Formunwirksamer Beitritt eines Mitmieters und getrennte Kündigung

Formunwirksamer Beitritt eines Mitmieters und getrennte Kündigung; Verletzung der Schriftform durch Aufnahme eines weiteren Mieters in Zeitmietvertrag durch mündliche Vereinbarung

1. Tritt aufgrund mündlicher Vereinbarung ein weiterer Mieter in ein langfristiges Mietverhältnis ein, kann wegen Nichteinhaltung der Schriftform das Mietverhältnis mit ihm vorfristig gekündigt werden.

2. Das gilt auch für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Vermieters; eine Kündigung gegenüber dem anderen Mieter ist nicht erforderlich.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten um die Verpflichtung zur Zahlung von Miete und Räumung.

Am 4. August 2005 schloss der Kl. mit Herrn M. über Räume im 3., 4. und 5. OG einen Mietvertrag. In § 1 ist eine Gesamtfläche der vermieteten Räume von ca. 210 m2 und als Nutzungszweck "Wellness, Massage, Ausschank, Zimmervermietung und private Nutzung auf 110 m2 Fläche" angegeben. In § 2 wurde eine feste Laufzeit beginnend ab 1. Juli 2005 und endend am 31.12.2007 vereinbart, verbunden mit einer Verlängerungsoption von drei Jahren. [...]

Aufgrund mündlicher Vereinbarung trat der Bekl. im März 2006 in das Mietverhältnis ein. Der Kl. kündigte mit Schreiben vom 31. Januar 2007 gegenüber dem Bekl. das Mietverhältnis wegen Verzuges mit zwei Monatsmieten fristlos und forderte zur Räumung bis spätestens 10.2.2007 auf. [...]

Der Kl. behauptet, im März 2006 sei der Bekl. nicht neben, sondern statt Herrn M. in das Mietverhältnis eingetreten. [...]

Das Versäumnisurteil vom 9. August 2007, gegen das der Bekl. rechtzeitig Einspruch eingelegt hat, ist aufrechtzuerhalten. Denn der Bekl. ist gemäß § 546 BGB zur Rückgabe der Mietsache verpflichtet. Spätestens mit der Kündigung vom 20. März 2007, in der einer Verlängerung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB ausdrücklich widersprochen worden ist, ist das Mietverhältnis der Parteien beendet worden. Der Kl. war zur fristlosen Kündigung berechtigt, weil sich der Bekl. wegen der Entrichtung der Mieten für November 2006 sowie Januar und Februar 2007 in Verzug befunden hat.

Der Streit der Parteien, ob neben dem Bekl. Herr M. Mieter geblieben ist, berührt die Wirksamkeit der Kündigung im konkreten Fall nicht. Zwar gilt der Grundsatz, dass bei einer Mehrheit von Mietern wirksam nur allen Mietern gemeinsam gekündigt werden kann. Dieser Grundsatz gilt jedoch für den konkreten Fall nicht [...].

Da gemäß § 2 Mietvertrag die vorgesehene Laufzeit des Mietvertrages mehr als ein Jahr beträgt, ist zur Wirksamkeit dieser Vereinbarung gemäß § 550 BGB Schriftform erforderlich. Dieses Schriftformerfordernis war durch Abschluss des Mietvertrages mit Herrn M. gewahrt, wurde jedoch mit Eintritt des Bekl. in den Vertrag aufgrund mündlicher Vereinbarung verletzt, unabhängig davon, ob der Bekl. auf Mieterseite den Vertrag allein weiter führen sollte oder nur zusammen mit Herrn M. Für letzteren Fall, auf den sich der Bekl. zur Begründung der Unwirksamkeit der Kündigung beruft, hat der BGH jedoch entschieden, dass es für den ursprünglichen Mieter wegen der ihm gegenüber gewahrten Form bei der vertraglich festgelegten Mietzeit bleiben soll und nur gegenüber dem nicht formwahrend Eintretenden § 550 BGB gelten soll. In diesem (hier ebenfalls vorliegenden) Fall, so der BGH, soll trotz Mitmieterstellung ausnahmsweise die Kündigung nur einer Mietpartei möglich sein (BGHZ 65, 49 = NJW 1975, 1653 f., sich anschließend OLG Düsseldorf, GE 2003, 47 f., Schmidt-Futterer/Lammel, aaO., § 550 BGB Rdn. 63). Ist danach von einer uneinheitlichen fristgemäßen Kündbarkeit auszugehen, muss dies konsequenterweise auch für fristlose Kündigungen gelten, denn die Zulässigkeit einer fristlosen Kündigung bemisst sich regelmäßig nach der Zumutbarkeit des Abwartens der ordentlichen Kündigungsfrist. Gelten aber nach der zitierten Rechtsprechung im vorliegenden Fall unterschiedliche Kündigungsfristen, kann je nach Sachlage auch eine fristlose Kündigung gegenüber einem Mieter möglich sein, gegenüber dem anderen (z. B. wegen geringer Restlaufzeit des Vertrages) nicht, so dass auch insoweit eine getrennte Kündbarkeit zu bejahen ist.

Es gehört zu den ehernen Grundsätzen des Mietrechts, dass Gestaltungsrechte wie eine Kündigung nur einheitlich ausgeübt werden können, also von allen Vermietern gegenüber allen Mietern. Eine Ausnahme hatte der BGH für den Fall gemacht, dass bei mehreren Mietern unterschiedliche Kündigungsfristen gelten.

Der Vermieter hatte einen langfristigen Geschäftsraummietvertrag mit Mieter M. abgeschlossen. Aufgrund einer mündlichen Vereinbarung trat der Beklagte in den Mietvertrag ein. Nach Zahlungsverzug kündigte der Vermieter das Mietverhältnis gegenüber dem Beklagten außerordentlich fristlos und meinte, dieser sei nicht neben, sondern anstelle des ursprünglichen Mieters in den Vertrag eingetreten. Diese Frage blieb streitig.

Mit Urteil vom 20. Dezember 2007 verurteilte das Landgericht Berlin den Mieter zur Räumung. Die mündliche Vereinbarung habe gegen § 550 BGB verstoßen, so dass das langfristige Mietverhältnis gegenüber dem eintretenden vorfristig kündbar gewesen sei. Das müsse auch für fristlose Kündigungen des Vermieters gelten, da auch hier unterschiedliche Kriterien für die Zumutbarkeit des Abwartens der ordentlichen Kündigungsfrist gelten könnten.

Das Urteil ist höchst zweifelhaft. Im vom BGH vor über 30 Jahren entschiedenen Fall ging es um die vorfristige Kündigung des zusätzlich in den Mietvertrag eingetretenen Mieters. Der BGH hat den bisherigen Mieter an den formwirksam abgeschlossenen schriftlichen Mietvertrag als gebunden angesehen (Ausschluss der ordentlichen Kündigung bis zum Ablauf der Mietvertragsdauer), während der Mitmieter mangels Einhaltung der Schriftform vorzeitig kündigen konnte. Für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzuges gilt das allerdings nicht; die vom Landgericht Berlin angenommene Gleichstellung dieser Kündigungsmöglichkeit überzeugt nicht. Auch der Aspekt der Zumutbarkeit des Abwartens der ordentlichen Kündigungsfrist überzeugt nicht, denn bei einem Zahlungsverzug ist der Vermieter immer nach § 543 BGB zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Es gibt, soweit ersichtlich, keine einzige Gerichtsentscheidung, die dem Vermieter hier ansinnt, die demnächst mögliche ordentliche Kündigung auszusprechen und auf die fristlose Kündigung zu verzichten.