Formularvertragliche Abwälzung der Aufzugskosten auf Geschäftslokalmieter im EG ohne Zugang zum Aufzug

Formularvertragliche Abwälzung der Aufzugskosten auf Geschäftslokalmieter im EG ohne Zugang zum Aufzug; Zwölf-Monats-Ausschlußfrist gilt nicht für Gewerbemieter; keine Verwirkung bei Überspringen eines Betriebskostenabrechnungszeitraums; Umlagemaßstab

1. Die formularvertragliche Beteiligung des Mieters eines Geschäftslokals ohne direkten Zugang zum Treppenhaus an den Kosten des dort befindlichen Aufzugs benachteiligt den Mieter nicht unangemessen.

2. Die für die Abrechnung von Betriebskosten für Wohnraum geltende Ausschlußfrist von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums gilt nicht für gewerbliche Mietverhältnisse.

3. Der Gewerberaumvermieter verwirkt seinen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten nicht allein dadurch, daß er einen Abrechnungszeitraum überspringt. (Leitsätze der Redaktion)

II. Die Kl. hat gegenüber der Bekl. gemäß § 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 5 Absätze 2 bis 9 des Mietvertrags und Anlage 3 Ziffer 7 zum Mietvertrag einen Anspruch auf Zahlung restlicher Betriebskosten für das Jahr 2001 in Höhe von 1.259,79 €. Die Kl. ist mit ihren Nachforderungen nicht gemäß § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ausgeschlossen. Nach herrschender und hier geteilter Auffassung ist diese Regelung auf Gewerberaummietverhältnisse, um ein solches handelt es sich hier, nicht entsprechend anzuwenden. Das von dem Amtsgericht herangezogene Zitat bei Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl. (§ 556 Rn. 448) bezieht sich allein auf die Abrechnungsfrist, nicht aber auf die hier fragliche Ausschlußfrist. Auch die dort zitierten Entscheidungen des OLG Hamburg und des OLG Düsseldorf beziehen sich nur auf die jährlich vorzunehmende Abrechnung, nicht aber auf die Frage der Anwendbarkeit der Ausschlußfrist.

Die Forderung ist auch nicht verwirkt. Es fehlt in jedem Fall für die Annahme der Verwirkung des sogenannten Umstandsmoments, also von Umständen, aus denen die Bekl. hätte entnehmen können, daß die Kl. in diesem Jahr keine Nachforderungen mehr geltend machen wolle und sich deshalb darauf eingestellt habe, so daß es Treu und Glauben widerspräche, von ihr jetzt noch Forderungen zu verlangen. Ein solches sogenanntes Umstandsmoment ergibt sich jedenfalls noch nicht allein aus der Tatsache, daß die Kl. aus der Sicht der Bekl. für dieses Abrechnungsjahr vor Klageerhebung keine Abrechnung erteilt hatte. Dagegen spricht hier bereits, daß die Kl. für die Vorjahre und auch für die nachfolgenden Jahre jeweils Abrechnungen erteilt und Nachforderungen geltend gemacht hatte. Angesichts dessen reichte allein der Umstand, daß die Bekl. vor Klageerhebung keine Abrechnung für das Jahr 2001 erhalten hatte, nicht aus, um eine Verwirkung anzunehmen. Die hier gegebene Situation konnte bei vernünftiger Würdigung allenfalls auf ein Versehen oder einen Fehler bei der Bearbeitung oder aber auf den Verlust der Abrechnung auf dem Postweg schließen lassen. Die Kl. kann auch die in dieser Abrechnung eingestellten Fahrstuhlkosten von der Bekl. erstattet verlangen. Diese Umlegungsfähigkeit dieser Kosten hatten die Parteien in dem Mietvertrag ausdrücklich vereinbart. Die entsprechenden Klauseln in dem Mietvertrag waren weder unklar noch überraschend. Insbesondere war die Klausel deshalb nicht überraschend, weil es sich bei dem Gebäude, in dessen Erdgeschoß sich die Gewerberäume befinden, um einen elfgeschossigen, in den 80er Jahren des vorigen Jahrhunderts errichteten Typenplattenbau handelte, der stets mit einem Aufzug ausgestattet ist. Die entsprechenden Klauseln benachteiligten die Bekl. auch nicht gemäß § 9 Abs. 1 und 2 AGBG unangemessen. Sie sind deshalb nicht unwirksam. Dagegen spricht auch nicht, daß das angemietete Geschäftslokal keinen Zugang zu dem Treppenhaus für die Wohnungen mit dem Aufzug hat. Hier gilt nach Auffassung der Kammer nichts anderes als in dem Fall des Mieters einer Erdgeschoßwohnung ohne Keller, der keinen Anlaß hat, einen Fahrstuhl im Haus zu benutzen. Sie benachteiligten auch die Bekl. nicht unangemessen und ist deshalb nicht gemäß § 9 Abs. 1 und 2 AGBG unwirksam. Wie der Bundesgerichtshof inzwischen entschieden hat, liegt in der Umlegung von Aufzugskosten auf alle Mieter der Gebäudes, unabhängig davon, ob sie den Aufzug vernünftigerweise benutzen können, etwa weil sie im Erdgeschoß wohnen, keine unangemessene Benachteiligung vor, weil keine Abweichung von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung vorliegt (BGH, Urteil vom 20.9.2006, VIII ZR 103/05, GE 2006, 1398), sondern dies dem Grundgedanken des § 556 a Abs. 1 S. 1 BGB entspricht. Danach sind Betriebskosten, soweit sie nicht verbrauchsabhängig abgerechnet und umgelegt werden, nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Dieses gilt für das hier gegebene Gewerberaummietverhältnis in der Weise, als auf die Gewerbefläche abzustellen ist. Etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn sich die angemieteten Gewerberäume nicht in derselben Wirtschaftseinheit wie die übrigen Wohnungen im Haus und eventuell weitere Gewerberäume befunden hätten oder die Parteien insoweit Abweichendes vereinbart hätten. Dagegen spricht aber, daß die Bekl. beanstandungslos die übrigen auf das Treppenhaus begrenzten Kosten der Hausbeleuchtung, der Treppenreinigung bezahlt hat. [...]

