Formularmäßige Abwälzung der Ofenreinigung

Formularmäßige Abwälzung der Ofenreinigung; Instandhaltungspflicht, Instandsetzungspflicht; Zustand, vertragsgemäßer, Ofenreinigung, töpfermäßige, Formularmietvertrag; Reinigungsklausel; Aufwendungen, Ersatz; Verwendungen

1. Folgende formularmäßige Vereinbarung ist gem. § 9 AGBG unwirksam: "Der Mieter hat die töpfermäßige Reinigung der Öfen bis zur Schornsteineinführung auf seine Kosten ausführen zu lassen."

2. Aufwendungen des Mieters zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes der Mietsache sind keine notwendigen Verwendungen i.S.d. § 547 BGB; insoweit können Ansprüche nur aus § 538 Abs. 2 BGB hergeleitet werden.

II. Widerklage. 1. Feststellungsklage: Die insoweit erhobene Widerklage der Bekl. auf Feststellung, daß der Kl. gem. § 16 Nr. 6 Satz 2 des schriftlichen Mietvertrages verpflichtet sei, die Ofen- und Herdreinigung bis zur Schornsteineinführung auszuführen, ist zulässig, da insoweit für die Bekl. ein Feststellungsinteresse besteht (wird ausgeführt).

Die Feststellungswiderklage ist jedoch unbegründet. Die Bestimmung, wonach der Mieter Öfen und Herde - beide bis zur Schornsteineinführung - in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten hat und insoweit verpflichtet ist, Reparaturen und Reinigungen auf seine Kosten ausführen zu lassen, stellt sich zwar nicht als überraschende Klausel im Sinne von § 3 AGBG dar. Denn diese Vertragsvorschrift ist unter der Überschrift "Instandhaltung der Mieträume und Durchführung von Schönheitsreparaturen" in dem Klauselwerk eingefügt worden. In einem derartigen Abschnitt des Mietvertrages, dessen Inhalt durch eine entsprechende Überschrift noch besonders hervorgehoben worden ist, hat der Mieter auch mit einer derartigen Klausel zu rechnen.

Diese Vertragsklausel ist aber im Sinne von § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG als unangemessen zu werten, weil sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist. Das gesetzliche Leitbild geht gem. § 536 BGB davon aus, daß der Vermieter für die Mietsache instandhaltungs- und instandsetzungspflichtig ist. Die betreffende Formularklausel weicht von diesem gesetzlichen Leitbild ab. Sie benachteiligt auch den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen. Dies ist schon deshalb der Fall, weil die zu beanstandende Regelung völlig außer acht läßt, in welchem Erhaltungszustand sich Herd und Ofen bei Beginn des Mietverhältnisses befinden und mithin auf den Mieter Kosten überwälzt, die - je nach Erhaltungszustand bei Übergabe der Mietsache - weit über die vom Mieter selbst während seiner Mietzeit verursachte Abnutzung hinausgehen können; zudem fehlt jede betragsmäßige Begrenzung für die vom Mieter zu übernehmenden Instandhaltungsarbeiten. Diese Regelung in §§ 536, 548 BGB stehen, nach denen der Vermieter - abgesehen von den Fällen vertragswidriger Nutzung durch den Mieter - für die Instandhaltung der Mietsache selbst Sorge zu tragen hat. Der Mieter hat zudem bei Vertragsbeginn in aller Regel keinerlei Kenntnisse über den Erhaltungszustand der Einrichtungen der Mietsache wie Ofen und Herd.

Ihm sind im einzelnen weder das Alter des Herdes und des Ofens noch Daten und Umfang vorausgegangener Reparaturen bzw. Reinigungen dieser einem ständigen Verschleiß unterliegenden Einrichtungen der Mietsache bekannt. Er sieht sich daher nach der vorliegenden Regelung dem Risiko ausgesetzt, auch für Kosten aufkommen zu müssen, die auf Abnutzung noch vor Beginn seines eigenen Mietverhältnisses zurückzuführen sind. Da die Kosten hierfür auch der Höhe nach nicht beschränkt sind und es sich bei den jeweils zu erwartenden Reinigungsaufwendungen nach dem Vortrag der Bekl. auch nicht schlechthin um Beträge handelt, die normalerweise nicht besonders ins Gewicht fallen, sondern wie im vorliegenden Fall bei preisgebundenem Altbau mehr als einen monatlichen Mietzins ausmachen können, ist die betreffende Regelung in § 16 Nr. 6 Satz 2 des Mietvertrages unangemessen im Sinne der angezogenen Vorschrift (LG