Fortgeltung der vereinbarten kurzen <br />Kündigungsfrist des ZGB in DDR-<br />Mietverträgen

Fortgeltung der vereinbarten kurzen Kündigungsfrist des ZGB in DDR- Mietverträgen

Die in einem während der Geltung des Zivilgesetzbuchs der DDR (ZGB) geschlossenen Mietvertrag enthaltene Klausel, wonach der Mieter das Wohnraummietverhältnis mit einer Frist von zwei Wochen kündigen kann, gilt als wirksame vertragliche Vereinbarung nach dem 3. Oktober 1990 fort.

Die Bekl. schlossen im Jahre 1988 im heutigen Beitrittsgebiet mit der Rechtsvorgängerin der Kl. einen schriftlichen Wohnungsmietvertrag über eine dort belegene Wohnung, der für die Kündigung durch den Mieter folgende Vereinbarung enthält:

"2. Die Kündigung muß schriftlich - spätestens zwei Wochen vor Beendigung des Mietverhältnisses - erfolgen."

Mit Schreiben vom 13. Oktober 1995 kündigten die Bekl. das Mietverhältnis zum 30. November 1995. Sie gaben die Wohnung am 30. November 1995 zurück. Mit der Klage verlangt die Kl. von den Bekl. Zahlung des Mietzinses für die Monate Dezember 1995 und Januar 1996. Sie ist der Auffassung, die Kündigungsfrist betrage nicht zwei Wochen, sondern gemäß § 565 Abs. 2 BGB mindestens drei Monate. Das AG Hohenschönhausen hat die Klage abgewiesen. Das LG hat am 5. September 1997 beschlossen, einen Rechtsentscheid des Kammergerichts zu folgender Frage einzuholen:

Gilt eine vertragliche Regelung, die während der Geltung der ZGB getroffen worden ist und wonach der Mieter das Wohnraummietverhältnis mit ei-ner Frist von zwei Wochen kündigen kann, nach dem 3. Oktober 1990 fort?

II. Die Vorlage ist nach § 541 Abs. 1 ZPO zulässig.

Sie betrifft eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt.

Die Rechtsfrage ist, auch wenn ihre Beantwortung - wie vielfach vertreten wird - auf der Auslegung einer Vertragsklausel beruhen sollte, einem Rechtsentscheid zugänglich. Auszulegen ist dann nämlich eine auf dem Gebiet der Wohnraummiete in den neuen Bundesländern und dem früheren Ostteil Berlins häufig wiederkehrende, typische Vertragsbestimmung. Der Senat geht - ebenso wie das Landgericht - davon aus, daß die hier streitige Formularklausel unter der Geltung des ZGB in einer Vielzahl der Wohnungsmietverträge enthalten war. Derartige Formularklauseln kann und darf das um den Erlaß eines Rechtsentscheides angegangene Gericht auslegen (BGH, RE vom 8. Juli 1982 - VII ARZ 3/82 - in NJW 1982, 2186).

Die Rechtsfrage ist von grundsätzlicher Bedeutung, da sie in Rechtsprechung und Literatur - wie im Vorlagebeschluß dargelegt - unterschiedlich beantwortet wird. Sie ist noch nicht Gegenstand eines Rechtsentscheides gewesen.

Die grundsätzliche Bedeutung der Rechtsfrage wird nicht dadurch eingeschränkt, daß sie sich aus aufgehobenem Recht herleitet und die Zahl der Altverträge, die dem Wortlaut des ZGB wörtlich oder sinngemäß entsprechende Klauseln enthalten, nicht mehr erweiterungsfähig ist, denn die Rechtsfrage ist für eine Vielzahl von Verträgen noch auf längere Zeit bedeutsam (vgl. KG, GE 1990, 1195).

Die Rechtsfrage ist auch für die Entscheidung des der Vorlage zugrunde liegenden Rechtsstreits erheblich. Da andere Anspruchsgrundlagen, insbesondere § 557 BGB, nicht in Betracht kommen, hängt das Bestehen der Klageforderung - aus § 535 Satz 2 BGB - allein davon ab, ob die Vertragsparteien die in Ziff. IX des Mietvertrages vorgesehene zweiwöchige Kündigungsfrist wirksam vertraglich vereinbart haben.

