Fortgeltung von befristeten Altmietverträgen mit Verlängerungsklausel

Fortgeltung von befristeten Altmietverträgen mit Verlängerungsklausel; Kündigungsfrist nach neuem Recht bei formularmäßiger Wiederholung des Gesetzes

1. Ein vor dem 1. September 2001 begründetes Wohnraummietverhältnis, das befristet mit einer Verlängerungsklausel abgeschlossen wurde, kann nur zum Ablauf der jeweiligen Laufzeit (hier ein Jahr) gekündigt werden. 2. Die Kündigungsfrist beträgt seit dem 1. September 2001 drei Monate, auch dann, wenn im Vertrag die damals geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen wiederholt wurden.

Der Kl. ist seit 1987 Mieter einer Wohnung im Haus K.-str. gemäß Mietvertrag vom 10. April 1987. § 2 1. b) und 2. des Mietvertrages lauten: "Das Mietverhältnis beginnt am 1.5.1987 und endet am 30.4.1988. Es verlängert sich jeweils um ein Jahr, wenn es nicht gekündigt ist. Kündigungsfristen siehe 2 ... 2 ... Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums weniger als fünf Jahre vergangen sind, sechs Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums fünf Jahre vergangen sind, neun Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums zehn Jahre vergangen sind."

(...) Der Kl. kündigte das Mietverhältnis unter dem 1.9.2001 zum 30.11.2001 unter Berufung auf das neue Mietrecht. Die Hausverwaltung der Bekl. bestätigte die Kündigung zum 30.4.2003.

Der Kl. zahlt seit Dezember 2001 die monatliche Miete in Höhe von 305,55 Euro nicht mehr. (...)

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien wurde durch die ordentliche Kündigung des Kl. vom 1.9.2001 nicht zum 30.11.2001 gemäß § 573 Abs. 1 BGB (n. F.) beendet. Denn nach § 2 Ziffer 1 b) des Mietvertrages handelt es sich vorliegend um ein unter der Geltung des bis zum 31.8.2002 geltenden Mietrechts gemäß § 565 a BGB (a. F.) geschlossenes befristetes Mietverhältnis mit Verlängerungsklausel. Gemäß Artikel 229 § 3 Abs. 3 EGBGB gilt für solche Mietverhältnisse § 565 a BGB (a. F.) fort.

Die vereinbarte Verlängerungsklausel um jeweils ein Jahr nach Ablauf des ersten Mietjahres führte dazu, daß ordentliche Kündigungen jeweils nur zum 30.4. eines jeden Jahres möglich sind. Für den Ausspruch einer solchen Kündigung sollten nach der Regelung im Mietvertrag die in § 2 Ziffer 2 genannten Kündigungsfristen gelten, so daß die Klauseln in Ziffer 1 b) und 2 miteinander in Einklang stehen und sich nicht etwa widersprechen (vgl. LG Berlin GE 1998, 801, 803). Die Beendigung des Mietverhältnisses konnte nach der fortbestehenden Verlängerungsklausel des Mietvertrages nicht zum 30.11.2001 erfolgen. (...)

Für den Monat Mai 2002 ist die Widerklage jedenfalls gemäß § 546 a Abs. 1 BGB begründet, so daß grundsätzlich dahinstehen könnte, ob das Mietverhältnis fortbesteht und sich der Anspruch zudem auf § 535 BGB stützen könnte. Denn der Kl. schuldet den vereinbarten Mietzins jedenfalls als Nutzungsentschädigung, weil er die Wohnung bislang nicht an den Bekl. zu 1. herausgegeben hat.

Im Interesse der Parteien und zur Vermeidung weiterer Auseinandersetzungen über die Beendigung des Mietverhältnisses stellt das Gericht jedoch klar, daß der Anspruch für den Monat Mai 2002 allein aus § 546 a Abs. 1 BGB gegeben ist, weil die Kündigung des Kl. das Mietverhältnis zum 30.4.2002 beendet hat. Der Kl. konnte am 1.9.2001 mit der seit dem 1.9.2001 für Mieter geltenden dreimonatigen Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 BGB zum 30.4.2002 kündigen. Die Geltung des § 573 c BGB ist nicht aufgrund der Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB ausgeschlossen. Nach dieser Vorschrift gilt § 573 c Abs. 4 BGB nicht, wenn abweichende Kündigungsfristen durch Vertrag vereinbart wurden. Die in § 2 Ziffer 2 des Mietvertrages aufgeführten Kündigungsfristen, wonach für den Kl. eine solche von zwölf Monaten gelten würde, stellen jedoch keine Vereinbarung im Sinne der genannten Überleitungsvorschrift dar.

Bei der Frage, wie der Begriff "Vereinbarung" in Artikel 229 § 3 Abs. 10 BGB auszulegen ist, ist vorrangig vom Sinn und Zweck des Mietrechtsreformgesetzes auszugehen. Diese sogenannte teleologische Auslegung ist vorrangig vor anderen möglichen Auslegungsmethoden (vgl. Palandt-Heinrichs, 60. Auflage, Einleitung Rdnr. 38). Bei der Ermittlung des Gesetzeszwecks wiederum ist entscheidend auf die Entstehungsgeschichte des Gesetzes und die hierzu vorhandenen Materialien abzustellen (vgl. Palandt a. a. O., Rdnr. 37).

Der Rechtsausschuß des Deutschen Bundestages hat zu § 573 c BGB und zu der hierzu gehörenden Überleitungsvorschrift (damals noch Artikel 229 § 3 Abs. 9 EGBGB) ausgeführt, daß Formularklauseln in Mietverträgen, die die zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses gesetzlichen Kündigungsfristen nur wiederholten, keinen Vereinbarungscharakter hätten (Bundestagsdrucksache 14/5663, Seite 83). In einem solchen Fall dienten die Klauseln nur zur Information über die bestehende Rechtslage.

