Formvoraussetzung bei Mieterhöhungserklärung im öffentlich geförderten Wohnungsbau

1. Zur Wirksamkeit der einseitigen Mieterhöhungserklärung noch § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG ist neben der Erfüllung der Voraussetzungen des § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG (Berechnung und Erläuterung der Mieterhöhung) erforderlich, daß dem von der Mieterhöhung betroffenen Mieter die in § 10 Abs. 1 Satz 3 bzw. Satz 4 WoBindG aufgeführten Nachweisungen so vollständig verschafft werden, daß er sofort die Möglichkeit hat, die Berechtigung der Mieterhöhung dadurch nachzuprüfen, daß er sie auf die von der Bewilligungsstelle anhand einer genehmigten Wirtschaftlichkeitsberechnung genehmigte Durchschnittsmiete zurückverfolgen kann. Für die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung reicht es nicht, wenn der Mieter lediglich auf sein Recht auf Auskunft nach § 8 Abs. 4 WoBindG, § 29 NMV verwiesen wird.

2. Hat der Mieter bisher nicht die in Nr. 1 genannten Nachweisungen erhalten (was bei Zweitmietern oder späteren Mietern der Fall sein kann), so ist auch eine Mieterhöhungserklärung wegen gestiegener Betriebskosten unwirksam, wenn der Vermieter der Mieterhöhungserklärung lediglich einen Auszug einer Wirtschaftlichkeitsberechnung oder eine Zusatzberechnung zur letzten Wirtschaftlichkeitsberechnung als Nachweis für die gestiegenen Betriebskosten beifügt.

I. Das Landgericht hat mit dem Beschluß vom 28. April 1981 dem Kammergericht gemäß Art. III Abs. 1 3. MRÄndG folgende Rechtsfragen aus dem Wohnraummietrecht zur Entscheidung vorgelegt:

1. Ist der Vermieter einer im sozialen Wohnungsbau errichteten Neubauwohnung nach § 10 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit Satz 3 und Satz 4 WoBindG verpflichtet, für einen Mieter, der die Wohnung erst Jahre nach ihrer Erstellung bezogen hat, der Mieterhöhungserklärung eine lückenlose Kette von Wirtschaftlichkeitsberechnungen oder Auszügen aus Wirtschaftlichkeitsberechnungen oder Zusatzberechnungen zu der letzten Wirtschaftlichkeitsberechnung beizufügen?

2. Ist eine Mieterhöhungserklärung wegen gestiegener Betriebskosten nach § 10 Abs. 1

Satz 2 in Verbindung mit Satz 3 und Satz 4 WoBindG bei einem solchen (späteren) Mieter auch dann wirksam, wenn der Vermieter lediglich einen Auszug aus einer Wirtschaftlichkeitsberechnung oder eine Zusatzberechnung zur letzten Wirtschaftlichkeitsberechnung beifügt? Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Kl. sind Eigentümer eines nach dem 31. Dezember 1949 mit öffentlichen Mitteln im sozialen Wohnungsbau wiederaufgebauten Miethauses. Gemäß der von der Wohnungsbau-Kreditanstalt Berlin geprüften Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 13. Oktober 1958 betrug die Durchschnittsmiete 1,06 DM/m2/mtl. Die Bekl. ist aufgrund des schriftlichen Mietvertrages vom 1. Juni 1976 seit dem 1. März 1976 Mieter in einer in dem Hause belegenen 60,33 m2 großen Zweieinhalb-Zimmer-Wohnung. Bei Mietbeginn betrug der monatliche Mietzins 165,95 DM, nämlich 2,75 DM/m2 x 60,33. Er hat sich gemäß einer im Oktober 1976 abgegebenen Erhöhungserklärung wegen der im Mietvertrag enthaltenen Mietgleitklausel rückwirkend ab 1. Juni 1976 auf 176,20 DM erhöht.

