Fortgeltungsklausel im Wirtschaftsplan durch Mehrheitsbeschluß

Fortgeltungsklausel im Wirtschaftsplan durch Mehrheitsbeschluß; Rückkehr zum Kalenderjahr als Wirtschaftsperiode; Fälligkeit des Wohngeldes zum Jahresanfang

1. Der Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer über die Fortgeltung des Wirtschaftsplanes bis zur Beschlußfassung über den nächsten Wirtschaftsplan widerspricht nicht Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung und übersteigt nicht die Beschlußkompetenz der Eigentümergemeinschaft.

2. Die beschlossene Fortgeltung des Wirtschaftsplanes wird auch nicht dadurch in Frage gestellt, daß wegen Meinungsverschiedenheiten in der Eigentümergemeinschaft die Beschlußfassung über den nächsten Wirtschaftsplan hinausgezögert wird und neueintretende Wohnungseigentümer von der Fortgeltungsklausel betroffen sind.

Die Beteiligten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Antragsgegnerin zu 1. ist Eigentümerin der Wohnung Nr. 4, der 63/1000 Miteigentumsanteile zugeordnet sind. Die Antragsgegnerin zu 2. ist die Komplementärin der Antragsgegnerin zu 1.

Auf der Eigentümerversammlung vom 4. August 1998 beschlossen die Eigentümer mehrheitlich zu TOP 1:

"Die Gemeinschaft beschließt die Fortdauer des Wirtschaftsplanes 1997/1998 mit Gesamtkosten in Höhe von 184.770 DM und Einzelkosten gemäß Anlage 1 (Zusammenstellung der jedem Eigentümer für seine Wohnung vorliegenden Einzelwirtschaftspläne), bis ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wird. Das Wohngeld ist jährlich am 5. Januar in einer Summe im voraus fällig. Es wird den Eigentümern jedoch nachgelassen, die Wohngelder in zwölf gleichen Teilbeträgen jeweils zum dritten Werktag eines Monats im voraus zu Händen der Verwaltung zu zahlen. Bei Rückstand von zwei Monatsbeträgen wird die Verwaltung beauftragt, die restliche Jahressumme in eigenem Namen gerichtlich geltend zu machen."

Auf die Wohnung Nr. 4 entfallen nach dem dem Eigentümerbeschluß anliegenden Einzelwirtschaftsplan 908 DM monatlich. Die Antragsgegnerin zu 1. ist am 8. Dezember 1999 als Eigentümerin in das Wohnungsgrundbuch eingetragen worden. (...)

Auf Antrag der übrigen Wohnungseigentümer, vertreten durch die derzeitige Verwalterin, hat das AG Neukölln die Antragsgegnerinnen verpflichtet, als Gesamtschuldner an die Antragsteller 10.896 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 10. Februar 2000 zu zahlen. Das LG hat die sofortige weitere Beschwerde zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerinnen blieb ohne Erfolg.

(...) 2. Ohne Rechtsirrtum haben die Vorinstanzen die Antragsgegnerinnen für verpflichtet angesehen, Wohngeldvorschüsse für die Monate Januar bis Dezember 2000 in Höhe von 12 x 908 DM, also insgesamt 10.896 DM an die Eigentümergemeinschaft zu zahlen. Die Zahlungspflicht ergibt sich aus § 28 Abs. 1, 2, 5 WEG in Verbindung mit dem Eigentümerbeschluß vom 14. August 1998 zu TOP 2, der nach § 10 Abs. 3 WEG auch gegen Sondernachfolger gilt.

3. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen und der rechtsfehlerfreien Auslegung des Landgerichts haben die Eigentümer mehrheitlich und bestandskräftig am 14. August 1998 zunächst für das Kalenderjahr 1999 die monatlichen Beitragsvorschüsse festgelegt, wie sie sich aus der Anlage zu dem Eigentümerbeschluß ergeben, wonach auf die Wohnung Nr. 4 monatlich 908 DM entfallen. An der Rückkehr zum Kalenderjahr als Wirtschaftsperiode waren die Wohnungseigentümer nicht dadurch gehindert, daß sie vorher das Wirtschaftsjahr entsprechend der Heizperiode für die Zeit vom 1. Mai eines jeden Jahres bis zum 30. April des Folgejahres festgelegt hatten. Auch die Fälligstellung der Jahressumme zum Jahresbeginn ist nicht zu beanstanden, zumal bei regelmäßigen monatlichen Ratenzahlungen zum 3. eines jeden Monats die Gesamtfälligkeit suspendiert war und erst bei einem Rückstand von zwei Monatsbeträgen wieder in Kraft trat.

4. Rechtlich unbedenklich hat das Landgericht dem Eigentümerbeschluß vom 4. August 1998 zu TOP 1 auch eine wirksame Fortgeltungsklausel bis zur Beschlußfassung über einen neuen Wirtschaftsplan entnommen. Das ergibt sich schon aus dem Wortlaut, wonach die Fortdauer des Wirtschaftsplanes 1997/1998 mit den angegebenen Gesamt- und Einzelkosten festgelegt wird, "bis ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wird". Ein Mehrheitsbeschluß über die Fortgeltung des Wirtschaftsplanes bis zur Beschlußfassung über den nächsten Wirtschaftsplan widerspricht nicht Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung und übersteigt nicht die Beschlußkompetenz der Eigentümergemeinschaft, sondern folgt einem Gebot der wirtschaftlichen Vernunft. Wenn nach § 24 Abs. 1 WEG die Eigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr einzuberufen ist, ist es aus organisatorischen Gründen kaum anders möglich, daß in den ersten Monaten eines Wirtschaftsjahres zugleich die notwendige Jahresabrechnung für das Vorjahr und in Anlehnung an diese Abrechnung der Wirtschaftsplan für die laufende Wirtschaftsperiode beschlossen wird. Bei einer anderen Verfahrensweise würde eine Fälligkeitslücke entstehen, wenn sich die monatlichen Beitragsvorschüsse auf das unmittelbare Wirtschaftsjahr beschränkten und nicht auch in den ersten Monaten des Folgejahres weitergelten würden. Das Gesetz steht in § 28 Abs. 1 WEG dieser Verfahrensweise nicht entgegen. Es sagt nur, daß jeweils für ein Kalenderjahr ein Wirtschaftsplan aufzustellen ist, daß also von einer einjährigen Wirtschaftsperiode auszugehen ist. Dem Gesetz ist aber kein Verbot zu entnehmen, daß nicht schon für die folgende Wirtschaftsperiode Vorsorge getroffen wird, damit keine Karenzzeiten hinsichtlich der monatlichen Beitragsvorschüsse entstehen. Der Senat hat es daher in ständiger Rechtsprechung, an der festzuhalten ist, als zulässig angesehen, die Fortgeltung eines Wirtschaftsplanes bis zur Beschlußfassung über den nächsten Wirtschaftsplan festzulegen (Senat GE 1990, 1315 = NJW-RR 1990, 1298 = MDR 1990, 924 = WE 1990, 210; OLGZ 1994, 27 = WuM 1993, 303 = WE 1993, 221). Das gilt sowohl für die Aufstellung des Wirtschaftsplanes durch mehrheitlichen Eigentümerbeschluß als auch durch ersetzende gerichtliche Entscheidung.

Diese Rechtsauffassung ist, gerade auch für die Zeit nach der BGH-Entscheidung vom 20. September 2000 (BGHZ 145, 158 = GE 2000, 1478 = NJW 2000, 3500 = ZMR 2000, 771), im Schrifttum auf Zustimmung gestoßen (vgl. Wenzel ZWE 2001, 226, 237). Dabei ist zu betonen, daß die Fortgeltungsklausel eindeutig noch in den Bereich ordnungsmäßiger Verwaltung fällt, nicht aber lediglich in den Bereich, in dem ein Eigentümerbeschluß nicht mehr ordnungsmäßig ist, aber gleichwohl nur anfechtbar ist.

