Formularmäßiger zweijähriger Kündigungsverzicht über Studentenwohnung

Zur Frage der Wirksamkeit eines formularmäßig vereinbarten zweijährigen Kündigungsverzichts in einem Mietvertrag über ein von einem Studenten an seinem Studienort angemietetes Zimmer.

1 Die Bekl., Vater und Sohn, sind nach einem am 21. September 2006 mit der Kl. geschlossenen Mietvertrag Mieter eines in einem Wohnheim der Kl. in E. gelegenen möblierten Zimmers, das der Bekl. zu 2 anlässlich der Aufnahme eines Studiums in E. zum Wintersemester 2006 bezog. Zur Mietzeit enthält der von der Kl. verwendete Formularvertrag in § 2 folgende Bestimmung, wobei die Datumsangaben in einer dafür vorgesehenen Textlücke handschriftlich eingetragen sind:

"Das Mietverhältnis beginnt am 1.10.2006. Der Vertrag läuft auf unbestimmte Dauer. Es wird vereinbart, dass das Recht zur ordentlichen Kündigung für beide Parteien bis zum 15.10.2008 ausgeschlossen ist." [...]

3 Mit Schreiben vom 26. Juni 2007 kündigte der Bekl. zu 1 unter dem Briefkopf des Bekl. zu 2 und mit dem Unterschriftszusatz "i. A." den Mietvertrag wegen "der durchweg unzumutbaren gesundheitsgefährdenden unhygienischen Zustände im (gemeinschaftlichen) sanitären Bereich, als auch im Eingangsbereich" zum 31. August 2007. Die Zimmerschlüssel wurden Anfang August 2007 vom Bekl. zu 2 zurückgegeben, die Miete ab August 2007 nicht mehr bezahlt.

4 Das Amtsgericht hat zwar die außerordentliche Kündigung nicht als wirksam angesehen. Es ist aber von einer Beendigung des Mietverhältnisses durch ordentliche Kündigung zum 31. Oktober 2007 ausgegangen. Die von der Kl. eingelegte Berufung hat das Landgericht zurückgewiesen. Gegen die Zurückweisung ihrer Berufung wendet sich die Kl. mit ihrer vom Landgericht zugelassenen Revision.

5 Die Revision hat keinen Erfolg.

I. 6 Das Berufungsgericht hat - soweit hier von Interesse - ausgeführt:

7 Die ausgesprochene Kündigung sei jedoch in eine ordentliche Kündigung umzudeuten und habe das Mietverhältnis zum 31. Oktober 2007 beendet. [...]

8 Der Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung stehe nicht der im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsausschluss entgegen. Dieser sei nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, weil er in seinem Ergebnis einem einfachen Zeitmietvertrag gleichkomme, wie ihn der Gesetzgeber im Zuge des Mietrechtsreformgesetzes wegen einer unerwünschten Beeinträchtigung der Flexibilität und Mobilität des Mieters nicht mehr gewollt habe. Diesen Interessen komme hier besondere Bedeutung zu, weil gerade Studenten oftmals nach wenigen Monaten feststellten, dass das begonnene Studium für sie nicht das Richtige sei, oder weil sie in späteren Phasen ihr Studium im Ausland fortsetzen wollten oder gar müssten. Dem Interesse des Mieters, sich von einem Vertrag jederzeit innerhalb eines relativ kurzen Zeitraums lösen zu können, habe der Gesetzgeber den Vorrang vor der Vertragsfreiheit jedenfalls dort einräumen wollen, wo aus Gründen der Mietersituation die Flexibilität den Vorrang besitzen müsse. [...]

II. 10 Diese Beurteilung hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass der im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsausschluss die Bekl. unangemessen benachteiligt und deshalb gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist. Das Mietverhältnis der Parteien ist deshalb durch ordentliche Kündigung zum 31. Oktober 2007 beendet worden. Da die Kl. ihrer mit Beendigung des Mietverhältnisses entstandenen Pflicht nicht nachgekommen ist, die geleistete Kaution binnen einer angemessenen Überlegungs- und Prüfungsfrist abzurechnen und die danach zur Sicherung ihrer Ansprüche nicht mehr benötigte Kaution an den Mieter auszukehren (vgl. BGHZ 141, 160, 162 = GE 1999, 496), hat das Berufungsgericht ebenfalls ohne Rechtsfehler angenommen, dass die geleistete Barkaution zur Rückzahlung fällig geworden ist (§ 812 Abs. 1 BGB). Die Bekl. können deshalb mit ihrem Rückzahlungsanspruch gegen die Miete für August 2007 aufrechnen (§ 387 BGB) und den überschießenden Betrag ausgezahlt verlangen.

