Formwirksamer Ausschluss der Eigenbedarfskündigung, Auslagerung wesentlicher Bestandteile des Mietvertrags, Mieterhöhung im Wohnraummietverhältnis und Schriftformmangel

1. Bei Auslagerung wesentlicher Bestandteile des Mietvertrags in andere Schriftstücke ist die Urkundeneinheit gewahrt, wenn die Zusammengehörigkeit der Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich gemacht wurde, was durch eine Verbindung mit dem Mietvertrag geschehen kann oder (alternativ) eine Unterzeichnung und Bezugnahme auf den Hauptvertrag.

2. Selbst wenn sich eine Kündigungsbeschränkung dem Wortlaut nach auf einen namentlich bezeichneten Vermieter bezieht, bindet sie den Erwerber, sofern kein Anhaltspunkt besteht, dass die Mietvertragsparteien die Kündigungsbeschränkung konkludent nur für den Zeitraum vereinbaren wollten, in dem die Wohnung im Eigentum des vertragsschließenden Vermieters stand.

3. Eine Mieterhöhung im Wohnraummietverhältnis führt nicht zum (Schrift-) Formmangel.

(Leitsätze der Redaktion)

1. Der Kl. hat gegen den Bekl. keinen Anspruch auf Räumung der von diesem inne gehaltenen Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB. Das zwischen dem Kl. und dem Bekl. bestehende Mietverhältnis ist durch die auf Eigenbedarf gestützte Kündigung vom 3.4.2018 nicht nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB beendet worden. Der Kündigung entgegen steht der im Anhang zum Mietvertrag vom 15.10.1998 vereinbarte Ausschluss der Kündigung wegen Eigenbedarfs, den der Kl. als Erwerber nach § 566 BGB gegen sich gelten lassen muss, wie das AG zutreffend feststellt.

a) Die Wirksamkeit dieser Vereinbarung wird bejaht.

Es wahrt der - ausdrücklich als solcher bezeichnete - Anhang (nicht: Nachtrag) um Mietvertrag die Schriftform, §§ 550, 126 BGB: Soweit der Kl. die vom AG abweichende Rechtsauffassung vertritt, es handele sich bei dem „Anhang zum Mietvertrag vom 15.10.1998.“ um eine Nachtragsurkunde, verzichtet er auf eine Begründung.

Die Vereinbarung des Ausschlusses der Kündigung wegen Eigenbedarfs (für mehr als ein Jahr) in der Anlage zum Mietvertrag genügt der Schriftform nach §§ 550, 126 BGB. Soweit der Kl. sich auf das Ergebnis der Entscheidung des BGH vom 4.4.2007 (VIII ZR 223/06, ZMR 2007, 531 = WuM 2007, 272) beruft, übersieht er, dass der Entscheidung ein vollkommen anders gelagerter Sachverhalt zugrunde lag, wie sich dem Tatbestand der Entscheidung entnehmen lässt (BGH, aaO., Rn. 1 ff.). In dem vom BGH entschiedenen Fall haben die Kl.- und die Bekl.seite zwei unterschiedliche Versionen der im Mietvertrag angekündigten Anlage vorgelegt, wobei es sich bei beiden Versionen um einzelne lose Blätter mit der Überschrift „§ 27 - Sonstige Vereinbarungen“ handelte, dies ohne weitere Hinweise auf ein bestimmtes Mietverhältnis und ohne Unterschriften oder Paraphen.

Hier wird im Anhang vom 15.10.1998 ausdrücklich auf den Mietvertrag zwischen der Vorvermieterin und dem Bekl. vom selben Tag Bezug genommen, sodann werden einzelne, genau bezeichnete Paragrafen des Mietvertrages in Bezug genommen und ergänzend oder abweichend geregelt. Die im Mietvertrag in § 20 in Bezug genommene Anlage ist - anders als in dem vom BGH entschiedenen Fall - von beiden Parteien unter Angabe des Datums nicht nur mit einer Paraphe versehen, sondern mit vollständigem Namen unterschrieben, wie es § 20 des Mietvertrages, der auf die Anlage Bezug nimmt, im Übrigen vorsieht. In der Zusammenschau von Mietvertrag und Anlage konnte der Kl. als Erwerber sich zuverlässig ein Bild über die auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten verschaffen, wobei sich schon aufgrund der Formulierung des § 20 Mietvertrag ergibt, dass es bei den Regelungen des Mietvertrages verbleibt, soweit sie nicht anders geregelt oder konkretisiert werden.

