Formularmäßige Abwälzung des Risikos der Konzessionsverweigerung

Formularmäßige Abwälzung des Risikos der Konzessionsverweigerung; Mietvertrag; Formularmietvertrag; Formularklausel; Gaststättenmietvertrag; Gaststättenerlaubnis; Konzessionsverweigerung; Beschaffenheit der Mietsache; als Ablehnungsgrund; Konzessionsfähigkeit; Risiko; Abwälzung

Die Klausel in einem Formularvertrag über die Vermietung einer Gaststätte, der Mieter habe die für den Betrieb des Mietobjektes erforderliche behördliche Erlaubnis auf seine Kosten und sein Risiko beizubringen, ist wegen Verstoßes gegen § 9 Abs. 2 Nr. 1 und 2 AGBG unwirksam.

Ein Mietvertrag über eine Gaststätte enthielt folgende Formularklausel: "Sind für dessen (des Mietobjektes) Einrichtung oder Betrieb behördliche Genehmigungen oder Erlaubnisse erforderlich, so hat der Mieter diese auf seine Kosten und sein Risiko beizubringen. Im Falle der Nichterteilung der erforderlichen Genehmigungen und Erlaubnisse wird die Wirksamkeit des Vertrages nicht berührt."

2 b) Die Auffassung des Berufungsgerichts, durch die Klausel in § 1 Abs. 1 Nr. 2 des Mietvertrages werde die Gewährleistung des Vermieters auch für den Fall ausgeschlossen, daß eine Gaststättenkonzession wegen der Beschaffenheit der Mietsache oder deren Lage nicht erteilt werden könne, ist nicht zu beanstanden.

aa) Die Ansicht des Berufungsgerichts beruht auf einer Auslegung des Mietvertrages. Diese kann durch das Revisionsgericht in vollem Umfang überprüft werden, weil das von den Vertragsteilen benutzte Mietvertragsformular, das vom Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverband Ruhr e.V. in Essen herausgegeben wird, in mehreren Oberlandesgerichtsbezirken verwendet und die Klausel auch in den Formularen anderer Hauseigentümerverbände, wenn auch zum Teil mit etwas anderem Inhalt (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rdn. II 25 f., 680, 694), gebraucht wird.

bb) Die Auslegung des Berufungsgerichts ist nicht zu beanstanden.

Die Meinung der Revision, die Klausel sei dahin zu verstehen, daß sie nur das Risiko behördlicher Erlaubnisse hinsichtlich der Person des Mieters und der Art des Gaststättenbetriebes dem Mieter überbürde, nicht aber das Risiko dafür, daß die Räume nach Lage und Beschaffenheit überhaupt für eine Gaststätte geeignet sind, ist mit dem Wortlaut der Klausel nicht zu vereinbaren. Im Schrifttum wird allerdings für eine gleichlautende Klausel die Auffassung vertreten, die Klausel könne dahin ausgelegt werden, daß der Mieter für seine persönliche Eignung, die zur Erteilung einer behördlichen Erlaubnis erforderlich sei, einzustehen habe und daß er die Genehmigungen, die mit der Eignung des Mietobjektes zusammenhingen, auf seine Kosten beibringen müsse, der Vermieter habe aber dafür Gewähr zu leisten, daß das Mietobjekt geeignet sei, ohne unzumutbaren Aufwand in einen konzessionsfähigen Zustand versetzt zu werden (Sternel aaO). Die Auffassung, die Klausel schließe eine Haftung des Vermieters nur für den Fall aus, daß die für den Gewerbebetrieb des Mieters erforderliche behördliche Genehmigung aus in der Person des Mieters liegenden Gründen nicht erteilt werden könne, teilen möglicherweise auch Wolf (Wolf/Horn/Lindacher, AGB-Gesetz, § 9 Rdn. M 72) und Hensen (Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Gesetz, 5. Aufl., Anh. §§ 9 bis 11 Rdn. 508). Sie ist aber mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur Frage des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion von Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht zu vereinbaren. Danach ist die Rückführung einer mit § 9 AGBG unvereinbaren Klausel auf einen gerade noch erträglichen Inhalt unzulässig (Senatsurteil vom 4. April 1984 - VIII ZR 313/82 - WM 1984, 933 m. w. N. zu 4 b cc). Hierauf läuft die im Schrifttum vorgenommene Auslegung hinaus. Der Wortlaut der Klausel deckt aber eine solche Einschränkung nicht. Danach wird eine Haftung des Vermieters auch für den Fall ausgeschlossen, daß die Konzession für den vom Mieter vorgesehenen Gewerbebetrieb aus Gründen versagt wird, die ausschließlich auf der Beschaffenheit oder der Lage des Mietobjektes beruhen. Da der Fall der Konzessionsverweigerung der Risikosphäre des Mieters zugeordnet wird, ohne nach möglichen Ansprüchen des Mieters zu differenzieren, sind nach der Klausel nicht nur Gewährleistungsrechte des Mieters, sondern auch dessen Befugnis zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages ausgeschlossen.