11 1. Ohne Erfolg beanstandet die Revision, dass das Berufungsgericht die unter dem 26. Juni 2007 ausgesprochene Kündigung des Mietvertrages nicht nur als eine Kündigung des Bekl. zu 2, sondern auch als eine Kündigung des Bekl. zu 1 und deshalb als wirksam angesehen hat.

12 Dem steht nicht entgegen, dass er die Kündigungserklärung nach ihrem Wortlaut im Namen des Bekl. zu 2 abgegeben hat, für den er nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts die erforderliche Vertretungsmacht hatte. Denn ein Handeln zugleich im fremden und im eigenen Namen ist rechtlich möglich und hat in diesem Fall zur Folge, dass die abgegebene Erklärung neben dem Vertretenen auch dem Erklärenden als eigene zugerechnet wird (BGHZ 104, 95, 100; MünchKommBGB/Schramm, 5. Aufl., § 164 Rdnr. 17; Habermeier in: Bamberger/Roth, BGB, 2. Aufl., § 164 Rdnr. 23 m. w. N.). Um dem Bekl. zu 1 die Kündigung auch als eigene zurechnen zu können, ist es jedoch angesichts des bestehenden Schriftformerfordernisses notwendig, dass sein dahin gehender eigener Kündigungswille in der Kündigungserklärung selbst - wenn auch nur unvollkommen - mit hinreichender Deutlichkeit Ausdruck gefunden hat (vgl. BGHZ 125, 175, 178; 176, 301, Tz. 25). Dass dies der Fall ist, hat das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler angenommen.

13 Die gem. § 559 Abs. 2 ZPO vom Revisionsgericht nur eingeschränkt nachprüfbare tatrichterliche Feststellung des Berufungsgerichts, in der Kündigungserklärung habe ein den Anforderungen des Schriftformerfordernisses genügender eigener Kündigungswille des Bekl. zu 1 seinen Ausdruck gefunden, weil die Kl. nach ihrem Empfängerhorizont aufgrund der allen Beteiligten bekannten Interessenlage habe erkennen müssen, dass der Bekl. zu 1 die Kündigungserklärung als eigene habe mittragen wollen, liegt nach den Umständen nahe und lässt entgegen der Auffassung der Revision keinen Rechtsfehler erkennen. Die (Hilfs-) Überlegung des Berufungsgerichts, der Bekl. zu 1 hätte die Adressenangabe entsprechend anders formuliert, wenn ihm bewusst gewesen wäre, dass er den Mietvertrag ebenfalls unterschrieben hatte und daher auch eine Kündigung von seiner Seite notwendig war, steht dem nicht entgegen, weil sie den Inhalt der Kündigungserklärung, für den es entscheidend auf den Empfängerhorizont der Kl. ankommt, nicht in Frage stellt. Sie betrifft vielmehr nur die nicht nach außen in Erscheinung getretene Willensbildung des Bekl. zu 1 in Bezug auf die Abfassung der Kündigungserklärung und ist dahin zu verstehen, dass der Bekl. zu 1 die Kündigungserklärung deutlicher als geschehen, nämlich unter beiderseitiger Adressenangabe, formuliert hätte, wenn er sich des Erfordernisses bewusst gewesen wäre, aufgrund seiner Beteiligung am Mietvertrag zum Ausdruck zu bringen, dass er die Kündigungserklärung als eigene mitträgt.

14 2. Die Revision rügt ebenfalls ohne Erfolg, dass das Berufungsgericht, das der Kündigungserklärung unangegriffen auch den Erklärungsgehalt beigemessen hat, das Mietverhältnis jedenfalls zum nächstmöglichen Zeitpunkt und damit hilfsweise ordentlich zum 31. Oktober 2007 beenden zu wollen, den im Mietvertrag vereinbarten Ausschluss des Kündigungsrechts als unwirksam angesehen hat.

