Formularmäßige Abwälzung kleinerer Instandhaltungen u. Instandsetzungen

Formularmäßige Abwälzung kleinerer Instandhaltungen u. Instandsetzungen; Instandhaltungen, kleinere; Instandsetzungen, kleinere; unangemessene Benachteiligung des Mieters; Formularklausel; Instandhaltungspauschale, Kürzung; Instandhaltungspflicht, formularmäßige Abwälzung

Eine mietvertragliche Klausel, die den Mieter zur Tragung der kleineren Instandhaltungen verpflichtet, verstößt gegen das AGB-Gesetz, wenn sie keine klaren und eindeutigen Festlegungen bezüglich der Kosten enthält, mit denen der Mieter rechnen muß, insbesondere keine Höchstbetragsgrenze.

§ 11 Abs. 5 der Allgemeinen Mietvereinbarungen (AMV), die die Kl. verwendet, hat u. a. folgenden Wortlaut:

Kleine Instandhaltungen/Instandsetzungen innerhalb der Wohnung hat der Mieter auf eigene Kosten auszuführen, da diese Leistungen nicht durch die Miete gedeckt sind. Es kommt hierbei nicht auf sein Verschulden an. Diese kleinen Reparaturen umfassen das Beheben von Schäden durch Reparatur oder Erneuerung an den Versorgungsanlagen und Installationsgegenständen für Elektrizität (z. B. Steckdosen, Schalter, Klingeln), Gas und Wasser und den sanitären Einrichtungen (z. B. Gasabsperrhähne, Warmwasserbereiter, Druckspüler, Spülkasten, Spülrohre, Wasch-, Spül- und Toilettenbecken, Brausetassen, Badewannen), den Heizungseinrichtungen, deren Zu- und Abflußleitungen, den Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen, Rolläden bzw. Fensterläden (z. B. Rolladengurte, Riegel).

Nach dem unstreitigen Vortrag der Kl. wird für die Übernahme der "kleinen Instandhaltungen" durch den Mieter die in der Gesamtmiete enthaltene Instandhaltungskostenpauschale um 1,60 DM je qm Wohnfläche im Jahr gekürzt.

Anfang Dezember 1986 trat in der Küchen-Wasser-Abflußleitung in der Küche der vom Bekl. angemieteten Wohnung eine Verstopfung auf. Die Kl. ließ diese Verstop-fung durch ein Rohrreinigungsunternehmen beseitigen. Die dafür entstandenen Kosten fordert sie von den Bekl. (Mietern). Die Klage wurde abgewiesen.

I. Die Kl. kann ihren Anspruch insbesondere nicht auf § 11 Abs. 5 AMV stützen.

Diese Klausel verstößt gegen § 9 AGB-Gesetz und ist deshalb unwirksam.

Nach § 9 AGBG sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Gemäß Abs. 2 dieser Bestimmung ist eine unangemessene Benachteiligung im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrages ergeben, so einschränkt, daß die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

Gemäß § 11 Abs. 5 AMV hat der Mieter "kleine Instandhaltungen/Instandsetzungen" auf eigene Kosten auszuführen. Diese Klausel verstößt gegen § 9 AGB-Gesetz, denn sie enthält keine klaren und eindeutigen Festlegungen der Kosten, mit denen der Mieter rechnen muß. Insbesondere wird keine Höchstbetragsgrenze genannt.

Damit weicht diese Klausel von dem gesetzlichen Leitbild, wie es in den §§ 535, 536, 548 BGB seinen Ausdruck findet, ab und benachteiligt den Mieter entgegen Treu und Glauben unangemessen.

Gemäß § 536 BGB hat der Vermieter grundsätzlich die Pflicht zur Erhaltung der Mietsache. Es wird jedenfalls bei preisfreiem Wohnraum für zulässig erachtet, wenn der Mieter nach den mietvertraglichen Bestimmungen kleinere Instandhaltungsmaßnahmen tragen soll.

Dagegen ist es mit dem wesentlichen Grundgedanken des § 536 BGB nicht zu vereinbaren, wenn auf den Mieter pauschal Instandhaltungskosten abgewälzt werden, deren Umfang für den Mieter nicht überschaubar ist.

Die Beschränkung auf "kleine Instandhaltungen" ist nicht ausreichend, da auch "kleine Reparaturen" beträchtliche Kosten nach sich ziehen können.

Unverhältnismäßige Kosten, die für den Mieter bei Vertragsschluß ihrer Höhe nach nicht absehbar sind und erhebliche Nachteile darstellen, können ihm deshalb nicht aufgebürdet werden (vgl. AG Neukölln, MM 1985, Seite 276; AG Krefeld, ZMR 1980, S. 113).

Diesem Nachteil steht auch kein erkennbarer Vorteil des Mieters gegenüber, so wie etwa die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter in der Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses ihren Niederschlag finden kann.

Soweit nach dem Vortrag der Kl. als Gegenleistung für die vertragsmäßige Übernahme von "kleinen Instandhaltungen" Abzüge vom Mietzins an der Instandhaltungspauschale gemäß § 28 der II. Berechnungsverordnung in Höhe von 1,60 DM je qm im Jahr vorgenommen werden, ist ein solcher betragsmäßiger festgelegter Abzug von der Instandhaltungspauschale kein hinreichender Ausgleich für die betragsmäßig nicht festgelegte Aufbürdung von Instandhaltungskosten.

Der in § 11 Abs. 5 AMV liegende Nachteil ist daher unangemessen im Sinne des § 9 AGB Gesetz.

II. Die Kl. kann daneben ihren Anspruch auch nicht nach den Grundsätzen der positiven Vertragsverletzung geltend machen.

Danach ist zum Schadensersatz verpflichtet, wer bei der Abwicklung eines Vertragsverhältnisses schuldhaft die ihm obliegenden vertraglichen Nebenpflichten, dazu gehört auch die Schutzpflicht gegenüber den Rechtsgütern des Vertragspartners, verletzt.

Gemäß § 548 BGB hat der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der gemieteten Sache, die durch den vertragsmäßigen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten. Daraus folgt, daß der Vermieter gegen den Mieter jedenfalls dann einen Anspruch auf Schadensersatz aus positiver Vertragsverletzung hat, wenn der Mieter den Schaden schuldhaft durch vertragswidrigen Gebrauch der Sache herbeigeführt hat.

Da die Verstopfung und somit die Schadensursache aus dem Gefahrenkreis des Bekl. hervorgegangen ist, hat dies für die Darlegens- und Beweislastverteilung zur Folge, daß die Kl. nur darlegen und beweisen muß, daß dem Bekl. eine objektive Pflichtverletzung zur Last fällt (vgl. dazu BGH NJW 1985, 264).

Die Kl. hat hierzu allerdings nur vorgetragen, daß die Verstopfung durch Fettablagerungen in der Küchenwasserabflußleitung der vom Bekl. gemieteten Wohnung verursacht worden ist.

Die Kl. hat damit eine objektive Pflichtverletzung des Bekl. noch nicht hinreichend dar-getan. Nach diesem Vortrag ist nämlich durchaus denkbar, daß sich diese Fettablagerung über einen längeren Zeitraum hinweg aus einer Vielzahl von Fettrückständen gebildet hat, die im Rahmen der üblichen und vertragsgemäßen Benutzung der Kü-cheneinrichtungen anstandslos über die Küchenspüle entsorgt werden durften.

Ein objektiv pflichtwidriges Verhalten ist deshalb auch nach dem Vortrag der Kl. nicht festzustellen.