Fortgesetzte Verweigerung des Einbaus von Rauchwarnmeldern als Kündi-gungsgrund

1. Der Einbau von Rauchwarnmeldern als Bagatellmaßnahme bedarf keiner förmlichen Modernisierungsankündigung nach § 555 c BGB.

2. Die fortgesetzte Verweigerung des Einbaus von Rauchwarnmeldern trotz Abmahnung ist zumindest eine erhebliche Pflichtverletzung, die eine fristgerechte Kündigung rechtfertigt.

3. Bei einer Depression mit Antriebslosigkeit kann sich der Mieter nicht auf Schuldunfähigkeit berufen, wenn ein ganzes Jahr lang der Vermieter sich erfolglos um Zutritt bemüht hatte.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Mutter der Bekl. mietete mit Mietvertrag vom 17.12.1956 die Wohnung im J.weg 15, Berlin, 3. OG links, deren Vermieter der Rechtsvorgänger des Kl. war. Zwischenzeitlich erwarb der Kl. das Objekt zu Eigentum und wurde als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Die Mutter der Bekl. verstarb am 3.2.2015. Die Bekl. wohnte in den letzten 4 bis 5 Jahren vor dem Tod ihrer Mutter gemeinsam mit dieser in der streitgegenständlichen Wohnung. Nach dem Tod der Mutter setzte der Kl. das Mietverhältnis mit der Bekl. als deren Erbin fort.

Die Hausverwaltung des Kl. kündigte mit Schreiben vom 3.4.2020 der Bekl. erstmals die Installation von Rauchwarnmeldern an. Per Plakataushang wurde im Treppenhaus bzw. an der Hauseingangstür ein Termin zum Einbau der Rauchwarnmelder am 27.6.2020 von 8.00 bis 18.00 Uhr angekündigt. Die Bekl. öffnete die Tür nicht. Ihr wurde deshalb per Postkarteneinwurf ein zweiter Termin am 18.7.2020 von 8.30 bis 10.30 Uhr angekündigt. Die Bekl. öffnete nicht. Es folgten zwischen Oktober 2020 und Juni 2021 weitere Terminankündigungen zur Installation der Rauchwarnmelder, welche ebenfalls jeweils per Postkarteneinwurf mindestens zehn Tage vor jedem angekündigten Termin mitgeteilt wurden und Zeitfenster zwischen ein und drei Stunden vorsahen. Die Bekl. öffnete nicht.

Mit Schreiben vom 14.8.2020 forderte die Hausverwaltung des Kl. die Bekl. auf, die angekündigten Termine der Firma Brunata-Metrona einzuhalten und den Zugang zur Wohnung zu gewähren.

Am 13.10.2020 ließ die Bekl. trotz vorheriger Ankündigung durch Terminaushang die Mitarbeiter der Firma ista nicht in die Wohnung, um die Warmwasserzähler austauschen zu können.

Mit Schreiben vom 15.1.2021 forderte die Hausverwaltung des Kl. die Bekl. erneut auf, der Firma Brunata-Metrona Zugang zur Wohnung zwecks Installation der Rauchwarnmelder zu gewähren.

Mit Schreiben vom 21.1.2021 drohte die Hausverwaltung des Kl. der Bekl. unter Verweis auf sechs fruchtlos verstrichene Termine eine Abmahnung an, falls der nächste Termin zur Installation der Rauchwarnmelder wieder fruchtlos verstreichen würde.

Am 31.1.2021 ließ die Bekl. trotz eines deutlich sichtbaren Terminaushangs die Mitarbeiter der Firma ista nicht in ihre Wohnung zwecks Austauschs des Warmwasserzählers.

Mit Schreiben vom 15.2.2021 erteilte die Hausverwaltung des Kl. der Bekl. eine Abmahnung wegen der Verweigerungshaltung im Hinblick auf das Anbringen der Rauchwarnmelder und den Austausch des Warmwasserzählers.

