Formularmäßige Überwälzung von Schönheitsreparaturen bei Mietende

Zur Zulässigkeit der formularmäßigen Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses.

Der Bekl., ein Grundeigentümerverband, ist Herausgeber eines Mietvertragsformulars, dessen Verwendung er seinen Mitgliedern empfohlen hat, der aber auch im freien Handel vertrieben wurde. Der Kl., ein Mieterschutzverein, hat den Bekl. unter Fristsetzung aufgefordert, die Verwendung einer Vielzahl von Formularklauseln, die er für unwirksam hält, zu unterlassen und die Empfehlung gegenüber den Mitgliedsvereinen zu widerrufen. In den nachfolgenden Gesprächen der Parteien konnte eine Einigung hinsichtlich sechs Klauseln, die Gegenstand des vorliegenden Rechtsstreits sind, nicht erzielt werden.

Der Formularvertrag enthält - soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse - folgende Bestimmungen:"§ 164.a) Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen....Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette - 3 Jahre, bei allen übrigen Räumen - 5 Jahre.

Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.

b) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fristen nach § 16 Ziff. 4 a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind.

c) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung nach Weisung des Vermieters in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, daß die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der oben genannten Fristen - zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses - durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muß er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, daß er die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt. ..."Der Kl. hat die Unterlassung der Verwendung und der Empfehlung der Verwendung sowie den Widerruf der Empfehlung von insgesamt sechs Klauseln des Formularvertrages, darunter auch der Klausel in § 16 Ziffer 4 b und c, begehrt.

Das Landgericht hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Auf die Berufung des Bekl. hat das Oberlandesgericht, dessen Urteil in WuM 1997, 609 ff. abgedruckt ist, die Klage hinsichtlich der Klausel in § 16 Ziffer 4 b und c abgewiesen und im übrigen die Berufung als unbegründet zurückgewiesen.

Mit seiner - zugelassenen - Revision verfolgt der Kl. seinen auf Unterlassung und Widerruf gerichteten Antrag hinsichtlich der Klausel in § 16 Ziffer 4 b und c des Formularvertrages weiter. Der Bekl. hat die von ihm eingelegte Revision zurückgenommen.

Die Revision hatte keinen Erfolg.

I. Der Kl. ist als rechtsfähiger Mieterverein, wie vom Bekl. nicht bezweifelt wird, gemäß § 13 Abs. 2 Nr. 1 AGBG befugt, vom Bekl. die Unterlassung sowie den Widerruf der Empfehlung der Verwendung der beanstandeten Klausel im nichtkaufmännischen Bereich zu verlangen. Nachdem der Bekl. den vorgerichtlichen Aufforderungen des Kl. vom 8. Juni 1993 und 13. Dezember 1994 nicht nachgekommen ist und diese Klausel weiterhin verwendet, ist auch eine Wiederholungsgefahr gegeben.

II. Die noch streitige Klausel in § 16 Ziffer 4 b und c des Formularvertrages hat das Berufungsgericht nicht als unvereinbar mit den §§ 9-11 AGBG angesehen und hierzu ausgeführt: Soweit die Klausel die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälze, entspreche dies nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs inzwischen der Üblichkeit und sei nicht zu beanstanden. Mit dieser Rechtsprechung stehe auch die Klausel im Einklang, wonach der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Renovierung der Wohnung verpflichtet sei, wenn die vorgesehenen Renovierungsfristen abgelaufen seien, und wonach dann, wenn die Fristen noch nicht ganz verstrichen seien, eine anteilige Beteiligung an den Kosten für eine Renovierung zulässig sei.

Es sei auch keine Widersprüchlichkeit der Klausel darin zu sehen, daß der Mieter nach § 16 Ziffer 4 c Satz 1 einerseits verpflichtet sei, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben, während andererseits gemäß § 16 Ziffer 4 b die Verpflichtung bestehe, bei Beendigung des Mietverhältnisses dann Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fristen nach § 16 Ziffer 4 a verstrichen seien. Die Bestimmung des § 16 Ziffer 4 c knüpfe sachlich an Ziffer 4 b an, da sie den Inhalt der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen näher konkretisiere, nämlich dahingehend, daß die Wohnung in einem fachgerecht renovierten Zustand zu übergeben sei. Daran schließe sich folgerichtig die Einschränkung für den Fall an, daß die Renovierungsfristen noch nicht ganz abgelaufen seien.