III. Die Vorlagefrage ist wie aus dem Beschlußtenor ersichtlich zu beantworten.

Gemäß Artikel 232 § 2 Abs. 1 EGBGB richten sich Mietverhältnisse im Beitrittsgebiet aufgrund von Verträgen, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts geschlossen worden sind, seit dem 3. Oktober 1990 - von hier nicht interessierenden Ausnahmen abgesehen - nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Das Einführungsgesetz knüpft damit an die bestehenden, unter der Geltung des ZGB geschlossenen Mietverträge an und stellt sie den unter der Geltung des BGB vereinbarten gleich. Vertragliche Regelungen, die unter der Geltung des ZGB wirksam vereinbart wurden, gehen daher den Vorschriften des BGB vor, soweit sie nicht gegen zwingendes Recht verstoßen.

Bei der im Vorlagebeschluß genannten Kündigungsklausel handelt es sich um eine vertragliche Vereinbarung, die Vorrang vor den Vorschriften des BGB - hier speziell des § 565 Abs. 2 Satz 1 und Satz 2 BGB - hat.

Der Senat folgt im Ergebnis der Auffassung der vorlegenden Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin (ebenso wie hier schon in GE 96, 1113; ebenso u. a.: LG Berlin [ZK 62] in GE 97, 1107; LG Chemnitz in WuM 1996, 475; LG Potsdam in MM 95, 144; LG Mühlhausen und BezG Cottbus in WuM 94, 146; LG Zwickau in WuM 96, 40; AG Berlin Mitte in GE 93, 1339 und Urteil vom 10. Juni 1996 - 3 C 615/95 -; AG Berlin Pankow/Weißensee in DWW 97, 76; Fischer Dieskau, Wohnungsbaurecht, Bd. 6, Art. 232 § 2 EGBGB, Seite 6 Anm. 2; Janke in NJ 1994, 390, 391; Sonnenschein in PIG 38, 32; Staudinger, 1996, Art. 232 § 2 EGBGB, Rdnr. 65; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Auflage, Rdnr. A 222), daß die Kündigungsklausel unter der Geltung des ZGB wirksam vereinbart wurde.

Der entgegenstehenden Auffassung (im wesentlichen zurückgehend auf Beuermann in ZOV 92, 16 und GE 93, 1298 sowie Kinne in WuM 92, 403, 406, so u. a.: Hartmann in ZMR 92, 317, 324; Voelskow in Münchener Kommentar, 3. Auflage, Art. 232 § 2 EGBGB, Rdnr. 18; LG Berlin [ZK 64] in ZOV 92, 389; AG Berlin Hohenschönhausen in MM 96, 245 ff.; AG Berlin Köpenick in GE 95, 1087 und MM 96, 247), die auf der Meinung basiert, bei der Regelung des § 120 Abs. 2 ZGB habe es sich um eine zwingende Vorschrift gehandelt und es fehle an einer vertraglichen Vereinbarung, wenn der Mietvertrag lediglich zwingendes Gesetzesrecht wiederhole, kann nicht gefolgt werden. Zum einen bestehen bereits Bedenken gegen die Annahme, es habe sich bei der Regelung des § 120 Abs. 2 ZGB um eine zwingende Norm gehandelt. Ihre Anwendung war nämlich nicht verbindlich vorgeschrieben (vgl. § 45 Abs. 3 Satz 1 ZGB). Der historischen Auslegung, mit der Beuermann (in GE 93, 298 f.) ihrem Sinn und Zweck beizukommen sucht, steht die Rechtswirklichkeit im sozialistischen Staat gegenüber, nach der die Meinung des vom Ministerium der Justiz der DDR herausgegebenen Kommentars zum ZGB ausschlaggebend war, weil dieser die "die normative Leitung verwirklichende, umsetzende und weiterführende operative Leitung" (vgl. Göhring/Posch, Zivilrecht, 1981, Lehrbuch Teil 1, S. 180) der sozialistischen Staatsführung darstellte. Nach diesem regierungsamtlichen Kommentar konnte im Mietvertrag aber auch eine längere Kündigungsfrist vereinbart werden (Anm. 2.1. zu § 120 ZGB). Es ist auch keine Entscheidung der DDR-Gerichte bekannt geworden, die die Vereinbarung einer längeren Kündigungsfrist für unwirksam erklärt hat, obwohl die Vereinbarung einer Frist von zum Beispiel 15 Tagen keine Seltenheit war, wie die Entscheidungen des AG Berlin Mitte in GE 93, 1339, AG Berlin Lichtenberg in MM 94, 283 und AG Berlin Hohenschönhausen in MM 96, 245 zeigen.