Am 23.3.2021 ließ die Bekl. trotz eines deutlich sichtbaren Terminsaushangs die Mitarbeiter der Firma ista nicht in ihre Wohnung.

Mit Schreiben vom 4.3.2021 setzte die Hausverwaltung des Kl. einen Termin auf Samstag, den 20.3.2021 zwischen 14 und 16 Uhr, zur Montage der Rauchwarnmelder in der Wohnung der Bekl. fest. Die Bekl. öffnete die Wohnung nicht.

Mit Schreiben vom 19.5.2021 kündigte die Hausverwaltung des Kl. den Mietvertrag fristlos, hilfsweise fristgemäß wegen Verweigerung des Einbaus der Rauchwarnmelder und des Austausches des Warmwasserzählers.

Im Nachgang ermöglichte die Bekl. zwei weitere von der Firma Brunata-Metrona angekündigte Termine zum Einbau der Rauchwarnmelder, zuletzt am 1.7.2021, nicht.

Die Bekl. leidet an einer rezidivierenden depressiven Störung. Ihre Wohnung war verwahrlost. Mit Hilfe des Sozialpsychiatrischen Dienstes begab sich die Bekl. Anfang 2022 zur stationären Behandlung in eine Klinik.

Die Bekl. ist trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht zum Termin zur mündlichen Verhandlung am 7.3.2022 erschienen. Das Gericht hat auf Antrag des Kl. ein der Klage stattgebendes Versäumnisurteil erlassen.

Am 14.4.2022 hat die Betreuerin Kenntnis vom Versäumnisurteil erlangt und noch am selben Tag für die Bekl. Einspruch gegen das Versäumnisurteil eingelegt und Wiedereinsetzung in die versäumte Einspruchsfrist beantragt.

In der Folgezeit konnten alle Rauchwarnmelder installiert werden mit Ausnahme des Rauchwarnmelders im Schlafzimmer, da die Bekl. keinen Zugang zu diesem Raum gewährte. Es bedürfte zuvor einer Entrümpelung, damit das Schlafzimmer betreten und ein Rauchwarnmelder angebracht werden kann. […]

I. Der Bekl. war antragsgemäß Wiedereinsetzung in die versäumte Einspruchsfrist zu gewähren.

II. […] Das Versäumnisurteil war aufrechtzuerhalten, da die Entscheidung, die aufgrund der neuen Verhandlung zu erlassen ist, mit der in dem Versäumnisurteil enthaltenen Entscheidung übereinstimmt, § 343 Satz 1 ZPO.

1. Die Klage ist zulässig und begründet.

Dem Kl. steht ein Anspruch gegen die Bekl. auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB zu.

Das mit der Bekl. nach dem Tod ihrer Mutter fortgesetzte Mietverhältnis (§ 563 Abs. 2 Satz 1 BGB) wurde durch ordentliche Kündigung des Kl., vertreten durch den Hausverwalter, vom 19.5.2021 zum 28.2.2022 beendet.

Gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Der Begriff der vertraglichen Pflichten ist umfassend zu verstehen und umfasst auch vertragliche Nebenpflichten (Schmidt-Futterer/Blank/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 573 Rn. 16).

Der Kl. hat seine Kündigung damit begründet (§ 573 Abs. 3 Satz 1 BGB), dass die Bekl. weder den Einbau der Rauchwarnmelder noch den Austausch des Warmwasserzählers geduldet hat.

