Fortbestand des Mietverhältnisses mit vermögensloser GmbH

1. Allein der Vermögensverfall der vermietenden GmbH begründet kein außerordentliches Kündigungsrecht für den Mieter. 2. Das gilt auch dann, wenn die GmbH wegen Vermögenslosigkeit im Handelsregister gelöscht ist, aber ihre mietvertraglichen Verpflichtungen weiterhin erfüllt. (Leitsätze der Redaktion)

Mit Vertrag vom 21./22. Januar 1991 vermietete die Rechtsvorgängerin der Kl., die T.-GmbH, der Bekl. eine Patienten-TV-Anlage für die Dauer von zehn Jahren. Daneben schlossen die Mietvertragsparteien einen entgeltlichen Instandhaltungs- und Wartungsvertrag mit gleicher Laufzeit. 1993 trat die Kl. mit Zustimmung der Bekl. anstelle der T. GmbH in die Verträge ein. Am 27. Juni 1995 übertrug die Kl. die der Bekl. geschuldeten Instandhaltungsarbeiten auf die Firma P. GmbH. Mit Beschluß vom 11. Dezember 1996 lehnte das Amtsgericht die Eröffnung des Konkursverfahrens über das Vermögen der Kl. mangels Masse ab. Am 28. Mai 1997 wurde die Kl. von Amts wegen gemäß § 2 LöschG im Handelsregister gelöscht. Mit einem an Rechtsanwalt Dr. F., den die Bekl. als Liquidator der Kl. ansah, gerichteten Schreiben vom 6. Juni 1997 kündigte die Bekl., die die Entgeltzahlungen für die Verträge bereits ab Juni 1995 eingestellt hatte, die Verträge fristlos unter Hinweis auf den Beschluß des Amtsgerichts. Die Kl. widersprach der Kündigung der Bekl. und erklärte mit Schreiben vom 20. Oktober 1997 ihrerseits die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs, überließ der Bekl. aber auf deren Wunsch die Anlage noch ein Jahr zur weiteren Benutzung. (...)

(...)

b) Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß ein befristeter Mietvertrag auch bei Fehlen der Voraussetzungen des § 554 a BGB a. F. gekündigt werden kann, wenn ein wichtiger Grund gegeben ist. Das ist der Fall, wenn infolge des Verhaltens des anderen Vertragsteils die Durchführung des Vertrages wegen der Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlagen derart gefährdet ist, daß sie dem Kündigenden auch bei Anlegung eines strengen Maßstabes nicht mehr zuzumuten ist. Grundlage für dieses Kündigungsrecht ist § 242 BGB (BGH, Urteil vom 21. Dezember 1977 - VIII ZR 119/76 - WM 1978, 271, 273; vgl. Senatsurteil vom 13. Dezember 1995 - Xll ZR 185/93 - ZMR 1996, 309, 312 m. w. N.). Der Begriff "wichtiger Grund" ist ein Rechtsbegriff. Die für seine Feststellung nötige Würdigung aller Umstände obliegt dem Tatrichter. Das Revisionsgericht hat aber sowohl die richtige Anwendung des Rechtsbegriffs als auch die Frage nachzuprüfen, ob alle für die Entscheidung wesentlichen Umstände berücksichtigt sind (BGH, Urteil vom 21. Dezember 1977, aaO.).

