Formularmäßige Überbürdung der Schönheitsreparaturen für unrenovierte Wohnung ohne angemessenen Ausgleich

1. Vereinbaren die Mietparteien, dass der Mieter Instandsetzungen und Renovierungen bei Vertragsbeginn vornimmt, folgt daraus deren Erforderlichkeit.

2. Eine Ausgleichszahlung von 200 DM ist kein angemessener Ausgleich für die Überbürdung von Schönheitsreparaturen bei Vermietung einer unrenovierten Wohnung; zur Ausgleichsgewährung durch Mietnachlass.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Bekl. ist nicht gemäß § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet, in seiner Wohnung Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Die grundsätzlich dem Vermieter obliegende Pflicht ist nicht wirksam auf den Bekl. abgewälzt worden. Die Regelung in § 3 Nr. 3 des Mietvertrags, wonach Schönheitsreparaturen vom Mieter getragen werden, ist eine vorformulierte Klausel. Diese ist nur wirksam, wenn dem Mieter eine renovierte Wohnung überlassen worden ist.

Die formularmäßige Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, wenn die Wohnung - wie hier - dem Mieter bei Vertragsbeginn ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wird. Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt - jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung - dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat (BGH, Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, GE 2015, 649).

Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder gar völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist. Um vorvertragliche Abnutzungs- und Gebrauchsspuren zu beseitigen und damit eine „renovierte“ Wohnung zu übergeben, muss der Vermieter die Mieträume bei Vertragsbeginn nicht stets komplett frisch renovieren. Im Einzelfall kann die Vornahme geringer Auffrischungsarbeiten genügen. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bleiben überdies Abnutzungs- und Gebrauchsspuren außer Acht, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume bei einer Gesamtschau unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalles maßgeblichen Umstände den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln (BGH aaO.).

Das ist hier nicht der Fall. Die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung ergibt sich aus den vertraglichen Vereinbarungen der damaligen Vertragsparteien. Nach § 7 des Mietvertrags schuldete der Vermieter keine Arbeiten und übernahm der Mieter die Räume „wie besichtigt“. In der Anlage vereinbarten die Parteien in § 22, dass der Mieter die Räume auf eigene Kosten selbst instand setzt und sie renovieren lässt. Hierfür erhielt er eine Vergütung von 200 DM. Danach liegen die obigen Anforderungen an eine „renovierte“ Wohnung nicht vor. Diese setzen voraus, dass grundsätzlich keine Arbeiten erforderlich sind und allenfalls nicht ins Gewicht fallende Gebrauchsspuren vorhanden sind. Bei einem solchen Zustand bestünde für eine Vereinbarung wie in der Anlage in § 22 keine Grundlage. Wenn die Parteien indes ausdrücklich vereinbaren, dass der Mieter die Instandsetzungen und Renovierungen bei Vertragsbeginn vornimmt, folgt daraus, dass solche Arbeiten auch erforderlich waren. Dies steht der Annahme eines Gesamteindrucks einer renovierten Wohnung entgegen.

Es kommt dabei nicht darauf an, dass der Bekl. nicht bereits seit 1969 Mieter der Wohnung ist, sondern erst später in den Vertrag eingetreten ist. Denn mit dem Bekl. ist kein neuer Mietvertrag geschlossen worden, sondern er ist in die Rechte und Pflichten des Vertrags von 1969 eingetreten, in welchem eine Verpflichtung des Mieters zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen nicht wirksam begründet worden ist, so dass dem Bekl. auch eine solche Verpflichtung nicht obliegt.

Entgegen der Auffassung der Kl. ist dem Mieter kein angemessener Ausgleich gewährt worden. Die vereinbarte Zahlung von 200 DM kann nicht als angemessen angesehen werden. Dies wird von der insoweit beweisbelasteten Kl. auch nicht geltend gemacht. Sie kann sich insoweit nicht auf eine nach ihrer Auffassung geringe Miete berufen. Weder aus der vorliegenden Vertragsurkunde noch aus sonstigen Umständen lässt sich erkennen, dass im Hinblick auf den Renovierungszustand der Wohnung bei Vertragsbeginn eine geringere Miete vereinbart worden ist. Dies ergibt sich auch nicht aus einem Abweichen der vereinbarten Miete von einer Durchschnittsmiete für Altbauten. Die unter Berücksichtigung der damals in Berlin geltenden Preisbindung für Altbauten zulässige Miete beruhte auf der Friedensmiete zuzüglich gesetzlich zugelassener Erhöhungsbeträge. Eine ortsübliche Vergleichsmiete galt für Altbauten in Berlin erst seit 1987. Die danach bei Vertragsabschluss im Jahr 1969 zulässige Miete entsprach keineswegs einer Durchschnittsmiete, sondern war für jedes Haus bzw. Wohnung unterschiedlich. Dass insoweit gegenüber der zulässigen Miete ein Abschlag vorgenommen worden ist, ist nicht erkennbar.

Vereinbaren die Mietparteien, dass der Mieter bei Vertragsbeginn instand setzt und renoviert, folgt daraus die Vermietung einer unrenovierten Wohnung. Eine Ausgleichszahlung von 200 DM ist selbst dann kein angemessener Ausgleich für die Überbürdung von Schönheitsreparaturen, wenn die Wohnung 1969 unter Geltung der Altbaumietpreisbindung vermietet wurde.

Der klagende Vermieter nahm den beklagten Mieter auf Schönheitsreparaturen in Anspruch. Bei Vertragsschluss 1969 wurde vereinbart, dass der Beklagte die Schönheitsreparaturen zu tragen und die erforderlichen Renovierung bei Vertragsbeginn vorzunehmen habe; dafür erhielt er einen Ausgleichsbetrag von 200 DM.

Das LG hielt den Beklagten nicht für verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Die Überbürdung sei unwirksam, weil dem Mieter keine renovierte Wohnung überlassen und auch kein angemessener Ausgleich gewährt worden sei.

Nach dem Mietvertrag habe der Mieter die Räume „wie besichtigt“ übernommen. Zusätzlich habe er vereinbarungsgemäß die Räume auf eigene Kosten instand setzen und renovieren müssen. Hierfür habe er 200 DM erhalten. Daraus lasse sich herleiten, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert war. Es komme auch nicht darauf an, dass der Beklagte erst später in den Vertrag von 1969 eingetreten sei.

Angemessen sei der gewährte Ausgleich von 200 DM auch nicht gewesen. Die Klägerin könne sich insoweit auch nicht auf eine nach ihrer Auffassung geringe Miete berufen. Weder aus dem Mietvertrag noch aus sonstigen Umständen lasse sich erkennen, dass im Hinblick auf den Renovierungszustand der Wohnung bei Vertragsbeginn eine geringere Miete vereinbart worden sei.

Dies ergebe sich auch nicht aus einem Abweichen der vereinbarten Miete von einer damaligen Durchschnittsmiete für Altbauten. Eine solche habe es nicht gegeben. Die 1969 nach Altbaurecht zulässige Miete sei für jede Wohnung unterschiedlich gewesen. Dass gegenüber der damals zulässigen Altbaumiete ein Mietabschlag vorgenommen worden sei, sei vorliegend nicht erkennbar.