Nachdem die Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Betriebskosten für das Haus gestiegen waren, haben die Kl. der Bekl. die Mieterhöhungserklärung vom 14. August 1979 übersandt. Darin haben sie die Miete wie folgt erhöht:

a)für die zehn Monate September 1978 bis Juni 1979 um 0,14 DM/m2/mtl., somit monatlich um 0,14 DM x 60,33 = 8,445 DM

b)für die zwei Monate Juli und August 1979 um 0,35 DM/M2/mtl., somit monatlich um 0,35 DM x 60,33 = 21,15 DM

Mit der Mieterhöhungserklärung vom 14. August 1979 haben sie von der Bekl. eine Nachzahlung von restlicher Miete für die Monate September 1978 bis August 1979 verlangt, und zwar

zu a) 8,445 DM x 10 = 84,45 DM

zu b) 21,15 DM x 2 = 42,30 DM

zusammen = 126,75 DM

ferner ab 1. September 1979 eine monatliche Miete von (176,20 + 21,15 =) 197,35 DM.

Der Erhöhungserklärung war ein von der Kl. ausgefüllter, mit Errechnung der Erhöhung der laufenden Aufwendungen überschriebener Formularvordruck beigefügt.

Die Bekl. hat weder die Nachzahlung noch den ab September 1979 geforderten Erhöhungsbetrag geleistet. Sie vertritt die Auffassung, daß die Mieterhöhungserklärung vom 14. August 1979 nicht den Anforderungen des § 10 Abs. 1 WoBindG entspreche und daher unwirksam sei.

Mit der im Juni 1980 eingereichten Klage haben die Kl. die Bekl. auf Zahlung von 338,25 DM nebst Zinsen in Anspruch genommen, nämlich auf Nachzahlung von 126,75 DM sowie auf Zahlung von je 21,15 DM für die zehn Monate September 1979 bis Juni 1980 211,50 DM, zusammen 338,25 DM.

Die Bekl. hat Widerklage erhoben, mit der sie die Ausführung von Instandsetzungsarbeiten verlangt.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Dagegen haben die Kl. Berufung eingelegt.

Das Landgericht hat zur Begründung des Vorlagebeschlusses ausgeführt:

Die Entscheidung über den geltend gemachten Mieterhöhungsbetrag von 21,15 DM monatlich hänge von der Rechtsfrage ab, ob der Vermieter einer im sozialen Wohnungsbau errichteten preisgebundenen Neubauwohnung auch nach wiederholt erfolgtem Mieterwechsel gemäß § 10 Abs. 1 WoBindG verpflichtet ist, bei Mieterhöhungserklärungen wegen gestiegener Bewirtschaftungskosten jedem neuen Mieter wiederum unaufgefordert eine vollständige Wirtschaftlichkeitsberechnung vorzulegen.

Die vorlegende Kammer vertritt dazu folgende Ansicht:

Der Vermieter, der nach Fertigstellung der Wohnung und Genehmigung der Durchschnittsmiete durch die Bewilligungsstelle die gesetzlich zulässigen Mieterhöhungen seinen Mietern gegenüber unter Beachtung von § 10 Abs. 1 WoBindG geltend gemacht hatte, erhöhe bei späterem Mieterwechsel den Mietzins auch dann wirksam, wenn er der dem neuen Mieter gegenüber abgegebenen Erhöhungserklärung lediglich einen Auszug aus einer Wirtschaftlichkeitsberechnung oder eine Zusatzberechnung zur letzten Wirtschaftlichkeitsberechnung beifügt. Will der neue Mieter den bei Beginn seines Mietverhältnisses maßgebenden Kostenmietzins anhand der erstmals aufgestellten Wirtschaftlichkeitsberechnung und der weiteren Zusatzberechnungen überprüfen, könne er nach § 8 Abs. 4 WoBindG, § 29 Abs. 1 NMV (1 970) vom Vermieter entweder bei Vertragsabschluß oder später die Vorlage der entsprechenden Urkunden verlangen.