Die Unwirksamkeit der Klausel ergebe sich auch nicht aus einer unzulässigen Beweislastumkehr im Sinne von § 11 Nr. 15 AGBG. Da die auf den Mieter übertragene Renovierungspflicht als Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung zu leistenden Entgelts anzusehen sei, treffe ihn auch die Pflicht, die Erfüllung dieser Verpflichtung nachzuweisen. Der Kl. könne ferner nicht mit dem Einwand durchdringen, die beanstandete Unklarheit führe dazu, daß der Mieter verunsichert sei und sich häufig trotz nicht bestehender Verpflichtung auf eine nochmalige Renovierung einlassen werde, zumal er meist gar nicht mehr beweisen könne, daß Renovierungsfristen noch nicht abgelaufen seien. Abgesehen davon, daß der Einwand der Unklarheit nicht berechtigt sei, obliege es dem Mieter wie jedem, der Erfüllung schulde und diese nachzuweisen habe, die geeigneten Beweismittel zu sichern.

III. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung stand.1. Soweit gemäß § 16 Ziffer 4 b des Formularvertrags der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, sofern die Fristen in § 16 Ziffer 4 a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind, bestehen gegen eine solche Regelung keine Bedenken. Nach allgemein anerkannter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stellt die von § 536 BGB abweichende formularmäßige Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundsätzlich keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 9 Abs. 1 AGBG dar (BGHZ 92, 363, 367 f.; 101, 253, 261 ff.; 105, 71, 79 f.; siehe auch BayObLG, Rechtsentscheid vom 12. Mai 1997, NJW-RR 1997, 1371 unter 2 a bb).

Da in der streitgegenständlichen Klausel die Endrenovierungspflicht des Mieters an den Ablauf der in § 16 Ziffer 4 a genannten Fristen, beginnend mit der Übergabe der Mietsache oder dem Zeitpunkt der letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen, geknüpft ist, wird auch sichergestellt, daß der Mieter nicht für die Abnutzung vor Vertragsbeginn, sondern nur für die auf seine Vertragszeit fallende Abnutzung aufkommen muß (BGHZ 101, 253, 268 ff; siehe auch Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., Kap. III Rdnr. 1075 und Scheuer Kap. V Rdnr. 207; Wolf in Wolf/Horn/Lindacher, AGB-Gesetz, 3. Aufl., § 9 M 68). Auch die Revision erhebt gegen die in § 16 Ziffer 4 b des Formularvertrags getroffene Regelung als solche keine Einwände.2. Durch § 16 Ziffer 4 c Satz 1 des Formularvertrags wird dem Mieter des weiteren die Verpflichtung auferlegt, "bei Beendigung des Mietverhältnisses... die Wohnung nach Weisung des Vermieters in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben". Die Verpflichtung zur Endrenovierung wird sodann in Satz 2 durch eine Abgeltungsklausel ersetzt, sofern der Mieter nachweist, daß er die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der festgesetzten Fristen durchgeführt hat und sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand befindet oder sofern bei Vertragsbeendigung die Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind.

Entgegen der Ansicht der Revision hält § 16 Ziff. 4 c des Formularmietvertrages einer Inhaltskontrolle nach §§ 9 bis 11 AGBG stand.

a) Zwar würde die in § 16 Ziff. 4 c Satz 1 dem Mieter auferlegte Verpflichtung, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben, bei isolierter Betrachtung den Mieter unangemessen benachteiligen, weil dieser danach am Ende der Mietzeit unabhängig von der Einhaltung der vertraglich vorgesehenen Fristen zur Renovierung verpflichtet wäre. Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist unwirksam (OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 27. Februar 1981, NJW 1981, 1049 f.; OLG Frankfurt a. M., Rechtsentscheid vom 22. September 1981, NJW 1982, 453; siehe auch BGHZ 105, 71, 77 f.; Scheuer aaO.; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II Rdnr. 419).

