Fortführung von Beschlussersetzungsklagen, Split-Klimagerät keine privilegierte Maßnahme

1. Beschlussersetzungsklagen, die bereits vor dem 1.12.2020 anhängig waren, sind entsprechend § 48 Abs. 5 WEG gegen die übrigen Eigentümer fortzuführen, materiell ist allerdings das seit dem 1.12.2020 geltende Recht anzuwenden.

2. Die in § 20 Abs. 2 WEG aufgeführten privilegierten Maßnahmen sind abschließend, ein Split-Klimagerät fällt nicht darunter. Im Regelfall ist die Installation eines derartigen Gerätes mit einem Nachteil i.S.v. § 20 Abs. 3 WEG verbunden, wobei insoweit die bisherigen Maßstäbe zur Auslegung des Nachteilsbegriffs weiter anzuwenden sind.

I. Die Parteien sind die beiden einzigen Eigentümer einer verwalterlosen WEG. Die Anlage besteht aus Reihenhäusern, wobei jedes Reihenhaus eine eigene WEG bildet. Die Wohneinheit der Kl. besteht unter anderem aus dem Dachgeschoss. Die Kl. beabsichtigen, auf dem Dach eine Klimaanlage anzubringen. Sie begehren u. a. die Feststellung, dass dazu die Zustimmung der Bekl. entbehrlich sei, hilfsweise die Bekl. zu deren Erteilung zu verurteilen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, hiergegen richtet sich die Berufung der Kl.

II. Das Amtsgericht hat die Klage zu Recht und mit zutreffender Begründung abgewiesen.

Das Verfahren ist auch, soweit der Hilfsantrag als Beschlussersetzungsklage auszulegen ist, nach dem bisherigen Verfahrensrecht - gegen die Bekl. als andere Eigentümerin - weiterzuführen (§ 48 Abs. 5 WEG). Zwar steht § 21 Abs. 8 WEG a.F. nicht in dem in § 48 Abs. 5 WEG in Bezug genommenen dritten Teil des WEG, die Vorschrift will aber ersichtlich alle Beschlussklagen erfassen, so dass für die Beschlussersetzungsklage nichts anderes gelten kann (Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rz. 1993; BeckOK WEG/Elzer, 43. Ed. 1.1.2021 Rn. 20, WEG § 48 Rn. 20).

Materiell gilt - mit Ausnahme von Anfechtungsklagen, bei denen es auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung ankommt (Kammer, NZM 2021, 45; LG Rostock ZMR 2021, 63) - das neue Recht. Dies ergibt sich für die Beschlussersetzungsklage schon daraus, dass entscheidend die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung ist (BGH NZM 2018, 611).

Soweit die Kl. mit dem Hauptantrag sinngemäß begehren, dass sie eine Klimaanlage an dem Dach anbringen dürfen, ohne dass dies einer Mitwirkung des Bekl. bedarf, kann dies bereits deshalb keinen Erfolg haben, weil nach neuem Recht gem. § 20 WEG jede bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums zwingend einer Beschlussfassung durch die Eigentümer bedarf (vgl. Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 6 Rn. 46; Hügel/Elzer § 20 Rn. 26 f.; Lehmann-Richter/Wobst, aaO. Rz. 1993).

Der Hilfsantrag, der vom Amtsgericht zutreffend als Beschlussersetzungsklage ausgelegt worden ist (dazu BGH NZM 2016, 523 Rn. 18), ist jedenfalls unbegründet, wobei die Kammer die Bedenken des Amtsgerichts an der Zulässigkeit im Hinblick auf das Rechtsschutzbedürfnis teilt, da jedenfalls der vergebliche Versuch einer Vorbefassung im Umlaufverfahren nicht genügen dürfte. Allerdings zeigt dieses Verfahren, dass eine Beschlussfassung im Rahmen der Eigentümerversammlung wohl kaum zu erwarten sein dürfte, so dass auch die Annahme, dass deren Durchführung eine Förmelei wäre, nicht aus der Luft gegriffen ist.

Letztlich kann dies aber dahinstehen (vgl. Musielak/Voit/Musielak, 17. Aufl. 2020, ZPO § 300 Rn. 11), denn die Klage ist jedenfalls unbegründet. Eine Beschlussersetzungsklage hat nur dann Erfolg, wenn ein Anspruch auf die Beschlussfassung besteht.

