Formularmietvertrag

Formularmietvertrag; Kündigungsfrist; Verlängerung

Die in einem Formularmietvertrag über Wohnraum unter Abweichung von § 565 Abs. 2 Satz 1 BGB festgelegte Verlängerung der Kün-digungsfrist auf sechs Monate hält der Inhaltskontrolle nach § 9 AGBG stand.

Die Kl. nehmen den Bekl. als selbstschuldnerischen Bürgen auf der Grundlage eines am 10. Oktober 1983 zwischen ihnen und ... geschlossenen Mietvertrages in Anspruch. Der Formularmietvertrag enthält in § 3 unter der Überschrift "Mietzeit" in Nr. 1 folgende Bestimmung:

"Das Mietverhältnis beginnt wie in § 1 Ziffer 2 angegeben ( zum Verständnis: 15.10.1983) und läuft von da an auf die Dauer von 1 Jahr. Es verlängert sich danach, soweit es nicht 6 Monate vor Ablauf schriftlich gekündigt wird, auf unbestimmte Zeit. Die Kündigungsfrist beträgt dann 6 Monate. Der Mo-nat, in dem gekündigt wird, kann bei der Fristberechnung nur dann berück-sichtigt werden, wenn die Kündigung beim Vermieter bis spätestens zum Ablauf des 3. Werktages des betreffenden Monats eingeht."

Der Hauptschuldner hat das Mietverhältnis mit einem vom 15. Februar 1985 datierenden Schreiben gekündigt. Die Kl. beanspruchen u. a. die vol-le Miete für die Monate April bis August 1985 mit der Begründung, daß die Kündigung mit Rücksicht auf die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist von sechs Monaten erst zum 31. August 1985 wirksam geworden sei. Der Bekl. ist diesem Begehren entgegengetreten.

Das Amtsgericht Kaiserslautern hat u. a. die Klage abgewiesen, soweit über den 31. Mai 1985 hinaus Mietzahlungen verlangt worden sind. Es hat dies damit begründet, daß bei einem Mietvertrag auf unbestimmte Dauer die gesetzliche Kündigungsfrist durch Vertrag nicht zum Nachteil des Mie-ters geändert werden könne. Mit ihrer Berufung verfolgen die Kl. u. a. ihre Mietforderungen für die Monate Juni bis August 1985 weiter. Sie sind der Auffassung, daß die Vereinbarung über die Kündigungsfrist wirksam sei. Der Bekl. verteidigt das angefochtene Urteil.

Das Landgericht Kaiserslautern hat durch Beschluß vom 27. Januar 1989 die Sache dem Senat zur Beantwortung der folgenden Rechtsfrage vor-gelegt:

Können die Parteien eines Mietvertrages über Wohnraum in einem Formularmietvertrag eine Kündigungsfrist für beide Vertragsparteien von sechs Monaten vereinbaren?

Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, daß es auf die Entscheidung dieser Rechtsfrage ankomme, nachdem nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme ein Sonderkündigungsrecht des Mieters gemäß § 9 MHG nicht in Betracht zu ziehen sei. Die Kammer wolle die Fra-ge bejahen. Da aber in Rechtsprechung und Schrifttum hierzu unterschiedliche Auffassungen vertreten würden und die Frage ersichtlich für ei-ne Vielzahl von Fällen von grundsätzlicher Bedeutung sei, sei die Vorlage an das Oberlandesgericht angezeigt.

Die Parteien hatten Gelegenheit, zum Inhalt des Vorlagebeschlusses Stel-lung zu nehmen.

Die Vorlage ist gemäß Art. III Abs. 1 des 3. Gesetzes zur Änderung miet-rechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 (BGBl. I/1248) in der Fas-sung des Gesetzes vom 5. Juni 1980 (BGBl. I/657) zulässig.

Die Frage betrifft ein Mietvertragsverhältnis über Wohnraum im Sinne der vorgenannten Vorschriften unabhängig davon, daß die Ansprüche gegen den Bekl. auf ein Bürgschaftsverhältnis gestützt werden. Denn die Verpflichtungen des Bürgen richten sich gemäß §§ 765, 767 Abs. 1 Satz 1 BGB nach dem Bestand der Hauptverbindlichkeit, die im vorliegenden Fall zwei-felsfrei aus einem Mietverhältnis herrührt.