b) Durch den darauf folgenden Satz 2 des 16 Ziff. 4 c wird jedoch hinreichend klargestellt, daß der Mieter die Endrenovierung nur dann vornehmen muß, wenn die Fristen seit der Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende bereits abgelaufen sind. Dem Berufungsgericht ist zu folgen, wenn es dem Zusammenhang des § 16 Ziffer 4 c Satz 1 mit den nachfolgenden Regelungen entnimmt, daß dem Mieter durch die Klausel des § 16 Ziffer 4 c im Ergebnis eine über die Renovierungspflicht des § 16 Ziffer 4 b hinausgehende Verpflichtung nicht auferlegt wird. Nach § 16 Ziff. 4 c Satz 2 ist der Mieter nämlich, wenn die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der festgelegten Renovierungsfristen durchgeführt sind und die Wohnung sich in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand befindet, nur zur Tragung der anteiligen Renovierungskosten verpflichtet; das gleiche gilt für den Fall, daß bei Vertragsbeendigung die Renovierungsfristen noch nicht abgelaufen sind. Hieraus ergibt sich zugleich, daß in den vorgenannten Fallgestaltungen eine Endrenovierungspflicht des Mieters nicht besteht. Eine Formularklausel, die den Mieter zu Schönheitsreparaturen je nach dem Grad der Abnutzung oder zur anteiligen Kostentragung entsprechend der abgewöhnten Mietzeit verpflichtet, ist aber wirksam (BGHZ 105, 71, 85; Wolf aaO. § 9 M 69).

c) In dieser Regelung ist auch keine unzulässige Beweislastumkehr zum Nachteil des Mieters im Sinne von § 11 Nr. 15 AGBG zu sehen (so auch Scheuer aaO Kap. V, Rdnr. 208 und 224). Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, stellt die vom Mieter übernommene Renovierungsverpflichtung rechtlich und wirtschaftlich einen Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung der Räume zu leistenden Entgelts dar (BGHZ 101, 253, 262; 105, 71, 79) . Macht der Mieter geltend, daß er die Schönheitsreparaturen innerhalb der Fristen nach § 16 Ziff. 4 a, zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses, vorgenommen habe, erhebt er insoweit den rechtsvernichtenden Einwand der Erfüllung. Wenn § 16 Ziff. 4 c Satz 2 des Formularvertrages in diesem Fall den Nachweis der letzten Renovierungsarbeiten dem Mieter auferlegt, entspricht dies der gesetzlichen Regelung des § 362 BGB, wonach der Schuldner die Erfüllung der ihm obliegenden Pflichten nachzuweisen hat.

Entgegen der in der mündlichen Revisionsverhandlung vertretenen Ansicht des Kl. gilt auch nichts anderes für den Fall, daß der Vermieter wegen der nicht fristgerechten Durchführung der Schönheitsreparaturen Schadensersatzansprüche oder vor Ablauf des vollen Renovierungsturnus einen anteiligen Abgeltungsanspruch geltend macht. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ergibt sich aus der Beweislastverteilung des § 362 BGB, daß der Schuldner auch gegenüber diesen Ansprüchen die Beweislast für die Erfüllung oder rechtzeitige Erfüllung trägt (BGHZ 83, 260, 267; BGH, Urteil vom 17. Dezember 1992 - III ZR 133/91 = NJW 1993, 1704 unter I 4 b; siehe auch Baumgärtel/Strieder, Handbuch der Beweislast im Privatrecht, 2. Aufl., 362 Rdnr. 6 m. w. Nachw.).3. Die formularmäßige Regelung des § 16 Ziff. 4 c verstößt auch nicht gegen das Transparenzgebot, nach welchem der Verwender von Allgemeinen Geschäftsbedingungen verpflichtet ist, die Rechte und Pflichten seines Vertragspartners möglichst klar und durchschaubar darzustellen (st. Rspr. vgl. BGHZ 106, 42, 49; 112, 115, 117; 115, 177, 185; BGH, Urteil vom 5. Dezember 1995 - X ZR 14/93 = NJW-RR 1966, 783 unter IV 3 d). Zwar erschließt sich der Inhalt der Klausel dem zu erwartenden Durchschnittsmieter erst nach näherer Befassung, nämlich aus dem Zusammenhang des Satzes 1 mit den nachfolgenden Regelungen. Andererseits darf das Transparenzgebot den AGB-Verwender nicht überfordern; die Verpflichtung, den Klauselinhalt klar und verständlich zu formulieren, besteht nur im Rahmen des Möglichen (BGHZ 112, 115, 119; siehe auch Senatsurteil vom 10. März 1993 - VIII ZR 85/92 = NJW 1993, 2052 unter III). Gerade bei der Formulierung von Schönheitsreparaturklauseln treten erhebliche Schwierigkeiten auf, die verschiedenen tatsächlichen und rechtlichen Umstände und die vorhandenen Kombinationsmöglichkeiten zu erfassen (Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Gesetz, 8. Aufl., §§ 9-11 Rdnr. 507). Bei Anwendung der zu erwartenden Sorgfalt kann aber auch der juristisch nicht vorgebildete Mieter der Klausel insgesamt mit hinreichender Deutlichkeit entnehmen, in welchem Umfang er bei Vertragsende zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