Dieses Verhalten der Bekl. stellt eine Verletzung mietvertraglicher Nebenpflichten dar. Beim Einbau von Rauchwarnmeldern handelt es sich um eine bauliche Maßnahme zur nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache sowie zur dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse, mithin um eine Modernisierungsmaßnahme, § 555b Nr. 4 und 5 BGB (BGH, NJW 2015, 2488 Rn. 12, beck-online). Gemäߧ 555d Abs. 1 BGB hat der Mieter eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden. Bei dem Austausch des Warmwasserzählers handelt es sich um eine Instandhaltungsmaßnahme, welche ebenfalls gemäß § 555a Abs. 1 BGB vom Mieter zu dulden ist. Mieter müssen die zwingend nötigen Handlungen vornehmen, die eine Durchführung solcher Arbeiten überhaupt erst ermöglichen, d. h. das Öffnen der Tür und die Gewährung des Zutritts zu den betroffenen Räumlichkeiten (BeckOGK/Schepers, 1.9.2022, BGB § 555a Rn. 54). Eine die Kündigung rechtfertigende Vertragsverletzung setzt bei einem Verstoß gegen Duldungspflichten nicht voraus, dass sich der Vermieter zuvor einen rechtskräftigen Duldungstitel verschafft hat (BGH, NJW 2015, 2417 Rn. 20, beck-online). Mit einem solchen Duldungstitel wäre dem Kl. vorliegend auch nur bedingt geholfen gewesen, da die Bekl. erst nach Zugang der Kündigungserklärung überhaupt damit begonnen hat, ihre Wohnung zu entrümpeln. Bis heute ist das Schlafzimmer nicht entrümpelt und deshalb unzugänglich, eine Anbringung eines Rauchwarnmelders deshalb faktisch nicht möglich.

Der Einbau der Rauchwarnmelder bedurfte keiner Modernisierungsankündigung i.S.d. § 555c BGB, da es sich lediglich um eine Bagatellmaßnahme handelte, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden war und zu keiner Erhöhung der Nettokaltmiete führte (Blank/Börstinghaus in Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 555c Rn. 26). Sowohl Instandsetzungs- als auch Modernisierungsmaßnahmen im hier vorliegenden Umfang sind jedoch dem Mieter so rechtzeitig anzukündigen (vgl. § 555a Abs. 2 BGB), dass der Mieter rechtzeitig über die auf ihn zukommenden Belastungen informiert wird. Was rechtzeitig ist, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, der Dringlichkeit und dem Umfang der Maßnahme; der Mieter seinerseits ist nach Treu und Glauben verpflichtet, an einer baldigen Terminabstimmung mitzuwirken, damit die erforderlichen baulichen Maßnahmen zeitnah durchgeführt werden können (LG Berlin, Urt. v. 17.3.2016 - 65 S 289/15, BeckRS 2016, 7968, beck-online).

Der Kl. hat trotz gerichtlichen Hinweises nicht mitgeteilt, wann die Aushänge der Firma ista zum Wechsel des Warmwasserzählers erfolgt sind. Die Ankündigungen zum Einbau der Rauchwarnmelder erfolgten jeweils mindestens zehn Tage vor dem Termin. Der Termin am 20.3.2021 wurde der Bekl. 16 Tage vorher mitgeteilt. Diese Ankündigungen waren rechtzeitig, da die Bekl. für die Installation lediglich die Wohnung öffnen, für Zutritt zur Wohnung gewähren und den wenige Minuten dauernden Einsatz von Bohrmaschinen dulden musste, und nicht etwa - wie bei umfangreichen Modernisierungsarbeiten - die Wohnung zeitweise räumen musste. Es ist auch nicht ersichtlich, dass die angekündigten Termine auf Sonn- oder Feiertage fielen, an denen eine Duldungspflicht grundsätzlich nicht besteht (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 15. Aufl. 2021, BGB § 555a Rn. 23), oder dass die angekündigten Zeitfenster unzumutbar lang gewesen wären.

Die Erheblichkeit der Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist im Rahmen einer umfassenden Abwägung zu klären, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind. Dazu zählen vor allem die beanstandungsfreie Dauer des bisherigen Mietverhältnisses, das Gewicht und die nachteiligen Auswirkungen der Vertragspflichtverletzung, eine mögliche Wiederholungsgefahr und der dem Mieter zur Last zu legende Grad des Verschuldens (LG Berlin, Hinweisbeschluss v. 20.10.2016 - 67 S 214/16, BeckRS 2016, 108144 Rn. 5, beck-online).