Die vorgelegte Frage ist für die Entscheidung des beim Landgericht an-hängigen Berufungsverfahrens erheblich. Dabei ist der Senat mit der weit-aus überwiegenden Auffassung in Rechtsprechung und Literatur der Mei-nung (vgl. BayObLGZ 1987, 36, 38 und die dortigen Nachweise), daß es insoweit darauf ankommt, welche Rechtsauffassung das Landgericht im Vorlagebeschluß vertritt sowie welche Tatsachenfeststellung und -würdigung es zugrunde legt, es sei denn, sie wäre unhaltbar; der Senat macht sich insoweit die Begründung des BayObLG zu eigen und nimmt hierauf Bezug.

Hiervon ausgehend hängt die Entscheidung über die Berufung der Kl., so-weit mit ihr die Mietzinsansprüche für die Monate Juni bis August 1985 wei-ter verfolgt werden, von der Wirksamkeit der Kündigungsfristklausel ab. Denn sollte sie unwirksam sein, hat es bei der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten (§ 565 Abs. 2 Satz 1 BGB) sein Bewenden und war das fragliche Mietverhältnis bereits zum 31. Mai 1985 beendet. Das Be-stehen eines besonderen Kündigungsrechtes nach § 9 MHG hat das Land-gericht auf der Grundlage des Ergebnisses der durchgeführten Beweisaufnahme in einer für das Rechtsentscheidsverfahren verbindlichen Weise verneint.

Dem Rechtsentscheid mit dem aus dem Entscheidungssatz ersichtlichen Inhalt steht nicht entgegen, daß das Landgericht in seinem Vorlagebeschluß nicht ausdrücklich erwogen hat, ob der Rechtsstreit aus anderen Gründen ohne Rücksicht auf die vorgelegte Rechtsfrage entscheidungsreif ist. Dies wäre der Fall, wenn die vereinbarte verlängerte Kündigungsfrist unabhängig von den Vorschriften des AGB-Gesetzes unwirksam wä-re. Eine derartige Möglichkeit kommt hier in Betracht, weil die maßgebliche vertragliche Kündigungsklausel nicht nur eine Verlängerung der gesetzlichen Kündigungsfrist für die ersten fünf Jahre des Mietverhältnisses bein-haltet, sondern auch eine Verkürzung der gesetzlichen Kündigungsfrist ab dem neunten Jahr des auf unbestimmte Zeit laufenden Mietvertrages; denn nach § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB verlängert sich die Kündigungsfrist ab dem neunten Jahr auf neun und ab dem elften Jahr auf zwölf Monate. Eine vertragliche Verkürzung der Kündigungsfrist ist aber nach Maßgabe des § 565 Abs. 2 Satz 3 BGB zugunsten des Vermieters nur in dem - hier nicht gegebenen Fall - einer Vermietung zu nur vorübergehendem Gebrauch wirksam; andernfalls ist sie gemäß § 134 BGB nichtig. Indes ist es nahezu einhellig anerkannt und entspricht auch der Auffassung des Senats, daß eine diesbezügliche Unwirksamkeit nur das Kündigungsrecht des Vermieters ergreift, während eine Verkürzung der gesetzlichen Kündigungsfristen für den Mieter grundsätzlich wirksam bleibt; dies findet seine Rechtfertigung darin, daß die Vorschrift des § 565 Abs. 2 Satz 3 BGB ausschließlich dem Mieterschutz dient und eine nur für ihn geltende vorzeitige Kündigungsmöglichkeit eine Verbesserung seiner Rechtsposition darstellt (Stau dinger/Sonnenschein, BGB, 12. Aufl., § 565 Rdnr. 59; Gelhaar in BGB-RGRK, 12. Aufl, § 565 Rdnr. 9; Soergel/Kummer, BGB, 11. Aufl., § 565 Rdnr. 17; MünchKomm-Voelskow, BGB, 2. Aufl., § 565 Rdnr. 16; Erman/Schopp, BGB, 7. Aufl., § 565 Rdnr. 14; Palandt/Putzo, BGB, 47. Aufl., § 565 Anm. 1 d; Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 3. Aufl., § 94 Rdnr. 9; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 5. Aufl., § 565 BGB Rdnr. 38; Schmidt Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., Anm. B 857; Gramlich, Mietrecht, 3. Aufl., § 565 Anm. 4). Die Teilwirksamkeit steht allerdings unter dem Vorbehalt des § 139 BGB. Es ist jedoch vertretbar, mit Rücksicht auf die den Vermieter regelmäßig nur geringfügig in seiner Rechtsposition be-einträchtigende Verlängerung der für ihn geltenden Kündigungsfristen auf das gesetzlich vorgeschriebene Maß von der Teilwirksamkeit der Kündi-gungsklausel auszugehen.