Die formularvertragliche Beteiligung des Geschäftsraummieters an den Kosten des nicht direkt zugänglichen Aufzugs ist nicht unangemessen. Für die Abrechnung dieser Kosten gilt die Ausschlußfrist für Wohnraum nicht. Verwirkung dieses Anspruchs tritt nicht allein dadurch ein, daß ein Abrechnungszeitraum übersprungen wird.

Der Kläger vermietete an die Beklagte im Erdgeschoß eines Hauses befindliche Geschäftsräume, die keinen direkten Zugang zu dem im Treppenhaus befindlichen Aufzug hatten. Gemäß § 5 (2) des Mietvertrages war der Vermieter berechtigt, sämtliche Betriebskosten gemäß der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung nach der Gewerbefläche auf den Mieter umzulegen. In der dem Mietvertrag beigefügten Anlage 3 sind unter Nr. 7 die Kosten des maschinellen Personen- oder Lastenaufzugs aufgeführt. Der Vermieter rechnete über die Betriebskosten einschließlich der Aufzugskosten jeweils innerhalb eines Jahres nach Beendigung des Abrechnungszeitraumes ab. Die Abrechnung vom 8. November 2002 für 2001 erhielt die Beklagte jedoch erst im Jahre 2005. Der Vermieter nahm die Beklagte auf Betriebskostennachzahlungen für die Jahre 2001 bis 2003 in Anspruch. Die Mieterin verweigerte die Bezahlung der auf sie entfallenden Aufzugskosten, weil sie den Aufzug nicht nutzen könne; zudem sei der Kläger mit seiner Nachforderung für 2001 ausgeschlossen, weil sie die Abrechnung - unstreitig - erst nach Ablauf der Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB erhalten habe. Schließlich sei dieser Anspruch auch verwirkt. Das AG wies die Klage ab. Dagegen richtet sich die Berufung des Vermieters.

Das Landgericht gab der Berufung - bis auf die Rechtshängigkeitszinsen - statt.

Der Kläger sei mit seiner Nachforderung für 2001 nicht ausgeschlossen, weil die für Wohnraum geltende Ausschlußfrist von zwölf Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums nicht für Geschäftsraum gelte. Die Forderung sei auch nicht deswegen verwirkt, weil der Vermieter - aus der Sicht des Mieters - für 2001 erst abgerechnet habe, nachdem er für die folgenden Jahre Nachforderungen geltend gemacht habe. Dagegen spreche bereits, daß er für die Vorjahre und auch für die nachfolgenden Jahre jeweils Abrechnungen erteilt und Nachforderungen geltend gemacht habe. Schließlich sei die formularvertragliche Umlage der Aufzugskosten auf den Geschäftsraummieter nicht deswegen unangemessen, weil dieser keinen direkten Zugang zum Fahrstuhl habe, denn die Umlage der verbrauchsunabhängigen Betriebskosten nach der Fläche entspreche dem Grundgedanken des § 556 a BGB.

Die Abrechnungsfrist ist diejenige Frist nach Ablauf des Abrechnungszeitraums, innerhalb derer der Vermieter über die Betriebskosten und die darauf geleisteten Vorauszahlungen des Mieters abrechnen muß. In erster Linie ist dafür die vertraglich vereinbarte Abrechnungsfrist maßgebend. Die vertraglich vereinbarte Abrechnungsfrist ist aber keine Ausschlußfrist (OLG Düsseldorf GE 2006, 847), d. h. der Vermieter kann auch noch nach Ablauf der Frist abrechnen. Der Ablauf der Abrechnungsfrist führt nur dazu, daß der Mieter seine Vorauszahlungen einstellen und selbst abrechnen oder auf Abrechnung klagen kann. Ist im Mietvertrag keine Vereinbarung über die Abrechnungsfrist getroffen worden - oder eine längere Abrechnungsfrist vereinbart worden -, gilt die gesetzliche Abrechnungsfrist - nicht Ausschlußfrist - von zwölf Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums (OLG Düsseldorf GE 2006, 255).

Daß die Ausschlußfrist des § 566 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht entsprechend auf gewerbliche Mietverhältnisse anwendbar ist, entspricht wohl inzwischen der h. M. (vgl. u. a. OLG Düsseldorf GE 2006, 847).

Die Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung verwirken nur dann, wenn sowohl eine gewisse Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) als auch der Mieter aufgrund von besonderen Umständen (Umstandsmoment) davon ausgehen durfte, daß der Vermieter keine weiteren Forderungen an ihn stellen würde. Allein das Unterlassen der Abrechnung von Betriebskosten erfüllt keinesfalls den Tatbestand der Verwirkung (OLG Düsseldorf ZMR 2003, 252 ff.; LG Berlin GE 2005, 737 ).