Bei der Klimaanlage handelt es sich nicht um eine privilegierte Maßnahme nach § 20 Abs. 2 WEG, der nicht erweiterungsfähig ist. Der Wortlaut des § 20 Abs. 2 WEG ist insoweit eindeutig (vgl. Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 1181; Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 6 Rn. 84; BeckOGK/Kempfle, 1.12.2020, WEG § 20 Rn. 133). Zwar wird, worauf die Berufung verweist, teilweise eine erweiternde Auslegung für möglich gehalten, dies erfasst aber den vorliegenden Fall nicht. Erweiterungen werden für zukünftige technische Fortentwicklungen (Palandt/Wicke, § 20 Rn. 8) oder Fälle, in denen aus verfassungsrechtlichen Gründen (Parabolantenne) oder zum Anschluss an eine Fernsprecheinrichtung (§ 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG a.F.) eine bauliche Veränderung nötig ist (Hügel/Elzer, § 20 Rn. 98 ff.), diskutiert. Eine Klimaanlage fällt darunter nicht.

Somit verbleibt als Anspruchsgrundlage allenfalls § 20 Abs. 3 WEG. Zu Recht und mit zutreffender Argumentation hat das Amtsgericht angenommen, dass der Einbau einer Split-Klimaanlage eine benachteiligende bauliche Veränderung darstellt. Die Schwelle, ob durch eine bauliche Veränderung ein nicht unerheblicher Nachteil entsteht, ist schon aus verfassungsrechtlichen Gründen des Art. 14 Abs. 1 GG eher niedrig anzusetzen (vgl. Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 13. Aufl., § 22, Rn. 95), eine erhebliche Beeinträchtigung ist gerade nicht erforderlich (Emmerich, in: Bärmann/Pick, WEG, 20. Aufl. 2020, § 14 Rn. 5). Vielmehr bleiben nur ganz geringfügige und völlig belanglose bzw. bagatellartige Beeinträchtigungen außer Betracht. Entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (Emmerich, in: Bärmann/Pick, WEG, 20. Aufl. 2020, § 14 Rn. 5). An diesem Maßstab hat sich durch die WEG-Reform insoweit nichts geändert (BT-Drs. 19/18791 S. 65). Für eine großzügigere Auslegung dürfte nach neuem Recht bereits deshalb kein Raum sein, weil nun mit einfacher Mehrheit bauliche Veränderungen beschlossen werden können. Der Gesetzgeber hat insoweit den Handlungsspielraum der Mehrheit deutlich erweitert, zugleich aber Ansprüche einzelner Eigentümer auf Baumaßnahmen nur bezüglich weniger Einzelbereiche zugelassen. Sind diese nicht einschlägig, bleibt es bei dem Grundsatz, dass bauliche Veränderungen nur zulässig sind, wenn sie niemanden beeinträchtigen oder der Beeinträchtigte zustimmt.

Demzufolge genügt ein Eingriff in die bauliche Substanz oder eine erhebliche Veränderung des Erscheinungsbildes (vgl. nur Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, § 22 Rn. 10 m.w.N.). Vorliegend muss bereits zur Verbindung des Außenteils mit dem Innenteil eine Durchbohrung des im gemeinschaftlichen Eigentum befindlichen Daches erfolgen, bereits dies stellt einen Eingriff in die bauliche Substanz dar (Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, § 22 Rn. 58; Merle, in: Bärmann, WEG, 14. Aufl. 2018, § 22 Rn. 77 m.w.N. zu unterschiedlich installierten Klimageräten; LG Hamburg ZWE 2015, 135; jüngst AG München ZMR 2020, 894). Hierzu sind die Kl. ohne Zustimmung der Bekl. nicht berechtigt. Bereits dies genügt für eine bauliche Veränderung.

Zudem ist, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, eine auf dem Dach befindliche Klimaanlage sichtbar. Entscheidend ist, dass die optische Veränderung von außen sichtbar ist, also vom Standort eines Miteigentümers (etwa aus dessen Wohnbereich) oder jedes Miteigentümers wie auch eines unbefangenen Dritten, etwa von der Straße oder von Gemeinschaftsflächen aus. Eine Beeinträchtigung liegt nur dann nicht vor, wenn die vorgenommene Veränderung lediglich aus einer ganz ungewöhnlichen Perspektive, etwa aus der Luft oder von einem für Wohnungseigentümer und Dritte gewöhnlich nicht zugänglichen Ort zu erkennen ist. Dass weder das Klimagerät noch die Trittstufe, die dazu montiert werden sollen, von außen nicht sichtbar sind, behaupten die Kl. selbst nicht. Soweit die Kl. bestreiten, dass das von den Bekl. vorgelegte Foto aus dem Sondernutzungsbereich der Bekl. aufgenommen wurde, ist darauf hinzuweisen, dass auch auf den von den Kl. vorgelegten Fotos die Dachfläche des von den Bekl. bewohnten Hauses deutlich sichtbar ist. Eine Sichtbarkeit von der Straße ist nicht erforderlich, würde aber ebenso genügen wie die Sichtbarkeit von dem Grundstück Dritter. Dabei kommt es entgegen der Auffassung der Berufung nicht darauf an, ob sich Dritte gestört fühlen, entscheidend ist, dass das Miteigentum der Bekl. in einer für Dritte erkennbaren Weise verändert worden ist, hierzu bestand bislang eine Berechtigung gegen den Willen des Miteigentümers nur in wenigen Ausnahmefällen (§ 22 Abs. 2 WEG a.F.), nach neuen Recht besteht sie in den Fällen des § 20 WEG, wenn die Mehrheit dies beschließt oder das Gesetz einen Anspruch auf eine bauliche Veränderung begründet. Eines Ortstermins bedurfte es daher nicht. Eine Sichtbarkeit des Gerätes führt daher ebenso wie bereits der Eingriff durch die Verbindung des Außen- mit dem Innengerät zum Nachteil, denn das Erscheinungsbild eines Daches ohne Klimagerät unterscheidet sich erheblich von dem eines Daches mit einem solchen Gerät und einem Tritt (vgl. neben der vom AG zitierten Literatur und Rechtsprechung jüngst LG Karlsruhe ZMR 2020, 49; AG München ZMR 2020, 894; BeckOGK/Kempfle, 1.12.2020, WEG § 20 Rn. 74).