Damit werden die von der Rechtsprechung entwickelten Anforderungen an die Schriftform eines Ausschlusses der Kündigung wegen Eigenbedarfs, einer besonderen Kündigungsvorschrift im Rahmen des Wohnraum-, nicht Gewerbemietrechts (Untertitel 2.), der in §§ 578 ff. BGB nicht in Bezug genommen wird, eingehalten, an denen der VIII. Zivilsenat danach nicht nur festgehalten, sondern die er als geklärt angesehen hat (Beschl. v. 24.1.2012 - VIII ZR 235/11, NZM 2012, 502, Rn. 1 ff.).

Danach ist bei Auslagerung wesentlicher Bestandteile des Mietvertrags in andere Schriftstücke die Urkundeneinheit gewahrt, wenn die Zusammengehörigkeit der Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich gemacht wurde, was durch eine Verbindung mit dem Mietvertrag geschehen kann oder (alternativ) eine Unterzeichnung und Bezugnahme auf den Hauptvertrag.

Diesen Anforderungen wird die dem Kl. tatsächlich vorliegende und von ihm selbst vorgelegte Anlage zum Mietvertrag ersichtlich gerecht. Es ergibt sich zweifelsfrei, dass die von beiden Mietvertragsparteien unterschriebene Anlage sich auf den Mietvertrag vom selben Tag bezieht; Mietvertrag und Anlage nehmen wechselseitig konkret bezeichnet aufeinander Bezug. Dem Zweck des Schriftformerfordernisses entsprechend (vgl. BGH, Beschl. v. 24.1.2012, aaO., Rn. 6) wäre dem Kl. die Existenz einer von beiden Parteien unterschriebenen Anlage zum Mietvertrag selbst dann nicht verborgen geblieben, wenn sie ihm - anders als unstreitig geschehen - nicht vorgelegen hätte; bei ihm zuzumutender Aufmerksamkeit der Prüfung der Vertragslage bei Erwerb der vermieteten Wohnung hätte er aufgrund der im Mietvertrag in Bezug genommenen Anlage (die zu unterschreiben war) nachfragen können und müssen.

b) Der Eintritt des Kl. in die wirksam vereinbarte Kündigungsbeschränkung wird bejaht. Die vom Kl. unterstellte Personalisierung des Kündigungsausschlusses (auch) auf die ursprüngliche Vermieterin lässt sich schon mit dem Wortlaut der Vereinbarung nicht in Übereinstimmung bringen („Der Vermieter verpflichtet sich, …“).

Höchstrichterlich geklärt ist, dass selbst dann, wenn sich eine Kündigungsbeschränkung dem Wortlaut nach auf einen namentlich bezeichneten Vermieter bezieht, diese den Erwerber bindet, wenn kein Anhaltspunkt besteht, dass die Parteien des Mietvertrages die Kündigungsbeschränkung konkludent nur für den Zeitraum hätten vereinbaren wollen, in dem die Wohnung im Eigentum der benannten Person stand (vgl. BGH, Urt. v. 16.10.2013 - VIII ZR 57/13, ZMR 2014,195 = WuM 2013,739, Rn. 13). Hier wird in der Anlage zum Mietvertrag - ganz allgemein - die Kündigung des „Vermieters“ wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen, dieser Ausschluss auf den Fall des Todes der damaligen Vermieterin ausgedehnt und damit - ohne dass es dessen bedurfte - der Ausdruck des Willens verstärkt, dem Mieter einen erhöhten Bestandsschutz für der damaligen Vermieterin bewusste Eventualitäten zu gewähren.

c) Der Kündigungsausschluss ist durch den Nachtrag zum Mietvertrag vom 21.5.2003 und die Vereinbarung zum Anhang des Mietvertrages vom 15.3.2017 nicht nachträglich unwirksam geworden.

