Formularmäßige Mietvertragsausfertigungsgebühr unwirksam

Formularmäßige Mietvertragsausfertigungsgebühr unwirksam; Vertragsausfertigungsgebühr; Bearbeitungsgebühr; Mietvertragsabschluss; Pauschale; Formularmietvertrag; Verwaltungskosten

Die Vereinbarung einer sog. Mietvertragsausfertigungsgebühr in einem Formularmietvertrag ist unwirksam, weil sie im gesetzlichen Leitbild nicht vorgesehen ist.

(Leitsatz der Redaktion)

[...] Die Vereinbarungen in beiden Mietverträgen, wonach die Mieter eine einmalige Bearbeitungsgebühr bei Vertragsabschluss zu zahlen haben, sind nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren sind und die Kl. unangemessen benachteiligen.

a) Dass es sich bei beiden Vereinbarungen um Formularvereinbarungen gemäß § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt, unterliegt schon deswegen keinem vernünftigen Zweifel, weil beide Vereinbarungen in - bis auf den Betrag - wortgleicher Form in zwei Vertragsvordrucken der Bekl. Eingang gefunden haben und es daher nahe liegt, dass die Bekl. als - gerichtsbekannte - Großvermieterin die Absicht der mehrfachen Verwendung hat. Die Bekl. ist der Einstufung als Allgemeine Geschäftsbedingung auch nicht entgegengetreten.

b) Zu den wesentlichen Grundgedanken des dispositiven Rechts gehört nach der Rechtsprechung des BGH (Urt. v. 30.11.2004, XI ZR 200/03 = NJW 2005, 1275 ff. unter II.2. a) aa)) bereits, dass jeder Rechtsunterworfene seine gesetzlichen Verpflichtungen zu erfüllen hat, ohne dafür ein gesondertes Entgelt verlangen zu können. Ein Anspruch auf Ersatz anfallender Kosten besteht nur, wenn dies im Gesetz vorgesehen ist. Anderenfalls können die Kosten nicht auf Dritte abgewälzt werden, indem die Erfüllung gesetzlicher Pflichten in AGB zur individuellen Dienstleistung gegenüber dem Vertragspartner erklärt wird. Entgelte können nur für Leistungen verlangt werden, die auf rechtsgeschäftlicher Grundlage für den einzelnen Kunden erbracht werden. Jede Entgeltregelung in AGB, die sich nicht auf eine solche Leistung stützt, sondern Aufwendungen für die Erfüllung einer gesetzlichen Pflicht des Verwenders offen auf dessen Kunden abwälzt, stellt nach ständiger Rechtsprechung des BGH eine Abweichung von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung dar und verstößt gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB (BGH, Urt. v. 18.4.2002, XI ZR 199/01, NJW 2002, 2386 ff. unter 11.2. a); BGH, Urt. v. 19.10.1999, NJW 2000, 651 unter 11.2. a; BGH, Urt. v. 18.5.1999, XI ZR 219/98, NJW 1999, 2276 ff. unter II.2.a).

Diese Grundsätze kommen zudem in § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB zum Ausdruck. Diese Regelung geht davon aus, dass der Vermieter die ihm entstehenden Kosten in den Mietzins einkalkuliert. Soweit er für seine vertragliche Pflicht, dem Mieter während des Mietverhältnisses ständig den Gebrauch in vertragsgemäßem Zustand zu gewähren, Kosten aufwenden muss, hat er diese aus dem Mietzins zu bestreiten (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, MietR, 9. Aufl., § 535, Rz. 570). Auf dem Gebiet des Wohnraummietrechtes ist die Abdingbarkeit dieser gesetzlichen Regelung durch § 556 Abs. 1 i. V. m. § 19 Abs. 2 Wohnraumförderungsgesetz, § 1 Betriebskostenverordnung - BetrKV) begrenzt, soweit es um die Abwälzung von Betriebskosten auf den Mieter geht. Insoweit wiederum regelt § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV, dass die "Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit ... und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten)" keine Betriebskosten i. S. d. § 1 Abs. 1 BetrKV sind. Eine Vereinbarung hinsichtlich der Überwälzung solcher Kosten - als Betriebskosten - läuft der Vorschrift des § 556 Abs. 1 BGB zuwider.

