Formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung

Formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung; kurze Nutzungsdauer; Instandsetzungspflicht; Instandhaltungspflicht; Schönheitsreparaturen; Formularklausel; Renovierungsfristen

Wurde dem vertraglich zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichteten Mieter eine Wohnung unrenoviert vermietet, so ist er nach einer Nutzungszeit von nur etwa dreieinhalb Jahren im Regelfall lediglich zu Schönheitsreparaturen in den sogenannten Naßräumen verpflichtet.

Die Klage ist inhaltlich unbegründet, denn auch nach den Darlegungen der Kl. ist auf der Grundlage der diesbezüglichen Rechtsprechung des BGH (vgl. den Beschluß vom 1. Juli 1987 in WM 1987 Seite 968 ff.) nicht festzustellen, daß die Bekl. am Ende ihrer Nutzungszeit - bis auf die in den sog. Naßräumen erforderlichen Arbeiten - überhaupt zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet waren.

Es ist unstreitig, daß die fragliche Wohnung den Bekl. nur etwa 3 1/2 Jahre zur Nutzung überlassen war. Ferner ist auch von der Kl. bestätigt worden, daß die Wohnung schon zu Beginn der Überlassungszeit vollständig renovierungsbedürftig war.

Zwar hat der zuletztgenannte Umstand nicht die Folge, daß die vertragliche Überbürdung der Schönheitsreparaturenpflicht auf die Bekl. (vgl. § 3 Nr. 3 des Formularvertrages vom 4. März 1982) gemäß § 9 AGBG unwirksam ist, weshalb die Bekl. im Ausgangspunkt verpflichtet blieben, die auf ihre Mietzeit entfallenden Schönheitsreparaturen auszuführen (vgl. BGH a.a.O.), denn nur hierauf beschränkt sich die formularvertragliche Abrede.

Dagegen ist auch nach der Rechtsprechung der Kammer mit der allgemeinen Überbürdung der Schönheitsreparaturenpflicht hier in § 3 Nr. 3 des Mietvertrages keine Verpflichtung des Mieters verbunden, eine bereits zu Beginn seiner Mietzeit erforderliche Anfangsrenovierung vorzunehmen.

Nach dem zitierten Rechtsentscheid des BGH folgt hieraus für den vorliegenden Rechtsstreit, daß die Bekl. nach einer Nutzungszeit von 3 1/2 Jahren am 1. Juni 1985 ganz überwiegend noch nicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet waren. Der BGH bestimmt nämlich die Frage, ob die am Ende der Nutzung erforderlichen Schönheitsreparaturen auf die Mietzeit entfallen, danach, ob nach der Dauer der Mietzeit die vereinbarten (oder als üblich anerkannten) Renovierungsarbeiten abgelaufen waren oder nicht.

Letzteres ist vorliegend lediglich bezüglich der sog. Naßräume (Toilette, Küche, Bad) der Fall, denn die übliche Renovierungsfrist beträgt hier nur drei Jahre, während für die verbleibenden Mieträume üblicherweise eine Frist von jedenfalls fünf Jahren zugrundezulegen ist.

Vgl. auch: LG Berlin, Urt. v. 30.11.1987 - 62 S 115/87 - (in GE 88, 201); LG Berlin, Urt. v. 14.11.1988 - 62 S 49/88 - und LG Berlin, Urt. v. 9.3.1989 - 62 S 280/88 -