Formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung

Formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung; Instandhaltungspflicht; Schönheitsreparaturen; Wohnung, unrenoviert, Beweislast

Steht fest, daß eine Wohnung mindestens teilweise unrenoviert vermietet wurde, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, daß sie nicht im ganzen unrenoviert war.

Das AG hat die Klage der Vermieter gegen ihre vormaligen Wohnungsmieter auf Zahlung von Schadenersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen abgewiesen, und zwar im Hinblick auf den Rechtsentscheid des OLG Stuttgart. Nach der Beweisaufnahme des AG war jedenfalls die Küche zu Mietbeginn renovierungsbedürftig. Das LG wies die Berufung zurück.

Der eingeklagte Anspruch steht den Kl. nicht zu. Denn es ist nicht erwiesen, daß die Kl. den Bekl. die hier noch streitigen Räume in einem Zustand überlassen haben, der Schönheitsreparaturen nicht notwendig machte. Nur wenn ein solcher Fall vorliegt kann ein Vermieter am Vertragsende deren Ausführung und - nach Umwandlung in einen Schadenersatzanspruch - Zahlen wegen Nichtausführung fordern. Denn das Leitbild des dispositiven Rechts geht davon aus, daß der Mieter Verschlechterungen der Mietsache, die durch vertragsgemäßen Gebrauch, hier das Bewohnen der Räume, entstehen, nicht zu beseitigen hat, der Vermieter folglich keinen Anspruch darauf hat, die Mietsache in besserem Zustand als dem bei Überlassung zurückzuerhalten. Demzufolge ist die - wie hier - formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturpflicht auf den Mieter als Verstoß gegen § 9 des AGBG im Zweifel unwirksam, denn sie ist mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren, nämlich mit der Regelung in § 536 BGB, wonach der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten hat. Da diese Klausel auch die Fälle umfaßt, in denen eine unrenovierte Wohnung überlassen worden ist und eine geltungserhaltende Reduktion von AGB-Klauseln nicht stattfindet, kann die Klage auf die vorformulierte Vertragsklausel nicht gestützt werden. Ob die Sachlage anders zu beurteilen wäre, wenn die Kl. nachgewiesen hätten, daß sie die Wohnung mit Ausnahme der Küche in einem Zustand überlassen hatten, der eine Anfangsrenovierung nicht erforderte, kann dahinstehen, denn diesen Nachweis haben sie nicht geführt.