Formularmäßige Abwälzung der Kleinreparaturen

1. Gegen die formularmäßige Abwälzung der Kleinreparaturen bestehen keine Bedenken, wenn sie sich auf einen Höchstbetrag von 100 bis 150 € pro Reparatur sowie eine Höchstgrenze von insgesamt 8 % der Jahreskaltmiete beschränkt.

2. Die Reparatur einer Steckdose ist vom Umfang der Kleinreparaturen gem. § 28 Abs. 3 II. BV gedeckt.

3. Die Dichtung am Abflussrohr der Toilette stellt ebenso wie die Ablaufpumpe für eine Dusche keinen Gegenstand dar, der dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt ist, beide Gegenstände sind nicht von der Kleinreparaturklausel erfasst.

4. Für eine undichte Toilette ist eine Mietminderung von 3 % angemessen.

5. Für den Wegfall der Duschmöglichkeit ist eine Minderung von 10 % ausreichend und angemessen.

(Leitsätze der Redaktion)

In Höhe von 30 € hatte der Bekl. einen fälligen und durchsetzbaren Anspruch auf Kostenerstattung für Kleinreparaturen gegen die Kl. gem. § 16 Nr. 4, 7 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages. Diese Klausel des (Formular-) Mietvertrags hält einer Inhaltskontrolle gem. § 307 BGB stand.

Demnach sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist.

Zwar weicht die Bestimmung von dem wesentlichen Grundgedanken des § 535 Abs. 1 BGB ab, wonach der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten hat.

Dennoch ist eine derartige Klausel zulässig, wenn sie auf Teile der Mietsache beschränkt ist, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Dies trifft in der Regel auf die in § 28 Abs. 3 Satz 2 der Zweiten BerechnungsVO aufgezählten Gegenstände (Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Tür­verschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden) zu. Außerdem muss die Klausel einen Höchstbetrag pro Reparatur sowie eine Höchstgrenze für den Fall, dass mehrere Kleinreparaturen innerhalb eines bestimmten Zeitraums anfallen, vorsehen. Gegen einen Höchstbetrag pro Reparatur von 100-150 € sowie eine Höchstgrenze von 8 % der Jahreskaltmiete bestehen nach h. A. keine Bedenken.

Eine solche Klausel dient vor allem der Sicherung des für Dauerschuldverhältnisse wichtigen Rechtsfriedens, weil Streitigkeiten darüber, ob der eingetretene Schaden vom Mieter zu vertreten ist, vermieden werden. Hinsichtlich der Begrenzung auf Bagatellschäden, der Begrenzung der Gesamtbelastung sowie der Möglichkeit des Mieters, das Kostenrisiko durch einen sorgsamen Umgang mit der Mietsache zu begrenzen, liegt keine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor.

Allerdings stellt lediglich die Steckdose einen Gegenstand im Sinne des § 16 Nr. 4 des Mietvertrages dar, nicht aber die Dichtung am Abflussrohr der Toilette und die Duschpumpe. Denn die Formulierung „Installationsgegenstände … soweit sie dem häufigen Zugriff in seinem Bereich unterliegen“ ist gem. §§ 133, 157 BGB insbesondere anhand ihres Zwecks auszulegen. Dieser ist in erster Linie die Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten darüber, ob ein eingetretener Bagatellschaden vom Mieter zu vertreten ist. Außerdem ist zu beachten, dass die Klausel wie gezeigt nur deshalb nicht unangemessen ist, weil der Mieter sein Kostenrisiko durch einen sorgsamen Umgang mit der Mietsache begrenzen kann. Daher umfasst die Formulierung nur solche Installationsgegenstände, bei denen es dem Mieter möglich ist, Verschleiß- und Alterungserscheinungen durch einen schonenden Umgang mit der Mietsache herabzusetzen.

Vor diesem Hintergrund stellt die Dichtung am Abflussrohr der Toilette keinen Installationsgegenstand für Wasser im Sinne des § 16 Nr. 4 des Mietvertrages dar. Die Mieterin wirkt bereits nicht unmittelbar auf diese ein. Bei der mittelbaren Einwirkung durch die Betätigung der Toilettenspülung hat sie keine Möglichkeit, deren Verschleiß- und Alterserscheinung durch einen schonenden Umgang herabzusetzen. Insofern ist die Situation vergleichbar mit Wasserleitungen, welche ebenso keine Installationsgegenstände in diesem Sinne sind.