II. Der Vorlagebeschluß ist zulässig.

Die in dem Vorlagebeschluß bezeichnete Rechtsfrage, die das Landgericht in zwei Einzelfragen aufgeteilt hat, ist eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung. Von der Beantwortung der Rechtsfrage hängt die Entscheidung über die Klage ab.

Die Stellungnahmen der Parteien zu dem Vorlagebeschluß liegen vor. Zwar hätte bereits das Landgericht die Stellungnahmen herbeiführen müssen (vgl. Art. III Abs. 1 Satz 2 3. MRÄndG). Ist das unterblieben, so macht das den Vorlagebeschluß aber nicht unzulässig. Vielmehr ist dann das Oberlandesgericht (Kammergericht) gehalten, den Parteien Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben. Mehr ist nicht erforderlich. Die Parteien können auf die Abgabe einer Stellungnahme verzichten.

Die Rechtsfrage ist wie aus der Beschlußformel ersichtlich zu beantworten.

Für neugeschaffene öffentlich geförderte Mietwohnungen, auf die das Wohnungsbindungsgesetz anzuwenden ist, bestimmt sich die Wirksamkeit einer einseitigen Mieterhöhung durch den Vermieter in förmlicher Hinsicht nach § 10 Abs. 1 WoBindG. Diese Vorschrift findet entsprechende Anwendung auch bei solchen öffentlich geförderten Mietwohnungen, bei denen im Hinblick auf eine Mietgleitklausel die jeweils zulässige Miete als vertragliche Miete vereinbart ist (§ 4 Abs. 8 Satz 1 NMV).

Das Gesetz hat die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung an die Einhaltung bestimmter Voraussetzungen gebunden. So muß die schriftliche Mitteilung folgende Angaben enthalten (§ 10 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 WoBindG):

a) eine Erklärung, daß die Miete um einen bestimmten Betrag bei Umlagen um einen bestimmbaren Betrag erhöht werden soll,

b) die Mitteilung, wie die Mieterhöhung berechnet ist,

c) die Erläuterung der Mieterhöhung; dazu gehört auch die Angabe des Grundes für die Mieterhöhung.

Neben der Einhaltung dieser Formerfordernisse ist für die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung weiter erforderlich, daß der Berechnung der (neuen) Kostenmiete eine Wirtschaftlichkeitsberechnung beigefügt ist oder wenigstens ein Auszug daraus, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen läßt (§ 10 Abs. 1 Satz 3 WoBindG). Anstelle einer Wirtschaftlichkeitsberechnung kann auch eine Zusatzberechnung zu der letzten Wirtschaftlichkeitsberechnung beigefügt werden (§ 10 Abs. 1 Satz 3 WoBindG). Das Gesetz läßt es auch zu, daß anstelle der Wirtschaftlichkeitsberechnung eine Abschrift des Genehmigungsbescheids der Bewilligungsstelle beigefügt wird, wenn das zulässige Entgelt, also die preisrechtlich zulässige Miete, von der Bewilligungsstelle aufgrund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung genehmigt worden ist (§ 10 Abs. 1 Satz 4 WoBindG).

Nach diesen gesetzlichen Regelungen ist eine vom Vermieter einseitig vorgenommene Mieterhöhung in ihrer Wirksamkeit davon abhängig, daß dem Mieter die Mieterhöhung nicht nur als bestimmter oder zumindest bestimmbarer Betrag genannt, berechnet Und erläutert wird, sondern, daß der Mieter außerdem eine Wirtschaftlichkeitsberechnung erhält; die Übersendung einer vollständigen Wirtschaftlichkeitsberechnung kann - unter Umständen - durch die Übersendung gleichwertiger Unterlagen ersetzt werden. Das Gesetz hat es als eine gleichwertige Unterlage in diesem Sinne angesehen, wenn der Vermieter dem Mieter eine Abschrift des Genehmigungsbescheids der Bewilligungsstelle übersendet, sofern diese aufgrund einer ihr vom Vermieter vorgelegten Wirtschaftlichkeitsberechnung das zulässige Entgelt (die neue - höhere - Kostenmiete) genehmigt hat.

