Formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen bei fehlender Anfangsrenovierung

Formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen bei fehlender Anfangsrenovierung; Instandhaltungspflicht; Schönheitsreparaturen; Formularklausel; Schadensersatz wegen Nichterfüllung; Aufforderungsschreiben; Erfüllungsverweigerung, endgültige; Fristenplan; Renovierungspflichten; Darlegungslast, Umfang

1. Verweigert der Mieter nach der Aufforderung zur "Vornahme der Schönheitsreparaturen" endgültig und ernsthaft deren Durchführung, so ist es unerheblich, daß in dem Aufforderungsschreiben die durchzuführenden Arbeiten nicht genau bezeichnet waren.

2. Auch bei Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter jedenfalls dann wirksam, wenn die Renovierungsfristen erst mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen.

3. Der Mieter kann sich auch dann nicht mehr auf den schlechten Anfangszustand der Wohnung berufen, wenn kein Fristenplan vereinbart worden ist, aber die von der Rechtsprechung entwickelten Fristen für die Ausführung von Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses abgelaufen sind.

4. In einem derartigen Fall braucht der Vermieter die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung nicht im einzelnen darzulegen.

Der Vortrag der Bekl., die Wohnung habe sich bei Beginn des Mietverhältnisses nicht in einem renovierten Zustand befunden, steht dem Schadensersatzanspruch des Kl. nicht entgegen. Selbst die Richtigkeit dieses Vortrags unterstellt, kann die Wirksamkeit der Formularklausel in § 3 Nr. 3 des Mietvertrages vom 1. Oktober 1974, wonach die Schönheitsreparaturen vom Mieter getragen werden, nach dem Rechtsentscheid des Bundesgerichtshofes vom 1. Juli 1987 (NJW 1987, 2575 = GE 1987, 817) nicht mehr zweifelhaft sein.

Die vom Bundesgerichtshof herausgearbeiteten Grundsätze gelten aber auch für einen Fall wie dem vorliegenden, in welchem zwar kein ausdrücklicher Fristenplan vereinbart worden ist, jedoch die nach der Rechtsprechung für maßgebend gehaltenen Fristen, nach denen Schönheitsreparaturen in der Regel ausgeführt werden müssen, abgelaufen sind. Beide Fallkonstellationen sind von der Kammer stets gleichbehandelt worden (Urteil vom 18. September 1984, GE 1985, 259; Urteil vom 24. März 1987, GE 1987, 677 = MDR 1987, 673; Vorlagebeschluß vom 14. November 1986, GE 1987, 89). Im vorliegenden Fall hatte das der Vereinbarung der Formularklausel zugrundeliegende Mietverhältnis 12 Jahre gedauert. Damit waren nach den in der Rechtsprechung für maßgebend gehaltenen Fristen grundsätzlich in allen Räumen der Wohnung Schönheitsreparaturen auszuführen. In einem solchen Fall braucht der Vermieter auch nicht die Renovierungsbedürftigkeit im einzelnen darzulegen, da bereits die Lebenserfahrung für eine Renovierungsbedürftigkeit sämtlicher Räume spricht (Urteil der Kammer vom 8. September 1984, GE 1985, 259).