Fortgesetzte Umsetzung eines ungültigen Beschlusses

Beschlüsse, die dazu führen, dass die Umsetzung eines rechtskräftig für ungültig erklärten Beschlusses fortgesetzt wird, unterlaufen den Folgenbeseitigungsanspruch und entsprechen daher im Regelfall nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

I. Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Im Mai 2017 hatten die Eigentümer die Erneuerung sämtlicher Wohnungseingangstüren und die Vergabe des Auftrages an ein Handwerksunternehmen beschlossen. Während des laufenden Beschlussanfechtungsverfahrens wurde der Beschluss aufgehoben und neu gefasst. Auch dieser Beschluss wurde angefochten und rechtskräftig für ungültig erklärt. Der Verwalter erteilte während des laufenden Anfechtungsverfahrens den Auftrag an den Handwerker. Dieser erhielt vertragsgemäß einen Vorschuss von rund 100.000 €. Er baute jedoch lediglich 31 Türen ein und stellte die Arbeit dann unter Verweis auf das laufende Anfechtungsverfahren ein.

Auf der Eigentümerversammlung vom 21. Oktober 2020 fassten die Eigentümer sodann den Beschluss, den Handwerker zunächst außergerichtlich zum Einbau der restlichen 92 Türen unter Fristsetzung aufzufordern und nach Fristablauf vom Vertrag zurückzutreten und den gezahlten Vorschuss gegebenenfalls gerichtlich geltend zu machen.

Die Kl. haben diesen Beschluss angefochten, da sie der Auffassung sind, nach Ungültigerklärung der Beschlüsse über den Einbau der Türen dürfe die Eigentümergemeinschaft keine Aktivitäten entfalten, die dazu führen könnten, dass es zum Einbau kommt. Die Bekl. sind der Auffassung, ohne die beschlossene Vorgehensweise sei ein Rücktritt nicht möglich.

Nachdem der Handwerker die Türen nicht eingebaut hat und zwischenzeitlich mit einem rechtskräftigen Versäumnisurteil zur Rückzahlung der Vorschüsse verurteilt worden ist, haben die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmen für erledigt erklärt. Das Amtsgericht hat die Kosten des Verfahrens den Bekl. auferlegt, da es der Auffassung war, durch die Aufforderung zum Einbau der Türen wäre der für ungültig erklärte Beschluss weiter vollzogen worden. Hiergegen richtet sich die sofortige Beschwerde der Bekl.

II. Die sofortige Beschwerde ist gemäß §§ 91a Abs. 2, 569 ZPO statthaft und zulässig. Sie hat keinen Erfolg.

Infolge der übereinstimmenden Erledigungserklärung (§ 91a Abs. 1 Satz 2 ZPO) war nur noch über die Kosten des Rechtsstreits gem. § 91 a ZPO nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes zu entscheiden. Grundlage der Entscheidung ist lediglich eine summarische Prüfung, bei der das Gericht grundsätzlich davon absehen kann, in einer rechtlich schwierigen Sache nur wegen der Verteilung der Kosten bedeutsame Rechtsfragen zu entscheiden (vgl. nur BGH NJW-RR 2009, 422).

Bei Anlegung dieser Maßstäbe erweist sich die Entscheidung des Amtsgerichts als ermessensfehlerfrei. Insoweit kann zur Vermeidung von Wiederholungen auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen werden.

Zutreffend ist allerdings zunächst, dass der Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG aF ursprünglich verpflichtet war, den gefassten Wohnungseigentümerbeschluss umzusetzen, denn dieser war bis zu seiner rechtskräftigen Ungültigerklärung wirksam (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). Daher war der Verwalter unabhängig von der Frage eines Anfechtungsverfahrens nicht nur berechtigt, sondern sogar verpflichtet, den Beschluss zu vollziehen (BGH NJW 2018, 3305), hier also den Vertrag mit dem Handwerkerunternehmen abzuschließen. Zutreffend ist ebenfalls, dass die Ungültigerklärung des Beschlusses auf das Vertragsverhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Handwerksunternehmen keinen Einfluss hat, so dass die in diesem Verhältnis bestehenden wechselseitigen Leistungspflichten unberührt bleiben. Denn die Ungültigerklärung eines Beschlusses betrifft alleine die interne Willensbildung der Eigentümergemeinschaft und hat daher auf das Außenverhältnis keine Auswirkungen (näher Zschieschack, FS Riecke, 2019, 477 = ZMR 2020, 387).