Mit der Bestimmung des § 10 Abs. 1 Satz 3 und Satz 4 WoBindG ist das Gesetz dem Wortlaut nach über das hinausgegangen, was in § 18 Abs. 1 Satz 2 I. BMietG für den vergleichbaren Fall der Mieterhöhung vorgeschrieben ist und heutzutage noch bei Mietverhältnissen über Altbauwohnungen in Berlin gilt. Auch nach § 18 Abs. 1 Satz 11. BMietG kann der Vermieter bei preisgebundenem Wohnraum durch einseitige schriftliche Mieterhöhungserklärung die Miete bis zur preisrechtlich zulässigen Miete erhöhen, wobei zur Wirksamkeit der Erhöhungserklärung nach § 18 Abs. 1 Satz 2 I. BMietG erforderlich ist, daß in der Erklärung der Grund für die Zulässigkeit der Mieterhöhung bezeichnet und die Berechnung mitgeteilt ist. In der Entscheidung vom 4. Februar 1958 (BGHZ 26, 310, 312f.) hatte der Bundesgerichtshof zu § 18 Abs. 1 Satz 2 1. BMietG ausgeführt: Die Besonderheit der seinerzeit zunächst nur in dem Ersten Bundesmietengesetz getroffenen Regelung liege darin, daß dem Vermieter erstmalig die Möglichkeit eröffnet worden ist, durch eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung die preisrechtlich zugelassene Mieterhöhung unmittelbar zum Inhalt des Mietvertrages zu machen, und damit die wesentliche Mieterpflicht, nämlich die Pflicht zur Zahlung des Mietzinses (§535 Satz 2 BGB), zu seinen Gunsten abzuändern. Das Gesetz - § 18 Abs. 1 Satz 2 1. BMietG - habe deshalb für die erwähnte Erklärung einen fest bestimmten Inhalt vorgeschrieben. Dem Mieter solle dadurch die Möglichkeit gegeben werden, die Berechtigung des Verlangens des Vermieters sofort nachzuprüfen. Er solle nicht zur Vermeidung drohender Rechtsnachteile gezwungen sein, selbst willkürlichen Forderungen des Vermieters nur deshalb zu entsprechen, weil er nicht in der Lage ist, sich über Ihre Berechtigung ausreichend zu unterrichten.