In einer Gesamtschau aller Umstände des Einzelfalles ist hier eine Erheblichkeit der Pflichtverletzung festzustellen. Zwar ist zugunsten der Bekl. zu berücksichtigen, dass das Mietverhältnis zwischen ihr und dem Kl. fünf Jahre beanstandungsfrei lief. Zudem handelt es sich vorliegend lediglich um eine Nebenpflichtverletzung. Allerdings ergibt sich eine besondere Schwere des Verhaltens der Bekl. daraus, dass sie über einen Zeitraum von einem Jahr auf mehrfache Terminankündigungen, Handwerkerbesuche und Aufforderungsschreiben des Kl. gar nicht reagiert hat. Obwohl der Kl. sich wiederholt über Monate hinweg um Zugang zur Wohnung bemüht hat, hat die Bekl. weder die Tür geöffnet noch Rücksprache mit dem Kl. zwecks Abstimmung eines Termins gehalten. Hinzu kommt, dass sich am Verhalten der Bekl. auch nach der Abmahnung vom 15.2.2021 nichts geändert hat. Zwar setzt eine ordentliche Kündigung eine vorherige Abmahnung nicht voraus, jedoch kann einer Abmahnung im Einzelfall insofern Bedeutung zukommen, als ihre Missachtung durch den Mieter dessen Pflichtverletzung das erforderliche Gewicht verleiht (Schmidt-Futterer/Blank/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 573 Rn. 19).

Eine Wiederholungsgefahr ist bei künftig ggf. notwendig werdenden Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen nicht auszuschließen, zumal bis heute nicht alle Rauchwarnmelder in der Wohnung der Bekl. installiert werden konnten. Dabei kann dahinstehen, ob - wie die Bekl. mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 26.9.2022 vorgetragen hat - der Kl. der Betreuerin der Bekl. die versprochene Mitteilung für den Termin am 13.9.2022 nicht übersandt hat. Denn es ist unstreitig, dass das Schlafzimmer bis heute nicht entrümpelt wurde und daher schon aus diesem Grunde ein Betreten des Zimmers und eine Anbringung des Rauchwarnmelders unmöglich ist.

Besonderes Gewicht erhält der Vertragsverstoß auch dadurch, dass der Kl. gesetzlich zum Einbau von Rauchwarnmeldern verpflichtet ist (§ 48 Abs. 4 BauO Bln), und dass die Installation der Rauchwarnmelder nicht nur der Bekl. selbst, sondern auch dem Schutz der körperlichen Unversehrtheit und Gesundheit der übrigen Mieter des Hauses dient.

Die Bekl. hat auch fahrlässig gehandelt, da sie bei gebotener Sorgfalt hätte erkennen können, dass sie ihrer Duldungspflicht nicht nachkommt. Für fehlendes Verschulden ist der Mieter entsprechend § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB darlegungs- und beweispflichtig (Schmidt-Futterer/Blank/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 573 Rn. 20). Aus dem Vortrag der Bekl. kann weder auf eine Schuldunfähigkeit (§§ 276 Abs. 1 Satz 2, 827 BGB) noch auf eine zumindest erheblich geminderte Schuldfähigkeit im hier relevanten Zeitraum geschlossen werden. Aus der Stellungnahme des Sozialpsychiatrischen Dienstes vom 15.2.2022 geht zwar hervor, dass beim Hausbesuch im Januar 2022 eine „seit langem bestehende Depression mit Antriebslosigkeit, totalem sozialen Rückzug, fehlender Aufmerksamkeit für ihre eigenen Lebensbelange“ festgestellt wurde. Aus dem Arztbrief vom 5.4.2022 gehen zwar depressive Episoden in den Jahren 1986 und 2006 hervor. Es fehlt jedoch ein konkreter Vortrag zum psychischen und körperlichen Zustand der Bekl. für den hier relevanten Zeitraum zwischen Juni 2020 und Mai 2021. Es ist nicht ersichtlich, dass die Bekl. während eines Zeitraumes von einem Jahr zu keinem einzigen Zeitpunkt in der Lage gewesen sein soll, mit dem Kl. zwecks Terminvereinbarung in Kontakt zu treten oder den Handwerkern ihre Tür zu öffnen, zumal sie zumindest in der Lage gewesen sein muss, sich Lebensmittel zu beschaffen und ihren Briefkasten zu leeren, da ihr ansonsten keine Briefe mehr hätten zugestellt werden können.

