Formularklauseln

Formularklauseln; Schönheitsreparturen; Fristenklausel; Mietminderungsverzicht; Fachhandwerkerklausel; Boilerreinigungsklausel; Wartungsklausel für Elektro- bzw. Gasgeräte; Teppichbodenklausel; Kleinreparaturklausel; Hausratsversicherungsklausel; Elektroklausel; Rohrleitungsverstopfungsklausel; Wohnungsschlossklausel; Ersatzschlüsselklausel; Schlüsselpfandklausel; Untervermietungsklausel

Folgende Formularklauseln sind nach § 9 AGB-Gesetz unwirksam:

1. Der Mieter hat alle während seiner Mietzeit erforderlichen Schönheitsreparaturen turnusmäßig auszuführen, ohne Rücksicht auf den Zustand der Mietsache bei Vertragsbeginn und ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt der erstmaligen Erforderlichkeit der Schönheitsreparaturen. Folgende Fristen sind einzuhalten: Küche alle 2 bis 3 Jahre, Bade-, Dusch- und Toilettenräume alle 3 Jahre, die übrigen Wohnräume alle 4 Jahre, Schlafräume alle 6 Jahre.

Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter über die Ausführung der Schönheitsreparaturen jeweils Mitteilung zu machen.

2. Der Mieter verpflichtet sich, auch die durch Zufall erforderlich wer-denden Schönheitsreparaturen zu tragen. Bei Modernisierungen werden die dadurch erforderlichen Schönheitsreparaturen entweder nach Wahl des Vermieters durch diesen oder auf dessen Aufforderung durch den Mieter auf Kosten des Mieters durchgeführt.

3. Der Mieter hat die Wohnung vor Mietvertragsabschluß eingehend besichtigt. Er verzichtet wegen dieses Zustandes auf einen etwaigen Anspruch gegen den Vermieter auf Durchführung der Schönheitsreparaturen gemäß § 536 BGB und auf etwaige Mietminderungsansprüche gemäß § 537 BGB und Ansprüche aus § 538 BGB. Der Vermieter nimmt den Verzicht an.

4. Bei Mietvertragsende ist die Wohnung durch einen in der Handwerksrolle eingetragenen Betrieb des Malerhandwerks, ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung, renovieren zu lassen und in dieser Form an den Vermieter herauszugeben.

(...)

6. Ist ein Durchlauferhitzer oder Boiler zur Warmwasserbereitung in der Wohnung vorhanden, so trägt der Mieter unmittelbar sämtliche Reparatur-, Betriebs-, Wartungs- und Reinigungskosten. Die Reinigung hat mindestens einmal jährlich zu erfolgen und ist dem Vermieter auf Verlangen nachzuweisen.

7. Für sämtliche Elektro- bzw. Gasgeräte/Gasheizung ist auf Kosten des Mieters ein Wartungsvertrag abzuschließen, d. h. Wartung, Instandsetzung sowie Reinigung geht zu Lasten des Mieters. Bei Zuwi-derhandlungen wird der Mieter für den Schaden verantwortlich gemacht und muß ihn auf eigene Kosten beseitigen.

8. Teppichböden dürfen nicht fest verklebt werden.

9. Bei Wasch- bzw. Geschirrspülmaschinen müssen die Zu- und Ab-laufschläuche in einem Stück neu und fest installiert werden.

10. Reparaturen in Höhe bis zu 50,00 DM je Einzelfall sind vom Mieter zu tragen. Bei höheren Reparaturen beteiligt sich der Mieter mit 50,00 DM, andernfalls wird die Beteiligung abgesprochen.

11. Der Mieter führt den Nachweis über den Abschluß einer Privathaftpflicht- und Hausratversicherung. Er tritt bereits jetzt zu Gunsten des Vermieters etwaige Ansprüche gegenüber dem Versicherer bezüglich Schäden an Gebäudebestandteilen (Glas, Fenster, Türen etc.) ab.

12. Bei Leistungsentnahme von 2000 Watt und mehr ist generell ein separater Stromkreis nötig, dessen Installation zu Lasten des Mieters geht. Über diese Installation ist der Vermieter zu informieren mit An-gabe der ausführenden Elektro-Firma.

13. Für Reparaturen und Instandhaltung der elektrischen Anlagen ab Zähler ist der Mieter auf seine Kosten verantwortlich.

14. Verstopfungen bis zum Hauptrohr hat der Mieter auf seine Kosten zu beseitigen. Hauptstrangverstopfungen werden auf Kosten der an dem Hauptrohr angeschlossenen Mieter anteilmäßig beseitigt.

15. Wohnungsschloß- und Schließanlagen sind auf Kosten des Mieters von diesem zu reparieren bzw. instand zu halten. Nachbestellungen von Schlüsseln erfolgen auf Kosten des Mieters.

(...)

18. Der Mieter zahlt ein Schlüsselpfandgeld in Höhe von 50,00 DM, das bei Aufgabe der Wohnung und Rückgabe aller ausgehändigten Schlüssel vom Vermieter erstattet wird.

19. Der Mieter wird darauf hingewiesen, daß die Wohnung nur zum Gebrauch durch die in dem Bewerbungsschreiben vom 20. Juni 1990 genannten Personen überlassen wird. Die Aufnahme weiterer Personen in die Wohnung kann nicht gestattet werden, da sonst eine unzu-lässige Überbelegung vorliegt. Sofern der Mieter zweifelsfrei nachweist, daß eine der genannten Personen die Wohnung endgültig ver-lassen hat, kann der Platz einem Familienangehörigen überlassen werden. Dieser Nachweis ist vor der Aufnahme der Ersatzperson zu erbringen. Der Vermieter behält sich vor, die Gebrauchsüberlassung an die neue Person abzulehnen, falls eine nachhaltige Beeinträchtigung des Hausfriedens zu befürchten ist. Ein Verstoß gegen die obi-ge Verpflichtung berechtigt den Vermieter zur fristlosen Kündigung, sofern er nicht nach einmaliger Abmahnung beseitigt wird.

