Fortgeltung der Vereinbarung von längeren Kündigungsfristen

Wenn im Mietvertrag die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses geltenden Kündigungsfristen wiederholt werden, liegt darin eine Vereinbarung mit der Folge, daß die seit dem 1. September 2001 geltende kurze Kündigungsfrist von drei Monaten nicht gilt.

(Leitsatz der Redaktion)

(...) Die Kündigung der Kl. hat das Mietverhältnis der Parteien nicht zum 30.11.2001 beendet.

Zwar ist auf die Kündigung des Mietverhältnisses durch die Kl. vom 1. September 2001, der Bekl. zugegangen am 3.9.2001, das Mietrecht in der Fassung vom 1. September 2001 anzuwenden. Nach § 573 c BGB der zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung ist der Mieter grundsätzlich berechtigt, ein Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Im vorliegenden Fall findet diese Bestimmung jedoch keine Anwendung, da gemäß Artikel 229 § 3 Abs. 10 EGBGB die Vorschrift des § 573 c Abs. 4 BGB keine Anwendung findet, wenn die Kündigungsfristen vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind.

Im vorliegenden Fall haben die Parteien im vorgedruckten Vertragsexemplar die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses geltenden Kündigungsfristen im Vertragstext wiederholt. Eine derartige wörtliche Wiederholung von gesetzlich geregelten Rechten und Pflichten stellt jedoch dann eine vertragliche Vereinbarung dar, wenn die gesetzlichen Vorschriften nicht zwingend sind - vgl. KG GE 1998, 177. Die bis zum 31.8.2001 geltenden gesetzlichen Vorschriften des § 565 Abs. 2 und 3 BGB waren jedoch nicht zwingend.

Es trifft zwar zu, daß nach dem Bericht des Rechtsausschusses BT-Drs. 14/5663 der Rechtsausschuß des Deutschen Bundestages beabsichtigte, die Kündigungsfristen des neuen § 573 c BGB auch für Mietverträge einzuführen, die am 1.9.2001 bereits bestanden. Der Rechtsausschuß des Deutschen Bundestags hat jedoch die Übergangsregelung ausdrücklich für sachgerecht gehalten unter der Voraussetzung, daß es sich insoweit im Einzelfall tatsächlich um echte Vereinbarungen handelt. Nach der Auffassung des Rechtsausschusses handelt es sich bei der Wiederholung von gesetzlichen Vorschriften im Rahmen von Verträgen nicht um individuelle Vereinbarungen. Diese Rechtsansicht ist jedoch nicht Inhalt des Artikels 229 § 3 Abs. 10 EGBGB geworden, insbesondere enthält diese Übergangsvorschrift keine Einschränkungen im Hinblick auf die Wirksamkeit von vertraglichen Vereinbarungen über Kündigungsfristen.

Seit dem 1. September 2001 kann der Wohnungsmieter immer mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Das gilt aber grundsätzlich nicht für Altverträge.

Im Mietvertrag waren die Kündigungsfristen nach § 565 BGB wiederholt; mit Schreiben vom 1. September 2001 kündigte der Mieter das Mietverhältnis mit der seitdem geltenden kurzen Kündigungsfrist zum 30. November 2001. Der Vermieter hielt die Kündigung für verfrüht.

Mit Urteil vom 8. Februar 2002 schloß sich das Amtsgericht Schöneberg dieser Auffassung an. Auch die Wiederholung einer gesetzlichen Regelung sei eine fortgeltende vertragliche Vereinbarung.

Vermieter sollten sich nicht scheuen, in solchen Fällen den Rechtsweg zu beschreiten. Das Prozeßrisiko ist denkbar gering. Alle Berliner Amtsgerichte haben - soweit ersichtlich - wie das Amtsgericht Schöneberg entschieden. Auch das Amtsgericht Tiergarten ist dieser Auffassung; eine Entscheidung des Landgerichts Berlin steht noch aus.