Formularmäßiger Ausschluß des Minderungsrechts mit zusätzlichem Aufrechnungsverbot für Gewerbemieter unwirksam

Ist in einem Gewerbemietvertrag nicht nur die automatische Minderung ausgeschlossen, so daß der Mieter auf Bereicherungsansprüche verwiesen wird, sondern auch ein Aufrechnungsverbot zuungunsten des Mieters vereinbart, ist der Minderungsausschluß unwirksam.

Die Berufung ist teilweise begründet.

1. Miete September 1998 bis November 1998:

Den Kl. steht gegenüber den Bekl. gem. § 535 Satz 2 BGB Anspruch auf Zahlung von Restmietzins für die Zeit von September bis November 1998 in Höhe von insgesamt 2.837,03 DM zu, denn in der Zeit von August 1998 bis 20. November 1998 war der Mietzins um 5 % gemindert.

Minderungsansprüche scheitern nicht an § 539 BGB. Der Behandlungsraum soll seit Ende Januar 1998 nicht mehr ans Wasser angeschlossen sein. Zwar verwirkt ein Mieter nach ständiger Rechtsprechung der Kammer sein Minderungsrecht, wenn er mehr als sechs Monate die Miete vorbehaltslos zahlt, und die Bekl. haben erst mit Schreiben vom 28. Juli 1998 Minderungen angekündigt. Im Hinblick darauf, daß auf das Schreiben der Kl. zu 1. vom 3. Juni 1998 am 26. Juni 1998 ein Besichtigungstermin stattfand, kann es den Bekl. aber nicht zum Nachteil gereichen, daß sie noch etwas zuwarteten und Minderungen erst mit Schreiben vom 28. Juli 1998 ankündigten.

Minderungsansprüche scheitern auch nicht an § 7 Satz 2 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages. Mit diesem ist die automatische Minderung nicht wirksam ausgeschlossen worden. Ein Verstoß gegen § 11 Nr. 10 AGBG kommt zwar nicht in Betracht, weil § 11 Nr. 10 AGBG nach der Rechtsprechung des BGH (BGHZ 94, 180) auf Mietverträge nicht anwendbar ist. Auch wenn bei Gewerbemietverträgen ein Minderungsausschluß dahingehend zulässig ist, daß der Mieter nicht berechtigt ist, die Miete zu mindern, ihm aber bereicherungsrechtliche Ansprüche verbleiben, verstößt der Minderungsausschluß hier jedoch gegen § 11 Nr. 3 AGBG, weil zusätzlich ein Aufrechnungsverbot vereinbart wurde (BGHZ 91, 375, 383; 92, 312, 316 auch Verstoß gegen § 9 AGBG BGH NJW-RR 1993, 519). § 11 Nr. 3 AGBG ist auch vorliegend nicht wegen § 24 Nr. 1 AGBG nicht anwendbar, denn im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses galt noch § 24 Nr. 1 ABGB a. F., der voraussetzte, daß die Allgemeinen Geschäftsbedingungen gegenüber einem Kaufmann verwendet wurden. Ärzte sind indes keine Kaufleute.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts kann auch nicht von einem unerheblichen Mangel ausgegangen werden, selbst wenn man berücksichtigt, daß die Praxis nicht vollständig vom Wasser abgeschnitten war. Einem Arzt kann nicht zugemutet werden, daß er für die Handwäsche zwischendurch jedes Mal auf die Besuchertoilette geht. Unabhängig von der Frage, wie viel Zeit hierdurch tatsächlich verlorengeht, wie häufig ein Händewaschen erforderlich ist, oder ob gar Einkommenseinbußen zu verzeichnen sind, ist es erforderlich, daß ein Arzt im unmittelbaren Behandlungsbereich zwischen den einzelnen Behandlungen seine Hände waschen kann. Auch die Personaltoilette war keine zumutbare Alternative, denn diese befindet sich in deutlicher Entfernung zu den Behandlungszimmern und ist nur nach einem Passieren von vier Zimmern nutzbar. Die weitere Waschmöglichkeit ist noch weiter entfernt.

