Formularmietvertrag

Formularmietvertrag; Mietzinserhöhungsverlangen

Ist in einem befristeten Mietverhältnis über Wohnraum im Formular-mietvertrag (Einheitsmietvertrag) unter "Mietzins" ohne jeden sonstigen, auf die Vereinbarung eines festen Mietzinses hindeutenden Hinweis handschriftlich lediglich ein bestimmter Geldbetrag eingesetzt worden, so wird hierdurch das Mietzinserhöhungsverlangen des Vermieters (§ 2 MHG) nicht ausgeschlossen.

In einer solchen vertraglichen Regelung ist keine das Erhöhungsverlangen ausschließende "Vereinbarung eines Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit mit festem Mietzins" i. S. von § 1 Abs. 3 MHG zu er-blicken.

Der Kl. verlangt von den Bekl. die Zustimmung zu einer Mietzinserhöhung.

Der Kl. ist Eigentümer eines in F. gelegenen Einfamilienhauses, das er durch formularmäßigen Mietvertrag (Einheitsmietvertrag) vom 9. Mai 1986 an die Bekl. vermietet hat. Das Mietverhältnis wurde ausweislich des Miet-vertrages als Mietverhältnis von bestimmter Dauer für die Zeit vom 1. Juli 1986 bis 30. Juni 1993 (mit Verlängerungsklausel) abgeschlossen.

Gemäß § 3 Ziff. 1 des Formularmietvertrages beträgt der Mietzins "mo-natlich 1.000 DM, in Worten Eintausend DM" (wobei die Zahl "1.000" und das Wort "Eintausend" von Hand in das Formular eingesetzt wurden). Nebenabgaben (§ 3 Ziff. 2 des Mietvertrages) sind nicht zu entrichten.

Die in § 3 Ziff. 3 und 4 weiterhin enthaltenen Klauseln lauten wie folgt:

"3. Aufgrund von Betriebskostenerhöhungen können der Mietzins oder die evtl. vereinbarten Abgaben für Nebenkosten unter Angabe der Gründe und der Berechnung erhöht werden. Die Erklärung muß jeweils zum 15. eines Monats schriftlich abgegeben werden, damit sie zum 1. des nächsten Mo-nats wirksam wird.

4. Für sonstige Mietzinserhöhungen gelten die gesetzlichen Vorschriften und Fristen."

Der Kl. begehrt von den Bekl. Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses ab 1.9.1992 auf 1.275 DM monatlich.

Das Amtsgericht hat die Klage unter Hinweis auf die gesetzliche Vermutung des § 1 Satz 3 MHG abgewiesen und angenommen, der Kl. könne sich nicht auf § 3 Ziff. 4 des Mietvertrages berufen, da diese Klausel nicht ein-deutig sei und bei einem formularmäßigen Mietvertrag gem. § 5 AGBG Zweifel zu Lasten des Verwenders gehen.

Gegen dieses Urteil hat der Kl. Berufung eingelegt. Das Landgericht, das zu der Annahme neigt, eine Mieterhöhung sei nicht ausgeschlossen, hat die Akten dem Senat wegen grundsätzlicher Bedeutung zur Entscheidung folgender Frage vorgelegt:

"Ist in einem befristeten Mietverhältnis eine Mieterhöhung nach § 2 MHG ausgeschlossen, wenn in dem Formularmietvertrag unter "Mietzins" ein bestimmter Betrag eingesetzt ist, der Mietvertrag aber weiter die For-mularklausel enthält: ""Für ... Mieterhöhungen gelten die gesetzlichen Vorschriften?""¡"

II. 1. Die Vorlage an den Senat ist gem. § 541 Abs. 1 Satz 1, 2. Halbsatz ZPO zulässig, da es sich bei der vom Berufungsgericht vorgelegten Frage um eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung handelt.

Die Auslegung rechtsgeschäftlicher Willenserklärungen stellt zwar grundsätzlich eine Tat- und keine Rechtsfrage dar, etwas anderes gilt aber (wie im vorliegenden Fall) bei Formularklauseln mit häufig wiederkehrenden typischen Vertragsbedingungen (vgl. hierzu z. B. OLG Karlsruhe, NJW-RR 1992, 969 f.).