Es kann jedoch letztlich dahingestellt bleiben, ob es sich bei § 120 Abs. 2 ZGB um dispositives oder zwingendes Recht handelte. Die Auffassung, eine vertragliche Regelung, die mit einer zwingenden gesetzlichen Vorschrift übereinstimme, stelle keine wirksame vertragliche Vereinbarung (sondern eine leere "Hülse") dar, ist offensichtlich nicht haltbar. Zwingende Normen sind regelmäßig durch die Regelung im Gesetz gekennzeichnet, daß eine abweichende Vereinbarung unwirksam ist (vgl. z. B. § 554 Abs. 2 Nr. 3 und § 564 b Abs. 6 BGB). Das bedeutet aber umgekehrt, daß der Gesetzgeber eine mit der zwingenden Vorschrift übereinstimmende Vereinbarung als wirksam ansieht. Auch § 45 Abs. 3 ZGB schloß eine (wirksame) Vereinbarung nur dann aus, wenn sie von einer verbindlich vorgeschriebenen gesetzlichen Bestimmung abwich, nicht aber dann, wenn sie mit dieser übereinstimmte. Er enthielt nämlich die Regelung, daß Partner auch Vereinbarungen treffen können, die im ZGB nicht geregelt sind oder die von seinen Bestimmungen abweichen, soweit ihre Anwendung nicht verbindlich vorgeschrieben ist. Dem Wortlaut und Sinngehalt dieser Vorschrift kann bereits entnommen werden, daß das Zivilgesetzbuch die Vereinbarung gesetzlich geregelter Sachverhalte nicht nur nicht ausschloß, sondern als Regelfall ansah. Dem Gesetzestext entsprechende vertragliche Vereinbarungen waren - jedenfalls im Mietrecht - aus Gründen der Rechtsklarheit sogar ausdrücklich erwünscht. In der DDR wurden beim Abschluß von Wohnungsmietverträgen - wie auch bei anderen Verträgen - häufig vorgedruckte Vertragsformulare verwandt (vgl. Göhring/Posch, a.a.O., S. 189). Die Verwendung von Mustermietverträgen wurde staatlicherseits angeraten, um im Interesse der Vertragsparteien die Rechte und Pflichten aus den Mietverhältnissen weitgehend einheitlich auszugestalten. Die mietvertraglichen Vereinbarungen sollten so getroffen werden, daß es möglichst keine Unklarheiten über die begründeten Rechte und Pflichten geben kann, und zwar weder bei Vertragsabschluß noch zu einem späteren Zeitpunkt (Göhring/Posch, a.a.O. S. 277). Durch die Verwendung von Mustermietverträgen sollte auf einfache Weise erreicht werden, daß der Mietvertrag alle erforderlichen Festlegungen enthält, und zwar sowohl die vom Gesetz verbindlich geregelten Rechte und Pflichten als auch die Fragen, die einer speziellen Vereinbarung bedürfen oder die abweichend von der gesetzlichen Regelung vereinbart werden können (vgl. Kommentar zum Zivilgesetzbuch der Deutschen Demokratischen Republik vom 19. Juni 1975, § 98 ZGB, S. 135, 136). Die schriftliche Fixierung und Vereinbarung auch solcher Rechte und Pflichten (wie z. B. Kündigungsschutz), die sich unmittelbar aus Rechtsvorschriften ergeben, war zur Vermeidung von Unklarheiten ausdrücklich vorgesehen (vgl. Göhring/Posch, a.a.O., S. 277). Vorgedruckte Vertragsbestimmungen dienten dazu, entsprechend der Orientierung des § 60 ZGB den Vertragsinhalt näher auszugestalten. In und mit dem Vertragsformular wurde der Inhalt des Vertrages festgelegt (vgl. Göhring/Posch a.a.O., S. 189).

Die wörtliche oder sinngemäße Wiederholung von gesetzlich verbindlich geregelten Rechten und Pflichten in Formularverträgen hatte daher sowohl rechtserläuternde als auch vertragsgestaltende Funktion.