Auch die übrigen Voraussetzungen für die Zulässigkeit eines Rechtsentscheids sind gegeben. Die vorgelegte Rechtsfrage ist von grundsätzlicher Bedeutung, da wegen der Häufigkeit der Verwendung von Formularverträgen bei Mietverhältnissen zu erwarten ist, daß die Frage auch in Zukunft auftreten und unterschiedlich beurteilt werden wird. Divergierende Auffassungen sind bereits in Veröffentlichungen erkennbar geworden. So hat das AG Lübeck die Auffassung vertreten (vgl. ZMR 1985, 164), daß eine for-mularmäßig vereinbarte Kündigungsfrist von einem Jahr gegen § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG verstößt und deshalb den Mieter nicht bindet; diese Entscheidung hat Widerspruch gefunden (Korff ZMR 1985, 259). Soweit ersichtlich, wurde die Frage bisher noch nicht durch Rechtsentscheid beantwortet.

Die vorgelegte Rechtsfrage wird mit dem aus dem Entscheidungssatz er-sichtlichen Inhalt beantwortet. Dies stellt zwar eine Einschränkung der nach seiner Formulierung erheblich weitergehenden Vorlagefrage dar. Der Senat ist jedoch an diese Formulierung nicht gebunden, sondern kann die Vorlagefrage berichtigen, ergänzen oder sonst neu fassen, wenn dies zweckmäßig erscheint und die Frage nicht in ihrem rechtlichen Kern ver-ändert wird (vgl. BGH NJW 1984, 2466; BayObLGZ 1987, 260, 263; 1988, 109, 115). Das Landgericht will und benötigt nach dem Inhalt der Vorlagebegründung zur Entscheidung seines Falles lediglich die Beantwortung der Frage, ob die Verlängerung der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei auf sechs Monate durch eine entsprechende Festlegung in einem Formularmietvertrag der Inhaltskontrolle nach § 9 AGBG standhält. Der Senat be-jaht dies.

Es kann keinem begründeten Zweifel unterliegen, daß es sich bei dem hier in Frage stehenden Mietvertrag um einen für eine Vielzahl von Fällen ent-wickelten Formularvertrag handelt und damit nach § 1 Abs. 1 AGBG den Vorschriften dieses Gesetzes unterliegt. Dies zeigt sich bereits an der Ver-wendung eines vervielfältigten Vertragstextes, der für den konkreten Ver-trag lediglich an einigen Stellen handschriftlich ergänzt worden ist.

Die formularmäßige Festlegung der Kündigungsfrist auf sechs Monate in § 3 Nr. 1 des Vertrages, die nach Ablauf der zunächst individuell auf ein Jahr begrenzten Laufzeit des Mietverhältnisses in Kraft getreten ist, ist ei-ner Inhaltskontrolle nach § 9 AGBG zugänglich.

Gemäß § 8 AGBG findet diese statt, wenn eine formularmäßige Vertragsklausel von Rechtsvorschriften abweichende oder sie ergänzende Regelungen enthält. Gesetzlich ist die Kündigungsfrist in § 565 Abs. 2 Sätze 1 und 2 BGB auf drei Mo-nate festgesetzt mit der Maßgabe, daß nach fünf, acht und zehn Jahren seit Überlassung des Wohnraums eine Verlängerung um jeweils drei Mo-nate eintritt. Die vertragliche Festlegung der Kündigungsfrist auf einheitlich sechs Monate steht hiermit nicht im Einklang.