Das Thema "Schönheitsreparaturen" beschäftigt Vermieter, Mieter und Mietgerichte seit undenklichen Zeiten. Schönheitsreparaturen, umgangssprachlich auch bezeichnet als "Renovierung", "Malerarbeiten" usw. sind Arbeiten zur Wiederherstellung eines gewissen Grades an Wohnlichkeit der Mieträume und zur Beseitigung der bei vertragsgemäßem Gebrauch unausweichlichen Abnutzungen und insbesondere optischen Beeinträchtigungen. Im Bereich des preisfreien Mietrechts gibt es für diesen Begriff keine gesetzliche Definition. Anders im Bereich des Kosten-Mietrechts. Dort heißt es in § 28 Abs. 4 Satz 5 der II. Berechnungsverordnung: "Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen". Auch wenn diese Legaldefinition sicherlich nicht mehr zeitgemäß ist (wer streicht heute noch Fußböden oder kalkt die Wände?), so wird sie doch auch im preisfreien Mietrecht heute allgemein als Inhalt des Begriffs der Schönheitsreparaturen angesehen.

Nur wenige Vermieter (und auch die wenigsten Mieter!) wissen, daß nach der gesetzlichen Rechtslage die Durchführung von Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters ist! Schönheitsreparaturen sind nämlich, wie es schon der Name sagt, eine Art von Reparaturen, die gemäß § 536 BGB der Vermieter zu erledigen hat, der grundsätzlich während der Mietzeit die Mietsache "in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauche geeigneten Zustande" zu erhalten hat. Anders ausgedrückt: Der Vermieter muß vertragsgemäße Abnutzungen der Mietsache auf seine Kosten in Ordnung bringen - auch hierfür zahlt der Mieter die Miete. Soweit die gesetzliche Rechtslage.

Nun kann man aber diese gesetzliche Rechtslage durch mietvertragliche Vereinbarungen ändern und die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen dem Mieter auferlegen. Soweit dies in einem individuell ausgehandelten Vertrag erfolgt, treten in der Regel keine Probleme auf. Üblicherweise werden heute aber Formularverträge verwendet (in diesem Zusammenhang ein Tip: Verwenden Sie nur die von Ihrem Haus & Grund-Verband herausgegebenen Formulare!), die sich an den restriktiven Regeln des Gesetzes über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBG) messen lassen müssen. Und diese Regeln schränken die Möglichkeit der formularmäßigen Abwälzung der Renovierungspflicht auf den Mieter ganz erheblich ein, insbesondere dann, wenn der Mieter eine nicht frisch renovierte Wohnung bezieht. Hier hat sich in den letzten Jahren eine fast nicht mehr überschaubare Spezialrechtsprechung entwickelt, mit teilweise diametral entgegengesetzten Ergebnissen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) als oberste zivilgerichtliche Instanz hat sich zu diesem Thema schon länger nicht mehr geäußert. Nun ist aber Mitte August ein Urteil vom 3. Juni 1998 (Wortlaut Seite 1146) bekannt geworden, das zwar im Kern nur die schon bekannte Auffassung des BGH bestätigt und nichts revolutionär Neues aussagt, aber einige markante Feststellungen trifft, die man sich merken sollte.