Das AG ist nicht davon ausgegangen, dass Anhang und Nachtrag nicht die Schriftform wahren müssen, wobei der Kl. auch hier die Vereinbarungen ungenau wiedergibt; es handelt sich mitnichten um „Anhänge.“ Zutreffend hat das AG insoweit differenziert und hat auf der Grundlage des Wortlautes des sowohl für den Nachtrag als auch die Vereinbarung zum Anhang des Mietvertrages die Einhaltung der Schriftform bejaht.

Es teilt die Kammer die Auffassung, dass wesentliche Vertragsbestandteile der Schriftform bedürfen, wobei der Begriff „essentialia“ eben dies begrifflich umschreibt, was im Umkehrschluss bedeutet, dass „Unwesentliches“ (für die Parteien von nur nebensächlicher Bedeutung) nicht darunter fällt. Was wesentlich und was unwesentlich ist, bedarf auf der Grundlage der Rechtsprechung des BGH der differenzierten Wertung, wobei die Besonderheiten des Wohnraummietrechts einzubeziehen sind. Die Kammer hat auf den im Termin geäußerten Einwand des Kl., zwischenzeitlich offenkundig stattgefundene Mieterhöhungen hätten als Schriftformmangel den Vertrag „infiziert“ erläutert, dass etwaige Mieterhöhungen im Laufe des Vertragsverhältnisses zum Bekl. anderen Regeln unterliegen als ein Gewerbemietverhältnis, was sich (mangels Eröffnung des Anwendungsbereiches der §§ 557a, 557b BGB) §§ 558 ff. BGB entnehmen lässt (i.V.m. §§ 578 ff. BGB). Zur diesbzgl. Rechtsprechung des für Gewerbemietsachen zuständigen XII. Zivilsenates vermochte und vermag die Kammer daher keinen weitergehenden als den vom VIII. Zivilsenat formulierten Bezug zu erkennen, nämlich den der Differenzierung zwischen wesentlichen und unwesentlichen Vertragsbestandteilen. Eine Mieterhöhung im Wohnraummietverhältnis führt nicht zum Formmangel.

aa) Bzgl. des „Nachtrages zum Mietvertrag“ vom 21.5.2003 kann offenbleiben, ob das dem Bekl. von der Vormieterin eingeräumte Vorkaufsrecht mit Blick auf den Zweck des Schriftformerfordernisses, der „in erster Linie“ einen künftigen potentiellen Grundstückserwerber schützen soll (vgl. Wortlaut: BGH, Beschl. v. 24.1.2012, aaO., Rn. 6), den §§ 550, 126 BGB genügen muss. […] Die Frage bedarf keiner Entscheidung, weil die Schriftform eingehalten wurde.

Der Nachtrag vom 21.5.2003 ist von der Vorvermieterin und dem Bekl. mit vollem Namen eigenhändig unterschrieben worden.

Das AG hat auch nicht etwa verkannt, dass bei „Auslagerung“ wesentlicher Bestandteile des Mietvertrages in andere Schriftstücke, die Zusammengehörigkeit der Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich gemacht werden muss, was im Wege der Unterzeichnung durch die Vertragsparteien und die Bezugnahme auf den Hauptvertrag geschehen kann (vgl. BGH, Urt. v. 4.4.2007 - VIII ZR 223/06, ZMR 2007, 531 = WuM 2007, 272, juris).

Auch diese Voraussetzung ist gegeben, denn der Nachtrag nimmt ausdrücklich (unter Beibehaltung der eigenwilligen Rechtschreibung) auf den „Mietvertrag“ Bezug, wobei die Mietvertragsparteien konkret bezeichnet werden, die Vorvermieterin durch Namen und Anschrift (die mit der Angabe im Mietvertrag übereinstimmt), der Bekl. durch Angabe des vollständigen Namens und des Geburtsdatums.

