter der Bekl., wie diese im einzelnen dargelegt hat, tatsächlich in einer einmaligen, punktuellen psychischen Ausnahmesituation befunden hätte, in dem ihm "die Sicherungen durchgebrannt" wären, nachdem Herr Sch. den Ärger über das Mißgeschick durch eine scharfe Bemerkung noch angeheizt hätte. Aus Rechtsgründen ist es nicht erforderlich, diesem Vortrag weiter nachzugehen. Zwar kann nach einer verbreiteten Auffassung in Rechtsprechung und Literatur eine fristlose Kündigung schon dann gerechtfertigt sein, wenn nur ein Mieter sich vertragswidrig verhält (vgl. etwa zu § 553 BGB OLG Düsseldorf ZMR 1987, 423). Das hier entscheidende Gericht meint demgegenüber, daß in diesen Fällen differenziert werden muß. Rechtlicher Anknüpfungspunkt dafür ist, daß die fristlose Kündigung nur dann gerechtfertigt ist, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter nicht zugemutet werden kann. Der unbestimmte Rechtsbegriff der Zumutbarkeit kann dabei durch die Frage rationalisiert werden, ob die Kündigung im wohlverstandenen Interesse des Vermieters erforderlich ist, um ihn oder auch Mitmieter vor wirtschaftlichen oder persönlichen Nachteilen zu bewahren. Ist indes der Täter einer einmaligen rücksichtslosen Aggression gegen Mitmieter, die auch zu einem verhältnismäßig geringen Sachschaden geführt hat, ausgezogen, und bestehen gegen die Fortsetzung des Mietverhältnisses allein mit seiner Partnerin auch aus finanziellen Gründen bei objektiver Sicht keine Bedenken, so hält es das Gericht für zumutbar, das Mietverhältnis nunmehr allein mit der in der Wohnung verbliebenen Mietpartei fortzusetzen. Schützenswerte Interessen der betroffenen Mitmieter werden dadurch ebenfalls nicht verletzt. Mit einem abstrakten Strafbedürfnis des Vermieters oder auch der Mitmieter läßt sich eine Kündigung nicht rechtfertigen.

Jedenfalls hat die Bekl. in einem Fall wie diesem ausnahmsweise aus § 242 BGB Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses mit ihr allein (so auch in einem vergleichbaren Fall LG Darmstadt NJW 1983, 52 [= WM 1983, 54]).