Die Ablaufpumpe für die Dusche stellt ebenfalls keinen Installationsgegenstand für Wasser im Sinne des § 16 Nr. 4 des Mietvertrages dar, denn auch hier liegt keine häufige, unmittelbare Einwirkung auf dieselbe durch den Mieter vor. Die Pumpe selbst ist eingebaut und dem Zugriff der Mieterin nicht ausgesetzt. Lediglich der Anschaltknopf, welcher aber nicht defekt war, wird von der Mieterin direkt berührt.

Die vom Vermieter erneuerte Steckdose ist ein Installationsgegenstand für Elektrizität im Sinne des § 16 Nr. 4 des Mietvertrages, da sie dem unmittelbaren häufigen Zugriff des Mie­ters unterliegt.

Die Reparaturkosten der Steckdose (30 €) liegen unterhalb der Wertgrenzen des § 16 Nr. 7 des Mietvertrags. Demnach liegen Kleinreparaturen vor, wenn die Kosten pro Einzelfall 125 DM zuzüglich der jeweils geltenden Mehrwertsteuer nicht überschreiten. Im Zeitpunkt der Reparaturen entsprach dies einem Betrag von 76,05 €.

Auch die Grenze der Gesamtbelastung von 8 % der Jahreskaltmiete ist mangels entgegen­stehenden Vortrags nicht überschritten. […]

Die Kl. hat zudem gem. §§ 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1, 536 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete in Höhe von 273,86 €.

Die Kl. hat unstreitig die vertraglich vereinbarte Miete für die betroffenen Zeiträume unter Vorbehalt vollständig gezahlt.

Gem. § 536 Abs. 1 BGB hat der Mieter nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch durch einen Mangel nicht nur unerheblich gemindert ist.

Hinsichtlich der defekten Dichtung der Toilette liegt insofern bereits ein schriftliches Schuldanerkenntnis gem. § 781 BGB des Bekl. vor. Mit Schreiben vom 3.4.2019 hat er eine Mietminderung von 3 % für die undichte Toilette vom 5.4.2018 bis zum 27.6.2018 anerkannt.

Unter Zugrundelegung einer Mietminderung von 3 % und einer Bruttowarmmiete in Höhe von 292,91 € war die Miete im benannten Zeitraum hinsichtlich der undichten Toilette um 24,32 € gemindert. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ist für die Berechnung der Mietminderung die Bruttomiete einschließlich tatsächlich angefallener Nebenkosten als Berechnungsgrundlage heranzuziehen. Auf den vorstehenden Betrag hat der Bekl. unstreitig 17,41 € gezahlt, so dass ein Anspruch der Kl. in Höhe von 6,91 € verbleibt.

Die Miete war zudem um 10 % für die Zeiträume 4.6.2018 bis 27.11.2018 (168,92 €) sowie 28.4.2019 bis 16.9.2019 (134,73 €), d. h. insgesamt um 303,65 € gemindert. Angesichts dessen, dass eine Duschmöglichkeit ein überaus wichtiges Ausstattungsmerkmal darstellt, und dass keine andere Duschmöglichkeit in der Wohnung vorhanden ist, erscheint eine Minderung der Miete in Höhe von 10 % für den völligen Wegfall der Duschmöglichkeit angemessen, aber auch ausreichend.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht fest, dass in den vorstehend angegebenen Zeiträumen die Dusche in den Mieträumen der Kl. aufgrund der defekten Ablaufpumpe nicht nutzbar war, weil das Abwasser nicht ablief. Die Zeugen Frau M., Frau S. und Herr Ü. sagten glaubhaft dementsprechend aus. Die Zeugin M., die Mutter der Kl., sagte aus, sie habe selbst gesehen, dass das Wasser aus der Duschtasse nicht mehr abgelaufen sei. Die Zeugin S., eine Freundin der Kl., sagte aus, dass die Kl. teilweise bei ihr geduscht habe, sowie, dass sie selbst zusammen mit der Kl. nach einem Testlauf das Wasser mit Messbecher und Eimer über die Küchenspüle entsorgt habe. Auch der Zeuge Ü., der Freund der Kl., sagte aus, er habe sich selbst davon überzeugt, dass die Dusche nicht funktioniere. Die Aussagen waren frei von Widersprüchen. Angesichts dessen, dass der Zugang des Abwasserrohrs in 0,45 m Höhe über dem Boden liegt, scheint es auch technisch plausibel zu sein, dass das Duschwasser nicht nur langsam, sondern gar nicht abfloss. Die Zeugen waren zudem glaubwürdig. Allein die Tatsache, dass es sich um die Mutter, den Freund bzw. eine Freundin der Kl. handelt, lässt ihre Glaubwürdigkeit nicht entfallen. Vielmehr erscheint es erst durch diese enge persönliche Verbindung plausibel, dass die Zeugen von dem Defekt der Dusche erfahren haben.