Anlaß für diese Entscheidung war ein Verbandsklageverfahren, das ein Mieterverein gegen einen Haus & Grund-Verband angestrengt hatte, dem als Herausgeber die Verwendung bestimmter Formulierungen in einem Mietvertragsformular untersagt werden sollte. Unter anderem ging es auch um vorformulierte Vereinbarungen, mit denen die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wurde. Als vorletzte Instanz hatte sich vor dem BGH bereits das OLG Frankfurt (Urt. v. 25.9.1997, 1 U 41/96, WM 1997, S. 609 ff.) zu diesem Thema geäußert und im wesentlichen die Regelungen zu den Schönheitsreparaturen als rechtmäßig anerkannt.

Der BGH hat insoweit die Entscheidung des OLG Frankfurt bestätigt, die auf der vom höchsten Zivilgericht schon früher geäußerten Linie liegt. Bemerkenswert an dieser BGH-Entscheidung sind nicht so sehr die Details, auch soll gar nicht in den Wortlaut der zur Verhandlung stehenden Vertragsklauseln eingestiegen werden. Wichtig sind vielmehr die grundsätzlichen Aussagen, an denen sich in Zukunft die Entscheidungen der Mietgerichte zu orientieren haben werden.

So hat schon das OLG Frankfurt - vom BGH unbeanstandet bzw. ausdrücklich wiederholt - festgestellt, daß die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nichts Ungewöhnliches mehr sei. Wörtlich: "Soweit die Klausel die Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter vorsieht, entspricht dies nach der Rechtsprechung des BGH inzwischen der Üblichkeit und ist nicht zu beanstanden. Rechtlich stellen die Renovierungsleistungen des Mieters einen Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung zu leistenden Entgelts dar, das der Vermieter im Falle der ihn treffenden Renovierungspflicht über einen höher kalkulierten Mietzins hereinholen müßte." Hierzu der BGH: "Nach allgemein anerkannter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stellt die von § 536 BGB abweichende formularmäßige Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundsätzlich keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 9 Abs. 1 AGBG dar".

Sichergestellt werden muß in der Vertragsklausel allerdings, "daß der Mieter nicht für die Abnutzung vor Vertragsbeginn, sondern nur für die auf seine Vertragszeit fallende Abnutzung aufkommen muß". Aus diesem Grund dürfen die Fristen für die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung turnusmäßiger Schönheitsreparaturen auch erst mit Vertragsbeginn zu laufen beginnen. Wird der Mieter im Mietvertrag zu einer Anfangsrenovierung ausdrücklich verpflichtet, muß er also die Abwohnspuren seines Vorgängers erst einmal beheben, ist die formularmäßige Abwälzung weiterer laufender Schönheitsreparaturen auf ihn unzulässig. Deshalb ein Tip: Vermeiden Sie es, den Mieter zur Anfangsrenovierung zu verpflichten! Damit zerstören Sie - nach gegenwärtiger Rechtslage - alle Vertragsklauseln, die den Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen verpflichten!

In der Regel stellt sich das Problem der Schönheitsreparaturen ohnehin erst bei Ablauf des Mietvertrags - welcher Vermieter kontrolliert schon im Laufe eines bestehenden Mietverhältnisses, ob der Mieter auch wirklich entsprechend dem Fristenplan seine Schönheitsreparaturen durchgeführt hat. Hierzu sagt der BGH zunächst einmal: "Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist unwirksam". Die Betonung liegt hier aber auf den Worten: "unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen". Eine solche Vertragsklausel würde ja auch den Fall beinhalten, daß der Mieter z. B. ein halbes Jahr vor Vertragsende Renovierungsarbeiten durchgeführt hat und dann ein halbes Jahr später schon wieder das gleiche machen muß, nur weil er im Mietvertrag zu einer Schlußrenovierung verpflichtet wurde. Daß dies nicht richtig sein kann, leuchtet sicherlich jedem ein.