Den Vorschriften des § 18 Abs. 1 I. BMietG und des § 10 Abs. 1 WoBindG liegt mithin die im Gesetzeswortlaut hinreichend deutlich zum Ausdruck gelangte Vorstellung des Gesetzgebers zugrunde, daß der Vermieter das ihm eingeräumte Recht, die Miete bis zur Höhe der preisrechtlich zulässigen Miete zu erhöhen, nur dann wirksam ausübt, wenn das Recht des Mieters gewahrt ist, die Berechtigung des Verlangens das Vermieters auf eine höhere Miete sofort nachprüfen zu können, und zwar unabhängig davon, ob der Mieter seinerseits gewillt oder selber in der Lage ist, eine solche Nachprüfung durchzuführen. Der Vermieter muß jedenfalls dem Mieter die Möglichkeit dazu verschaffen. Wenn der Gesetzgeber hierbei in § 10 Abs. 1 Satz 3 und Satz 4 WoBindG dem Wortlaut nach über § 18 Abs. 1 Satz 2 I. BMietG hinausgegangen ist, so geschah dies deshalb, weil es nicht ausreichend erschien, daß der Vermieter lediglich den Grund für die Zulässigkeit der Mieterhöhung bezeichnet und die Berechnung mitteilt. Der Mieter soll die Entwicklung der für ihn maßgeblichen Miete bis zu der von der Bewilligungsstelle genehmigten Wirtschaftlichkeitsberechnung und der daraus abgeleiteten Durchschnittsmiete zurückverfolgen können. Andernfalls hat der Mieter keine oder doch nur eine sehr erschwerte Möglichkeit, sich gegen willkürliche Mieterhöhungen zur Wehr zu setzen. Die jetzige Regelung des § 10 Abs. 1 Satz 3 und 4 WoBindG war bereits in der ersten Fassung des Wohnungsbindungsgesetzes 1965 vom 24. August 1965 (BGBl. 1 S. 945,954) enthalten und ist später nur durch die Möglichkeit, gegebenenfalls nur eine Zusatzberechnung zu übersenden, ergänzt worden. Die Bundesregierung hat in der Begründung zu dem Gesetzentwurf des § 10 WoBindG 1965 (BR-Drs. 446/64 = BT-Drs. IV/2891) auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs verwiesen und dazu vorgebracht: Die Frage, ob der Mieterhöhungserklärung des Vermieters nach § 18 Abs. 1 I. BMietG eine Wirtschaftlichkeitsberechnung beigefügt werden muß, war früher bestritten. Nachdem der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 30. Oktober 1963 (BGH LM Nr. 13 zu § 18 I. BMietG = Warn. 1963 Nr. 236 = MDR 1964,142 = ZMR 1964, 51, 54 = DWW 1964, 4) den Standpunkt vertreten hat, daß die Vorlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung in den Fällen erforderlich ist, in denen die Vertragsmiete der Kostenmiete angepaßt werden soll, deren Berechnung sich aus der vom Vermieter aufzustellenden Wirtschaftlichkeitsberechnung ergibt, sind im vorliegenden Gesetzentwurf die Folgerungen daraus gezogen worden. Aus Gründen der Verfahrensvereinfachung soll es jedoch genügen, wenn anstelle der Wirtschaftlichkeitsberechnung ein Auszug daraus beigefügt wird. Im übrigen ist entsprechend der Auffassung des Bundesgerichtshofs in Fällen einer Genehmigungsbedürftigkeit der Mieterhöhung die Beifügung der Genehmigung bzw. einer (beglaubigten) Abschrift ausreichend. Der Bundestag und der Bundesrat haben die von der Bundesregierung in der Begründung des Gesetzentwurfs vorgebrachte Notwendigkeit, der Mieterhöhungserklärung eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder eine ihr gleichwertige Unterlage beizufügen, somit sanktioniert und sich damit die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu eigen gemacht, die dahin zusammenzufassen ist: Das Recht des Vermieters, die Miete einseitig zu erhöhen, ist an die rechtlich abgesicherte Möglichkeit des betroffenen Mieters zu binden, sofort und ohne Einschaltung weiterer Schritte (wie Einsichtnahme in Unterlagen, Auskunftsverlangen oder ähnliches) die

ie Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu eigen gemacht, die dahin zusammenzufassen ist: Das Recht des Vermieters, die Miete einseitig zu erhöhen, ist an die rechtlich abgesicherte Möglichkeit des betroffenen Mieters zu binden, sofort und ohne Einschaltung weiterer Schritte (wie Einsichtnahme in Unterlagen, Auskunftsverlangen oder ähnliches) die Berechtigung der Mieterhöhung nachprüfen zu können; dies ist aber nur dann ausreichend möglich, wenn der von der Mieterhöhung betroffene Mieter selber die Möglichkeit erhält, bis zu der von der Bewilligungsstelle überprüften und zur Grundlage der genehmigten (ursprünglichen) Durchschnittsmiete gemachten Wirtschaftlichkeitsberechnung die weitere Mietentwicklung lückenlos zu verfolgen und nachzuvollziehen.

Wenn der Mieter einer öffentlich geförderten preisgebundenen Neubauwohnung nach dem Willen des Gesetzgebers in die Lage versetzt sein soll, die vom Vermieter einseitig vorgenommene Mieterhöhung auf deren Berechtigung sofort zu überprüfen, dann setzt das zwangsläufig voraus, daß der Vermieter dem Mieter alle hierfür erforderlichen Unterlagen zukommen läßt, wovon nur dann abgesehen werden kann, wenn die Bewilligungsstelle das zulässige Entgelt genehmigt hat und der Mieter nach § 10 Abs. 1 Satz 4 WoBindG mit der Mieterhöhungserklärung eine Abschrift des Genehmigungsbescheids erhält.

