Formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung

Formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung; Instandhaltungspflicht; Formularklausel; Schönheitsreparaturen; Wohnung, unrenovierte

Das vom OLG Stuttgart als entscheidungserheblich angesehene Tatbestandsmerkmal einer "unrenovierten Wohnung" ist nicht ausreichend bestimmt, um allein daraus die Nichtigkeit einer Formularklausel bezüglich der Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter herzuleiten.

Die formularmäßige Übernahme der Ausführung der Schönheitsreparatur durch die Mieterin in § 3 Nr. 4 des Mietvertrages ist wirksam. Der BGH (in BGHZ Band 92 Seite 363, 367/368 mit weiteren Nachweisen) hat ausdrücklich entschieden, daß es zulässig ist, in einem Formularmietvertrag die Ausführungen der Schönheitsreparaturen auf den Mieter formularmäßig abzuwälzen. Zwar hat das OLG Stuttgart durch Rechtsentscheid (in GE 1986 Seite 387, 389 unter Berufung auf die Gründe seines Beschlusses vom 2. Sept. 1985 in GE 1985 Seite 1245, 1247) entschieden, daß bei Vermietung einer nichtrenovierten Wohnung die formularvertragliche Abwälzung laufender Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam sei. Indessen kann dieser Ansicht im vorliegenden Fall nicht gefolgt werden.

Im Rahmen der Inhaltskontrolle nach § 9 Abs. 1 AGBG sind zwar der Zweck und die besondere Eigenart des jeweiligen Vertrages zu berücksichtigen, was zu Differenzierungen in der Beurteilung der Angemessenheit führt (BGH in GE 1986, Seite 385).

Dennoch erscheint das vom OLG Stuttgart als entscheidungserheblich angesehene Tatbestandsmerkmal einer "unrenovierten Wohnung" nicht ausreichend bestimmt genug, um allein daraus die Nichtigkeit einer Formularklausel herzuleiten. Die Übernahme der Ausführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter ist so allgemein üblich, daß eine solche Regelung nicht gegen § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG verstößt. Diese Abwälzung ist auch zum Beispiel dadurch anerkannt, daß in der II. BerVO in § 28 Abs. 4 die Instandhaltungskosten unterschiedlich festzusetzen sind, je nachdem, ob der Vermieter oder der Mieter die Schönheitsreparaturen auszuführen hat.

Weiter ist es nicht üblich, daß ein Vermieter einem Mieter stets eine völlig neu renovierte Wohnung überlassen muß. Vielmehr ist es anerkannt, daß der ausziehende Mieter, der die Ausführung von Schönheitsreparaturen übernommen hatte, dann nicht zur Renovierung verpflichtet ist, wenn sich die Wohnung in einem für einen Nachmieter zumutbaren Zustand befindet.

Der Nachmieter hat in einem solchen Fall grundsätzlich keinen Anspruch gegen seinen Vermieter, daß ihm eine neurenovierte Wohnung überlassen wird, es sei denn, im Rahmen der Vertragsverhandlungen werden abweichende Regelungen ausdrücklich getroffen. Auch eine solche Wohnung ist aber strenggenommen "nicht renoviert" im Sinne der Gründe des Rechtsentscheids des OLG Stuttgart. Gleichwohl kann darin keine unangemessene Benachteiligung des Nachmieters gesehen werden, die mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung des § 536 BGB nicht zu vereinbaren wäre.

Selbst wenn man aber die Entscheidung des OLG Stuttgart nur auf Fälle anwendet, in denen eine absolut verwohnte und abgewohnte Wohnung, unrenoviert vermietet wird, kann das auf den vorliegenden Fall nicht angewendet werden. Obwohl der Mietvertrag mit der Erblasserin am 1. April 1956 begonnen hat und am 31. März 1956 abgeschlossen worden ist, behauptet die Bekl., die Erblasserin sei bereits am 30. April 1945 eingezogen. Zur damaligen Zeit, in der der Krieg in Berlin noch nicht zu Ende war, gab es kaum heile Wohnungen in Berlin. Außerdem war der Vermieter unter den damaligen Verhältnissen überhaupt nicht in der Lage, Renovierungsarbeiten vorzunehmen und das benötigte Material aufzutreiben. Auch Fachkräfte standen nicht zur Verfügung. Damals war im Gegenteil jeder froh, wenn er eine Wohnung beziehen konnte, die noch halbwegs heil war. Unter diesen Umständen erscheint die Berufung der Bekl. darauf rechtsmißbräuchlich, daß der Erblasserin eine unrenovierte Wohnung überlassen worden sei. Denn damals konnte eine Wohnung überhaupt nicht renoviert werden.

Zwar kann als erwiesen angesehen werden, daß bei Abschluß des Mietvertrages am 31. März 1956 Kriegsschäden im Mauerwerk und das lose Fensterbrett noch nicht beseitigt waren. Das allein kann aber nicht zur Unwirksamkeit der w führen. Zumindest kann sich die Bekl. darauf nicht berufen, denn die Erblasserin hat unstreitig rund 30 Jahre lang die Wohnung bewohnt und in der letzten Hälfte der Mietzeit keinerlei Renovierungen mehr ausgeführt.

Da es sich andererseits um eine preisgebundene Altbauwohnung handeln dürfte, hat die Erblasserin stets einen geringeren Mietzins gezahlt, als sie hätte zahlen müssen, wenn die Schönheitsreparaturen vom Vermieter auszuführen gewesen wären. Unter diesen Umständen kann eine unangemessene Benachteiligung der Erblasserin durch die Vertragsklausel nicht gefunden werden.