Da zwischen den Parteien seit 1998 nur ein Mietvertrag besteht, es unstreitig nur einen Nachtrag gibt, reicht die Bezugnahme auf eben diesen Mietvertrag der Parteien aus.

Ebenso verhält es sich mit der Vereinbarung vom 15.3.2017, die sich - anders als der Nachtrag - (ausdrücklich) auf den Anhang zum Mietvertrag vom 15.10.1998 (nicht den Mietvertrag selbst) bezieht.

Auf diesen Anhang wird - über seine konkrete Bezeichnung hinaus - sogar inhaltlich und zwar inhaltlich zutreffend Bezug genommen: Tatsächlich findet sich im Anhang zum Mietvertrag eine Regelung zur „Ausstattung der Wohnung“ darauf (und nur darauf) bezogen wird eine konkret bezeichnete Vereinbarung getroffen, diese wiederum von beiden Parteien mit vollem Namen eigenhändig unterschrieben.

Soweit der Kl. in Nachtrag und Anhang eine - ausdrückliche - Erklärung vermisst, dass es im Übrigen bei den zwischen den Parteien getroffenen Regelungen bleiben soll, übersieht er, dass sich dieses mit hinreichender Sicherheit - auch für einen Dritten - aus der Zusammenschau der getroffenen Vereinbarungen ergibt, §§ 133, 157 BGB. Auch einem Dritten erschließt sich mühelos, dass die punktuellen Regelungen im Nachtrag und der Vereinbarung zum Anhang des Mietvertrages, die detaillierten Regelungen des Mietvertrages und des Anhangs zum Mietvertrag im Übrigen unberührt lassen. Die Einhaltung des Schriftformerfordernisses insoweit an die Bedingung einer ausdrücklichen Erklärung zu knüpfen, wäre bloße (unzulässige) Förmelei.

Bei Auslagerung wesentlicher Bestandteile des Mietvertrags in andere Schriftstücke ist die Einheit der Urkunde gewahrt, wenn die Zusammengehörigkeit der Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich gemacht wurde, was durch eine Verbindung (z. B. Klammern) mit dem Mietvertrag geschehen kann oder (alternativ) eine Unterzeichnung und Bezugnahme auf den Hauptvertrag. Eine Mieterhöhung im Wohnraummietverhältnis führt nicht zum (Schrift-) Formmangel. Selbst wenn sich ein vereinbarter Ausschluss der Eigenbedarfskündigung dem Wortlaut nach auf einen namentlich bezeichneten Vermieter bezieht, bindet sie den Erwerber, sofern es keine Anhaltspunkte gibt, dass die Mietvertragsparteien den Kündigungsausschluss nur für den Zeitraum vereinbaren wollten, in dem die Wohnung im Eigentum des vertragsschließenden Vermieters stand.

Der Kläger kündigte dem Beklagten wegen Eigenbedarfs und verlangt vorliegend Räumung und Herausgabe der von diesem innegehaltenen Wohnung. Der Beklagte und der Vorvermieter hatten jedoch in einem Anhang zum Mietvertrag vom 15. Oktober 1998 den Ausschluss der Kündigung wegen Eigenbedarfs vereinbart, was der Kläger als Erwerber mit verschiedenen Argumenten nicht gegen sich gelten lassen will. Unter anderem rügt er, dass die Vereinbarung des Ausschlusses der Kündigung wegen Eigenbedarfs für mehr als ein Jahr in der Anlage zum Mietvertrag nicht der Schriftform genügt. Außerdem sei bei weiteren Nachträgen, auch bei Mieterhöhungen, die Schriftform nicht gewahrt gewesen, ihm sei es als Erwerber so auch nicht möglich gewesen, sich ein genaues Bild über das zu verschaffen, was insgesamt eigentlich formwirksam vereinbart war und was nicht. Außerdem lese er den in der Anlage vereinbarten Kündigungsausschluss so, dass er nur mit dem ursprünglichen Vermieter vereinbart worden sei und ihn als Erwerber nicht binde.

