Fortdauernde Prozeßführungsbefugnis des Zwangsverwalters

1. Fällt die Zwangsverwaltung nach Rechtshängigkeit durch Aufhebung weg, ist der Zwangsverwalter grundsätzlich weiterhin prozeßführungsbefugt hinsichtlich der Ansprüche, die während der Zeit der Zwangsverwaltung entstanden sind.

2. Die Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB für Mietverträge, die für eine längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen werden, besteht im Sanierungsgebiet so lange fort, bis die Sanierungs- oder Entwicklungssatzung durch neuerliche Satzung gemäß § 162 Abs. 2 BauGB aufgehoben worden ist.

1. Das Landgericht ist zutreffend davon ausgegangen, daß die Feststellungsklage zulässig ist und der Kl. ein berechtigtes Interesse an der Feststellung der Unwirksamkeit der zwischen der Bekl. und der Zwangsverwaltungsschuldnerin geschlossenen Mietverträge hat.

Dabei ist der Begründung des Landgerichts, wonach der Kl. weder auf die Geltendmachung einer Räumungsklage noch auf die Inanspruchnahme der Bekl. auf Nutzungsentschädigung zu verweisen sei, weil deren grundsätzliche Zulässigkeit das Feststellungsinteresse entfallen ließe, zu folgen. Richtig hat das Landgericht nämlich darauf hingewiesen, daß die Feststellung der Unwirksamkeit der Mietverhältnisse für den Kl. in mehrerer Hinsicht eine Rolle spielt.

Auch eine Klage auf Nutzungsentschädigung würde das Interesse des Kl. nicht vollständig rechtskräftig feststellen. Insoweit ist darauf hinzuweisen, daß, was die Bekl. in der mündlichen Verhandlung nochmals erklärt hat, hierüber hinaus die Frage im Raum steht, ob gegebenenfalls der Bekl. Ansprüche gegen den Kl. auf Herausgabe von teilweise von ihm eingezogenen Mieten für einige von ihr untervermietete Wohnungen zustehen.

Aus diesem Grund läßt auch die zwischenzeitliche Aufhebung der Zwangsverwaltung durch Beschluß vom 11. April 2005 das Feststellungsinteresse des Kl. nicht entfallen, da die Frage der Unwirksamkeit der Mietverhältnisse auch für Rechtsverhältnisse während der Zeit der Zwangsverwaltung von Bedeutung ist. Der Zwangsverwalter ist grundsätzlich auch weiterhin prozeßführungsbefugt, soweit es sich um Ansprüche bzw. Rechtsverhältnisse handelt, die bereits während der Zeit der Zwangsverwaltung entstanden sind (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 8. Mai 2003 - IX ZR 385/00 -, BGHZ 155, 38 mit Nachweisen zur Rechtsprechung; Senat, Urteil vom 19. September 2005 - 12 U 49/04 -, KGR Berlin 2006, 120). Zur Beurteilung der Frage, ob der Kl. gegen die Bekl. noch Ansprüche aus der Zeit der Beschlagnahme geltend zu machen hat bzw. sich im Gegenteil Ansprüchen der Bekl. ausgesetzt sieht, ist die Feststellung des wirksamen Bestehens bzw. Nichtbestehens der Mietverhältnisse erheblich.

2. Die Feststellungsklage ist, soweit das Landgericht ihr stattgegeben hat, begründet.

a. Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, daß die von der Bekl. mit der Zwangsverwaltungsschuldnerin geschlossenen Mietverträge vom 16. September 2002 gegenüber dem Kl. als Zwangsverwalter unwirksam sind.

Zwar ist zweifelhaft, ob mit dem Landgericht davon auszugehen ist, daß die Verträge bereits wegen einer beabsichtigten Umgehung der Regelung des § 1124 Abs. 2 BGB nach 242 BGB als unwirksam zu behandeln sind. Der zutreffende Gedanke des Landgerichts, daß durch die Umwandlung des Darlehens eines Dritten in einen Baukostenzuschuß des Mieters unberechtigt eine Privilegierung erreicht werden soll, führt vielmehr wohl lediglich dazu, daß der Zwangsverwalter sich die Vorausverfügung über den Mietzins nicht entgegenhalten lassen muß.

b. Die Frage der Unwirksamkeit nach § 242 BGB kann jedoch dahinstehen, da die Mietverträge jedenfalls wegen fehlender Genehmigung des Bezirksamtes Lichtenberg von Berlin schwebend unwirksam waren und eine Genehmigung vor Bestellung des Kl. zum Zwangsverwalter durch Beschluß vom 20. Dezember 2002, der Bekl. zur Kenntnis gegeben mit Schreiben vom 11. Februar 2003, nicht erfolgte. [...]

Die Genehmigungspflicht entfiel auch nicht dadurch, daß der Fördervertrag Nr. 0641187 von der IBB mit Wirkung zum 11. September 2002 gekündigt wurde. Entgegen den Ausführungen der Bekl. wurde der Ordnungsmaßnahmenvertrag mit dem Bezirksamt Lichtenberg von Berlin damit nicht ohne weiteres unwirksam. Das Bezirksamt Lichtenberg teilte vielmehr mit Schreiben vom 16. Dezember 2002 mit, daß eine Kündigung dieses Vertrages vermutlich erfolgen werde. Eine solche sprach das Bezirksamt tatsächlich mit Schreiben vom 7. März 2003 aus, wobei es darauf abstellte, daß das Ziel des bezirklichen Ordnungsmaßnahmenvertrages, nämlich die Modernisierung und Instandsetzung des Grundstücks, wegen der Kündigung des Fördervertrages der IBB und der fehlenden Veräußerung des Objektes an einen zahlungskräftigen Investor, nicht mehr erreicht werden könne. Der Fördervertrag der IBB ist mithin nicht unbedingte Voraussetzung des Ordnungsmaßnahmenvertrags gewesen, sondern stellte nur die Mittel für die Zweckerreichung des Vertrages sicher. Es hätte ausweislich der von der Bekl. eingereichten Schreiben des Bezirksamtes die Möglichkeit bestanden, diese Mittel anderweitig nachzuweisen, womit eine Kündigung des Ordnungsmaßnahmenvertrages hätte verhindert werden können.

bb. Da mithin der Ordnungsmaßnahmenvertrag zum Zeitpunkt des Abschlusses der Verträge vom 16. September 2002 bestand und erst nach Bestellung des Kl. zum Zwangsverwalter gekündigt wurde, konnten die Mietverträge nicht vor dessen Bestellung wirksam werden. Ein schwebend unwirksames Rechtsgeschäft ist während des Schwebezustandes unwirksam (Palandt-Heinrichs, BGB, 65. Aufl., Überbl. v. § 104, Rn. 31).

Im übrigen läßt der Wegfall des Ordnungsmaßnahmenvertrages nicht die Genehmigungspflicht der Verträge entfallen. Diese Genehmigungspflicht besteht nämlich im Sanierungsgebiet so lange fort, bis die Sanierungs- oder Entwicklungssatzung durch neuerliche Satzung gemäß § 162 Abs. 2 BauGB aufgehoben worden ist (Keilich/Fronek, Die öffentlich-rechtliche Genehmigung von Mietverträgen in Sanierungs- und Entwicklungsgebieten, NZM 2001, 578, 580). Dies ist weder vorgetragen noch ersichtlich.

Selbst wenn durch die Kündigung des Ordnungsmaßnahmenvertrages die Genehmigungspflicht entfallen würde, führte dies nicht dazu, daß der Vertrag dem Kl. gegenüber wirksam würde. Kann nämlich das den Schwebezustand beendende Wirksamkeitserfordernis nicht nachgeholt werden, wird das schwebende Rechtsgeschäft endgültig nichtig (vgl. Palandt-Heinrichs, aaO.). [...]

Der Zwangsverwalter führt Streitigkeiten als Partei kraft Amtes anstelle des Eigentümers. Seine Prozeßführungsbefugnis fällt weg mit Aufhebung der Zwangsverwaltung, allerdings nicht für Ansprüche, die in seiner Tätigkeitszeit entstanden sind.

Während der Dauer der Zwangsverwaltung hatte der Eigentümer einen langfristigen Mietvertrag abgeschlossen. Der Zwangsverwalter klagte auf Feststellung der Unwirksamkeit des Mietvertrags und berief sich darauf, daß die Räume in einem Sanierungsgebiet lägen.

Mit Urteil vom 17. Juli 2006 gab das Kammergericht der Klage statt und meinte, auch nach Aufhebung der Zwangsverwaltung dauere die Prozeßführungsbefugnis für in der Vergangenheit entstandene Ansprüche fort. Das sei hier der Fall. Der Mietvertrag sei auch ohne Genehmigung des Bezirksamts nach dem Baugesetzbuch schwebend unwirksam. Diese Genehmigungspflicht dauere bis zum Erlaß einer neuen Satzung anstelle der bisherigen Sanierungssatzung fort.