Die dem Senat zur Entscheidung vorgelegte Frage hat auch grundsätzliche Bedeutung, da es sich um eine Klausel des Einheitsmietvertrages han-delt, die auch ansonsten (außerhalb des Einheitsmietvertrages) häufig an-getroffen wird, weshalb zu erwarten ist, daß die vom Landgericht aufgeworfene Rechtsfrage auch künftig wiederholt auftreten und unterschiedlich beantwortet werden wird. Die Vorlagefrage ist auch, soweit ersichtlich, nicht bereits durch Rechtsentscheid (auch nicht nur ihrem Inhalt nach) oder außerhalb eines Rechtsentscheides ansonsten durch gefestigte obergerichtliche Rechtsprechung beantwortet worden.

Der Senat ist jedoch an die Formulierung des Vorlagebeschlusses nicht gebunden (vgl. u. a. BGHZ 105, 71 ff., 76), sondern kann allgemeiner Mei-nung zufolge die vorgelegte Rechtsfrage berichtigen, ergänzen oder sonst neu fassen, sofern dies zweckmäßig erscheint, wenn hierdurch der rechtliche Kern der Vorlagefrage nicht verändert wird (vgl. z. B. BayObLGZ 1987, 260 ff., 263).

Dem Senat erschien es im vorliegenden Fall zweckmäßig, die Vorlagefrage wie folgt in zwei Teile aufzugliedern und in diesem Zusammenhang ge-ringfügig umzuformulieren:

1. Ist in einem befristeten Mietverhältnis über Wohnraum eine Mieterhöhung nach § 2 MHG (durch Vereinbarung eines Mietverhältnisses auf be-stimmte Zeit mit festem Mietzins i. S. von § 1 Satz 3 MHG) ausgeschlossen, wenn in dem Formularmietvertrag (Einheitsmietvertrag) ohne einen sonstigen, auf die Vereinbarung eines festen Mietzinses hindeutenden Hinweis handschriftlich lediglich ein bestimmter Geldbetrag eingesetzt wurde?

2. Wie ist die Frage zu beantworten, wenn der Mietvertrag noch die For-mularklauseln enthält: "Für ... Mietzinserhöhungen gelten die gesetzlichen Vorschriften und Fristen."?

2. Der Senat beantwortet den 1. Teil der so umformulierten Vorlagefrage in der aus dem Tenor der gegenwärtigen Entscheidung ersichtlichen Wei-se. Einer Beantwortung des 2. Teils der Frage bedarf es nicht.

In § 1 Satz 3 MHG wird geregelt, daß bei Mietverhältnissen über Wohnraum das grundsätzlich nach §§ 2 bis 7 MHG zu beurteilende Verlangen des Vermieters auf Erhöhung des Mietzinses dem Vermieter nicht zusteht, soweit und solange eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder wenn sich "der Ausschluß" (des Mieterhöhungsverlangens) "aus den Umständen, insbesondere aus der Vereinbarung eines Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit mit festem Mietzins ergibt."

Voraussetzung für eine Anwendung der Ausschlußvermutung des § 1 Satz 3 MHG für ein Erhöhungsverlangen ist, wie dem klaren Gesetzeswortlaut entnommen werden kann, außer der Vereinbarung eines Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit auch die Vereinbarung eines festen Mietzinses. Entgegen der teilweise vertretenen Auffassung (so LG Köln, WuM 1991, 353; AG Eutin, DWW 1992, 46 f., 47 und AG Nürnberg, WuM 1993, 618; a. M. wohl Reichsgerichtsrätekommentar/Gelhaar, BGB, 12. Aufl., Rn. 2 zu § 2 MHG) ist nach Auffassung des Senats bei Vereinbarung eines Wohnraummietverhältnisses auf bestimmte Zeit der Mietvertrag mangels eines entsprechenden entgegenstehenden Hinweises nicht so auszulegen, daß sich bereits aus der festen Laufzeit des Mietverhältnisses zu-gleich ergibt, daß der vereinbarte Mietzins fest vereinbart wurde. Die Nen-nung eines bestimmten Mietzinses gehört zu den Vertragsessentialen ei-nes Mietvertrags und stellt nicht automatisch zugleich die Vereinbarung auch eines festen (d. h. während der gesamten Mietdauer nicht änderbaren) Mietzinses dar. Dies ergibt sich auch bereits aus der Formulierung des § 1 Satz 3 MHG, da ansonsten die dort vorgenommene Erwähnung des 2. Tatbestandsmerkmals (Mietverhältnis mit festem Mietzins) überflüssig wäre.