15 a) Allerdings weist die Revision zutreffend darauf hin, dass der Senat in ständiger Rechtsprechung einen beiderseitigen zeitlich begrenzten Ausschluss des Kündigungsrechts für - wie hier - zwei Jahre grundsätzlich auch dann als wirksam ansieht, wenn ein solcher Ausschluss - wie das Berufungsgericht von der Revision unangegriffen festgestellt hat - formularmäßig vereinbart ist. Insbesondere gebieten es weder § 573 c Abs. 4 BGB noch § 575 Abs. 4 BGB, die Vereinbarung eines formularmäßigen Kündigungsverzichts für sich allein schon als eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 307 Abs. 2 BGB zu werten (Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04 -, GE 2005, 606 = WuM 2005, 346, unter II 1 m. w. N.). Anders als das Berufungsgericht meint, steht namentlich § 573 c BGB einem solchen Verzicht nicht entgegen, weil diese Vorschrift lediglich die Kündigungsfrist regelt und somit ein Bestehen des Kündigungsrechts, das vorliegend im Streit ist, gerade voraussetzt (Senatsurteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 2/04 -, WuM 2004, 672, unter II m. w. N.).

16 b) Gleichwohl kann ein formularmäßiger Kündigungsverzicht gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sein, wenn er den Mieter nach den Umständen entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.

17 aa) Eine solche unangemessene Benachteiligung nimmt der Senat etwa für einen einseitigen Kündigungsausschluss bei Verträgen an, denen keine Staffelmietvereinbarung nach § 557 a BGB mit den ihr innewohnenden Vorteilen für den Mieter zugrunde liegt, wenn es an der Gewährung eines sonstigen ausgleichenden Vorteils für den Mieter fehlt, der den einseitigen Kündigungsverzicht gleichwohl zu rechtfertigen vermag (Senatsurteil vom 19. November 2008 - VIII ZR 30/08 -, GE 2009, 110 = WuM 2009, 47, Tz. 11). Ebenso sieht der Senat einen beiderseitigen Kündigungsausschluss von mehr als vier Jahren Dauer wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel als unwirksam an, weil ungeachtet der damit verbundenen Absicherung des Mieters vor einer ordentlichen Kündigung des Vermieters über den durch §§ 573, 574 BGB gewährten Kündigungsschutz hinaus jedenfalls bei Fehlen besonderer zusätzlicher Vorteile für den Mieter dessen Dispositionsmöglichkeiten in Bezug auf Mobilität und Flexibilität in einem nicht mehr erträglichen Maße einengt (Senatsurteil vom 6. April 2005, aaO., unter II 2 d).

18 bb) Auch der hier vereinbarte Ausschluss des Kündigungsrechts benachteiligt die Bekl. unangemessen. Insoweit hat das Berufungsgericht in nicht zu beanstandender tatrichterlicher Würdigung dem Bekl. zu 2 ein schutzwürdiges Bedürfnis nach einem besonderen Maß an Mobilität und Flexibilität zugebilligt, um auf Unwägbarkeiten des Studienverlaufs und ausbildungsbedingte Erfordernisse eines Ortswechsels angemessen reagieren zu können, während es ins Gewicht fallende Interessen der Kl., die Bekl. für längere Zeit als die gesetzliche Kündigungsfrist zu binden, nicht erkennen konnte. Besondere Bedeutung kommt vor allem dem Umstand zu, dass das angemietete Zimmer mit dem vom Bekl. zu 2 verfolgten Zweck verknüpft war, in E. studieren zu können. Diese Zweckbeziehung und ein daraus resultierendes sachliches Veränderungsbedürfnis des Bekl. zu 1 durfte die Kl. nicht einfach ignorieren, um einseitig und ausnahmslos ihr vom Berufungsgericht festgestelltes Interesse durchzusetzen, die Fluktuation in ihren Mietobjekten gering zu halten und durch Vermeidung eines innerhalb des Semesters liegenden Mietendes eine nahtlose Anschlussvermietung sicherzustellen. Es begegnet deshalb keinen rechtlichen Bedenken, wenn das Berufungsgericht darauf abgestellt hat, dass gerade Studenten ausbildungsbedingt ein derartigen Kündigungsbeschränkungen entgegen stehendes gesteigertes Interesse an einer Wahrung ihrer Flexibilität haben, weil sie oftmals nach wenigen Monaten feststellen, dass das begonnene Studium nicht das Richtige für sie ist, oder weil in späteren Ausbildungsphasen ein Auslandsaufenthalt sinnvoll ist oder sogar erforderlich wird, und mangels entsprechend gewichtiger Interessen der Kl. an einer bestimmten Kontinuität der Mietbeziehung den vereinbarten Kündigungsausschluss als unangemessen verworfen hat.

