Fortgeltung von vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen

Eine Formularvereinbarung zur Kündigungsfrist ist jedenfalls dann auch nach dem 1. September 2001 wirksam, wenn es heißt: "Die Kündigungsfrist beträgt ..." (Anschluß an AG Charlottenburg GE 2002, 333; AG Tempelhof-Kreuzberg GE 2002, 670).

(Leitsatz der Redaktion)

In dem Mietvertrag vom 28. Dezember 1994 war formularvertraglich unter § 2 Nr. 2 folgende Klausel gestellt worden:

Kündigungsfristen zu 1. a) und 1. b): Die Kündigungsfrist beträgt

drei Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums weniger als fünf Jahre vergangen sind, sechs Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums fünf Jahre vergangen sind, neun Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums acht Jahre vergangen sind, zwölf Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums zehn Jahre vergangen sind. Mit Schreiben vom 2. September 2001 kündigte der Bekl. gegenüber der Kl. den geschlossenen Mietvertrag "fristgemäß" zum 30. November 2001. (...)

Die dem § 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB a. F. entsprechende mietvertragliche Kündigungsfrist (§ 2 Ziffer 2 des Mietvertrages) beträgt zwölf Monate. § 573 c Abs. 4 BGB n. F. findet keine Anwendung, da die Kündigungsfrist durch Vertrag vereinbart worden war (Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB).

Mit Wirkung vom 1. September 2001 ist das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts in Kraft getreten. Diese Neuregelung gilt unter anderem für alle Kündigungen, die dem jeweiligen Kündigungsempfänger ab dem 1. September 2001 zugehen.

Gemäß § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB ist die Kündigung für den Mieter spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Damit hat sich der Gesetzgeber für die Einführung von asymmetrischen Kündigungsfristen entschieden. Abs. 4 dieser Norm bestimmt, daß eine zum Nachteil des Mieters von Abs. 1 abweichende Vereinbarung unwirksam ist. Den Übergang von altem zu neuem Recht regelt Artikel 229 Abs. 3 Abs. 10 EGBGB. Hiernach ist § 573 c Abs. 4 BGB nicht anzuwenden, wenn die Kündigungsfristen vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind; das heißt, insofern gelten die Bestimmungen aus den sogenannten Altverträgen. Eine solche Vereinbarung wurde hier aber im Mietvertrag vom 28. Dezember 1984 getroffen. Dem Vorbringen des Bekl. kann nicht gefolgt werden, die Klausel in § 2 Ziffer 2 des Mietvertrages sei nur zur Klarstellung aufgenommen worden. Aus der tatsächlichen Formulierung im Mietvertrag kann nicht geschlossen werden, daß die Vertragsparteien die gesetzliche Regelung einfach übernehmen wollten. Eine Klarstellung würde vorliegen, wenn die entsprechende Norm des BGB (hier: § 565 Abs. 1 Satz 1 und 2) genannt würde und der Wortlaut danach zitiert würde. Dies ist hier nicht der Fall. Selbst wenn eine Norm nicht genannt wird, könnte eine Klarstellung noch darin gesehen werden, daß nach einer Formulierung wie "... Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden ..." eine entsprechende Wortlautwiedergabe erfolgt. Aber auch dies ist vorliegend nicht gegeben. Vielmehr heißt es "Die Kündigungsfrist beträgt ...". Dies stellt eine vertragliche Vereinbarung dar. Es handelt sich um eine eigenständige und wirksame Vereinbarung, die von den Vertragsparteien in dieser Form gewollt war, zumal § 2 Ziffer 2 des Mietvertrages nicht den originären Wortlauf des § 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB a. F. wiedergibt. Vertragsbestimmungen wie sie § 2 Ziffer 2 darstellen, können nicht - entgegen ihrem klaren Wortlaut - dahin uminterpretiert werden, daß eine Regelung in Wirklichkeit gar nicht gewollt sei und die jeweilige gesetzliche Regelung gelten solle (KG, RE vom 22. Januar 1998, NZM 1998, 299 = GE 1998, 177). Dieser Ansicht steht auch die Auffassung des Rechtsausschusses des Deutschen Bundestages nicht entgegen. Er hielt eine Klarstellung des Gesetzeswortlautes in Artikel 229 § 3 Abs. 10 EGBGB ("... durch Vertrag vereinbart ...") für nicht erforderlich. Diese Formulierung mache ausreichend deutlich, daß es darauf ankomme, daß die Kündigungsfristen tatsächlich vereinbart worden seien, ihnen von den Parteien eine besondere, eigenständige Bedeutung zugemessen werde (BT-Drucksache 14/5663 Seite 83). Bei § 2 Ziffer 2 des Mietvertrages muß notwendigerweise davon ausgegangen werden, daß den Kündigungsfristen von den Vertragsparteien eine ebenso besondere, eigenständige Bedeutung zugemessen wurde wie den anderen Bestimmungen des Mietvertrages.

Viele Wohnraummieter glauben irrtümlich, ab September 2001 immer mit einer Frist von drei Monaten kündigen zu können.

Im Mietvertrag hieß es, daß die Kündigungsfrist drei Monate betragen sollte, wenn seit Überlassung des Wohnraums weniger als fünf Jahre vergangen sind, und daß sich entsprechend der damaligen gesetzlichen Regelung die Kündigungsfrist bei längerer Mietdauer verlängerte. Der Mieter kündigte mit Dreimonatsfrist, der Vermieter klagte erfolgreich Restmiete ein.

Mit Urteil vom 23. April 2002 schloß sich das AG Charlottenburg der Auffassung einer anderen Abteilung des Gerichts und des AG Tempelhof-Kreuzberg an, daß solche Klauseln eine eigenständige vertragliche Regelung darstellen und somit weiterhin gültig sind.