5. Entgegen der Auffassung der Antragsgegnerinnen übersteigt die Fortgeltungsklausel in einem mehrheitlichen Wirtschaftsplanbeschluß der Eigentümergemeinschaft nicht deren Beschlußkompetenz mit der Folge, daß die Fortgeltungsklausel wegen absoluter Beschlußunzuständigkeit etwa nichtig wäre (Leitsatz 4 von BGHZ 145, 158). Dies würde voraussetzen, daß die Wohnungseigentümer überhaupt nicht durch Beschluß über die Fortgeltung eines Wirtschaftsplanes befinden dürften. Eine derartige Rechtsfolge ist jedoch aus § 28 WEG nicht abzuleiten. Die Beschlußkompetenz der Wohnungseigentümer ergibt sich aus § 28 Abs. 5 WEG, wonach die Wohnungseigentümer über den Wirtschaftsplan durch Stimmenmehrheit zu beschließen haben. Für die Festlegung monatlicher Beitragsvorschüsse besteht also grundsätzlich eine Beschlußkompetenz der Wohnungseigentümer. Für ein geordnetes Finanz- und Rechnungswesen der Eigentümergemeinschaft ist es unerläßlich, für die laufenden Verwaltungsausgaben eine Gemeinschaftskasse anzulegen. Denn für sämtliche Verwaltungsschulden hat jeder einzelne Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner zu haften (§ 427 BGB). Nur durch eine ständig aufgefüllte Gemeinschaftskasse ist der Verwalter in der Lage, Außenverbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft zu begleichen und damit die Außengläubiger von einem direkten Zugriff auf die einzelnen Wohnungseigentümer abzuhalten. Auch nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres ist die Gemeinschaft weiterhin auf den kontinuierlichen Eingang monatlicher Beitragsvorschüsse angewiesen. Wenn nach § 28 Abs. 1 jeweils für ein Kalenderjahr ein Wirtschaftsplan aufzustellen ist, bedeutet dies nur die Abgrenzung der Wirtschaftsperioden, die im Jahresrhythmus erfolgen soll. Die Vorsorge für die Zwischenzeit zwischen dem Ablauf einer Wirtschaftsperiode und der Beschlußfassung über den Wirtschaftsplan für die folgende Wirtschaftsperiode ist damit keineswegs ausgeschlossen, vielmehr ebenso angezeigt, wie ständig Verwaltungsausgaben zu tätigen sind. Durch die Fortgeltung des Wirtschaftsplans wird im übrigen völlig gleichmäßig jeder einzelne Wohnungseigentümer einerseits belastet, wie auch sein Risiko vermindert wird, von Außengläubigern der Gemeinschaft als Gesamtschuldner in Anspruch genommen zu werden. Diese gleichmäßige Regelung der finanziellen Verhältnisse der Eigentümergemeinschaft liegt daher im Rahmen der Beschlußkompetenz zur Aufbringung der erforderlichen Geldmittel.