§ 10 Abs. 1 WoBindG macht hinsichtlich der Wirksamkeitsvoraussetzungen für die einseitig vorgenommene Mieterhöhung keinen Unterschied zwischen einem Erstmieter der Wohnung und einem späteren Mieter. Der Erstmieter kann sich im allgemeinen auf eine von der Bewilligungsstelle genehmigte Durchschnittsmiete verlassen (§ 8 a Abs. 2 WoBindG, § 72 Abs. 12. WoBauG); erhöhen sich die laufenden Aufwendungen mit der Folge, daß sich dadurch die Durchschnittsmiete erhöht, so bedarf auch die Erhöhung der Durchschnittsmiete zunächst noch der Genehmigung der Bewilligungsstelle, nämlich wenn sich die laufenden Aufwendungen bis zur Anerkennung der Schlußabrechnung, spätestens bis zu zwei Jahren nach der Bezugsfertigkeit der Wohnung erhöht haben (§ 8 a Abs. 4 WoBindG). In diesen Fällen hat also die Bewilligungsstelle dem Mieter die Prüfung abgenommen, ob und in welchem Ausmaß eine Mieterhöhung berechtigt ist. Im Regelfalle wird das aber nur für den Erstmieter in Betracht kommen, und dies auch nur für eine begrenzte Zeit. Ein späterer Mieter kommt nicht mehr in den Genuß eines solchen Schutzes. Daher ist er darauf angewiesen, daß er selber vom Vermieter alle Unterlagen erhält, die es ihm ermöglichen, die Mietentwicklung nachzuvollziehen bis zu der von der Bewilligungsstelle geprüften Wirtschaftlichkeitsberechnung, die der genehmigten Durchschnittsmiete zugrunde liegt.

Allerdings hat das Gesetz für den Abschluß des Mietvertrages über eine öffentlich geförderte preisgebundene Wohnung nicht vorgeschrieben, daß der Vermieter dem Mieter die von der Bewilligungsstelle geprüfte Wirtschaftlichkeitsberechnung und etwaige weitere Wirtschaftlichkeitsberechnungen oder Auszüge daraus bzw. etwaige Zusatzberechnungen oder die Abschrift des Genehmigungsbescheids der Bewilligungsstelle auszuhändigen hätte. Von der Annahme ausgehend, daß sich der Mieter bei den Vertragsverhandlungen nach den Einzelheiten erkundigen werde, hat es das Gesetz dabei bewenden lassen, dem Mieter gegen den Vermieter einen Auskunftsanspruch über die Ermittlung und Zusammensetzung der Miete sowie einen Anspruch auf Vorlage der letzten von der Bewilligungsstelle erteilten Genehmigung einzuräumen; notfalls kann sich der Mieter auch an die Behörde selber wenden(§ Abs. 4 WoBindG).