c) Ein so weitgehender Haftungsausschluß benachteiligt aber den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist deshalb nach § 9 AGBG unwirksam. Er verstößt gegen beide Alternativen des § 9 Abs. 2 AGBG.

aa) Der Haftungsausschluß kann mit den Grundgedanken der in den §§ 537, 538 BGB zur Gewährleistung des Vermieters und in den §§ 542 ff BGB zum Kündigungsrecht des Mieters getroffenen Regelung nicht vereinbart werden (§ 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG). Durch die Klausel wird das Risiko für die Versagung einer Konzession vollständig auf den Mieter abgewälzt ohne Rücksicht darauf, auf welchen Gründen der Mangel der Konzessionsfähigkeit beruht. Auch in Fällen, in denen die Konzession ausschließlich aus Gründen versagt werden muß, die mit der Beschaffenheit oder Lage des Mietobjektes in Zusammenhang stehen und die nach der gesetzlichen Regelung in den Risikobereich des Vermieters fallen, ist der Mieter nach der Klausel zur Zahlung des Mietzinses verpflichtet, kann er keinen Schadensersatz verlangen und steht ihm kein Kündigungsrecht zu. Nach dem Grundgedanken der gesetzlichen Regelung über die Gewährleistung des Vermieters und das Kündigungsrecht des Mieters muß der Mieter in einem solchen Fall aber zumindest von der Verpflichtung zur Mietzinszahlung befreit sein (§ 537 BGB), und es muß ihm das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages nach § 542 BGB zustehen. Ob es zulässig wäre, durch Allgemeine Geschäftsbedingungen für den genannten Fall allein die Garantiehaftung des Vermieters nach § 538 BGB auszuschließen, kann dahingestellt bleiben, weil die Klausel eine Beschränkung hierauf nicht enthält und eine Auslegung dahin, daß sie nur eine solche Haftung des Vermieters ausschließe, eine unzulässige Reduktion wäre.

bb) Die Klausel verstößt aber auch gegen § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG. Nach § 536 BGB hat der Vermieter die vermietete Sache dem Mieter in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Hierzu gehört bei Vermietung von Räumen zum Betrieb einer Gaststätte, daß nach Beschaffenheit und Lage der Räume eine Konzession für eine Gaststätte erteilt werden kann. Die Verlagerung des Risikos der Konzessionserteilung für einen solchen Fall auf den Mieter bedeutet eine Einschränkung der Verpflichtung zur Gebrauchsgewährung. Tritt der von der Klausel erfaßte Fall ein, daß die Konzession wegen der Lage oder Beschaffenheit des Mietobjektes versagt wird, ist der Vertragszweck nicht nur gefährdet, seine Erreichung ist dann unmöglich.