Fortdauernde unpünktliche Mietzahlung als Pflichtverletzung, kein Zurückbehaltungsrecht wegen Mietmängeln für die Vergangenheit

1. Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters wegen Mängeln der Mietsache kann nur auf zukünftige Nutzungszeiträume abzielen und kann nicht für solche Monate geltend gemacht werden, in denen kein Mangel besteht.

2. Wegen der angespannten Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt kann eine Räumungsfrist von knapp sieben Monaten angemessen sein, wenn im Mieterhaushalt schulpflichtige Kinder leben und Mietrückstände derzeit nicht bestehen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. nimmt die Bekl. auf die Herausgabe von Wohnraum nach einer Kündigung wegen Zahlungsrückstands bzw. Zahlungsverzugs in Anspruch. Das AG hat der Klage stattgegeben.

II. Die Kl. kann von den Bekl. nach § 546 Abs. 1 BGB die Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verlangen. […]

Die Kündigung ist wirksam, weil ein Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gegeben ist. Die Bekl. haben ihre vertraglichen Pflichten schuldhaft mehr als unerheblich verletzt. Nach vorangegangenen unpünktlichen Zahlungen kann bereits eine weitere unpünktliche Zahlung nach erfolgter Abmahnung sogar die fristlose Kündigung rechtfertigen (BGH, Urteil vom 14. September 2011 - VIII ZR 301/10 -, NJW-RR 2012, 13-14, Rn. 15 m.w.N.). Ein solcher Fall liegt hier vor. Die Bekl. haben die Miete für die Monate April, Mai und Juni 2013 jeweils erst zum Monatsende bzw. für Juni sogar noch später gezahlt, wie sich aus der von der Kl. mit Schriftsatz vom 2. Dezember 2014 eingereichten Kontoaufstellung ergibt. Zu Unrecht machen die Bekl. geltend, dass bei dieser Aufstellung nicht berücksichtigt worden sei, dass sie die Miete für Januar 2013 bereits Ende Dezember 2012 gezahlt hätten. Zu den Einzelheiten dieser angeblichen, von der Kl. bestrittenen Zahlung tragen die hierfür darlegungs- und beweisbelasteten Bekl. nichts vor. Zutreffend haben deshalb die Kl. und das Amtsgericht angenommen, dass die Zahlungen der Bekl. gemäß § 366 Abs. 2 BGB auf die fälligen bzw. älteren Mietschulden anzurechnen waren. Ist der zu laufenden Zahlungen verpflichtete Schuldner im Rückstand, kann nicht ohne Weiteres angenommen werden, dass er die zuletzt fällig gewordene Rate bzw. eine noch gar nicht fällige Rate bezahlen will. Vielmehr ist die genannte Norm anzuwenden (vgl. Palandt/Grüneberg, BGB, 74. Aufl., § 366 Rn. 7). Die Bekl. können in diesem Zusammenhang auch nicht mit Erfolg geltend machen, dass ihnen hinsichtlich der Miete für Januar 2013 die Einrede des nichterfüllten Vertrages (§ 320 BGB) zugestanden habe. Denn für die Beantwortung der Frage, ob eine Schuld fällig ist im Sinne von § 366 Abs. 2 BGB, ist es allein entscheidend, ab welchem Zeitpunkt der Gläubiger die Leistung verlangen kann. Es kommt dagegen nicht darauf an, ob die Forderung einredebehaftet ist. Eine Forderung kann deshalb nur dann unberücksichtigt bleiben, wenn der Schuldner tatsächlich die Einrede erhoben hat (vgl. MünchKomm/Fetzer, BGB, 6. Aufl., § 366 Rn. 13). Dies war hier aber nicht der Fall.

Weder die Abmahnung vom 18. Juli 2013 noch vom 12. August 2013 haben die Bekl. zum Anlass genommen, ihr Zahlungsverhalten zu ändern. Vielmehr haben sie auch für die Monate Juli bis November 2013 die Mieten erst zum Monatsende gezahlt.

Die Pflichtverletzung der wiederholten unpünktlichen Mietzahlung scheidet ebenfalls nicht wegen einer Einrede des nichterfüllten Vertrages gemäß § 320 BGB aus. Denn eine solche stand den Bekl. im oben genannten Zeitraum schon nicht zu. Bei einem Dauerschuldverhältnis wie der Miete kann das mangelbedingte Ungleichgewicht nur für die Zukunft beseitigt werden. Für die bereits abgelaufenen Zeitabschnitte verbleibt es zwangsläufig bei der mangelbedingt eingeschränkten Gebrauchstauglichkeit. Für diese abgelaufenen Zeitabschnitte ist dem Äquivalenzverhältnis aber bereits dadurch abschließend Rechnung getragen, dass der Mieter gemäß § 536 BGB nur eine geminderte Miete zu zahlen hat. Die Besonderheit, dass das Zurückbehaltungsrecht angesichts des Charakters der Miete als Dauerschuldverhältnis nur auf zukünftige Nutzungszeiträume abzielen kann, ist bei der Bemessung des Umfangs des Zurückbehaltungsrechts im Rahmen des § 320 Abs. 2 BGB zu beachten (BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14 -, NZM 2015, 618 ff. Rn. 62). Daraus ergibt sich zugleich, dass das Zurückbehaltungsrecht nicht in solchen Monaten geltend gemacht werden kann, in denen - wie hier - gar kein Mangel besteht. Danach bedarf es keiner vertieften Erörterung, dass eine etwaige Einrede des nichterfüllten Vertrages jedenfalls nicht in Höhe der vollen Miete bestanden hätte.

