Formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung

Formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung; Instandhaltungspflicht; Schönheitsreparaturen; Formularklausel; Wohnung, unrenovierte

1. Der zwischen dem Vor- und Nachmieter einer preisgebundenen Altbauwohnung mit Rücksicht auf den Abschluß eines Nachfolgemietvertrages geschlossene Kaufvertrag über Einrichtungsgegenstände des Vormieters ist insoweit wirksam, als der verlangte Kaufpreis dem objektiven Wert der veräußerten Gegenstände entspricht.

2. Der Käufer und Nachmieter hat die Tatsachen darzulegen und zu beweisen, die die Unwirksamkeit einer solchen Vereinbarung ergeben.

3. Zur Wertberechnung gekaufter Gegenstände.

4. Die Kammer folgt dem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart (GE 86, 387).

I. Klageforderung: Der Kl. hat einen Anspruch gegen den Bekl. auf volle Begleichung des Preises von 4.000, - DM aus dem Vertrag zwischen den Parteien vom 26. Juni 1985. Insofern war das Vorbehaltsurteil des Amtsgerichts vom 18. Oktober 1985, das auch die Kosten wegen Nichteinlösung des Schecks über 2.000,-- DM mitumfaßt, für vorbehaltlos zu erklären.

Nach der Rechtsprechung, der sich die Kammer angeschlossen hat (vgl. MM 85/230; siehe auch Urteil vom 27. Oktober 1986 zu 62 S 331/84), ist der zwischen dem Vor- und dem Nachmieter einer preisgebundenen Altbauwohnung mit Rücksicht auf den Abschluß eines Nachfolgemietvertrages geschlossene Kaufvertrag über Einrichtungsgegenstände des Vormieters nicht grundsätzlich unwirksam, sondern insoweit wirksam, als der verlangte Kaufpreis dem objektiven Wert der veräußerten Gegenstände entsprach, wobei der Käufer und Nachmieter Tatsachen darzulegen und zu beweisen hat, die die Unwirksamkeit der Vereinbarung ergeben. Die Formulierung, der objektive Wert der veräußerten Gegenstände sei entscheidend, konkretisiert die Kammer dahingehend, daß nicht auf den Zeitwert, also auf den Wert abzustellen ist, zu dem die Gegenstände zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses unter Berücksichtigung aller Marktfaktoren hätten verkauft werden können. Es kommt vielmehr auf den Gebrauchswert für die entsprechende Wohnung an, also auf den Wert, den die Gegenstände für den Mieter nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten in der betreffenden Wohnung hatten und für den Nachmieter haben sollten, wobei dieser Gebrauchswert mindestens dem Wiederbeschaffungswert, also dem Betrag entsprechen muß, der notwendig ist, gleichartige und gleichwertige Gegenstände zu beschaffen. Denn unabhängig von dem Erhalt der Wohnung selbst kann dem Nachmieter die Übernahme bestimmter Einrichtungsgegenstände vorteilhaft sein, da er räumlich passende Gegenstände erhält, nicht erst nach geeigneten Gegenständen suchen muß, Teppiche nicht erst zuschneiden muß und dergleichen. Dementsprechend kann die Bezahlung des Zeitwerts der übernommenen Gegenstände nicht dem Interesse beider Vertragsparteien am Abschluß eines derartigen Kaufvertrages entsprechen.

Mit dem Amtsgericht meint die Kammer, daß der Bekl. nicht bewiesen hat und jetzt nicht mehr beweisen kann, daß die übernommenen Gegenstände nicht den vertraglichen vereinbarten, im Kaufpreis ausgedrückten Wert hatten. Ein derartiger Beweis kann nur durch ein Gutachten eines gerichtlich bestellten Sachverständigen oder gegebenenfalls auch durch Augenschein geführt werden. Hier liegt nur ein Privatgutachten des Bekl. vor, was als urkundlich belegtes Parteivorbringen anzusehen ist. Es mag dahinstehen, ob im Einzelfall im Rahmen einer Beweiswürdigung nach § 286 ZPO beim Vorliegen eines Privatgutachtens die Einholung eines Gerichtsgutachtens entbehrlich ist (vgl. Zöller-Stephan, § 402 ZPO Rdn. 2). Da der Sachverständige des Bekl. die Gegenstände nur nach Zeitwert eingeschätzt hat, ist dieses Gutachten nicht geeignet, Erkenntnisse zu dem im Rahmen der vorliegenden Vereinbarung zwischen den Parteien maßgeblichen Wert zu vermitteln.