Diese Auffassung des Rechtsausschusses ist zwar nicht bindend, worauf Kinne und Schach (Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, 3. Auflage, I § 573 c, Rdnr. 4) hinweisen. Jedoch ist der hierin zum Ausdruck kommende Willen des Gesetzgebers insoweit beachtlich, als er zu einer einschränkenden Auslegung des Begriffs "Vereinbarung" in Artikel 229 § 3 Abs. 10 BGB nach den oben genannten Auslegungsgrundsätzen führt (ebenso wie hier auch Haas, Das neue Mietrecht, Artikel 229 § 3 Abs. 10 Rdnr. 2; Palandt-Weidenkaff, 61. Auflage, § 573 c Rndr. 3).

Eine Unterscheidung danach, ob die Mietvertragsklausel wie vorliegend lautet, was eine Vereinbarung im Sinne der genannten Vorschrift bedeute oder ob nur auf die gesetzlichen Kündigungsfristen verwiesen und diese dann im Wortlaut abgedruckt werden, woraus sich keine Vereinbarung ergebe (so Börstinghaus-Eisenschmid, Arbeitskommentar Neues Mietrecht, Seite 519 f., Kinne-Schach a. a. O.), haftet zu sehr am Wortlaut, ohne den Sinn und Zweck der gesetzlichen Neuregelung im Auge zu behalten. Denn von den nunmehr geltenden kürzeren Kündigungsfristen für Mieter soll zu ihrem Nachteil nur dann abgewichen werden, wenn die Mietvertragsparteien bei Abschluß des Mietvertrages gerade auch bezüglich der Kündigungsfristen eine bestimmte Regelung wollten. Dann soll aus Gründen des Vertrauensschutzes die vertragliche Vereinbarung Vorrang haben (Bundestagsdrucksachen a. a. O.).

Bei Unterzeichnung der gängigen Vertragsformulare, wie dem vorliegenden, liegt eine solche besondere Vertragsgestaltung, die es rechtfertigen würde, gemäß Artikel 229 § 3 Abs. 10 EGBGB von der ansonsten zwingenden Vorschrift des § 573 c Abs. 4 BGB abzuweichen, nicht vor (a. A. AG Charlottenburg GE 2002, 333 und AG Tempelhof-Kreuzberg GE 2002, 670).

Insofern liegt der Fall auch anders als bei der Frage der Fortgeltung von Kündigungsklauseln in Mietverträgen, die unter der Geltung des ZGB geschlossen wurden (vgl. Rechtsentscheid des KG vom 22.1.1998, GE 1998, 177 = ZMR 1998, 221 ff.), denn die entsprechende Überleitungsvorschrift des Artikels 232 § 2 Abs. 1 EGBGB regelte nur, daß auf solche Mietverträge seit dem 3.10.1990 die Vorschriften des BGB anzuwenden seien. Die damaligen mietrechtlichen Vorschriften des BGB kannten eine dem § 573 c Abs. 4 BGB entsprechende Vorschrift nicht, vielmehr war gemäß § 565 Abs. 2 S. 3 BGB (a. F.) nur unzulässig, dem Vermieter kürzere als die gesetzlichen Kündigungsfristen einzuräumen. Eine Anwendung der Grundsätze aus dem genannten Rechtsentscheid auf den vorliegenden Fall kommt deshaIb wegen der unterschiedlichen zugrunde liegenden Sachverhalte nach Auffassung des Gerichts nicht in Betracht.

Mietrechtspraktiker in Berlin warten weiterhin auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, ob die Wiederholung der gesetzlichen Kündigungsfristen im Mietvertrag eine abweichende Vereinbarung darstellt oder ob der Mieter mit einer Frist von drei Monaten (minus drei Werktagen) kündigen kann. Amtsgerichtliche Urteile verdienen bis dahin besonderes Interesse, auch dann, wenn sie wie hier, für die Entscheidung überflüssige Rechtsausführungen enthalten.

Der Mietvertrag war für ein Jahr abgeschlossen und sollte sich jeweils um ein weiteres Jahr verlängern, wenn er nicht gekündigt wurde. Aufgezählt wurden dann die damaligen gesetzlichen Kündigungsfristen. Am 1. September 2001 kündigte der Mieter unter Berufung auf das neue Mietrecht zum 30. November 2001; die Laufzeit nach dem Vertrag ging bis zum 30. April des Folgejahres.

Mit Urteil vom 25. Juni 2002 wies das Amtsgericht Wedding die Feststellungsklage des Mieters ab, der die Wirksamkeit seiner Kündigung durch Urteil hatte klären lassen wollen. Befristete Mietverträge mit Verlängerungsklausel seien auch weiterhin gültig. Die Widerklage des Vermieters auf Zahlung war deshalb begründet, unter anderem aber auch, weil der Mieter die Wohnung bisher nicht herausgegeben hatte. Für die Entscheidung kam es daher auf die Frage der Fortgeltung von formularmäßig vereinbarten Kündigungsfristen nicht an. Das Gericht hielt es aber für angezeigt, für zukünftige Rechtsstreitigkeiten die Parteien (und die Leser dieser Zeitschrift) darauf hinzuweisen, daß es entgegen der überwiegenden Auffassung der Berliner Amtsgerichte in der Wiederholung der gesetzlichen Kündigungsfristen keine Vereinbarung sieht mit der Folge, daß die kurze Kündigungsfrist von drei Monaten anwendbar ist.