Formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen bei Pflicht zur Anfangsrenovierung

Formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen bei Pflicht zur Anfangsrenovierung; Instandhaltungspflicht; Schönheitsreparaturen; Formularklausel; Anfangsrenovierung, fehlende; Anfangsrenovierung, Pflicht zur; unangemessene Benachteiligung

Zur Frage, ob die formularmäßige Überbürdung von Schönheitsreparaturen wirksam ist, wenn der Mieter eine Wohnung unrenoviert übernommen hat und auch verpflichtet war, die Anfangsrenovierung auszuführen.

§ 4 Ziffer 2 des Mietvertrages vom 1. Februar 1973, wonach die Bekl. die (laufenden) Schönheitsreparaturen auszuführen haben, verstößt nicht gegen § 9 AGBG. Obwohl die Wohnung bei Mietbeginn unstreitig nicht renoviert war, beinhaltet die Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter für diesen keine unangemessene Benachteiligung. Das Mietverhältnis hat fast dreizehn Jahre bestanden; hingegen betragen die von der Rechtsprechung entwickelten Renovierungsfristen für Naßräume ca. drei Jahre und für die übrigen Räume ca. fünf Jahre. Bei einer derart langen Mietdauer ist es nicht unbillig, daß der Mieter unabhängig davon, ob die Wohnung bei Mietbeginn renoviert war oder nicht, für die durch ihn verursachte (weitere) Abnutzung auch einzustehen hat. Die Schönheitsreparaturen, die bei einer Mietzeit von mehr als fünf Jahren durchgeführt werden müssen, haben ihre Ursache einzig und allein darin, daß die Nutzung über einen Zeitraum andauerte, der ohnehin Schönheitsreparaturen zur Folge hatte (LG Berlin, GRUNDEIGENTUM 87, 89).

Nach der Entscheidung des BGH vom 1. Juli 1987 ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans jedenfalls dann wirksam, wenn die Renovierungsfristen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen, d. h., daß die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter jedenfalls dann nicht unbillig ist, wenn das Mietverhältnis die Dauer der üblichen Renovierungsfristen überschritten hat. Dieser Entscheidung liegt der bereits oben angeführte Rechtsgedanke zugrunde, daß nach einem so langen Zeitraum unabhängig davon, ob die Wohnung bei Übergabe renoviert war oder nicht, die Wohnung durch den Mieter in einem Maße abgenutzt worden ist, welcher in jedem Fall die Durchführung von Schönheitsreparaturen erfordert. Der Mieter einer nicht renovierten Wohnung, der zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, ist bei einer entsprechend langen Vertragsdauer nicht wesentlich schlechter gestellt als der Mieter, der eine frisch renovierte Wohnung übernimmt, aber gleichwohl nach fünf bzw. drei Jahren Schönheitsreparaturen durchzuführen hat. Es ist im Ergebnis auch ohne Bedeutung, daß der BGH ausdrücklich dahingestellt hat, wie zu entscheiden ist, wenn nach der Abwälzungsklausel nicht nach einem an die Mietzeit des jeweiligen Mieters anknüpfenden Fristenplan, sondern wie im vorliegenden Fall "bei Bedarf" zu renovieren sei (vgl. GRUNDEIGENTUM 87, 821 Ziff. 2 b); denn angesichts einer Dauer des Mietverhältnisses von fast dreizehn Jahren sind die üblichen Renovierungsfristen von rund drei bzw. rund fünf Jahren bei weitem überschritten.

Der Umstand, daß die Bekl. nach § 12 des Mietvertrages darüber hinaus verpflichtet waren, vor ihrem Einzug die Wohnung zu renovieren, führt ebenfalls zu keinem anderen Ergebnis. Zum einen ist diese gesondert zu bestimmende Bestimmung unwirksam, da sie gegen § 29 a I. BMG verstößt (BGH GRUNDEIGENTUM 78, 181, LG Berlin GRUNDEIGENTUM 86, 1011) mit der Folge, daß die gesetzliche Regelung eingreift, wonach der Vermieter eine etwa erforderliche Anfangsrenovierung durchzuführen hat (§ 536 BGB). Entsprechend den Ausführungen des Amtsgerichts ist auch davon auszugehen, daß die Bekl. eine Anfangsrenovierung nicht durchgeführt haben.

Vgl. LG Berlin - 62 S 49/88 -, Urt. v. 14.11.1988 und LG Berlin - 64 S 188/87 -, Urt. v. 16.10.1987