Davon zu trennen ist allerdings die Frage, ob es (noch) ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn die Wohnungseigentümer nach rechtskräftiger Ungültigerklärung eines Beschlusses weiterhin gegenüber ihrem Vertragspartner die Erfüllung des eingegangenen Vertrages begehren. Soweit ein Beschluss für ungültig erklärt worden ist, besteht innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Folgenbeseitigungsanspruch, d.h. die Wohnungseigentümer müssen versuchen, die Folgen des nunmehr als nicht ordnungsgemäß erkannten Beschlusses soweit wie möglich rückgängig zu machen (vgl. nur Bärmann/Becker, WEG, § 27 Rn. 23; Jennißen/Zschieschack, WEG, § 27 Rn. 20; Jennißen/Schultzky, WEG, § 23 Rn. 213). Soweit dies bereits abgeschlossene Sachverhalte betrifft, ist allerdings ein nicht unerheblicher Ermessensspielraum der Gemeinschaft anerkannt, so dass es im Einzelfall auch ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann, im Hinblick auf eine Kosten-Nutzen-Analyse von der Rückgängigmachung von Beschlussfolgen abzusehen (näher auch zum Streitstand LG München I ZMR 2020, 687; vgl. ferner BGH NZM 2019, 788; Kammer NZM 2021, 203 zur Rechtslage bei unzulässigen baulichen Veränderungen).

Ob in einem Fall, in dem von der Rückgängigmachung der Beschlusswirkungen abgesehen wird, gegebenenfalls eventuelle Nachteile einzelner Eigentümer, die mit dem nicht ordnungsgemäßen Beschluss verbunden sind, anderweitig auszugleichen sind, dürfte insoweit eine Frage des Einzelfalls sein (vgl. nun § 14 Abs. 3; dazu unter dem Blickwinkel baulicher Veränderungen Dötsch ZWE 2021, 341 [348]).

Hierum geht es im vorliegenden Fall allerdings nicht, denn die Baumaßnahmen, die rechtskräftig als nicht ordnungsgemäß eingestuft waren, sind noch nicht durchgeführt worden. In einem derartigen Fall ist Teil des Folgenbeseitigungsanspruches, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft alles in ihrer Macht Stehende zu tun hat, um eine Vertiefung des Zustandes zu vermeiden, der nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Soweit ein Beschluss daher noch nicht vollständig vollzogen ist, hat eine weitere Beschlussumsetzung in jedem Falle zu unterbleiben. Der Folgenbeseitigungsanspruch geht aber darüber hinaus und erfasst auch Fälle, in denen der Beschluss zwar insoweit vollzogen ist, als ein Vertrag mit einem Dritten abgeschlossen wurde, dieser aber seinerseits noch nicht (vollständig) tätig geworden ist. Hier muss die Gemeinschaft alle zumutbaren Anstrengungen entfalten, um zu verhindern, dass durch weitere Maßnahmen des Vertragspartners der für sie bestehende Folgenbeseitigungsaufwand erhöht wird oder gar eine Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes unmöglich wird (näher Jennißen/Schultzky, WEG, § 23 Rn. 213 f.). Dieses bedeutet bei einem noch nicht durchgeführten Vertrag, wie hier, dass alle Möglichkeiten zur Vertragsauflösung ergriffen werden müssen, wozu vor allem auch eine einvernehmliche Vertragsauflösung gehört, oder bei Werkverträgen - wie hier - von der Kündigungsmöglichkeit des § 648 BGB Gebrauch zu machen.

Eine derartige Vertragsbeendigung war vorliegend allerdings nicht Gegenstand der Beschlussfassung, sondern der Handwerker sollte unter Fristsetzung zunächst zur weiteren Leistungserbringung aufgefordert werden, um dann kündigen zu können. In dieser Beschlussfassung lag, worauf das Amtsgericht zutreffend abgestellt hat, für die Gemeinschaft ein erhebliches Risiko, dass die beauftragten Arbeiten durchgeführt werden und sich hierdurch die Gemeinschaft nutzlosen, da gegebenenfalls im Rahmen eines Folgenbeseitigungsanspruches rückabzuwickelnden Aufwendungen ausgesetzt sieht.