Ein Minderungsanspruch ist auch nicht ausgeschlossen, weil der Mangel auf einer Pflichtverletzung der Mieterin beruhen würde.

Der Bekl. hat seine Behauptung, dass die Kl. kein Duschsieb benutzt habe oder die Duschpumpe unkorrekt bedient habe, mit Schriftsatz vom 13.12.2019 fallen gelassen. Soweit er nun behauptet, die Kl. habe am Abfluss der Dusche eine Schlauchkonstruktion installiert, welche sich im Scheitelpunkt mehr als 1 m über dem Boden befindet und dadurch eine Überlastung der Pumpe verursacht, ist sein Vortrag schon unsubstantiiert. Er behauptet selbst nicht, dass der Ablaufschlauch während des laufenden Betriebs der Pumpe, d. h. bei Nutzung der Dusche so installiert gewesen wäre, was ihm bei den jeweils selbst durchgeführten Reparaturen aufgefallen wäre. Auf dem hierzu in Bezug genommenen Foto und dem dazu erfolgten Vortrag der Kl. ergibt sich nur der korrekte Hinweis, die Pumpe müsse Wasser über den Ablaufschlauch in die ca. 0,45 m über dem Boden liegende Öffnung des Siphons befördern.

Gegen die formularmäßige Abwälzung der Kleinreparaturen bestehen keine Bedenken, wenn sie sich auf einen Höchstbetrag von 100 € bis 150 € pro Reparatur sowie eine Höchstgrenze von insgesamt 8 % der Jahreskaltmiete beschränkt, so das AG Mitte. Der Entscheidung ist weiter zu entnehmen, dass die Reparatur einer Steckdose zu den Kleinreparaturen gehört, aber nicht die Erneuerung der Dichtung am Abflussrohr der Toilette oder die Reparatur der Ablaufpumpe für eine Dusche. Für eine undichte Toilette sei eine Mietminderung von 3 %, für den Wegfall der Duschmöglichkeit eine von 10 % angemessen.

Die Mietvertragsparteien stritten sich um Anspruch auf Kostenerstattung für Kleinreparaturen, die der Vermieter hatte durchführen lassen. Der Mietvertrag enthielt die übliche Klausel zur Abwälzung sog. Kleinreparaturen, die jene Installationsgegenstände umfassen, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Strittig war, ob

■ Reparaturkosten der Steckdose,

■ die Kosten für die Erneuerung der Dichtung am Abflussrohr der Toilette,

■ die Kosten für die Reparatur der Ablaufpumpe für die Dusche

aufgrund der Kleinreparaturklausel vom Mieter oder vom Vermieter zu tragen waren.

Nach – zutreffender – Ansicht des Amtsgerichts gehören nur die Reparaturkosten für die Steckdose zu den Kleinreparaturen, denn Steckdosen gehören zu den in § 28 Abs. 3 Satz 2 der Zweiten Berechnungs-VO aufgezählten Gegenständen (Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden), die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.

Die Dichtung am Abflussrohr der Toilette stellt jedoch keinen Installationsgegenstand für Wasser im Sinne der Kleinreparaturklausel dar. Der Mieter wirkt bereits nicht unmittelbar auf diese ein. Bei der mittelbaren Einwirkung durch die Betätigung der Toilettenspülung hat er auch keine Möglichkeit, deren Verschleiß- und Alterserscheinung durch einen schonenden Umgang herabzusetzen. Insofern ist die Situation mit Wasserleitungen vergleichbar, die auch keine Installationsgegenstände im Sinne der Kleinreparaturklausel sind.

Gleiches gilt für die Ablaufpumpe für die Dusche. Die Pumpe selbst ist eingebaut und dem Zugriff des Mieters nicht ausgesetzt. Lediglich der Anschaltknopf, der hier aber nicht defekt war, wird vom Mieter direkt berührt.

Gegen einen formularmäßig vereinbarten Höchstbetrag pro Reparatur von 100 bis 150 € sowie einer Höchstgrenze von 8 % der Jahreskaltmiete für den Fall, dass mehrere Kleinreparaturen innerhalb eines bestimmten Zeitraums anfallen, bestehen nach Ansicht des Gerichts keine Bedenken.

Für die aufgrund der defekten Dichtung undichte Toilette hielt das Gericht eine Mietminderung von 3 % und, weil die Dusche nicht benutzt werden konnte und eine andere Duschmöglichkeit – „ein überaus wichtiges Ausstattungsmerkmal“ – fehlte, eine Minderung von 10 % für angemessen.