Will der Vermieter aber einseitig die Miete erhöhen, hat das Gesetz, nämlich § 10 Abs. 1 WoBindG, die Wirksamkeit einer solchen einseitigen Mieterhöhung an die strengen förmlichen Voraussetzungen dieser Bestimmung gebunden. Zwar findet sich die Formulierung " Die Erklärung ist nur wirksam, wenn..."allein in Satz 2 des § 10 WoBindG. Daraus kann aber nicht der Schluß gezogen werden, daß die Wirksamkeit der Erhöhungserklärung unabhängig davon ist, ob auch der Tatbestand des Satzes 3 oder des Satzes 4 erfüllt ist. Der insoweit maßgebliche Satz 3 bestimmt in der Form eines Imperativs, daß der in Satz 2 vorgeschriebenen schriftlichen Berechnung der neuen (erhöhten) Kostenmiete eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder eine dieser gleichwertige Unterlage beizufügen "ist". Diese Ausdrucksweise ist in der Gesetzessprache üblich und bedeutet: Erst wenn auch diese Voraussetzung erfüllt ist, wird das Rechtsgeschäft wirksam. Bis dahin liegt nicht etwa der Fall einer sogenannten schwebenden Unwirksamkeit vor, die unter Umständen zur Wirksamkeit rückwirkend auf den Zeitpunkt der Vornahme des Rechtsgeschäfts führen kann, wie bei der erforderlichen Genehmigung eines Rechtsgeschäftes durch einen Dritten (§ 184 Abs. 1 BGB). Sondern das Rechtsgeschäft - hier die einseitige Mieterhöhungserklärung - ist absolut unwirksam, solange nicht der volle Tatbestand sowohl das Satzes 2 als auch des Satzes 3 bzw. des Satzes 4 des § 10 Abs. 1 WoBindG erfüllt ist. Auch die bei Vorhandensein einer Mietgleitklausel aufgrund des § 4 Abs. 8 NMV zugelassene Rückwirkung einer Mieterhöhung ist davon abhängig, daß der Vermieter den Tatbestand des § 10 Abs. 1 WoBindG in vollem Umfang erfüllt hat.

Zusammenfassend ist somit festzustellen:

Das dem Vermieter durch § 1 0 Abs. 1 Satz 1 WoBindG eingeräumte Recht, einseitig die Miete zu erhöhen, wird nur dann wirksam ausgeübt, wenn dem betroffenen Mieter eine schriftliche Erklärung des Vermieters zugeht, in der die Mieterhöhung berechnet und erläutert ist (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG) und der die in § 1 0 Abs. 1 Satz 3 bzw. Satz 4 WoBindG genannten urkundlichen Nachweisungen beigefügt sind, die den Mieter in den Stand setzen, die Berechtigung der Mieterhöhung sofort nachzuprüfen, also ohne erst noch von einem Anspruch auf Auskunft (§ 8 Abs. 4 WoBindG, § 29 Abs. 1 NMV) Gebrauch machen zu müssen. Dies setzt voraus, daß der Vermieter dem betroffenen Mieter die erforderlichen Nachweisungen verschaffen muß.

Der Erstmieter einer im öffentlich geförderten Wohnungsbau geschaffenen Wohnung wird regelmäßig die Nachweisungen erhalten haben, die es ihm ermöglichen, die von ihm zu zahlende Miete auf die von der Bewilligungsstelle aufgrund einer geprüften Wirtschaftlichkeitsberechnung genehmigten Durchschnittsmiete zurückzuverfolgen. Betrifft die einseitige Mieterhöhung aber nicht mehr den Erstmieter, sondern einen späteren Mieter, so muß der Vermieter auch diesem die erforderlichen Nachweisungen verschaffen, andernfalls die einseitig vorgenommene Mieterhöhung nicht wirksam ist. Darin liegt für den Vermieter zwar eine gewisse, auch mit einem geringen Kostenaufwand verbundene Erschwernis. Diese ist aber nicht unzumutbar, wenn berücksichtigt wird, daß das Gesetz dem Vermieter das besondere Recht gewährt, abweichend von § 305 BGB den Inhalt eines Vertrages einseitig zu seinen Gunsten zu ändern, das heißt: unter Umständen auch gegen den Willen der anderen Vertragspartei. Dem Vermieter bleibt die Möglichkeit, sich mit dem Mieter im Vertragswege über eine Mieterhöhung zu einigen; dann bedarf es der Voraussetzungen des § 10 Abs. 1 WoBindG nicht. Das so neu vereinbarte Entgelt wäre wirksam, soweit es die zulässige Kostenmiete nicht übersteigt (§ 8 Abs. 1 Satz 1 WoBindG).

Für die einseitige Mieterhöhung hängt deren Wirksamkeit davon ab, daß auch die formellen Voraussetzungen des § 10 Abs. 1 Satz 2 und Satz 3 bzw. Satz 4 WoBindG in der in der Beschlußformel bezeichneten Weise voll erfüllt sind.