Nach Maßgabe dessen erweisen sich die hier im Streit stehenden Vereinbarungen als unwirksam. Die Bekl. hat - unwidersprochen - vorgetragen, die Erhebung der Bearbeitungsgebühr rechtfertige sich durch die im Rahmen der Vereinbarung eines Mietverhältnisses und dessen Abschluss anfallenden erheblichen Kosten auf Vermieterseite wie die Wahrnehmung verschiedener Besichtigungstermine, Ausfertigung des Vertragstextes sowie die buchhalterischen Vorgänge im Zusammenhang mit der Kaution und der Anlage derselben. Dies alles sind indes Tätigkeiten, die nicht auf rechtsgeschäftlicher Grundlage für den einzelnen Kunden erbracht werden, sondern die entweder überwiegend der Sphäre des Vermieters zuzuordnen sind, oder bei denen es sich um Tätigkeiten handelt, zu deren Erfüllung der Vermieter schon durch das Gesetz verpflichtet ist. Es handelt sich bei den von der Bekl. dargestellten Tätigkeiten insgesamt um klassische Verwaltungstätigkeiten im Rahmen ihres Geschäftsbetriebes und nicht um Leistungen, die die Bekl. für die Kl. erbracht hat. Im Hinblick auf die schriftliche Ausgestaltung des Mietvertrages dürfte das vorrangige Interesse ganz überwiegend der Bekl. als Vermieterin gelten, da mit dem Formularvertrag in mehrfacher Hinsicht von den gesetzlichen Regelungen zu ihren Gunsten abgewichen wird. Dies zeigen bereits die weiteren Vereinbarungen unter § 30 über die Renovierung der Wohnungen bei Mietende in Abweichung von § 538 BGB. Dem steht nicht entgegen, dass auch die Kl. als Mieter ein Interesse an einer schriftlichen Ausgestaltung der wechselseitigen Rechte und Pflichten haben. Das Argument der Bekl., der Mieter habe deswegen ein erhebliches Interesse an einem schriftlichen Mietvertrag, weil die schriftlich fixierten Klauseln einer Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB unterzogen werden, verfängt in diesem Zusammenhang nicht, da das Unterfallen formularvertraglicher und vom Gesetz abweichender Vereinbarungen unter die §§ 305 ff. BGB nicht Grund für die schriftliche Vereinbarung von Mietverträgen ist, sondern Folge hiervon.

Im Hinblick auf Kosten infolge Besichtigungsterminen ist zwar davon auszugehen, dass regelmäßig auch der spätere Mieter durch seine eigene Besichtigung Kosten auf Vermieterseite verursacht hat. Indes ist nicht ersichtlich, dass das bloße Anbieten einer zur Vermietung stehenden Wohnung des Vermieters einer entgeltpflichtigen Leistung, die auf rechtsgeschäftlicher Grundlage für den einzelnen Kunden erbracht wird, gleichkommt.

Schließlich stellt die buchhalterische Behandlung der Mietsicherheit eine gesetzliche Verpflichtung aus § 551 Abs. 3 BGB dar und fällt somit unter solche Aufwendungen für die Erfüllung einer gesetzlichen Pflicht des Verwenders.

Die Vereinbarung einer sog. Mietvertragsausfertigungsgebühr in einem Formularmietvertrag ist unwirksam.

Die von den Klägern mit der Beklagten abgeschlossenen Wohnungsmietverträge enthielten folgende Regelung:

"Vereinbarungsgemäß zahlt der Mieter bei Vertragsabschluss an den Vermieter eine einmalige Bearbeitungsgebühr in Höhe von 130 € (bzw. 150 €) zzgl. 16 % MwSt. - insgesamt ... € ..."

Mit der Klage verlangten die Kläger von der Beklagten Rückzahlung der Beträge unter Hinweis auf die Unwirksamkeit der entsprechenden Vereinbarungen.

Das Amtsgericht Hamburg-Blankenese wies die Klage ab. Auf die Berufung der Kläger änderte das LG Hamburg das amtsgerichtliche Urteil ab und gab der Klage statt. Die formularmäßig geschlossene Vereinbarung weiche von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung in §§ 535 ff. BGB ab und benachteilige die Kläger unangemessen, so dass sie unwirksam sei.

Das Landgericht beruft sich zur Begründung seiner Entscheidung auf die "Rechtsprechung des BGH" und dessen Urteil vom 30. November 2004 (XI ZR 200/03, NJW 2005, 1275), wonach ein formularmäßig formulierter Anspruch auf Ersatz von Kosten nur bestehe, wenn dies im Gesetz vorgesehen sei. Die zitierte Entscheidung ist zur Unwirksamkeit von Entgeltklauseln für Wertpapier-Depotwechsel ergangen. Der BGH hat hier u. a. Folgendes ausgeführt: "Entgelte können nur für Leistungen verlangt werden, die auf rechtsgeschäftlicher Grundlage für den einzelnen Kunden erbracht werden. Jede Entgeltregelung in AGB, die sich nicht auf eine solche Leistung stützt, sondern Aufwendungen für die Erfüllung einer gesetzlichen Pflicht des Verwenders offen auf dessen Kunden abwälzt, ... verstößt gegen § 307 II Nr. 1 BGB ..."

Abgesehen davon, dass es nicht um einen "Verstoß" gegen § 307 II Nr. 1 BGB gehen kann, weil die Bestimmung kein gesetzliches Verbot enthält, sondern nur die Regelung in dessen Absatz 1 konkretisiert, erscheint die Argumentation des Landgerichts nicht ganz überzeugend. § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB erfordert gerade keine Schriftform für den Mietvertrag, das Gesetz geht vielmehr von der Formlosigkeit des Vertrages aus. Die Regelung in § 550 BGB über die Notwendigkeit der Schriftform bei Verträgen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr ändert hieran nichts: Ist diese Form nicht eingehalten, gelten die Verträge als auf unbestimmte Zeit geschlossen, bleiben aber im Übrigen wirksam. Wenn das gesetzliche Leitbild die Abfassung eines schriftlichen Vertrages nicht voraussetzt, kann die gleichwohl von den Parteien nach § 127 Abs. 1 BGB gewählte Schriftform einschließlich der Regelung über hierfür entstandene Kosten nicht nach § 307 II Nr. 1 BGB unwirksam sein.