Formularmäßiger Kündigungsausschluss für mehr als vier Jahre

Formularmäßiger Kündigungsausschluss für mehr als vier Jahre; Berechnung des Vier-Jahres-Zeitraums

Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist wegen unangemes­sener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann - überschreitet.

1 Die Kl. haben von den Bekl. mit Vertrag vom 27. Juni 2005 eine Wohnung in N. gemietet. In § 2 des Mietvertrags ist bestimmt:

„1. Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und beginnt am 1. Juli 2005.

2. Die Parteien verzichten in Übereinstimmung mit BGH-Urteil Az. VIII ZR 27/04 wechselseitig auf die Dauer von 4 (vier) Jahren ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig.

3. Sollte sich für den Mieter die Notwendigkeit ergeben, vor Ablauf der vier Jahre gemäß Ziffer 2. auszuziehen, ist er berechtigt, gemäß Individualvereinbarung, welche dem vorliegenden Vertrag ergänzend beigefügt ist, einen zumutbaren Nachmieter zu stellen."

2 Die Kl. kündigten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 12. Februar 2009 zum Ablauf des 30. Juni 2009. Nachdem die Bekl. die Kündigung unter Hinweis auf die Bestimmungen des Mietvertrags zurückgewiesen hatten, beauftragten die Kl. einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung ihrer Interessen.

3 Die Kl. haben Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 1.025,30 € sowie die Feststellung begehrt, dass ihr Mietverhältnis mit den Bekl. zum 30. Juni 2009 beendet worden sei. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Kl. die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

4 Die Revision hat Erfolg.

I. 5 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:

6 Der von den Kl. geltend gemachte Anspruch auf Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses zum 30. Juni 2009 sei unbegründet. Die Kl. hätten das Mietverhältnis nicht zum 30. Juni 2009 kündigen können, weil der in § 2 Nr. 2 des Mietvertrags vereinbarte Kündigungsausschluss wirksam sei. Das Mietverhältnis habe deshalb erst zum 30. September 2009 geendet.

7 Es könne dahinstehen, ob die Parteien mit der Regelung über den Kündigungsverzicht eine Individualvereinbarung getroffen hätten; auch wenn es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen handele, wovon die Kammer aufgrund der Ausführungen in dem Urteil des Amtsgerichts ausgehe, sei der Kündigungsausschluss wirksam.

8 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs benachteilige ein formularmäßiger Kündigungsausschluss den Mieter nicht unangemessen, wenn er in zeitlicher Hinsicht überschaubar und deshalb für den Mieter erträglich sei. In Anlehnung an die gesetzliche Regelung in § 557 a Abs. 3 BGB sei die Grenze bei vier Jahren zu sehen und deshalb ein formularmäßiger Kündigungsverzicht in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre betrage.

9 Entgegen einer verbreiteten Literaturmeinung sei hieraus jedoch nicht zu folgern, dass eine formularmäßige Kündigungsverzichtsvereinbarung nicht über den in § 557 a Abs. 3 ZPO gezogenen Rahmen hinausgehen dürfe und deshalb unwirksam sei, wenn der Vertrag nicht innerhalb von vier Jahren seit Vertragsschluss beendet werden könne. Nach dem Wortlaut der Klausel verzichteten die Parteien für die Dauer von vier Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung, wobei eine Kündigung erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums zulässig sei. Damit werde zunächst das Recht zur Erklärung der Kündigung eingeschränkt; dass hierdurch im Ergebnis eine Mindestbindung von mehr als vier Jahren erreicht werde, weil sich nach Ablauf des Verzichtszeitraums noch die gesetzliche Kündigungsfrist anschließe, stehe der Wirksamkeit der Klausel nicht entgegen. Der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Zulässigkeit eines formularmäßigen Kündigungsausschlusses für die Dauer von vier Jahren lasse sich nicht entnehmen, dass in Anlehnung an § 557 a Abs. 3 BGB die Verzichtsklausel nur dann wirksam sei, wenn eine Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung nach Ablauf von vier Jahren möglich sei. Die vom Bundesgerichtshof getroffene klare Unterscheidung zwischen Kündigungsverzicht und Kündigungsfrist lasse vielmehr darauf schließen, dass die Kündigungsfrist der höchstzulässigen Dauer des Kündigungsverzichts hinzuzurechnen sei.

II. 10 Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung im entscheidenden Punkt nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Begründetheit der Klage nicht verneint werden. Entgegen seiner Auffassung ist der in § 2 Nr. 2 des Mietvertrags vereinbarte Kündigungsausschluss gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung der Kl. unwirksam, sofern es sich bei dieser Bestimmung - was das Berufungsgericht offengelassen hat - um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt.