19 Die Erwägungen des Berufungsgerichts stehen zudem im Einklang mit den Maßstäben, die der Senat bei Schul- und Ausbildungsverträgen an die Beurteilung von formularmäßigen Beschränkungen eines ordentlichen Kündigungsrechts angelegt hat. Auch hierbei hat der Senat den hohen Stellenwert hervorgehoben, der dem Einzelnen an der Wahl des für ihn richtigen Berufs und der dafür geeigneten Ausbildungsstätte sowie daran zuzubilligen ist, etwaige Fehlentscheidungen ohne gravierende, insbesondere ohne wirtschaftlich vielfach nicht mehr tragbare Belastungen korrigieren zu können. Formularmäßig fest vorgegebene Vertragslaufzeiten benachteiligen die andere Seite deshalb angesichts der besonderen Schutzwürdigkeit dieser Interessen und dem solchen Verträgen vertragstypisch anhaftenden Risiko einer geänderten beruflichen Orientierung unangemessen, wenn der Verwender seine eigenen Interessen an einer langfristigen Vertragsdauer einseitig durchsetzt und dem für ihn erkennbaren Interesse des Ausbildungswilligen, ohne gravierende Nachteile sein Berufsziel oder seine Ausbildungsstätte aufgeben zu können, nicht durch angemessene Vertragsgestaltung Rechnung trägt (BGHZ 120, 108, 120 f.; vgl. ferner BGH, Urteil vom 28. Februar 1985 - IX ZR 92/84 -, WM 1985, 780, unter III 4 c cc, d).

20 cc) Da die Kl. bei der von ihr vorgegebenen Vertragsgestaltung dem Umstand keine Rechnung getragen hat, dass der Bekl. zu 1, ohne in E. seinen Lebensmittelpunkt begründen zu wollen, das Zimmer lediglich vorübergehend nach Maßgabe seiner in Ablauf und Erfolg in aller Regel nicht genau überschaubaren Ausbildungsbedürfnisse benötigte, sondern einseitig ihr Interesse an einer gewissen Kontinuität des Mietverhältnisses und einer Weitervermietbarkeit des Zimmers zu einem ihr günstigen Nachfragezeitpunkt durchgesetzt hat, ist der vereinbarte Ausschluss des Kündigungsrechts gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Zu Recht weist das Berufungsgericht darauf hin, dass auch die Möglichkeit der Bekl., bei einem berechtigten Interesse an einer vorzeitigen Vertragsbeendigung einen Nachmieter zu stellen, kein anderes Ergebnis zu rechtfertigen vermag. Diese Möglichkeit beseitigt die nachteiligen Folgen der unangemessenen Benachteiligung schon deshalb nicht, weil es im Einzelfall durchaus fraglich ist, ob es den Bekl. gelingen würde, einen Nachmieter zeitgerecht zu finden. Durch die (unwirksame) Regelung im Mietvertrag der Parteien würde jedoch das grundsätzlich dem Vermieter obliegende Risiko, einen Nachmieter zu finden, unzulässig auf den Mieter verlagert (Senatsurteil vom 19. November 2008, aaO., Tz. 13).

21 An die Stelle des unwirksamen Kündigungsausschlusses in § 2 des Mietvertrages der Parteien ist gem. § 306 Abs. 2 BGB das Recht zur ordentlichen Kündigung (§ 542 Abs. 1, § 573 c Abs. 1 BGB) getreten. Dieses haben die Bekl. wirksam zum 31. Oktober 2007 ausgeübt (dazu vorstehend unter II 1). Dagegen kommt eine Aufrechterhaltung des Kündigungsausschlusses mit einer über den 31. Oktober 2007 hinausreichenden verkürzten Dauer wegen des für Allgemeine Geschäftsbedingungen generell zu beachtenden Verbots einer geltungserhaltenden Reduktion nicht in Betracht (vgl. Senatsurteile vom 3. Mai 2006 - VIII ZR 243/05 -, GE 2006, 904 = WuM 2006, 385, Tz. 20; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 3/05 -, GE 2006, 247 = WuM 2006, 152, Tz. 20 ff.; vom 6. April 2005, aaO., unter II 3).

