Formularmäßige Zustimmung des Mieters zur Umstellung auf Wärmecontracting

Formularmäßige Zustimmung des Mieters zur Umstellung auf Wärmecontracting; Durchschnittsverbrauch unzulässige Schätzungsgrundlage

1. Sind die Verbrauchswerte nicht abgelesen worden, darf eine Schätzung nicht so erfolgen, dass der Anteil der Wohnfläche in das Verhältnis zum Durchschnittsverbrauch aller abgelesenen Wohnungen im Haus gesetzt wird.

2. Die Zustimmung des Mieters zur Umstellung auf Wärmecontracting kann auch formularmäßig schon bei Abschluss des Mietvertrages erteilt werden.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. hat einen Anspruch auf Zahlung des in der Betriebskostenabrechnung 2008 enthaltenen Betrages aus § 6 Ziff. B des Mietvertrages i. V. m. § 556 BGB, aus der Abrechnung 2006 jedoch nicht.

Ein Anspruch auf Zahlung des Nachzahlungsbetrages aus der Heizkostenabrechnung 2006 besteht nicht. Denn die Heizkostenabrechnung 2006 ist formell unwirksam. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Abrechnung nicht aufgrund einer Ablesung, sondern lediglich auf Grund einer Schätzung erfolgt ist. Nach § 9 a Abs. 1 HeizkostenV ist jedoch in den Fällen, in denen der anteilige Wärmeverbrauch wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst wurde, der anzusetzende Verbrauch auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren anderen Abrechnungszeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum zu ermitteln. Ein „anderer zwingender" Grund i. S. v. § 9 a Abs. 1 HeizkostenV liegt vor, wenn Umstände gegeben sind, die dem Geräteausfall gleichzusetzen sind, weil sie eine rückwirkende Korrektur der Erfassungsmängel ausschließen. Entscheidend sei allein die objektive Lage; auf die Frage, wer den Mangel zu vertreten hat, kommt es nicht an (vgl. BGH, Urteil vom 16.11.2005, VIII ZR 373/04, GE 2006, 48; juris‑Rn. 15 m. w. N.). Als zwingender Grund ist danach auch ein Ablesefehler oder das versehentliche Unterlassen einer Ablesung anzusehen, wenn sie nicht mehr nachgeholt werden kann (vgl. BGH, aaO., AG Tempelhof‑Kreuzberg, MM 2003, 47). So liegt es hier, eine Nachholung der Ablesung ist zumindest jetzt nicht mehr möglich. Unabhängig davon, ob die fehlende Ablesung vom Bekl. als Mieter zu vertreten war oder nicht (vgl. insoweit LG Köln, Urteil vom 27.10.1988, 1 S 81/88), muss die Heizkostenabrechnung nach § 9 a HeizkostenV auf der Grundlage vergleichbarer anderer Räume im Abrechnungszeitraum oder der Räume in einem vergleichbaren anderen Abrechnungszeitraum erfolgen. Dies war nicht der Fall mit der Folge, dass Nachzahlungsbeträge aus der Heizkostenabrechnung 2006 nicht verlangt werden können (vgl. AG Mitte, Urteil vom 28.3.2007, 21 C 333/06, Juris‑Rn. 30 bis 32). Denn in der Abrechnung wird lediglich der Anteil der Wohnfläche des Bekl. in das Verhältnis zum Durchschnittsverbrauch aller abgelesenen Wohnungen in der Liegenschaft gesetzt. Diese Berechnung stellt weder auf einen vergleichbaren Abrechnungszeitraum des Bekl. ab noch auf vergleichbare andere Räume im Abrechnungszeitraum. Alle Wohnungen in der Liegenschaft sind keine vergleichbaren anderen Räume, so können Lage und Größe der Wohnung im Zusammenhang mit dem Heizkostenbedarf von Bedeutung sein.