Es handelte sich demnach auch nach dem Recht der DDR bei der im Vorlagebeschluß genannten Kündigungsklausel - obgleich sie sinngemäß dem Gesetzestext des § 120 Abs. 2 ZGB entspricht - um eine eigenständige und wirksame Vereinbarung und nicht nur um eine "leere Hülse". Die Qualität einer vertraglichen Vereinbarung wird nicht dadurch infrage gestellt, daß die Vertragsfreiheit durch die Verwendung der "empfohlenen" Mustermietverträge - jedenfalls beim Vertragsschluß des Bürgers mit Betrieben wie den kommunalen Wohnungsverwaltungen oder den Arbeiterwohnungsbaugenossenschaften - zumindest stark eingeschränkt war.

Der Annahme einer eigenständigen Vereinbarung steht - wie das Landgericht in seinem Vorlagebeschluß zutreffend ausgeführt hat - auch nicht die die ständige Rechtsprechung des Bundesarbeitsgerichts bestimmende Rechtsansicht entgegen, nach der in Tarifverträgen übernommene gesetzliche Vorschriften grundsätzlich nur deklaratorisch aufgeführt sind. Die auf Tarifverträge angewandten Auslegungskriterien gelten nicht für Mietverträge, da diese nicht normativ, sondern nur zwischen den Vertragspartnern wirken.

Es trifft schließlich auch nicht zu, daß wörtliche Wiederholungen zwingenden Rechts in einem Mietvertrag mit einer Gesetzesänderung ihre Wirksamkeit verlieren (so aber Beuermann in ZOV 1992, 16). An der Wirksamkeit der vertraglichen Vereinbarung der zweiwöchigen Kündigungsfrist hätte sich - eine zwingende gesetzliche Regelung unterstellt - weder etwas geändert, wenn § 120 Abs. 2 ZGB noch zu DDR-Zeiten dahin geändert worden wäre, daß für die Kündigungsfrist des Mieters auch eine dreiwöchige Frist vereinbart werden darf, noch ist ihre Wirksamkeit dadurch hinfällig geworden, daß das ZGB durch den Einigungsvertrag aufgehoben wurde und seit dem 3. Oktober 1990 auf den Mietvertrag grundsätzlich die Regelungen des BGB anzuwenden sind. Vertragliche Vereinbarungen, die mit zwingendem Gesetzesrecht übereinstimmen, werden nur dann unwirksam, wenn die einschlägige zwingende Norm durch eine andere zwingende Norm ersetzt wird. Dann folgt die Unwirksamkeit der Vereinbarung aber nicht aus der Aufhebung des mit der vertraglichen Vereinbarung übereinstimmenden zwingenden Gesetzes (wie Beuermann [a.a.O.] es ausdrückt, weil der Vertragsklausel "die Stütze entzogen" wird), sondern aus der Tatsache, daß dann neues zwingendes Gesetzesrecht ihrer Wirksamkeit entgegensteht.

Die vertragliche Vereinbarung einer zweiwöchigen Kündigungsfrist, deren Beginn nicht auf einen festen Tag des Monats gelegt ist, sondern nur vom Zugang der Kündigungserklärung abhängt, verstößt nicht gegen im BGB normiertes zwingendes Recht. Nach der Regelung des BGB können die Parteien für die Kündigung durch den Mieter eine kürzere Frist vereinbaren, ohne daß hierfür gesetzlich eine Mindestzeit vorgegeben ist. Ferner ist es zulässig, eine nach festen Zeitabschnitten bemessene Kündigungsfrist zu vereinbaren, für die kein bestimmter Kündigungstag festgelegt wird (vgl. Palandt-Putzo, BGB, 56. Auflage, § 565, Rdnr. 6; Staudinger, BGB, 1996, Art. 232 § 2 EGBGB, Rdnr. 65).

Nach § 120 Abs. 2 ZGB konnte der Mieter in einer Frist von zwei Wochen das Mietverhältnis jederzeit kündigen. In vielen Formularmietverträgen, die vor dem 3. Oktober 1990 in der DDR abgeschlossen wurden, fand sich eine Klausel, mit der die gesetzliche Regelung mehr oder weniger wiederholt wurde. Nach der Wiedervereinigung war streitig, ob die kurze Kündigungsfrist weiter gilt.

Mit Rechtsentscheid vom 22. Januar 1998 schloß sich das Kammergericht der Auffassung an, wonach die vertragliche Vereinbarung weiterhin Bestand hat.