Die Vernehmung des Privatgutachters als Zeugen bzw. als sachverständigen Zeugen kommt nicht in Betracht, da das den Grundsatz der Unmittelbarkeit der Beweisaufnahme verletzen würde. Die zu begutachtenden Gegenstände müssen vorhanden sein und dem Gericht notfalls vorgelegt oder vorgeführt werden können, was hier nicht der Fall ist, da der Bekl. die übernommenen Gegenstände bis auf einen inzwischen veräußert oder nicht mehr verfügbar hat, wobei die Frage einer Beweisvereitelung dahinstehen mag. Auch eine Begutachtung des Kaminofens als einzigen noch verfügbaren Gegenstand kommt nicht in Betracht, da es zur Beurteilung der Preisrechtswidrigkeit nicht nur auf den Einzelgegenstand, sondern auf die Gesamtheit der übernommenen Einrichtung ankommt, die so auch nicht mehr teilweise existiert.

II. Widerklage: Im Hinblick auf die Begründetheit des Klageanspruchs entfällt der Anspruch des Bekl. auf Rückzahlung des Differenzbetrages zu dem von dem Privatgutachter des Bekl. ermittelten Zeitwert der veräußerten Gegenstände sowie auf Ersatz der Gutachterkosten. Insofern wird voll auf die Entscheidungsgründe in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen. Der Bekl. hat keinen Anspruch auf Schadenersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen des Kl. Zwar hat der Bekl. jetzt in der Berufungsinstanz seine Widerklage insofern konkretisiert, als er Renovierungskosten für das Bad und für das Streichen von Türen angibt. Der Kl. brauchte im Verhältnis zu seinem Vermieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchzuführen, weil eine entsprechende formularmäßige Vereinbarung im Mietvertrag unwirksam ist. Die Kammer folgt hier dem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart (vgl. NJW 1984/2585 f. und GE 1986/387 f.), wonach bei der Vermietung einer nicht renovierten Wohnung bereits die formularmäßige Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter gemäß § 9 AGBG unwirksam ist. Sie verbleibt trotz vieler Interpretationsversuche in der Literatur dabei nicht zuletzt im Interesse der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit (vgl. Urteil v. 13.10.1986 zu 62 S 136/85) bis zu einer etwaig anderslautenden Entscheidung des Bundesgerichtshofs aufgrund des Vorlagebeschlusses des OLG Frankfurt (vgl. GE 1986(1113).

Allerdings ist der Mieter, der sich auf die Unwirksamkeit der Klausel beruft, darlegungs- und beweispflichtig dafür, daß die Wohnung unrenoviert übernommen worden ist. Vorliegend hat der Kl. genügend vorgetragen, indem er unter Beweisantritt behauptet, seinerseits die Wohnung in einem völlig verwohnten und nicht renovierten Zustand übernommen zu haben und zur malermäßigen Herrichtung und weiteren Renovierung genötigt gewesen zu sein. Es mag sein, daß dieser Vortrag an der Grenze dessen liegt, was für eine ordnungsgemäße Substantiierung des Anfangszustands der Wohnung zu fordern ist. Der Umfang der Substantiierung hängt jedoch auch vom Umfang des Bestreitens des Vermieters, hier nach Abtretung der Ansprüche des Nachmieters und Bekl. ab. Dieser spricht nur davon, daß der Kl. die Wohnung in "ordnungsgemäßem Zustand" übernommen habe. Diese Behauptung bezieht sich nicht auf eine Tatsache, sondern stellt lediglich eine Wertung dar und läßt im übrigen offen, auf was sich die angebliche Ordnungsmäßigkeit (z. B. Fehlen von Mängeln im Sinne des § 537 BGB) bezieht. Ein ausreichendes Bestreiten liegt demnach nicht vor. Demgemäß brauchte die Kammer auch keinen Beweis anzuordnen und die von dem Kl. benannten Zeugen zu vernehmen. Es ist davon auszugehen, daß der Kl. die Wohnung unrenoviert übernommen hat, so daß er seinerseits bei Auszug nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet war. Der Bekl. hat demgemäß keine Ansprüche aus abgetretenem Recht.