Ein Nachteil ist auch nicht deshalb zu verneinen, weil die Dachwohnung sich in den Sommermonaten erheblich aufheizt. Zwar mag in Einzelfällen baulichen Besonderheiten besonderes Augenmerk bei der Frage eines Nachteils eingeräumt werden können (dazu BGH NJW-RR 2018, 1165 Rn. 28). Dass sich Dachwohnungen im Sommer aufheizen, liegt allerdings in der Natur der Sache und musste den Kl. bei Erwerb der Wohnung bekannt sein. Auch im Jahre 1983, als das Grundstück geteilt wurde, musste den Kl. klar sein, dass ein nicht isoliertes Dach zu einer erheblichen Erwärmung der Räume unterhalb des Daches führte, zumal es auch damals bereits heiße Sommer gab. Alleine die Zunahme von Hitzetagen in den letzten Jahren führt daher nicht dazu, dass die Errichtung einer Klimaanlage keinen Nachteil darstellt, zumal diese noch nicht zum üblichen Erscheinungsbild eines Hauses im Rhein-Main-Gebiet gehören. Dass nunmehr eine Aufstellung von Häusern in der Nachbarschaft vorgelegt worden sind, die ebenfalls Klimaanlagen haben, ändert daran nichts. Es zeigt zwar, dass der Verbreitungsgrad von Klimaanlagen zugenommen hat, zu einem üblichen Ausstattungsmerkmal eines Hauses gehört sie aber nicht. Den Vortrag, dass die Bekl. selbst an einer ihnen im Nachbarhaus gehörenden Wohnung eine Klimaanlage angebracht haben, haben die Kl. nicht aufrechterhalten. Wenn die Kl. die Möglichkeit zu größeren baulichen Veränderungen hätten haben wollen, hätten sie bereits damals auf eine Vereinbarung hinwirken müssen, die solche in einem größeren Umfang gestattet, zumal nach bisherigem Recht bauliche Veränderungen nahezu vollständig ausgeschlossen waren.

Ein Zustimmungsanspruch ist auch nicht aus anderen Gründen gegeben. Zutreffend ist, dass die Erleichterung der WEG-Reform zu baulichen Veränderungen den Kl. insoweit nicht hilft, da sie nicht die für Beschlüsse nach § 20 Abs. 1 WEG nötige Stimmenmehrheit haben. Das geänderte Recht der baulichen Veränderungen differenziert allerdings zwischen Baumaßnahmen, auf die ein Anspruch besteht, und solchen, welche die Eigentümer mit Mehrheit beschließen können. Da nach den vorgenannten Ausführungen ein Anspruch auf ein Klima-Split-Gerät nicht besteht, ist für eine Beschlussfassung eine Stimmenmehrheit erforderlich. Dass es sich um eine Gemeinschaft handelt, die nur aus zwei Eigentümern besteht, ändert insoweit nichts, denn auch hier gelten die üblichen Verwaltungsregeln des WEG-Rechts (dazu jüngst BGH NZM 2021, 146 Rn. 15). Soweit die Kl. meinen, aufgrund der Dachkonstruktion einen Anspruch auf eine Erhaltungsmaßnahme bezüglich des Daches zu haben, mag dies zutreffend sein, ist aber nicht Gegenstand dieses Verfahrens und bedarf - anders als die Kl. meinen - ebenfalls einer Beschlussfassung (§ 19 Abs. 1 WEG). Die Kammer teilt nicht die Auffassung, dass die Installation einer Klimaanlage eine im Vergleich zu einer Dachsanierung mildere Maßnahme ist, denn der Erhaltung dient sie nicht.