Das Oberlandesgericht hat die Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung allein deshalb bejaht, weil der von der Kl. gestellte Konkursantrag mangels Masse abgelehnt worden, die Kl. daraufhin von Amts wegen im Handelsregister wegen Vermögenslosigkeit gelöscht worden ist und damit aus damaliger Sicht der Bekl. eine Gefährdung ihrer Rechte nicht ausgeschlossen werden konnte. Damit hat das Oberlandesgericht zu geringe Anforderungen an das Vorliegen eines wichtigen Grundes gestellt und den gebotenen strengen Maßstab für die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung nicht ausreichend beachtet. aa) Bei Vermögensverfall einer Mietvertragspartei gewährt das Gesetz dem Vertragspartner grundsätzlich kein Recht, sich vom Vertrag zu lösen. Die Rechtsfolgen aus der enttäuschten Erwartung der Mietvertragsparteien, die Vermögensverhältnisse des Vertragsgegners würden sich nach Abschluß des Mietvertrages nicht wesentlich verschlechtern, sind ausschließlich in § 321 BGB a. F. geregelt. Danach kann der aus dem Mietvertrag Vorleistungspflichtige seine Leistung so lange zurückhalten, bis die Gegenleistung bewirkt ist, wenn sie durch eine nach Mietvertragsabschluß eintretende wesentliche Vermögensverschlechterung gefährdet ist. Weitergehende Rechte stehen ihm nicht zu (Bub in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. Il. Rdn. 631). Nach altem Recht blieb der Konkurs des Vermieters ohne Auswirkungen auf die Wirksamkeit des Mietvertrages, sofern das Mietobjekt dem Mieter bei Konkurseröffnung bereits überlassen war (§ 21 Abs. 1 KO; Staudinger/Emmerich, BGB, 13. Bearb. §§ 535, 536 Rdn. 168). Die Ansprüche des Mieters waren Masseverbindlichkeiten (Belz in Bub/Treier, aaO., Kap. Vll B Rdn. 171). Lediglich bei Konkurs des Mieters hatten beide Vertragsparteien nach § 19 KO ein außerordentliches - befristetes - Kündigungsrecht (Staudinger/Emmerich aaO. Rdn. 169, dort auch zum Kündigungsrecht des Konkursverwalters). Auch bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters nach neuem Recht besteht das Mietverhältnis fort (§ 108 InsO). Ein Sonderkündigungsrecht für den Mieter gibt es nicht (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl. § 564 BGB Rdn. 123). bb) Wird die Konkurseröffnung über das Vermögen des Vermieters mangels Masse abgelehnt, so besteht kein Anlaß, dem Mieter allein deshalb ein außerordentliches Kündigungsrecht zu gewähren. Zwar ist die GmbH mit der Ablehnung der Konkurseröffnung aufgelöst (§ 1 LöschG; seit 1. Januar 1999: § 60 Abs. 1 Nr. 5 GmbHG; vgl. Keidel/Winkler, FGG 14. Aufl. §141 a Rdn. 2). Dies ist aber ohne Einfluß auf den Bestand der Gesellschaft. Aus einer werbenden Gesellschaft wird lediglich eine in Abwicklung befindliche (Lutter/Hommelhoff, GmbHG 15. Aufl. § 60 Rdn. 9). Auch die Löschung der GmbH wegen Vermögenslosigkeit nach § 2 LöschG (seit 1. Januar 1999: § 141 a FGG, § 60 Abs. 1 Nr. 7 GmbHG) hat keine rechtsgestaltende Wirkung in dem Sinne, daß sie die GmbH endgültig erlöschen läßt. Stellt sich nach der Löschung heraus, daß die GmbH doch noch Vermögen hat, wird nunmehr eine Abwicklung durchgeführt. Die GmbH kann in diesem Stadium weiter am Rechtsverkehr teilnehmen (BGHZ 48, 303, 307; Rowedder-Rasner, GmbHG 3. Aufl. Anh. nach § 60 Rdn. 18). Erfüllt sie ihre mietvertraglichen Verpflichtungen, so ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Mieter nicht unzumutbar. Erfüllt sie ihre Verpflichtungen nicht mehr, so kann der Mieter sein gesetzliches Kündigungsrecht aus § 542 BGB a. F. ausüben und ist

ilnehmen (BGHZ 48, 303, 307; Rowedder-Rasner, GmbHG 3. Aufl. Anh. nach § 60 Rdn. 18). Erfüllt sie ihre mietvertraglichen Verpflichtungen, so ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Mieter nicht unzumutbar. Erfüllt sie ihre Verpflichtungen nicht mehr, so kann der Mieter sein gesetzliches Kündigungsrecht aus § 542 BGB a. F. ausüben und ist auf ein außerordentliches Kündigungsrecht nach § 242 BGB nicht angewiesen. Wegen ihrer Rechte aus dem Mietvertrag mit der Bekl. war die Kl. nicht vermögenslos und bestand deshalb trotz Löschung im Handelsregister weiter. (...)

Wenn der Vermieter zahlungsunfähig wird, ist das allein kein Grund für ein außerordentliches Kündigungsrecht des Mieters. Auch nach Löschung der vermietenden GmbH im Handelsregister besteht das Mietverhältnis weiter. Der Mieter kann nur dann kündigen, wenn der Vermieter seine vertraglichen Verpflichtungen nicht mehr erfüllt.

Die GmbH hatte der Beklagten eine Patienten-TV-Anlage langfristig vermietet; die Instandhaltungsverpflichtung hatte später eine andere Firma übernommen. Nach einigen Jahren geriet die GmbH in Vermögensverfall; die Eröffnung des Konkursverfahrens wurde mangels Masse abgelehnt und die GmbH im Handelsregister gelöscht. Die Mieterin kündigte fristlos, nachdem sie schon vorher ihre Mietzahlungen eingestellt hatte.

Mit Urteil vom 23. Januar 2002 stellte der Bundesgerichtshof fest, daß die Kündigung unwirksam war. Die Vermögenslosigkeit der GmbH allein reichte nicht. Auch bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens gibt es kein Sonderkündigungsrecht für den Mieter. Daran änderte auch die Löschung der GmbH im Handelsregister nichts, denn diese hat keine rechtsgestaltende Wirkung. Wegen ihrer Rechte aus dem Mietvertrag sei die GmbH vielmehr weiterhin existent. Erst bei Verletzung ihrer Vermieterpflichten wäre eine Kündigung möglich gewesen.