Dass es im Ergebnis nicht dazu gekommen ist, sondern der Handwerker die Arbeiten endgültig eingestellt hat, führt nicht zu einem anderen Ergebnis, denn entscheidend für die Bemessung der Ordnungsgemäßheit eines Beschlusses ist nicht die Sach- und Rechtslage bei Schluss der mündlichen Verhandlung, sondern der Kenntnisstand der Eigentümer zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung (Kammer WuM 2020, 382). Hier war für die Eigentümer weder zum Zeitpunkt der Beschlussfassung noch im Vorfeld erkennbar, dass der Handwerker den Vertrag nicht erfüllen werde, sondern es bestand - worauf die Anfechtungsbegründung zutreffend hinweist - die Erwartung, dass der Auftrag erfüllt werde. Bei dieser Sachlage bedarf es keiner Entscheidung der Frage, ob gegebenenfalls in Ausnahmefällen, wenn ersichtlich ist, dass eine Vertragsauflösung durch einen Rücktritt möglich und ausgeschlossen ist, dass die Fristsetzung zur Leistungserbringung führt, ein Beschluss über diesen Weg nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann.

Nach alledem war die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.

Gründe, die Rechtsbeschwerde zuzulassen, bestehen nicht, da in Verfahren nach § 91a ZPO die Rechtsbeschwerde nicht zur Klärung von materiellen Fragen zugelassen werden darf.

Beschlüsse, die dazu führen, dass die Umsetzung eines rechtskräftig für ungültig erklärten Beschlusses fortgesetzt wird, unterlaufen den Folgenbeseitigungsanspruch und entsprechen daher im Regelfall nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Im Mai 2017 hatten die Wohnungseigentümer die Erneuerung sämtlicher Wohnungseingangstüren und die Vergabe des Auftrags an ein Handwerksunternehmen beschlossen. Während des laufenden Beschlussanfechtungsverfahrens wurde der Beschluss aufgehoben und neu gefasst. Auch dieser Beschluss wurde angefochten und rechtskräftig für ungültig erklärt.

Der Verwalter erteilte während des laufenden Anfechtungsverfahrens den Auftrag an den Handwerker, der einen Vorschuss von rund 100.000 € erhielt. Er baute jedoch lediglich 31 Türen ein und stellte die Arbeit dann unter Verweis auf das laufende Anfechtungsverfahren ein.

Am 21. Oktober 2020 fassten die Eigentümer sodann den Beschluss, den Handwerker zunächst außergerichtlich zum Einbau der restlichen 92 Türen unter Fristsetzung aufzufordern und nach Fristablauf vom Vertrag zurückzutreten und den gezahlten Vorschuss ggf. gerichtlich geltend zu machen.

Die Kläger haben diesen Beschluss angefochten, weil nach ihrer Auffassung nach der Ungültigerklärung der Beschlüsse über den Türeneinbau keine Aktivitäten hätten entfaltet werden dürfen, die dazu führen könnten, dass es zum Einbau kommt. Die Beklagten sind der Auffassung, ohne die beschlossene Vorgehensweise sei ein Rücktritt nicht möglich.

Nachdem der Handwerker die Türen nicht eingebaut hat und zwischenzeitlich mit einem rechtskräftigen Versäumnisurteil zur Rückzahlung der Vorschüsse verurteilt worden ist, haben die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt. Das AG hat die Kosten des Verfahrens den Beklagten auferlegt, weil durch die Aufforderung zum Einbau der Türen der für ungültig erklärte Beschluss weiter vollzogen worden wäre. Hiergegen die sofortige Beschwerde der Beklagten.

Die sofortige Beschwerde ist unbegründet. Nach übereinstimmender Erledigungserklärung ist nur noch über die Kosten des Rechtsstreits nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands zu entscheiden, und zwar nach einer summarischen Prüfung, bei der das Gericht grundsätzlich davon absehen kann, in einer rechtlich schwierigen Sache nur wegen der Verteilung der Kosten bedeutsame Rechtsfragen zu entscheiden. Danach erweist sich die Entscheidung des Amtsgerichts als ermessensfehlerfrei.