Aber was ist, wenn der Mieter wirksam zu turnusmäßigen Schönheitsreparaturen verpflichtet wurde und diese seit langem nicht mehr durchgeführt hat? Dann werden diese spätestens bei Vertragsende (über-) fällig. In diesem Zusammenhang hält der BGH eine formularmäßige Vereinbarung für zulässig, wonach der Mieter Schönheitsreparaturen vornehmen muß, "wenn die Fristen seit der Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende bereits abgelaufen sind". Es muß also vom Vertragsende zurückgerechnet werden - liegen dann die letzten Renovierungsarbeiten durch den Mieter länger zurück, als der mietvertragliche Fristenplan vorsieht, muß der Mieter gewissermaßen eine Endrenovierung durchführen.

Nun wird in einem solchen Fall der Mieter häufig behaupten, daß er Renovierungsarbeiten innerhalb der zurückgerechneten Renovierungsfristen durchgeführt habe, und der Vermieter möge ihm doch erst einmal das Gegenteil beweisen. Mit dieser Taktik wird der Mieter nicht durchkommen. Der BGH sagt hierzu klipp und klar: "Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ergibt sich aus der Beweislastverteilung des § 362 BGB, daß der Schuldner auch gegenüber diesen Ansprüchen die Beweislast für die Erfüllung oder rechtzeitige Erfüllung trägt". Daraus ergibt sich, daß nicht der Vermieter die Nichtdurchführung von Schönheitsreparaturen innerhalb der entsprechend dem vereinbarten Fristenplan zurückgerechneten Jahre nachzuweisen hat, sondern vielmehr der Mieter dafür beweispflichtig ist, daß er in dieser Zeit Renovierungen durchgeführt hat. Diese Beweislastverteilung verbessert die Position des Vermieters erheblich. Dies ist auch keine unzulässige Beweislastumkehr, da schon nach § 362 BGB der Schuldner, hier also der Mieter, "die Erfüllung der ihm obliegenden Pflichten nachzuweisen hat".

Was häufig vorkommt, ist, daß der Mieter ein paar Jahre vor Vertragsende und Auszug Schönheitsreparaturen durchgeführt hat. Seitdem sind die vertraglich vereinbarten Fristen noch nicht wieder abgelaufen, der Mieter also zu erneuten Renovierungsarbeiten nicht verpflichtet. Für einen solchen Fall sehen moderne Mietvertragsformulare (wie gesagt: Nehmen Sie die von Haus & Grund!) vor, daß der Mieter an den Vermieter eine Abgeltungszahlung leistet, deren Höhe sich auf der Basis eines Kostenvoranschlags eines Maler-Fachbetriebs nach dem Verhältnis des Datums seiner Arbeiten zu den vereinbarten Renovierungsfristen richtet. Schon das OLG Frankfurt als Vorinstanz hatte eine Vertragsklausel als unproblematisch angesehen, "wonach dann, wenn die Fristen noch nicht ganz verstrichen seien, eine anteilige Beteiligung an den Kosten für eine Renovierung zulässig sei". Der BGH bestätigt dies: "Eine Formularklausel, die den Mieter zu Schönheitsreparaturen je nach dem Grad der Abnutzung oder zur anteiligen Kostentragung entsprechend der abgewöhnten Mietzeit verpflichtet, ist aber wirksam". Damit sind auch die mietvertraglichen Abgeltungsklauseln (erneut) sanktioniert, wobei allerdings hinzugefügt werden muß, daß diese - entsprechend anderweitiger Rechtsprechung - nicht das Recht des Mieters ausschließen dürfen, ersatzweise doch die Schönheitsreparaturen durchzuführen, gegebenenfalls in kostensparender Eigenarbeit, obwohl diese nach dem vereinbarten Fristenplan eigentlich noch gar nicht fällig sind.

Zusammenfassend ist festzustellen, daß diese BGH-Entscheidung keine wesentlichen Neuigkeiten enthält, aber in erfreulicher Eindeutigkeit Aussagen macht, die die Mietgerichte in Zukunft zu beachten haben werden. Der BGH ist seiner früheren Rechtsprechung zum Thema "Schönheitsreparaturen" treu geblieben und hat diese konsequent fortgeführt.