Das LG hat die Räumungsklage abgewiesen. Bei Auslagerung wesentlicher Bestandteile des Mietvertrags in andere Schriftstücke wie hier sei die Urkundeneinheit gewahrt, wenn die Zusammengehörigkeit der Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich gemacht wurde, was durch eine Verbindung mit dem Mietvertrag geschehen könne oder (alternativ) durch eine Unterzeichnung und Bezugnahme auf den Hauptvertrag. Diesen Anforderungen werde die Anlage zum Mietvertrag gerecht. Sie sei von beiden Mietvertragsparteien unterschrieben, beziehe sich auf den Mietvertrag vom selben Tag, Mietvertrag und Anlage nähmen wechselseitig konkret bezeichnet aufeinander Bezug. Dem Zweck des Schriftformerfordernisses

entsprechend wäre dem Kläger die Existenz einer von beiden Parteien unterschriebenen Anlage zum Mietvertrag auf diese Weise selbst dann nicht verborgen geblieben, wenn sie ihm – anders als unstreitig geschehen – nicht vorgelegen hätte; bei der ihm zuzumutenden Aufmerksamkeit der Prüfung der Vertragslage bei Erwerb der vermieteten Wohnung hätte er aufgrund der im Mietvertrag in Bezug genommenen Anlage nachfragen können und müssen.

Hier werde im Anhang vom 15. Oktober 1998 ausdrücklich auf den Mietvertrag zwischen der Vorvermieterin und dem Beklagten vom selben Tag Bezug genommen, sodann seien einzelne, genau bezeichnete Paragraphen des Mietvertrages in Bezug genommen und ergänzend oder abweichend geregelt worden. Die im Mietvertrag in Bezug genommene Anlage sei von beiden Parteien unter Angabe des Datums nicht nur mit einer Paraphe versehen, sondern mit vollständigem Namen unterschrieben worden, wie es der Mietvertrag, der auf die Anlage Bezug nimmt, dafür vorgesehen habe. In der Zusammenschau von Mietvertrag und Anlage habe sich der Kläger als Erwerber zuverlässig ein Bild über die auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten verschaffen können.

Damit würden die von der Rechtsprechung entwickelten Anforderungen an die Schriftform eines Ausschlusses der Kündigung wegen Eigenbedarfs, einer besonderen Kündigungsvorschrift im Rahmen des Wohnraummietrechts eingehalten.

Das weitere Argument des Klägers, dass der Kündigungsausschluss „personalisiert“ auf die ursprüngliche Vermieterin gewesen sei, lasse sich schon mit dem Wortlaut der Vereinbarung nicht in Übereinstimmung bringen, wonach sich „der Vermieter“ verpflichtet habe. Doch selbst dann, wenn sich eine Kündigungsbeschränkung dem Wortlaut nach auf einen namentlich bezeichneten Vermieter beziehe, sei höchstrichterlich geklärt, dass diese auch den Erwerber binde, wenn kein Anhaltspunkt bestehe, dass die Parteien des Mietvertrages die Kündigungsbeschränkung konkludent nur für den Zeitraum hätten vereinbaren wollen, in dem die Wohnung im Eigentum der benannten Person stand. Hier sei aber in der Anlage zum Mietvertrag – ganz allgemein – die Kündigung des „Vermieters“ wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen worden, dieser Ausschluss sei auf den Fall des Todes der damaligen Vermieterin ausgedehnt worden und habe damit – ohne dass es dessen bedurft hätte – den Ausdruck des Willens verstärkt, dem Mieter einen erhöhten Bestandsschutz für der damaligen Vermieterin bewusste Eventualitäten zu gewähren. Zwei Nachträge aus späteren Jahren – einer über ein dem Beklagten eingeräumtes Vorkaufsrecht und einer über die „Ausstattung der Wohnung“ – seien jeweils von beiden Vertragspartnern eigenhändig unterschrieben worden und hätten ebenso wenig wie eine stattgefundene Mieterhöhung zu einem Schriftformmangel geführt, der den vereinbarten Kündigungsausschluss hätte beeinträchtigen können.