Der Verwalter war ursprünglich verpflichtet, den gefassten Wohnungseigentümerbeschluss umzusetzen, weil dieser bis zu seiner rechtskräftigen Ungültigerklärung wirksam war. Deshalb war der Verwalter sogar verpflichtet, den Beschluss zu vollziehen, also den Vertrag mit dem Handwerker abzuschließen. Die Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses hat auf das Vertragsverhältnis zum Handwerker keinen Einfluss, so dass auch die in diesem Verhältnis bestehenden wechselseitigen Leistungspflichten unberührt bleiben. Die Ungültigerklärung eines Beschlusses betrifft alleine die interne Willensbildung der Eigentümergemeinschaft.

Gleichwohl ist zu prüfen, ob es noch ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn die Wohnungseigentümer nach rechtskräftiger Ungültigerklärung eines Beschlusses weiterhin gegenüber ihrem Vertragspartner die Erfüllung des eingegangenen Vertrages begehren. Soweit ein Beschluss für ungültig erklärt worden ist, besteht innerhalb der Gemeinschaft ein Folgenbeseitigungsanspruch, d. h. die Wohnungseigentümer müssen versuchen, die Folgen des nunmehr als nicht ordnungsgemäß erkannten Beschlusses so weit wie möglich rückgängig zu machen. Wegen des nicht unerheblichen Ermessensspielraums der Gemeinschaft ist anerkannt, dass es im Einzelfall auch ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann, im Hinblick auf eine Kosten-Nutzen-Analyse von der Rückgängigmachung von Beschlussfolgen abzusehen. Hierum geht es allerdings im vorliegenden Fall nicht, denn die rechtskräftig als nicht ordnungsgemäß eingestuften Baumaßnahmen sind noch nicht durchgeführt worden.

In einem derartigen Fall besteht der Folgenbeseitigungsanspruch darin, dass die Gemeinschaft alles in ihrer Macht stehende zu tun hat, um eine Vertiefung des Zustands zu vermeiden, der nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Soweit ein Beschluss daher noch nicht vollständig vollzogen ist, hat eine weitere Beschlussumsetzung in jedem Falle zu unterbleiben.

Der Folgenbeseitigungsanspruch geht aber darüber hinaus und erfasst auch Fälle, in denen der Beschluss zwar insoweit vollzogen ist, als ein Vertrag mit einem Dritten abgeschlossen wurde, dieser aber noch nicht vollständig tätig geworden ist. Hier muss die Gemeinschaft alle zumutbaren Anstrengungen entfalten, um zu verhindern, dass durch weitere Maßnahmen des Vertragspartners der bestehende Folgenbeseitigungsaufwand erhöht wird oder gar eine Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands unmöglich wird. Dies bedeutet bei einem noch nicht durchgeführten Vertrag, dass alle Möglichkeiten zur Vertragsauflösung ergriffen werden müssen, wozu vor allem auch eine einvernehmliche Vertragsauflösung gehört, oder bei Werkverträgen – wie hier – von der Kündigungsmöglichkeit Gebrauch zu machen. Eine derartige Vertragsbeendigung war vorliegend allerdings nicht Gegenstand der Beschlussfassung, sondern der Handwerker sollte unter Fristsetzung zunächst zur weiteren Leistungserbringung aufgefordert werden, um dann kündigen zu können. Darin lag für die Gemeinschaft ein erhebliches Risiko, dass die beauftragten Arbeiten durchgeführt werden und sich hierdurch die Gemeinschaft nutzloser, da im Rahmen eines Folgenbeseitigungsanspruchs rückabzuwickelnder Aufwendungen ausgesetzt sieht.

Dass der Handwerker die Arbeiten endgültig eingestellt hat, führt nicht zu einem anderen Ergebnis. Entscheidend für die Bemessung der Ordnungsgemäßheit eines Beschlusses ist nicht die Sach- und Rechtslage bei Schluss der mündlichen Verhandlung, sondern der Kenntnisstand der Eigentümer zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung. Hier war für die Eigentümer weder zum Zeitpunkt der Beschlussfassung noch im Vorfeld erkennbar, dass der Handwerker den Vertrag nicht erfüllen werde, vielmehr bestand die Erwartung, dass der Auftrag erfüllt werde. Bei dieser Sachlage bedarf es keiner Entscheidung der Frage, ob in Ausnahmefällen, wenn ersichtlich ist, dass eine Vertragsauflösung durch einen Rücktritt möglich ist, und ausgeschlossen ist, dass die Fristsetzung zur Leistungserbringung führt, ein Beschluss über diesen Weg nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister