Fortdauernde Zwangsverwaltung hindert Sonderkündigungsrecht des Erstehers nicht

1. Der Zeitpunkt der Verkündung des Zuschlags ist für die Bestimmung des ersten zulässigen Kündigungstermins im Sinne des § 57a ZVG auch dann maßgeblich, wenn neben der Zwangsversteigerung die Zwangsverwaltung angeordnet ist.

2. Die über den Zeitpunkt der Verkündung des Zuschlagsbeschlusses fortbestehende Zwangsverwaltung hat weder zur Folge, dass das Sonderkündigungsrecht gemäß § 57a ZVG dem Zwangsverwalter zusteht, noch dass dieses von dem Ersteher erst nach der Aufhebung der Zwangsverwaltung ausgeübt werden kann.

II. […] 2. Der Mietvertrag vom 19./27.2.2013 wurde (auch) nicht von der Kl. durch Ausübung des Sonderkündigungsrechts gemäß § 57a ZVG bereits zum 31.3.2016 beendet.

Nach § 57a ZVG ist der Ersteher berechtigt, ein Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen, wobei die Kündigung ausgeschlossen ist, wenn sie nicht für den ersten gesetzlichen Termin erfolgt, für den sie zulässig ist. Erster zulässiger Termin ist derjenige, für den die Kündigung dem Ersteher ohne schuldhaftes Zögern - tatsächlich - möglich ist (OLG Frankfurt, Urt. v. 19.6.2009, 2 U 303/08, juris Rn. 43; OLG Düsseldorf, Urt. v. 5.9.2002,10 U 66/02, juris Rn. 3; OLG Oldenburg, Urt. v. 17.12.2001, 11 U 63/01, juris Rn. 25; Stöber, ZVG, 21. Aufl. 2016, § 57a Rn. 5). Hieran dürfen keine überspannten Anforderungen gestellt werden, insbesondere muss dem Ersteher eine gewisse Zeit für die Prüfung der Sach- und Rechtslage zugestanden werden (OLG Frankfurt, Urt. v. 19.6.2009, 2 U 303/08, juris Rn. 43; OLG Oldenburg, Urt. v. 17.12.2001, 11 U 63/01, juris Rn. 26 - regelmäßig bis zu einer Woche).

a) Die einzuräumende Prüfungsfrist beginnt dabei grundsätzlich mit dem Wirksamwerden des Zuschlags in der Zwangsversteigerung, mithin gemäß § 89 ZVG mit der Verkündung des Zuschlagsbeschlusses, es sei denn, der Ersteher erlangt erst später Kenntnis von dem Bestehen des Mietvertrags (Stöber, ZVG, 21. Aufl. 2016, § 57a Rn. 5.3 m.w.N.). Im Streitfall ist der zugunsten der Kl. ergangene Zuschlagsbeschluss ausweislich des Protokolls des Zwangsversteigerungstermins am 16.3.2015 verkündet worden. Unstreitig hatte die Kl. zu diesem Zeitpunkt Kenntnis vom Bestehen des Mietvertrags mit dem Bekl. zu 1).

Entgegen der Ansicht der Kl. ist der Zeitpunkt der Verkündung des Zuschlags für die Bestimmung des ersten zulässigen Kündigungstermins im Sinne des § 57a ZVG auch dann maßgeblich, wenn neben der Zwangsversteigerung die Zwangsverwaltung angeordnet ist (OLG Frankfurt, Urt. v. 19.6.2009, 2 U 303/08, juris Rn. 40, RG, Urt. v. 15.5.1936, RGZ 151, 259, 261; LG Göttingen, Urt. v. 18.2.2015, 3 O 77/14, juris Rn. 16; Stöber, ZVG 21. Aufl. 2016, § 57a Rn. 2, 5). Der Argumentation der Kl., die Ausübung des Sonderkündigungsrechts sei dem Ersteher vor der Aufhebung der Zwangsverwaltung durch Gerichtsbeschluss rechtlich unmöglich, weil die Verwaltungsbefugnis bis zu diesem Zeitpunkt noch dem Zwangsverwalter zustehe, vermag der Senat nicht zu folgen.

Richtig ist allerdings, dass die Zwangsverwaltung nicht ipso iure mit der Verkündung des Zuschlagsbeschlusses endet (Stöber, ZVG, 21. Aufl. 2016, § 161 Rn. 3.11). Vielmehr ist für die Aufhebung des Zwangsverwaltungsverfahrens gemäß § 161 Abs. 1 ZVG ein Gerichtsbeschluss erforderlich (vgl. § 12 Abs. 1 Satz 2 ZwVwV, BGH, Urt. v. 11.8.2010, XII ZR 181/08, juris Rn. 14; Knees, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, 7. Aufl. 2013, XIV), der regelmäßig erst nach Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses ergehen soll (Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, § 161 ZVG, Rn. 17; Knees, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, 7. Aufl. 2014, XIV). Die damit über den Zeitpunkt der Verkündung des Zuschlagsbeschlusses fortbestehende Zwangsverwaltung hat jedoch weder zur Folge, dass das Sonderkündigungsrecht gemäß § 57a ZVG dem Zwangsverwalter zusteht, noch dass dieses von dem Ersteher erst nach der Aufhebung der Zwangsverwaltung ausgeübt werden kann.

aa) Dass das Sonderkündigungsrecht grundsätzlich dem Ersteher zusteht (Stöber, ZVG, 21. Aufl. 2016, § 57a, Rn. 2.8), ergibt sich schon aus dem Gesetzeswortlaut. Freilich regelt § 57a ZVG nicht ausdrücklich den Fall, dass neben dem Zwangsversteigerungsverfahren auch eine Zwangsverwaltung angeordnet ist. Eine ausschließliche Zuweisung des Sonderkündigungsrechts an die Person des Erstehers bei angeordneter Zwangsverwaltung entspricht allerdings auch der Systematik des ZVG. Denn der Zwangsverwalter leitet seine Befugnisse vom Schuldner ab: Er übt gemäß § 152 Abs. 1 ZVG das dem Schuldner gemäß § 148 Abs. 2 ZVG entzogene Recht zur Verwaltung und Benutzung des Grundstücks aus (Stöber, ZVG, 21. Aufl. 2016, § 148 Rn. 3.1). Dies hat zur Folge, dass der Zwangsverwalter nicht mehr Rechte haben kann als der Schuldner (Schmidberger/Traub, ZfIR 2012, 805, 806), der zweifellos kein Sonderkündigungsrecht geltend machen kann. Sinn und Zweck des Sonderkündigungsrechts ist es schließlich, den Erwerb in der Zwangsversteigerung attraktiver zu machen, um im Interesse der Gläubiger einen möglichst hohen Erlös zu erzielen (vgl. KG Berlin, Beschluss v. 8.11.2010, 8 U 43/10, juris Rn. 6). Dogmatisch ist das Sonderkündigungsrecht des § 57a ZVG als gesetzliche Versteigerungsbedingung einzuordnen, die Bestandteil der staatlichen Eigentumsverleihung an den Ersteher durch Zuschlag ist. Die öffentlich-rechtlichen Vorschriften des Zwangsversteigerungsgesetzes überlagern insofern die Vorschriften des Zivilrechts (BGH, Urt. v. 30.10.2013, XII ZR 113/12, juris Rn. 14; Urt. v. 11.3.2009, VIII ZR 83/08, juris Rn. 16 f.; KG Berlin, Beschluss v. 8.11.2010, 8 U 43/10, juris Rn. 6).

Diesem Ergebnis steht nicht entgegen, dass in Rechtsprechung und Literatur zu Recht die Ansicht vertreten wird, im Fall der Anordnung einer Sicherungsverwaltung gemäß § 94 ZPO stehe - nach interner Abstimmung mit dem Ersteher - die Ausübung des Sonderkündigungsrechts gemäß § 57 a ZVG dem Sicherungsverwalter zu (OLG Hamm, Urt. v. 7.10.2010, 18 U 60/09, juris Rn. 46; OLG Düsseldorf, Urt. v. 21.3.1997, 22 U 235/96, juris Rn. 13 f.; Stöber, ZVG, 21. Aufl. 2016, § 94 Rn. 3.4). Vielmehr bestätigt diese Ansicht sogar den vorstehenden dogmatischen Befund. Denn im Rahmen des § 94 ZPO ist die Sicherungsverwaltung nach der Zuschlagserteilung gerade gegenüber dem Ersteher angeordnet, was zweifellos zur Folge hat, dass auf den Sicherungsverwalter Verwaltungs- und Nutzungsbefugnisse des Erstehers einschließlich des Sonderkündigungsrechts nach § 57a ZVG übergehen.

bb) Einer Ausübung des hiernach dem Ersteher zustehenden Sonderkündigungsrechts des § 57a ZVG in dem Zeitraum unmittelbar nach Verkündung des Zuschlagsbeschlusses steht auch nicht die fortbestehende Zwangsverwaltung - namentlich die Verwaltungsbefugnisse des Zwangsverwalters - entgegen.

Zu berücksichtigen ist insofern, dass der Ersteher mit der Verkündung des Zuschlagsbeschlusses nach der gesetzlichen Regelung des § 90 Abs. 1 ZVG (Voll-) Eigentum am Grundstück erwirbt. Der Zuschlag ist dabei öffentlich-rechtlicher Eigentumsübertragungsakt, mit dem der Ersteher originär - und nicht als Rechtsnachfolger des Schuldners - Eigentum erwirbt (Stöber, ZVG, 21. Aufl. 2016, § 90 Rn. 2). Mit dem Zuschlag geht die Gefahr des zufälligen Untergangs des Grundstücks auf den Ersteher über, ihm stehen die Nutzungen zu, und er hat die Lasten zu tragen (§ 56 ZVG). Der Bestand des Eigentumsübergangs wird durch § 90 Abs. 1 ZVG allerdings an den Bestand des Zuschlagsbeschlusses gebunden: Wird dieser im Beschwerdeverfahren rechtskräftig aufgehoben, fällt das Eigentum des Erstehers ex tunc weg (RG 171, 120, 121). Hierbei handelt es sich nach allgemeiner Meinung nicht um eine aufschiebende oder auflösende Bedingung im Sinne der §§ 158 ff. BGB, sondern um eine „Gesetzesbindung“ bzw. „Rechtsbedingung“ des erworbenen Eigentums, mit der Folge, dass die zwischenzeitlich vom Ersteher vorgenommenen Verfügungen und Verwaltungshandlungen wirksam bleiben (Stöber, ZVG, 21. Aufl. 2016, § 90 Rn. 2.3; Schmidberger, Rpfl. 2007, 241, 242).

Mit dem Eigentumserwerb kraft Zuschlags erwirbt der Ersteher - wie vorstehend bereits ausgeführt - gemäß § 57 ZVG i.V.m. § 566 BGB auch die Vermieterstellung, wenn das versteigerte Grundstück vermietet war. Dabei ist der Ersteher durch die Bindung seiner Rechtsposition an den Bestand des Zuschlagsbeschlusses (§ 90 Abs. 1 ZVG; vgl. Stöber, ZVG, 21. A 2016, § 57 Rn. 3.7) ebenso wenig in der Ausübung seiner Vermieterrechte eingeschränkt, wie dies im Hinblick auf seine Befugnisse als Eigentümer der Fall ist.

Diese Befugnisse des Erstehers als Eigentümer und Vermieter werden nun nicht dadurch beschränkt, dass neben dem Zwangsversteigerungsverfahren auch ein Zwangsverwaltungsverfahren angeordnet war (Stöber, ZVG, 21. Aufl. 2016, § 57a, Rn. 2.8). Denn allein demjenigen, der im Titel oder in der Klausel als Vollstreckungsschuldner namentlich benannt ist, werden gemäß § 148 Abs. 2 ZVG Verwaltung und Benutzung durch die Beschlagnahme des Grundstücks entzogen (BGH, Beschluss v. 14.3.2003, IXa ZB 45/03, juris Rn. 10). Das Zwangsverwaltungsverfahren läuft aber gerade nicht gegenüber dem Ersteher, es kann auch nicht auf der Grundlage des gegenüber dem Schuldner ergangenen Vollstreckungstitels gegen den Ersteher fortgesetzt werden (Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, ZVG, 5. Aufl. 2011, § 161 Rn. 17; Stöber, ZVG, 21. Aufl. 2016, § 94 Rn. 3.4; Eickmann, ZfIR 2003, 1021, 1026). Auf die Aufhebung der Zwangsverwaltung durch Gerichtsbeschluss kann es mithin für die Zuweisung von Rechten an den Ersteher nicht ankommen. Maßgeblich ist vielmehr alleine die Änderung der materiell-rechtlichen Situation durch den Zuschlag (Eickmann, ZfIR 2003, 1021, 1026). Dem Ersteher steht damit bereits ab Verkündung des Zuschlagsbeschlusses das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG zu (OLG Frankfurt, Urt. v. 19.6.2009, 2 U 303/08, OLGR Frankfurt 2009, 926 f.; Stöber, ZVG, 21. Aufl. 2016, § 94 Rn. 3.4.).

Dass der Zwangsverwalter nach ganz vorherrschender Meinung nach dem Zuschlag und bis zur Aufhebung der Zwangsverwaltung durch Gerichtsbeschluss seine Verwalterpflichten weiter wahrnehmen und die Verwaltung damit - nun für den Ersteher - fortführen muss (BGH, Urt. v. 11.10.2007, IX ZR 156/06, juris Rn. 11; Urt. v. 8.5.2003, IX ZR 385/00, juris Rn. 18; Stöber, ZVG, 21. Aufl. 2016, § 161 Rn. 3.11; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, ZVG, 5. Aufl. 2011, § 161 Rn. 17), rechtfertigt keine abweichende Lösung. Grund für die Verlängerung der Zwangsverwaltertätigkeit über die Verkündung des Zuschlags hinaus sind praktische Verkehrsbedürfnisse, insbesondere der Umstand, dass der Ersteher häufig nicht in der Lage ist, das Grundstück sofort zu übernehmen (vgl. BGH, Urt. v. 13.3.1963, V ZR 36/61, juris Rn. 28). Durch die Fortdauer der Zwangsverwaltung sollen die berechtigen Belange des Erstehers geschützt werden (BGH, Urt. v. 11.10.2007, IX ZR 156/06, juris Rn. 11; Urt. v. 11.8.2010, XII ZR 181/08, juris Rn. 15; Eickmann, ZfIR 2003, 1021, 1026). Einschränkungen der Befugnisse des Erstehers sind hierdurch weder gerechtfertigt noch sind sie mit der vollstreckungsrechtlichen Dogmatik in Einklang zu bringen. Konsequenterweise hat der Zwangsverwalter dem Ersteher alles, was mit dem Zuschlag in das Eigentum des Erstehers gelangt ist, an diesen sofort herauszugeben (Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, ZVG, 5. Aufl. 2011, § 161 Rn. 20).

Ausgangspunkt für die Bestimmung des ersten gesetzlichen Termins, für den die Kündigung im Sinne des § 57a ZVG zulässig war, ist mithin der Tag der Verkündung des Zuschlags, also der 16.3.2015.

b) Bei Zugrundelegung der Kündigungsfristen des § 580a Abs. 2 BGB und unter Berücksichtigung einer angemessenen Zeit für die Prüfung der Sach- und Rechtslage musste die Kl., wie das Landgericht zu Recht ausgeführt hat, von dem Sonderkündigungsrecht des § 57a ZVG bis zum 7.4.2015 Gebrauch machen. Die mit Schreiben vom 14.7.2015 ausgesprochene Kündigung war damit verfristet.

Soweit die Kl. hiergegen einwendet, vorliegend seien schwierige Rechtsfragen im Zusammenhang mit der Ausübung des Sonderkündigungsrechts zu bewältigen gewesen, so dass der Kl. kein grob fahrlässiges Unterlassen einer rechtzeitigen Kündigung vorgeworden werden könne, so mag das zutreffend sein. Die Annahme eines schuldhaften Zögerns bei der Ausübung des Sonderkündigungsrechts ist jedoch schon bei einfacher Fahrlässigkeit gerechtfertigt, die der Kl. jedenfalls zur Last zu legen ist. Der Kl. standen zwischen dem 16.3.2015 und dem 7.4.2015 rund drei Wochen zur Ausübung des Sonderkündigungsrechts zur Verfügung. In diesem Zeitraum konnte sie auch die - schwierige - Rechtslage umfassend prüfen bzw. prüfen lassen und dabei zumindest feststellen, dass diejenigen, die sich in Rechtsprechung und Literatur zu der betreffenden Problematik geäußert haben, auch bei einer angeordneten Zwangsverwaltung den Zuschlagsbeschluss für die Bestimmung des Kündigungstermins des § 57a ZVG für maßgeblich halten (s. hierzu die vorstehenden Ausführungen unter II. 2 a), selbst wenn sie diese Auffassung nicht zu teilen vermochte. Danach musste die Kl. aber jedenfalls im Fall eines Rechtsstreits mit einer abweichenden Beurteilung durch ein Gericht ernsthaft rechnen, so dass ein Ausrichten ihres Handelns an der eigenen Rechtsmeinung, selbst wenn sie sich diese sorgfältig gebildet hat, als fahrlässig einzustufen ist (vgl. BGH, Urt. v. 11.6.2014, VIII ZR 349/13, juris Rn. 36 m.w.N.). Die im Verkehr erforderliche Sorgfalt im Sinne des § 276 Abs. 2 BGB hätte es vor dem Hintergrund des gegenwärtigen Meinungsstands in Rechtsprechung und Literatur vielmehr geboten, wenigstens vorsorglich das Sonderkündigungsrecht innerhalb einer angemessenen Prüfungsfrist nach dem Zuschlag auszuüben und nicht auf die Aufhebung der Zwangsverwaltung durch Gerichtsbeschluss zu warten.

Das Sonderkündigungsrecht des Erstehers in der Zwangsversteigerung muss zum erstzulässigen Termin ausgeübt werden, anderenfalls ist die Kündigung ausgeschlossen. Doch was ist, wenn die zugleich angeordnete Zwangsverwaltung noch fortbesteht? Verschiebt sich dann der maßgebliche Termin? Das OLG Frankfurt/Main meint, das Sonderkündigungsrecht bestehe ab dem Zeitpunkt des Zuschlags, woran auch ein Fortbestehen der Zwangsverwaltung nichts ändert.

Nachdem sowohl die Zwangsversteigerung als auch die Zwangsverwaltung des Grundstücks angeordnet worden waren, schloss die Zwangsverwalterin im Februar 2013 mit dem Beklagten zu 1) einen bis zum 31. August 2018 befristeten Mietvertrag über Praxisräume ab.

Im März 2013 wurde das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Beklagten zu 1) eröffnet und der Beklagte zu 2) zum Insolvenzverwalter bestellt. Durch den am selben Tag im Zwangsversteigerungstermin vom 16. März 2015 verkündeten Beschluss erhielt die Klägerin, der die Vermietung an den Beklagten zu 1) bekannt war, den Zuschlag.

Mit einem der Klägerin am 14. Juli 2015 zugegangenen Schreiben teilte die Zwangsverwalterin die Aufhebung der Zwangsverwaltung mit; daraufhin kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom selben Tag zum nächstmöglichen Termin und forderte die Beklagten zur Herausgabe der Mieträume bis spätestens zum 31. März 2016 auf. Weil die Beklagten die Kündigung für verfristet und unzulässig hielten und deshalb dem Räumungsverlangen nicht nachkamen, erhob die Klägerin Herausgabeklage.

Das OLG Frankfurt wies die Berufung der Klägerin gegen das klageabweisende Urteil des LG Darmstadt zurück, weil die Kündigung vom 14. Juli 2015 unzulässig gewesen sei. Sie sei nicht für den ersten gesetzlichen Termin erfolgt, für den sie zulässig sei.

Entgegen der Auffassung der Klägerin sei die Kündigung nicht zum erstzulässigen Termin nach dem Zuschlagsbeschluss vom 16. März 2015 erfolgt. Auf die zu diesem Zeitpunkt noch fortbestehende Zwangsverwaltung könne sich die Klägerin nicht berufen, weil das Sonderkündigungsrecht nach § 57a Satz 1 ZVG unabhängig hiervon bereits ab Verkündung des Zuschlagsbeschlusses bestanden habe. Unter Berücksichtigung einer gewissen Überlegungsfrist und der in § 580a Abs. 2 BGB normierten Kündigungsfristen hätte deshalb eine Kündigung spätestens am 7. April 2015 erfolgen müssen.