6. Die durch Eigentümerbeschluß angeordnete Fortgeltung des Wirtschaftsplanes bis zur Beschlußfassung über den nächsten Wirtschaftsplan wird auch dann nicht in Frage gestellt, wenn wegen gravierender Meinungsverschiedenheiten in der Eigentümergemeinschaft über den nächsten Wirtschaftsplan nicht im Folgejahr beschlossen wird. Entgegen der Auffassung der Antragsgegnerinnen stellt die Fortgeltungsklausel eines Wirtschaftsplanes auch keine "Dauerregelung" dar, wie sie sonst nur durch Vereinbarung, nicht aber durch bestandskräftigen Mehrheitsbeschluß getroffen werden könnte. Mit der Fortgeltungsklausel soll weder das Gesetz in § 28 WEG noch eine etwa vergleichbare Regelung in der Teilungserklärung geändert oder - wie die Antragsgegnerinnen vortragen - "ausgehebelt" werden. Der Eindruck der Dauerregelung durch die Fortgeltungsklausel ergibt sich nur daraus, daß die Eigentümergemeinschaft nicht in der Lage ist, die nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung notwendigen Verwaltungsmaßnahmen regelmäßig zu treffen. Schon gar nicht ist eine derartige Dauerregelung gewollt, wenn ein beschlossener Wirtschaftsplan bis zur Beschlußfassung über einen neuen Wirtschaftsplan festgelegt wird. Die Eigentümergemeinschaft kann der Fortgeltungsklausel nicht Dauerwirkung beilegen, denn durch jede nachfolgende Beschlußfassung über einen Wirtschaftsplan ist der alte Wirtschaftsplan überholt. Wenn die Herbeiführung grundlegender Verwaltungsmaßnahmen auf derartige Schwierigkeiten stößt, daß die notwendigen Eigentümerbeschlüsse nicht periodengerecht gefaßt werden können, bedarf es um so mehr einer Fortgeltungsklausel. Denn die Alternative wäre nur die Festlegung eines neuen Wirtschaftsplanes durch ersetzende gerichtliche Entscheidung. Demgegenüber muß die privatautonome Festlegung des Wirtschaftsplanes mit Fortgeltungsklausel Vorrang haben, wobei jeder Eigentümerbeschluß durch rechtzeitige Anfechtung einer gerichtlichen Kontrolle zugeführt werden kann.

7. Die Antragsgegnerinnen können sich der Fortgeltungsklausel auch nicht mit dem Hinweis entziehen, sie seien erst Ende 1999 in die Eigentümergemeinschaft eingetreten und hätten nicht damit zu rechnen brauchen, daß ein im Jahre 1998 beschlossener Wirtschaftsplan für das Jahr 1999 vermöge einer Fortgeltungsklausel auch noch im Jahre 2000 zur Fälligstellung monatlicher Beitragsvorschüsse führt. Dem steht § 10 Abs. 3 und 4 WEG entgegen. Nach Absatz 3 bedürfen Beschlüsse der Wohnungseigentümer zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch. Nach Absatz 4 wirken Rechtshandlungen in Angelegenheiten, über die nach dem WEG (oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer) durch Stimmenmehrheit beschlossen werden kann, wenn sie aufgrund eines mit solcher Mehrheit gefaßten Beschlusses vorgenommen werden, auch für und gegen die Wohnungseigentümer, die gegen den Beschluß gestimmt oder an der Beschlußfassung nicht mitgewirkt haben. Die Aufbringung der finanziellen Mittel für die laufenden Verwaltungsausgaben stellt eine typische Verwaltungsmaßnahme dar, welche im Rahmen der Beschlußkompetenz der Wohnungseigentümer geregelt werden kann. Das Vertrauen neueintretender Wohnungseigentümer etwa darauf, von der Einzahlung laufender Beitragsvorschüsse verschont zu bleiben, erscheint angesichts der Bedeutung einer Gemeinschaftskasse zum Wohle aller Wohnungseigentümer nicht schützenswert. Mit der Fälligkeit monatlicher Beitragsvorschüsse muß jeder Wohnungserwerber rechnen. Soweit die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 20. September 2000 (BGHZ 145, 158 = GE 2000, 1478 = NJW 2000, 3500) auf den Schutz neu eintretender Wohnungseigentümer zielt, betrifft dies bestandskräftige Mehrheitsbeschlüsse mit Vereinbarungsinhalt. Der Fortgeltungsklausel eines Wirtschaftsplanes kommt jedoch kein Vereinbarungsinhalt zu. Die Fortgeltungsklausel eines Wirtschaftsplans hält sich in der Beschlußkompetenz der Wohnungseigentümer und sogar in den Grenzen ordnungsmäßiger Verwaltung, weil sie auf die sachgerechte Aufbringung der finanziellen Mittel für die laufende Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gerichtet ist und alle Wohnungseigentümer gleichermaßen betrifft und gegenüber einer Inanspruchnahme durch Außengläubiger der Gemeinschaft entlastet.