Die Kündigung war gemäß § 573c Abs. 1 BGB zum Ablauf des 28.2.2022 zulässig. Trotz Personenwechsel auf Seiten des Mieters kam hier der Bekl. aufgrund der Identität des Mietverhältnisses die Mietzeit der Vormieterin zugute (Schmidt-Futterer/Blank/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 573c Rn. 10).

Da bereits die Voraussetzungen einer ordentlichen Kündigung vorliegen, kann dahinstehen, ob darüber hinaus auch die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung (§ 543 BGB) gegeben sind.

III. Der Bekl. wurde eine Räumungsfrist bis 31.3.2023 gewährt. Eine solche Frist erscheint trotz der Wohnungsknappheit auf dem Berliner Wohnungsmarkt unter Berücksichtigung der gegenläufigen Interessen als ausreichend, aber auch erforderlich, um der Bekl. eine entsprechende Reaktion zu ermöglichen. Da zu Mietrückständen nichts bekannt geworden ist, ist eine solche Frist auch dem Kl. zuzumuten.

Der Einbau von Rauchwarnmeldern ist in Berlin gesetzliche Pflicht; wenn der Mieter den Zutritt zur Wohnung für längere Zeit nicht ermöglicht, kann der Vermieter deshalb kündigen. Eine depressive Verstimmung schließt ein Verschulden des Mieters nicht aus.

Der Vermieter hatte erstmals im April 2020 den Einbau von Rauchwarnmeldern angekündigt; die Mieterin gewährte in der Folgezeit trotz wiederholter Ankündigungen, auch per Postkarteneinwurf, keinen Zutritt zur Wohnung; auch eine Abmahnung änderte daran nichts. Im Mai 2021 kündigte der Vermieter fristlos, hilfsweise fristgerecht; nach Erlass eines Versäumnisurteils auf Räumung konnten Rauchwarnmelder installiert werden, nicht jedoch im Schlafzimmer, zu dem nach wie vor kein Zugang gewährt wurde.

Das Amtsgericht Spandau hielt das Versäumnisurteil auf Räumung aufrecht, da der Mieterin eine erhebliche Verletzung mietvertraglicher Nebenpflichten vorzuwerfen sei. Der Einbau der Rauchwarnmelder als Bagatellmaßnahme habe keiner förmlichen Modernisierungsankündigung bedurft, so dass auch der Aushang im Treppenhaus ausreichend gewesen sei. Die Mieterin habe über einen Zeitraum von einem Jahr nicht auf die Mitteilungen des Klägers reagiert; es bestehe auch Wiederholungsgefahr, zumal noch immer nicht in allen Räumen Rauchwarnmelder installiert seien. Das Verhalten der Mieterin sei auch schuldhaft, da nicht ersichtlich sei, dass sie trotz ihrer Depression mit Antriebslosigkeit über ein Jahr lang nicht in der Lage gewesen sei, mit dem Vermieter in Kontakt zu treten.

Das Gericht stuft den Einbau von Rauchwarnmeldern als Bagatellmaßnahme ein, die nicht förmlich angekündigt werden muss. Es folgt damit der Auffassung von manchen Autoren nicht, die eine Bagatellmaßnahme immer dann ausschließen, wenn ein Betreten der Wohnung erforderlich ist. Dass eine Verweigerung des Zutritts für den Einbau von Rauchwarnmeldern eine Kündigung rechtfertigt, wird auch vom AG Augsburg (Urteil vom 16. Mai 2018 - 22 C 5317/17) und vom AG Brandenburg (ZMR 2022, 220) angenommen; danach liegt auch ein Grund für eine fristlose Kündigung vor.