Es kann auch dahingestellt bleiben, ob die Kl. den Bekl. einen 10-l-Kanister bzw. Desinfektionslösungen zur Verfügung stellen wollten. Mit einem 10-l-Kanister müssen sich die Bekl. nämlich nicht zufrieden geben, er hätte das Waschproblem auch nicht nachhaltig verringern können, denn 10 l sind in einer Arztpraxis schnell verbraucht. Ein ständiges Auffüllen erscheint nicht zumutbar. Auch die Desinfektionslösungen wären kein probates Abhilfemittel gewesen, denn sie sind mit einem Waschvorgang nicht vergleichbar. Das ständige Nutzen von puren Desinfektionslösungen erscheint auch hautschädigend.

Entgegen der Auffassung der Bekl. kann jedoch nicht von einer Minderung von 15 % pro Monat ausgegangen werden. Die Kammer erachtet vielmehr eine solche von 5 % als ausreichend. Dabei war zu be-rücksichtigen, daß die angemieteten Räume im wesentlichen als Augenarztpraxis nutzbar waren. Eine Minderung kann darüber hinaus erst ab August 1998 bis zum 20. November 1998 geltend gemacht werden, weil erst unter dem 28. Juli 1998 ein Minderungsvorbehalt erklärt wurde. Bereicherungsrechtliche Ansprüche für die Zeit davor scheitern an § 814 BGB. Die Bekl. zahlten die Miete vorbehaltlos in vollem Umfang, obwohl sie den Mangel des Mietobjektes kannten und um die Minderung wußten. (...)

Nur bei Wohnraummietverhältnissen darf das Minderungsrecht nicht eingeschränkt werden. Werden die Gewährleistungsansprüche des Gewerbemieters allerdings zu sehr beschränkt, ist die Klausel unwirksam, denn § 9 AGBG gilt auch für die Gewerbemiete

Im Mietvertrag zum Betrieb einer Arztpraxis hieß es, daß die automatische Minderung gemäß § 537 BGB ausgeschlossen sei. Der Mieter war daher verpflichtet, bei einem Mangel zunächst stets die volle Miete zu zahlen. Im Mietvertrag war ferner ein Aufrechnungsverbot für den Mieter enthalten. Nachdem der Wasseranschluß für einen Behandlungsraum seit Monaten stillgelegt war, minderte der Arzt die Miete um 30 %.

In seinem Urteil vom 29. September 2000 hielt das Landgericht Berlin den Minderungsanspruch grundsätzlich für berechtigt. Zwar sei bei einem Gewerbemieter der Ausschluß des Minderungsrechts formularmäßig möglich. Wenn dies aber mit einem Aufrechnungsverbot zusammentreffe, liege auch ein Verstoß gegen § 11 Nr. 10 AGBG vor, so daß der Mieter mindern könne. Ein Minderungssatz von 15 % sei allerdings überhöht. Angemessen seien 5 %.

Es ist inzwischen ständige Rechtsprechung, daß sich aus dem Zusammentreffen verschiedener Klauseln, die für sich genommen noch zulässig sind, eine Unwirksamkeit ergeben kann (Summierungseffekt). Hier waren es der Ausschluß des Minderungsrechts und das Aufrechnungsverbot. Das Landgericht Berlin wendet § 11 Nr. 10 AGBG an und verweist darauf, daß nach der alten Fassung des AGBG diese Vorschrift nur auf Kaufleute anwendbar sei, nicht jedoch auf Ärzte. Daraus könnte man schließen, daß für Mietverträge, die nach dem 30. Juni 1998 abgeschlossen wurden, etwas anderes gilt. Nach § 24 AGBG n. F. gilt nämlich § 11 AGBG seitdem nicht für Mieter, die den Vertrag in Ausübung ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit abschlossen, was also auch auf Ärzte zutrifft sowie auf andere Freiberufler. Allerdings gilt die Generalklausel des § 9 AGBG auch für Gewerbemietverträge. Über diesen Umweg gilt der Rechtsgedanke des § 11 Nr. 3 AGBG eben doch (BGH 92, 316), und damit also auch für Neuverträge. Vermieter müssen sich also entscheiden: entweder vertraglicher Ausschluß der automatischen Minderung oder Aufrechnungsverbot. Beides zusammen geht nicht.