Die Kl. hat einen Anspruch auf Zahlung des Nachzahlungsbetrages aus der Betriebskostenabrechnung 2008 vom 19.11.2008 in Höhe von 96,33 € aus dem Mietverhältnis i. V. m. § 556 Abs. 3 BGB. Die Bedenken des Bekl., insbesondere in formeller Hinsicht, greifen nicht durch. Die Abrechnung entspricht gemäß § 259 BGB einer geordneten Aufstellung, da sie die Mindestangaben wie Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils und den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters enthält (vgl. BGH, Urt. v. 20.7.2005, VIII ZR 371/04, GE 2005, 1118). Die Kl. war als Vermieterin berechtigt, die in Rechnung gestellten Kosten des Wärmecontracting-Unternehmens auf die Mieter umzulegen. Bei Übergang des Vermieters von der Eigenerzeugung von Wärme/Warmwasser zum Fremdbezug ist die Zustimmung des Mieters erforderlich (vgl. BGH, NJW 2005, 1776 ff.). Diese Zustimmung ist in § 6 Ziff. 5 und 6 des Mietvertrages zu sehen. Die Klauseln, die insoweit Allgemeinen Geschäftsbedingungen entsprechen, halten einer Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB stand. Die Umstellung von der Eigenerzeugung zum Fremdbezug kann vielfältige Gründe haben. Der wichtige Grund ist von der Kl. dargelegt worden und mit dauerhafter und energiesparender Beheizung der Immobilie begründet worden. Bedenken hinsichtlich einer unbestimmten oder intransparenten Klausel sieht das Gericht nicht. Im Mietvertrag ist der Fremdbezug auf Fernwärme oder eine zentrale Heizungsanlage/Warmwasserversorgung eingegrenzt worden. Der Fremdbezug hat für den Vermieter z. B. organisatorische Vorteile, die er sich bei Abschluss des Mietvertrages sichern lassen will. Insbesondere können auch die von der Kl. aufgeführten Kosten umgelegt werden, wie sich aus der Bezugnahme in § 6 Ziff. 6 Satz 3 auf die Kostenregelung in § 6 Ziff. 2 des Mietvertrages ergibt.

Nach Rechtsprechung des BGH ist der Vermieter einer Wohnung mit Zentralheizung nur mit Zustimmung des Mieters berechtigt, auf eine Beheizung durch gewerbliche Lieferung von Wärme (Wärmecontracting) umzustellen, da hier auch Instandsetzungskosten und Gewinn des Wärmelieferanten mit in die Heizkostenabrechnung einfließen. Die Zustimmung kann formularmäßig schon bei Mietvertragsabschluss erteilt werden.

Die Vermieterin machte aus den Heizkostenabrechnungen für 2006 und 2008 Nachzahlungsbeträge geltend. Für 2006 waren die Heizkostenverteiler nicht abgelesen worden; die Vermieterin hatte eine Schätzung aufgrund des Verhältnisses zum Durchschnittsverbrauch aller abgelesenen Wohnungen vorgenommen. Für 2008 war die Beheizung durch ein Wärmecontractingunternehmen erfolgt. Der Mieter hielt das für unzulässig.

Mit Urteil vom 2. Dezember 2010 gab das Amtsgericht Charlottenburg der Klage teilweise statt. Die Abrechnung für 2006 sei allerdings formell unwirksam, da eine Schätzung nach dem Durchschnittsverbrauch unzulässig sei, weil alle Wohnungen im Haus keine vergleichbaren anderen Räume im Sinne der Heizkostenverordnung seien. Lage und Größe der Wohnung müssen bei der Schätzung berücksichtigt werden. Für 2008 sei die Klage jedoch begründet, da die Zustimmung hier durch die entsprechenden Klauseln im Mietvertrag erteilt worden sei.

Die Regelungen im Mietvertrag, angelehnt an das Formular des Grundeigentum-Verlags, lauten:

„§ 6 – 5. Der Vermieter ist berechtigt, aus wichtigem Grund die Wärme‑ und Warmwasserversorgung von der eigenen Zentralheizungsanlage durch gewerbliche Wärme- oder Warmwasserlieferung zu ersetzen. Auf Verlangen des Vermieters ist der Mieter verpflichtet, gegebenenfalls mit einem Dritten einen Vertrag über die Lieferung von Wärme und Warmwasser abzuschließen.

6. Werden die Mieträume durch eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme und/oder Warmwasser (Fernwärme/Fernwarmwasser oder zentrale Heizungsanlage/Warmwasserversorgung) versorgt, so ist der Mieter verpflichtet, sämtliche dem Vermieter entstehenden Kosten anteilig zu tragen. Hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung der Wärme und des Warmwassers sowie die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen. Die vorstehend in § 6 Ziffer 2 getroffenen Regelungen gelten entsprechend."

Der dort vorgesehene wichtige Grund für die Umstellung war von der Vermieterin mit dauerhafter und energiesparender Beheizung begründet worden, was das Amtsgericht als ausreichend angesehen hatte.