Nach den obigen Ausführungen kann offen bleiben, ob sich die Bekl. auch in einem Zahlungsverzug befanden, der eine ordentliche Kündigung rechtfertigte. […]

Die Entscheidung zur Räumungsfrist beruht auf § 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Zwar haben die Bekl. zu ihren bisherigen Bemühungen um Ersatzwohnraum konkret lediglich vorgetragen, einen Berechtigungsschein für das so genannte geschützte Marktsegment beantragt und erhalten zu haben. Zu ihren Gunsten ist aber die gerichtsbekannt angespannte Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt und der Umstand zu berücksichtigen, dass im Haushalt der Bekl. drei minderjährige schulpflichtige Kinder leben. Den Interessen der Kl. ist hinreichend Rechnung getragen, weil die Bekl. die der Kündigung zugrunde liegenden Rückstände beglichen haben und nicht ersichtlich ist, dass neue entstanden sind.

Nach einem neuen Urteil des BGH (GE 2015, 1089) kann ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters wegen Mietmängeln nicht schrankenlos ausgeübt werden und nur auf zukünftige Nutzungszeiträume abzielen. Daraus folgt, dass für mangelfreie Monate sowieso ein Zurückbehaltungsrecht ausscheidet.

Die Mieter zahlten die Miete trotz Abmahnung mehrfach unpünktlich. Das Mietkonto war zwischenzeitlich ausgeglichen; später überwiesen sie weitere Mieten verspätet, und die Vermieter kündigten fristgerecht. Die Mieter beriefen sich u. a. auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen Mietmängeln. Die Berufung gegen das Räumungsurteil war erfolglos.

Das LG Berlin urteilte, dass eine Pflichtverletzung aus wiederholter unpünktlicher Mietzahlung nicht deshalb ausscheidet, weil ein Zurückbehaltungsrecht wegen Mietmängeln bestehe. Dieses könne nur auf zukünftige Nutzungszeiträume abzielen und nicht in Monaten geltend gemacht werden, in denen kein Mangel bestehe. Das sei hier der Fall, so dass es nicht darauf ankomme, dass die Einrede des nicht erfüllten Vertrages jedenfalls nicht in der vollen Miete geltend gemacht werden könne. Da aktuell keine Mietrückstände bestünden, sei wegen des angespannten Berliner Wohnungsmarktes eine Räumungsfrist von gut einem halben Jahr zu bewilligen.

Die ZK 63 übernimmt die Formulierung des BGH, ein Zurückbehaltungsrecht könne nur auf zukünftige Nutzungszeiträume abzielen. Das bedeutet nicht, dass der Mieter für die Vergangenheit die Nichterfüllung des Vertrages nicht geltend machen kann, und dass zum Monatsende ein Zurückbehaltungsrecht erlischt, wie das OLG Frankfurt/Main (NZM 2000, 186) angenommen hat (so wohl auch Schach, GE 2015, 1059). Auch muss er die Einrede nicht förmlich erheben, sondern nur zu erkennen geben, dass er die Miete wegen der angezeigten Mängel zum Teil einzubehalten gedenkt (BGH, GE 2008, 862). Wird der Mangel nicht beseitigt, kann er später ein Zurückbehaltungsrecht in angemessener Höhe geltend machen, also auch für die Vergangenheit insoweit die Einrede des nicht erfüllten Vertrages erheben mit der Folge, dass er mit den Mietzahlungen insoweit nicht in Verzug war (vgl. Beuermann, GE 2013, 1035). Die „angemessene Höhe“ des Zurückbehaltungsrechts hat sich dabei auch an der Gewichtigkeit des Mangels und den Beseitigungskosten zu orientieren (vgl. Beuermann, GE 2000, 1586; Kraemer, WuM 2000, 517). Die früher oft vertretene Auffassung, das Zurückbehaltungsrecht könne in Höhe des drei- bis fünffachen Minderungsbetrages bis zur Beseitigung des Mangels, unter Umständen auch für längere Zeit, geltend gemacht werden, ist jedenfalls überholt.