Die Errichtung einer Klimaanlage auf dem Dach fällt nicht unter die privilegierten baulichen Veränderungen nach § 20 Abs. 2 WEG.

Die Parteien sind die beiden einzigen Eigentümer einer verwalterlosen WEG. Die Anlage besteht aus Reihenhäusern, wobei jedes Reihenhaus eine eigene WEG bildet. Die Wohneinheit der Kläger besteht u. a. aus dem Dachgeschoss. Die Kläger beabsichtigen, auf dem Dach eine Klimaanlage anzubringen. Sie begehren die Feststellung, dass dazu die Zustimmung der Beklagten entbehrlich sei, hilfsweise die Beklagten zu deren Zustimmung zu verurteilen. Das AG hat die Klage abgewiesen. Hiergegen die Berufung der Kläger.

Durch einstimmigen Beschluss weist das LG die Berufung zurück. Das Verfahren ist nach dem bisherigen Verfahrensrecht gegen die Beklagte als die andere Eigentümerin weiterzuführen, auch soweit es hilfsweise um die Beschlussersetzung geht. Materiell gilt jedoch – mit Ausnahme von Anfechtungsklagen, bei denen es für die Beurteilung auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung ankommt – das neue Recht. Dies ergibt sich für die Beschlussersetzungsklage auch daraus, dass entscheidend die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung ist. Soweit die Kläger mit dem Hauptantrag sinngemäß begehren, ohne Mitwirkung der Beklagten eine Klimaanlage an dem Dach anbringen zu dürfen, bleibt dies bereits deshalb erfolglos, weil nach neuem Recht gemäß § 20 WEG jede bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums einer positiven Beschlussfassung durch die Eigentümer bedarf. Der Hilfsantrag, vom AG zutreffend als Beschlussersetzungsklage ausgelegt, ist ebenfalls unbegründet. Denn eine solche Klage hat nur dann Erfolg, wenn ein Anspruch auf die positive Beschlussfassung besteht. Bei der Klimaanlage handelt es sich jedoch nicht um eine der privilegierten Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG, der jedoch nicht erweiterungsfähig ist. Somit verbleibt als Anspruchsgrundlage lediglich § 20 Abs. 3 WEG, danach stellt der Einbau einer Klimaanlage eine benachteiligende bauliche Veränderung dar. Ob durch eine bauliche Veränderung nur ein unerheblicher Nachteil entsteht, ist schon aus verfassungsrechtlichen Gründen eher niedrig anzusetzen, eine erhebliche Beeinträchtigung also gerade nicht erforderlich. Entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. An diesem Maßstab hat sich durch die WEG-Reform nichts geändert. Der Gesetzgeber hat insoweit den Handlungsspielraum der einfachen Mehrheit deutlich erweitert, zugleich aber Ansprüche einzelner Eigentümer auf Baumaßnahmen nur bezüglich weniger einzelner Bereiche zugelassen. Sind diese nicht einschlägig, bleiben bauliche Veränderungen nur zulässig, wenn sie niemanden beeinträchtigt oder der Beeinträchtigte zustimmt. Demzufolge genügt zur Ablehnung ein Eingriff in die bauliche Substanz oder eine erhebliche Veränderung des Erscheinungsbildes der Wohnanlage. Vorliegend muss zur Verbindung des Außenteils mit dem Innenteil der Klimaanlage eine Durchbohrung des im gemeinschaftlichen Eigentum befindlichen Daches erfolgen, wozu die Kläger ohne Zustimmung der Beklagten nicht berechtigt sind. Darüber hinaus führt die äußerliche Sichtbarkeit des Gerätes zu einem nicht hinnehmbaren Nachteil, denn das Erscheinungsbild eines Daches ohne Klimagerät unterscheidet sich erheblich von dem eines Daches mit einem solchen Gerät.

Das geänderte WEG-Recht für bauliche Veränderungen differenziert zwischen Baumaßnahmen, auf die ein Anspruch besteht, und solchen, welche die Eigentümer mit Mehrheit beschließen können. Da ein Anspruch auf ein Klimagerät nicht besteht, ist für eine Beschlussfassung eine Stimmenmehrheit erforderlich, auch wenn es sich um eine Zweier-Gemeinschaft handelt. Das LG setzt sich auch damit auseinander, ob sich etwas anderes aus dem Umstand ergibt, dass sich Dachwohnungen im Sommer stark aufheizen. Das war aber auch im Jahre 1983, als das Grundstück geteilt wurde, bereits so. Dass nunmehr Häuser in der Nachbarschaft mit Klimaanlagen ausgestattet werden, ändert an der rechtlichen Beurteilung nichts.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister