Fortgeltung von vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen

Eine Regelung im Mietvertrag, wonach die Kündigungsfrist drei Monate beträgt, wenn seit der Überlassung des Wohnraums weniger als fünf Jahre vergangen sind, und bei längerer Mietdauer sechs, neun und zwölf Monate entsprechend der Regelung des § 565 BGB a. F., stellt eine Vereinbarung im Sinne des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB dar, so daß der Mieter sich auf die kürzere Kündigungsfrist nach § 573 c BGB n. F. nicht berufen kann.

Aufgrund eines unter dem 29.8.1984 geschlossenen Mietvertrages sind die Kl. Mieter einer Wohnung im Hause des Bekl. in 14052 Berlin (Im Vertrag heißt es unter anderem: "Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums weniger als 5 Jahre vergangen sind. 6 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 5 Jahre vergangen sind. 9 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 8 Jahre vergangen sind. 12 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jahre vergangen sind.", Einfügung durch die Redaktion).

Mit Schreiben vom 1. September 2001, welches der Hausverwaltung des Bekl. am 3. September 2001 zuging, kündigten die Kl. das Mietverhältnis mit Wirkung zum 30. November 2001 und baten den Bekl. um entsprechende Bestätigung. Hierauf reagierte die vom Bekl. beauftragte Hausverwaltung mit Schreiben vom 3. September 2001 und teilte mit, daß das Mietverhältnis aufgrund der von den Kl. ausgesprochenen Kündigung erst mit Ablauf des 31. August 2002 vertragsgemäß ende.

Nachdem sich die Kl. mit einer Beendigung des Mietverhältnisses zum 31. August 2002 nicht einverstanden erklärt hatten, forderten sie den Bekl. über die beauftragte Hausverwaltung mit Schreiben vom 27. September 2001 unter Fristsetzung bis zum 5. Oktober 2001 erneut auf, die Beendigung des Mietverhältnisses zum 30. November 2001 zu bestätigen. Hierauf reagierte der Bekl. nicht.

Die Kl. meinen: Sie hätten nach Inkrafttreten des Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) am 1. September 2001 das Mietverhältnis gemäß § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB wirksam zum 30. November 2001 kündigen können. Der Kündigung unter Einhaltung der in § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB genannten Frist stehe die Übergangsvorschrift des Artikel 229 § 3 Abs. 10 EGBGB nicht entgegen. Die in dem zwischen den Parteien vereinbarten Mietvertrag in § 2 Ziffer 2 enthaltene Regelung zu den Kündigungsfristen stelle keine eigene, vertragliche Vereinbarung von Kündigungsfristen im Sinne des Artikel 229 § 3 Abs. 10 EGBGB dar.

Der Bekl. meint: Die Übergangsvorschrift des Artikel 229 § 3 Abs. 10 EGBGB greife ein. Danach habe § 573 c Abs. 4 BGB keine Wirkung, wenn längere Kündigungsfristen zwischen den Parteien vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden seien. Es sei nicht der Fall, daß der Inhalt des § 565 Abs. 2 BGB a. F. nur informationshalber in dem Mietvertragsformular abgedruckt sei. Der Bekl. bezieht sich zur Unterstützung seiner Rechtsansicht auf einen Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 22. Januar 1998 (GE 1998, 177 = NZM 1998, 299). Danach habe die wörtliche Wiedergabe einer zwingenden Vorschrift des Zivilgesetzbuches der DDR (§ 120 ZGB) in einem Mietvertrag Vereinbarungscharakter. Dies müsse erst recht gelten, wenn eine lediglich halb zwingende Vorschrift wie § 565 Abs. 2 BGB a. F. in dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag wiederholt werde. Auch nach dem Wortlaut des Mietvertrages spreche alles für eine Vereinbarung. Der Wortlaut "Die Kündigungsfrist beträgt ..." lege nahe, daß die Vertragsparteien hierüber eine Vereinbarung hätten treffen wollen.

Aus den Gründen: Die gemäß § 256 ZPO zulässige Feststellungsklage ist unbegründet.

Dem Feststellungsantrag konnte nicht entsprochen werden, da das Mietverhältnis mangels fristgerechter Kündigung über den 30.11.2001 hinaus fortbesteht.

Die dem § 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB a. F. entsprechende mietvertragliche Kündigungsfrist (§ 2 Ziffer 2 des Mietvertrages) beträgt zwölf Monate. § 573 c Abs. 4 BGB n. F. findet keine Anwendung, da die Kündigungsfrist durch Vertrag vereinbart worden war (Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB).

Mit Wirkung zum 1. September 2001 ist das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts in Kraft getreten. Diese Neuregelung gilt unter anderem für alle Kündigungen, die dem jeweiligen Kündigungsempfänger ab dem 1. September 2001 zugehen. Gemäß § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB ist die Kündigung für den Mieter spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Damit hat sich der Gesetzgeber für die Einführung von asymmetrischen Kündigungsfristen entschieden. Abs. 4 dieser Norm bestimmt, daß eine zum Nachteil des Mieters von Abs. 1 abweichende Vereinbarung unwirksam ist. Den Übergang von altem zu neuem Recht regelt Artikel 229 § 3 Abs. 10 EGBGB. Hiernach ist § 573 c Abs. 4 BGB nicht anzuwenden, wenn die Kündigungsfristen vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind; das heißt, insofern gelten die Bestimmungen aus den sogenannten Altverträgen.