11 1. Nach der Rechtsprechung des Senats ist es allerdings möglich, einen zeitlich begrenzten Ausschluss des Kündigungsrechts - auch formularmäßig - zu vereinbaren; insbesondere gebieten es weder § 573 c Abs. 4 noch § 575 Abs. 4 BGB, die Vereinbarung eines formularmäßigen Kündigungsausschlusses schon für sich allein als unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 307 Abs. 2 BGB zu werten (Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04 -, GE 2005, 606 = WuM 2005, 346 unter II 1 m. w. N.).

12 2. Gleichwohl kann ein formularmäßiger Kündigungsverzicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sein, wenn er den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Im Ansatz zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass dies regelmäßig der Fall ist, wenn der Kündigungsausschluss einen Zeitraum von vier Jahren überschreitet; die Möglichkeit, einen geeigneten Nachmieter zu stellen, wie es hier unter § 2 Nr. 3 des Mietvertrags vorgesehen ist, ist zu unsicher, um die erhebliche Beeinträchtigung der Dispositionsfreiheit des Mieters durch einen formularmäßigen Kündigungsverzicht für mehr als vier Jahre auszugleichen (Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04 -, aaO. unter II 2 d).

13 3. Das Berufungsgericht hat auch richtig gesehen, dass § 2 Abs. 2 des Mietvertrags das Recht zur ordentlichen Kündigung in der Weise beschränkt, dass die Kündigung frühestens nach Ablauf von vier Jahren ab dem 1. Juli 2005 (Beginn des Mietverhältnisses) erklärt werden kann, so dass das Mietverhältnis erstmals zum Ablauf des 30. September 2009 ordentlich beendet werden konnte. Nicht gefolgt werden kann dem Berufungsgericht allerdings darin, dass eine derartige Regelung, die den Mieter länger als vier Jahre an den Mietvertrag bindet, der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB standhält.

14 a) § 557 a Abs. 3 BGB regelt den zulässigen Kündigungsausschluss für Staffelmietverträge in der Weise, dass die vierjährige Höchstfrist vom Abschluss des Mietvertrags und nicht vom Beginn des Mietverhältnisses zu berechnen ist (dazu Senatsurteil vom 3. Mai 2005 - VIII ZR 243/05 -, GE 2006, 904 = NZM 2006, 579 Rn. 13) und dass die Kündigung jedenfalls zum Ablauf eines Zeitraums von vier Jahren ab Vertragsabschluss zulässig sein muss (§ 557 a Abs. 2 Satz 2 BGB, Anm. der Redaktion: wohl § 557 a Abs. 3 Satz 2 BGB). Im Ergebnis ist deshalb bei der Staffelmiete - auch im Wege einer Individualvereinbarung - nur eine vertragliche Bindung des Mieters für die Dauer von maximal vier Jahren ab Vertragsschluss möglich.

15 b) Wie auch das Berufungsgericht nicht verkennt, hat sich der Senat bei der Beurteilung, bis zu welchem Zeitraum eine Bindung der Vertragsparteien durch einen formularmäßigen Kündigungsausschluss den Mieter (noch) nicht unangemessen benachteiligt, an der gesetzlichen Regelung des bei einer Staffelmietvereinbarung zulässigen Kündigungsausschlusses in § 557 a Abs. 3 BGB orientiert; diese gibt einen Hinweis darauf, wo nach Auffassung des Gesetzgebers im Hinblick auf heutige Mobilitätserfordernisse allgemein die Grenze eines Kündigungsverzichts des Mieters zu ziehen ist (Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04 -, aaO.). Der Senat entscheidet nunmehr, dass die Grenze für die dem Mieter noch zumutbare Einschränkung seiner Dispositionsfreiheit und die Zulässigkeit eines formularmäßigen Kündigungsausschlusses unter Einbeziehung der Regelung des § 557 a Abs. 3 Satz 2 BGB zu ziehen ist und deshalb ein Zeitraum von vier Jahren - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann - nicht überschritten werden darf (so auch Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 575 BGB Rn. 89; MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573 c Rn. 21).

16 c) Der Kündigungsausschluss in § 2 des Mietvertrags ist mithin - vorausgesetzt, es handelt sich um eine formularvertragliche Vereinbarung - nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB insgesamt unwirksam, weil die Dauer der Bindung der Kl. einen Zeitraum von vier Jahren überschreitet und die Kl. deshalb entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Eine Aufrechterhaltung der Klausel mit einer kürzeren Bindungsdauer kommt wegen des für Allgemeine Geschäftsbedingungen allgemein zu beachtenden Verbots einer geltungserhaltenden Reduktion von vornherein nicht in Betracht (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04 -, aaO., sowie vom 3. Mai 2006 - VIII ZR 243/05 -, aaO. Rn. 20).