Grundsätzlich ist ein formularmäßig vereinbarter zweijähriger Kündigungsverzicht bei einer Wohnungsanmietung wirksam. Mietet ein Student an seinem Studienort ein möbliertes Zimmer an, benachteiligt ihn eine derartige Vereinbarung jedoch unangemessen und behindert seine Flexibilität.

Ein Student wollte in Erlangen studieren und dafür in einem Wohnheim ein möbliertes Zimmer anmieten. Den entsprechenden Mietvertrag unterschrieb neben ihm sein Vater. Formularmäßig wurde in dem Mietvertrag vereinbart, dass der Vertrag auf unbestimmte Zeit ab 1. Oktober 2006 läuft und das Recht zur ordentlichen Kündigung für beide Parteien bis zum 15. Oktober 2008 ausgeschlossen ist. Mit Schreiben vom 26. Juni 2007 kündigte der Vater unter dem Briefkopf des Sohnes und mit dem Unterschriftszusatz "i. A." den Mietvertrag wegen "der durchweg unzumutbaren gesundheitsgefährdenden unhygienischen Zustände im (gemeinschaftlichen) sanitären Bereich, als auch im Eingangsbereich" zum 31. August 2007. Der Vermieter klagte den Mietzins ein. Das Amtsgericht sah die außerordentliche Kündigung als unwirksam an (mangelnde Abmahnung), nahm jedoch eine ordentliche wirksame Kündigung an. Die Berufung des Vermieters hatte keinen Erfolg, was zur zugelassenen Revision zum BGH führte.

Der VIII. Senat des BGH wies die Revision zurück. Der im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsausschluss benachteilige den Mieter unangemessen und sei deshalb nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Zu Recht habe das Berufungsgericht die Kündigung des Mietvertrages nicht nur als Kündigung des Sohnes, sondern auch als die des Vaters angesehen. Dem stehe nicht entgegen, dass der Vater die Kündigungserklärung nach ihrem Wortlaut im Namen des Sohnes abgegeben habe. Ein Handeln zugleich im fremden und im eigenen Namen sei rechtlich möglich und habe in diesem Fall zur Folge, dass die abgegebene Erklärung neben dem Vertretenen auch dem Erklärenden als eigene zugerechnet werde. Um dem Vater die Kündigung auch als eigene zurechnen zu können, sei es jedoch angesichts des bestehenden Schriftformerfordernisses notwendig, dass sein dahin gehender eigener Bindungswille in der Kündigungserklärung selbst - wenn auch nur unvollkommen - mit hinreichender Deutlichkeit Ausdruck gefunden habe. Das habe das Berufungsgericht hier ohne Rechtsfehler angenommen. Der Vermieter habe aber nach seinem Empfängerhorizont aufgrund der allen Beteiligten bekannten Interessenlage erkennen müssen, dass der Vater die Kündigungserklärung als eigene habe mittragen wollen.

Zum Kündigungsverzicht weise die Revision zutreffend darauf hin, dass der Senat in ständiger Rechtsprechung einen beiderseitigen zeitlich begrenzten Ausschluss des Kündigungsrechts für - wie hier - zwei Jahre grundsätzlich auch dann als wirksam ansehe, wenn ein solcher Ausschluss formularmäßig vereinbart sei. Gleichwohl könne dieser unwirksam sein, wenn er den Mieter nach den Umständen entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteilige. Das sei z. B. für einen einseitigen Kündigungsausschluss bei Verträgen anzunehmen, denen keine Staffelmietvereinbarung mit den ihr innewohnenden Vorteilen für den Mieter zugrunde liege, wenn es an der Gewährung eines sonstigen auszugleichenden Vorteils für den Mieter fehle, der den einseitigen Kündigungsverzicht gleichwohl zu rechtfertigen vermöge. Ebenso sehe der Senat einen beiderseitigen Kündigungsausschluss von mehr als vier Jahren Dauer als unwirksam an, weil bei Fehlen besonderer zusätzlicher Vorteile für den Mieter dessen Dispositionsmöglichkeiten in Bezug auf Mobilität und Flexibilität in einem nicht mehr erträglichen Maße eingeengt würden. Hierzu bestehe ein schutzwürdiges Bedürfnis des Studenten, um auf Unwägbarkeiten des Studienverlaufs und ausbildungsbedingte Erfordernisse eines Ortswechsels angemessen reagieren zu können.