Nach § 9 AGBG - eine Inhaltskontrolle nach §§ 10 und 11 kommt nicht in Betracht, da die Kündigung von Mietverträgen nicht zu dem Katalog der dort aufgeführten Vertragsbestimmungen gehört - ist eine Formularklausel unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt, insbesondere mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist, oder wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrages ergeben, so einschränkt, daß die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

Es ist anerkannt, daß die gesetzliche Regelung der Kündigungsfristen in § 565 Abs. 2 BGB den Sinn hat, beiden Vertragsparteien eine angemesse-ne Zeit zu geben, sich auf die neue Lage einzustellen: Der Mieter soll sich eine neue Wohnung, der Vermieter einen neuen Mieter suchen können; die Staffelung der Kündigungsfristen bei längerer Mietdauer soll dem Ge-wöhnungseffekt beider Parteien an den bisherigen Zustand Rechnung tra-gen(vgl. beispielhaft Köhler aaO, § 94 Rdnrn. 1 ff.; Schmidt-Futterer/Blank aaO Anm. B 835, jeweils m. w. N.). Für die Inhaltskontrolle ist außerdem von Bedeutung, daß die gesetzliche Regelung der Kündigungsfristen in er-ster Linie zur Verstärkung des Schutzes des Mieters als des regelmäßig schwächeren Vertragspartners erfolgt ist (vgl. etwa OLG Nürnberg DWW 1967, 280).

Hiervon ausgehend ist festzustellen, daß die Verlängerung der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei auf sechs Monate, die ohnehin nur für das zweite bis fünfte Mietjahr von Bedeutung ist, zu den oben mitgeteilten Grundsätzen nicht in Widerspruch steht. Denn durch die gesetzlich vor-gesehene Verlängerung der Kündigungsfrist für die ersten fünf Jahre wird vorrangig der Mieter begünstigt, da er bei Kündigung des Vermieters einen längeren Zeitraum für die Beschaffung von Ersatzwohnraum zur Verfügung hat. Soweit ihn diese Regelung im Falle einer eigenen Kündigung be-nachteiligen kann, steht ihm - anders als dem Vermieter - grundsätzlich die Möglichkeit offen, einen Ersatzmieter zu stellen, den der Vermieter regelmäßig nur dann ablehnen kann, wenn seine Interessen beeinträchtigt wer-den (h. M.; vgl. beispielhaft Köhler aaO, § 87 und die dortigen Nachweise). Eine Verlängerung der Kündigungsfrist ist für den Mieter also eher vorteilhaft, so daß jedenfalls von einer unangemessenen Benachteiligung im Sinne des § 9 Abs. 1 AGBG nicht die Rede sein kann.

Der vom Amtsgericht Lübeck (ZMR 1985, 164, 165) vertretenen Auffassung, daß der Gesetzgeber nach seiner Wertentscheidung den Mieter vor langen Kündigungsfristen habe bewahren wollen, vermag der Senat nicht zu folgen. Hiergegen spricht bereits die in § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB nor-mierte kontinuierliche Verlängerung der dreimonatigen Kündigungsfrist je nach der Dauer des Mietverhältnisses (so zutreffend Korff ZMR 1985, 259). Hinzu kommt, daß ausweislich auch der Regelung in § 565 Abs. 2 Satz 3 BGB, die eine Verkürzung der gesetzlichen Kündigungsfristen nur zugunsten des Vermieters verbietet, die gesetzliche Festlegung der Kün-digungsfristen in erster Linie dem Mieterschutz dienen sollte, bei der je-weiligen Fristlänge aber auch den Interessen des Vermieters Rechnung zu tragen war. Allein dieses Verständnis der maßgebenden Vorschriften dürf-te den gesetzgeberischen Vorstellungen Rechnung tragen.

Zu einer Prüfung der Vorlagefrage auch unter dem Gesichtspunkt des § 3 AGBG besteht nach Auffassung des Senats im vorliegenden Fall keine Veranlassung. Von einer für den Vertragspartner des Verwenders überraschenden Klausel kann hier unter keinen Umständen die Rede sein. We-der ist eine moderate Verlängerung der Kündigungsfrist bei einem Mietvertrag über Wohnraum atypisch, noch ist die äußere Gestaltung und Einbeziehung dieser Klausel zu beanstanden.