III. 17 Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht offengelassen hat, ob es sich bei dem Kündigungsausschluss in § 2 Nr. 2 des Mietvertrags um eine Individualvereinbarung oder eine Formularklausel handelt. Hierauf kommt es aber entscheidend an, weil im Wege einer Individualvereinbarung außerhalb der Staffelmiete auch ein Kündigungsausschluss für einen Zeitraum von mehr als vier Jahren wirksam vereinbart werden kann (vgl. Senatsurteile vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03 -, GE 2004, 348 = NJW 2004, 1448 unter II, sowie vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 98/10 -, GE 2010, 1677). Der Rechtsstreit ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss für den Mieter ist unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren überschreitet. Gerechnet wird vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann.

Mietvertraglich war vereinbart, dass die Parteien wechselseitig auf die Dauer von vier Jahren ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages verzichten. Eine Kündigung sollte erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig sein. Der Mietvertrag begann am 1. Juli 2005. Der Mieter kündigte mit der gesetzlichen Frist zum Ablauf des 30. Juni 2009. Der Vermieter verwies darauf, dass erst zum 30. September 2009 hätte gekündigt werden können. Daraufhin erhob der Mieter Klage auf Feststellung, dass das Mietverhältnis zum 30. Juni 2009 beendet worden sei. Nach Stattgabe der Klage durch das Amtsgericht wies das Landgericht in der Berufung die Klage ab. Das führte zur zugelassenen Revision des Mieters zum BGH.

Der VIII. Senat des BGH hob das Berufungsurteil auf. Der vereinbarte Kündigungsausschluss sei nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, sofern es sich bei dieser Bestimmung – was das Berufungsgericht offen gelassen habe – um eine AGB handele. Vorliegend werde der zulässige Zeitraum von vier Jahren (BGH GE 2005, 606) überschritten. § 557 a Abs. 3 BGB regele den zulässigen Kündigungsausschluss für Staffelmietverträge in der Weise, dass die vierjährige Höchstfrist vom Abschluss des Mietvertrages und nicht vom Beginn des Mietverhältnisses zu berechnen sei, und dass die Kündigung jedenfalls zum Ablauf des Zeitraums von vier Jahren ab Vertragsschluss zulässig sein müsse. Im Ergebnis sei deshalb bei der Staffelmiete – auch im Wege einer Individualvereinbarung – nur eine vertragliche Bindung des Mieters für die Dauer von maximal vier Jahren ab Vertragsschluss möglich. Der Senat habe sich bei der Beurteilung, bis zu welchem Zeitraum eine Bindung der Vertragsparteien durch einen formularmäßigen Kündigungsausschluss den Mieter (noch) nicht unangemessen benachteilige, an der gesetzlichen Regelung des bei einer Staffelmietvereinbarung zulässigen Kündigungsausschlusses in § 557 a Abs. 3 BGB orientiert; diese gebe einen Hinweis darauf, wo nach Auffassung des Gesetzgebers im Hinblick auf heutige Mobilitätserfordernisse allgemein die Grenze eines Kündigungsverzichts zu ziehen sei.

Der Senat entscheide nunmehr, dass die Grenze für die dem Mieter noch zumutbare Einschränkung seiner Dispositionsfreiheit und die Zulässigkeit eines formularmäßigen Kündigungsausschlusses unter Einbeziehung der gesetzlichen Regelung zu ziehen sei und deshalb ein Zeitraum von vier Jahren – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden könne – nicht überschritten werden dürfe. Der vorliegende Kündigungsausschluss sei mithin insgesamt unwirksam, weil die Dauer der Bindung des Mieters einen Zeitraum von vier Jahren überschreite.

Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden, weil dieses offengelassen habe, ob es sich vorliegend um eine Individualvereinbarung oder um eine Formularklausel handelt. Darauf komme es aber entscheidend an, weil im Wege einer Individualvereinbarung außerhalb der Staffelmiete auch ein Kündigungsausschluss für einen Zeitraum von mehr als vier Jahren wirksam vereinbart werden könne (BGH GE 2004, 348 und GE 2010, 1677).

§ 557 a Abs. 3 BGB sieht für die Staffelmiete vor, dass das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden kann und die Kündigung frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig ist. Es kommt insofern also nicht auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages an. Im vorliegenden Fall war keine Staffelmiete vereinbart, § 557 a BGB also nicht direkt anwendbar. Der VIII. Senat des BGH hat die Regelung für die Staffelmiete auch nur entsprechend herangezogen und musste demgemäß für den Beginn des Zeitraums für den Kündigungsausschluss auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses zurückgreifen. Insofern sind die Ausführungen des Senats, dass im Rahmen des § 557 a Abs. 3 BGB die Kündigung jedenfalls zum Ablauf eines Zeitraums von vier Jahren ab Vertragsschluss zulässig sein müsse (Rn. 14 des Urteils), etwas missverständlich.