Das Tatbestandsmerkmal der Vereinbarung eines festen Mietzinses für die Dauer der vereinbarten Mietzeit braucht zwar nicht ausdrücklich erklärt zu werden, diese Vereinbarung muß aber von den Vertragsparteien je-denfalls hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht werden. Dies ist in dem vom Landgericht zu beurteilenden Fall nicht geschehen.

Die Vereinbarung eines festen Mietzinses kann in dem vom Landgericht zu beurteilenden Fall mangels entsprechender Hinweise in der bloßen handschriftlichen Einfügung des Betrages (1.000,- DM) in den formularmäßigen Text der Regelung in § 3 Ziff. 1 des Mietvertrages nicht erblickt werden. Die Klausel in § 3 Nr. 4 des Mietvertrages spricht im Gegenteil, sofern ihr rechtliche Bedeutung zukommt, sogar gegen die Annahme eines festen Mietzinses.

Auf die Auslegung der in § 3 Ziff. 4 des Einheitsmietvertrages enthaltenen formularmäßigen Klausel (2. Teil der umformulierten Vorlagefrage) kommt es im vorliegenden Fall nicht mehr an, da bereits die Vorfrage (Ausschluß der Möglichkeit der Mieterhöhung durch den Vermieter durch Vereinbarung eines Mietzinses auf bestimmte Zeit mit festem Mietzins) zu verneinen ist. Die Prüfung der Frage, ob die Ausschlußvermutung des § 1 Satz 3 MHG durch § 3 Ziff. 4 des Einheitsmietvertrages wieder ausgeschlossen wird, ist durch die Beantwortung des 1. Teils der Vorlagefrage überflüssig und bedarf daher keiner Beantwortung durch den Senat. Offen bleiben konnte daher auch die weitere, in Schrifttum und Rechtsprechung kontrovers beantwortete Frage, ob die Ausschlußvermutung des § 1 Satz 3 MHG auch durch eine formularmäßige Mietvertragsklausel widerlegt werden kann (vgl. hierzu z. B. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., III A Rn. 307; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rn. 535; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, MHG, Rn. C 33, auf Seite 529, einerseits und Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., Rn. 4 zu § 1 MHG andererseits, je m. w. N.)

Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG ist dann unzulässig, wenn durch ausdrückliche oder stillschweigende Vereinbarung im Mietvertrag eine Mieterhöhung ausgeschlossen wurde. § 1 MHG nennt dazu als Beispiel die Vereinbarung eines Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit mit festem Mietzins.

In seinem Rechtsentscheid vom 31. Mai 1994 hatte das OLG Stuttgart sich mit der Frage zu befassen, ob ein solcher Erhöhungsausschluß auch bei einem befristeten Mietverhältnis mit Verlängerungsklausel gilt, bei dem der Mietzins handschriftlich in das Mietvertragsformular eingetragen war.

Das OLG Stuttgart bejahte das Erhöhungsrecht des Vermieters auch während der Dauer der anfänglichen Befristung und konnte sich dazu auf den Gesetzestext berufen.

Es reicht eben nicht für den Ausschluß der Mieterhöhungsmöglichkeit die Vereinbarung eines Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit, sondern es muß auch ein fester Mietzins vereinbart sein. Nicht jeder Mietzins ist aber ein fester Mietzins, so daß sich aus den Umständen ergeben muß, daß der Mietbetrag unverändert bleiben soll.