Eine solche Vereinbarung wurde hier aber im Mietvertrag vom 29. August 1984 getroffen. Dem Vorbringen der Kl. kann nicht gefolgt werden, die Klausel in § 2 Ziffer 2 des Mietvertrages sei nur zur Klarstellung aufgenommen worden. Aus der tatsächlichen Formulierung im Mietvertrag kann nicht geschlossen werden, daß die Vertragsparteien die gesetzliche Regelung einfach übernehmen wollten. Eine Klarstellung würde vorliegen, wenn die entsprechende Norm des BGB (hier: § 565 Abs. 1 Satz 1 und 2) genannt würde und der Wortlaut danach zitiert würde. Dies ist hier nicht der Fall. Selbst wenn eine Norm nicht genannt wird, könnte eine Klarstellung noch darin gesehen werden, daß nach einer Formulierung wie "... Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden ..." eine entsprechende Wortlautwiedergabe erfolgt. Aber auch dies ist vorliegend nicht gegeben. Vielmehr heißt es "Die Kündigungsfrist beträgt ...". Dies stellt eine vertragliche Vereinbarung dar. Es handelt sich um eine eigenständige und wirksame Vereinbarung, die von den Vertragsparteien in dieser Form gewollt war, zumal § 2 Ziffer 2 des Mietvertrages nicht den originären Wortlaut des § 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB a. F. wiedergibt. Vertragsbestimmungen, wie sie § 2 Ziffer 2 darstellen, können nicht - entgegen ihrem klaren Wortlaut - dahin uminterpretiert werden, daß eine Regelung in Wirklichkeit gar nicht gewollt sei und die jeweilige gesetzliche Regelung gelten solle (KG RE vom 22.1.1998, NZM 1998, 299 = GE 1998, 177).

Dieser Ansicht steht auch die Auffassung des Rechtsausschusses des Deutschen Bundestages nicht entgegen. Er hielt eine Klarstellung des Gesetzeswortlautes in Artikel 229 § 3 Abs. 10 EGBGB ("... durch Vertrag vereinbart ...") für nicht erforderlich. Diese Formulierung mache ausreichend deutlich, daß es darauf ankomme, daß die Kündigungsfristen tatsächlich vereinbart worden seien, ihnen von den Parteien eine besondere, eigenständige Bedeutung zugemessen werde (BT-Drucksache 14/5663 Seite 83). Bei § 2 Ziffer 2 des Mietvertrages muß notwendigerweise davon ausgegangen werden, daß den Kündigungsfristen von den Vertragsparteien eine ebenso besondere, eigenständige Bedeutung zugemessen wurde wie den anderen Bestimmungen des Mietvertrages. Etwas anderes ist dem Vertrag nicht zu entnehmen.

Dem steht nicht entgegen, daß der Gesetzgeber sich für eine asymmetrische Kündigungsfrist im Interesse des Mieters entschieden hat, um es ihm zu ermöglichen, sich (künftig) leichter aus dem Mietverhältnis zu lösen. Vielmehr hält der Rechtsausschuß des Deutschen Bundestages die Übergangsvorschrift des Artikels 229 § 3 Abs. 10 EGBGB für sachgerecht, wenn es sich im Einzelfall tatsächlich um echte Vereinbarungen handelt. Die so vereinbarten Kündigungsfristen gelten demnach fort, soweit sie nach bisherigem Recht zulässig waren (BT-Drucksache 14/5663 Seite 83). Dies ist vorliegend der Fall, zumal es sich bei § 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB a. F. um eine nicht zwingende Norm handelt. Die Fristen dieser Norm wurden von den Vertragsparteien in den Mietvertrag übernommen, entsprachen demzufolge bis zum 31. August 2001 dem Gesetz. Daher ist auch keine unangemessene Benachteiligung erkennbar, die gegen Treu und Glauben verstößt (Börstinghaus/Eisenschmid, Neues Mietrecht, 1. Aufl., Seite 521).

Nach der Mietrechtsreform hat der Wohnraummieter immer das Recht zur ordentlichen Kündigung mit einer Frist von drei Monaten. Entgegenstehende Vereinbarungen mit einer längeren Kündigungsfrist bleiben allerdings wirksam. Ob die Wiederholung der früheren gesetzlichen Kündigungsfristen eine solche Vereinbarung darstellt, ist umstritten.

Im Mietvertrag hieß es, daß die Kündigungsfrist drei Monate bei einer Mietdauer von fünf Jahren betrage, und sich diese Frist auf sechs, neun und zwölf Monate entsprechend der Mietdauer verlängere. Am Tag des Inkrafttretens der Mietrechtsreform kündigten die Mieter mit einer Frist von drei Monaten und meinten, die neue Rechtslage treffe für sie zu. Sie konnten sich dazu auf die Gesetzesbegründung berufen, denn im Bericht des Rechtsausschusses heißt es ausdrücklich, daß die Wiedergabe des Wortlauts der bisherigen gesetzlichen Regelung keine eigenständige Vereinbarung über eine Kündigungsfrist sei.

Mit Urteil vom 30. Januar 2002 wies das AG Charlottenburg die Feststellungsklage der Mieter ab und meinte unter Berufung auf einen Rechtsentscheid des Kammergerichts, auch die Wiederholung des Wortlauts des Gesetzes im Vertrag stelle eine vertragliche Vereinbarung dar. Das entspricht der inzwischen überwiegenden Auffassung in der Literatur, denn es ist schon ein Unterschied, ob man vereinbart, es solle die (jeweilige) gesetzliche Regelung gelten, oder ob man diese Regelung als Text in den Vertrag hineinschreibt.