(...)

Die (Verbands-) Klage ist im wesentlichen begründet.

Klausel Ziff. 1: Die Klausel verstößt gegen § 9 Abs. 2 Ziff. 1 AGBG und ist damit unwirksam. Denn sie weicht von der in § 536 BGB enthaltenen Re-gelung, wonach der Vermieter zur Instandhaltung der Wohnung verpflichtet ist, zum Nachteil des Mieters ab. Zwar hält es die Rechtsprechung für zulässig, daß der Mieter verpflichtet wird, die Schönheitsreparaturen nach einem Fristenplan durchzuführen (BGHZ 101, 253).

Diese Fristen dürfen aber erst mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Denn es soll verhindert werden, daß der Mieter verpflichtet wird, Schönheitsreparaturen durchzuführen, die auf die Zeit seines Vormieters entfallen (OLG Stuttgart, WuM 1989, 121).

In dem hier vorliegenden Fall hat der Mieter nach dem Wortlaut der Klausel auch dann die Erstrenovierung auszuführen, wenn auf die Zeit seines Vor-mieters entfallende Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt worden sind. Denn für die Inhaltskontrolle ist aufgrund des Schutzzweckes der Norm die in Betracht kommende mieterfeindliche Auslegung einer Klausel maßgebend. Eine derartige am Wortlaut orientierte Auslegung entfernt sich jedoch soweit von § 536 BGB, daß es unangemessen ist, sie dem Mie-ter aufzuerlegen. Da die Klausel eine einheitliche Regelung für Schönheitsreparaturen trifft, ist sie als Ganzes unwirksam. Darüber hinaus ver-stößt der Fristenplan gegen § 9 AGB-Gesetz aus einem anderen Grund. Dem Fristenplan liegen zwar Zeiträume zugrunde, innerhalb derer erfahrungsgemäß Schönheitsreparaturen erforderlich werden; insoweit bestehen deshalb keine Bedenken gegen die Wirksamkeit der Klausel. Die Klau-sel berücksichtigt aber nicht hinreichend Ausnahmesituationen, in denen trotz Zeitablaufs bei objektiver Betrachtung und einem strengen Beurteilungsmaßstab eindeutig keine Renovierungsarbeiten erforderlich sind, wie dies z. B. bei besonders pfleglicher und schonender Behandlung der Mieträume durch den Mieter oder auch bei nur gelegentlicher Nutzung der Mieträume wegen längerer Abwesenheit des Mieters der Fall sein kann. In diesen Ausnahmesituationen würde dem Mieter nach dem hier maßgebenden Wortlaut der Klausel der Nachweis abgeschnitten werden, daß Schönheitsreparaturen trotz Fristablaufs nicht erforderlich sind. Er würde zu einer wirtschaftlich sinnlosen Leistung verpflichtet, an deren Erbringung der Vermieter kein berechtigtes Interesse haben kann. Dies verstößt ge-gen Treu und Glauben und benachteiligt den Mieter unangemessen, wie sich auch aus dem § 11 Ziffer 5 AGBG zugrunde liegenden Rechtsgedanken ergibt.

Die Pflicht des Mieters, die Schönheitsreparaturen turnusmäßig und nach einem bestimmten Fristenplan auszuführen, ist auch deshalb unangemessen und verstößt gegen Treu und Glauben, weil der Mieter durch Ziffer 4 verpflichtet werden soll, die Wohnung bei Mietvertragsende unabhängig vom Zustand renovieren zu lassen. Das Interesse des Vermieters ist hin-reichend berücksichtigt, wenn er bei Vertragsende eine frisch renovierte Wohnung erhält und sich dies versprechen läßt. Ein schutzwürdiges Inter-esse des Vermieters, sich zusätzlich die turnusmäßige Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem bestimmten Fristenplan versprechen zu lassen, kann jedenfalls in den Fällen nicht anerkannt werden, in denen zwischen dem planmäßigen Ablauf der Fristen und einem sich abzeichnenden Mietvertragsende nur ein verhältnismäßig geringer Zeitraum liegt.

Klausel Ziff. 2: Die Klausel verstößt gegen § 9 Abs. 2 Satz 1 AGBG und ist unwirksam.

Soweit die durch Zufall erforderlich werdenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter übergewälzt werden, handelt es sich nicht um "Schönheitsrepa-raturen" im Sinne der Rechtsprechung bzw. der Zweiten Berechnungsverordnung. Denn solche sind nur Reparaturen, die durch die gewöhnliche Abnutzung trotz des sorgfältigen Umgangs mit der Mietsache im Laufe der Zeit notwendig werden, z. B. das Tapezieren und das Anstreichen der Wände (vgl. § 28 Abs. 4 Zweite Berechnungsverordnung).

In dem hier vorliegenden Fall werden jedoch den Mietern Kosten für Arbei-ten aufgebürdet, die nicht durch gewöhnliche Abnutzung veranlaßt worden sind. Die Übertragung einer derartigen Pflicht auf den Mieter ist deshalb anders als bei den Schönheitsreparaturen zu beurteilen (vgl. OLG Hamm, WuM 1981, 77). Die Pflicht, Schäden zu beseitigen, die durch Modernisierungsarbeiten entstanden sind, benachteiligt den Mieter ebenfalls unan-gemessen. Denn die Modernisierung wird durch den Vermieter veranlaßt; dieser hat die entsprechenden Modernisierungskosten nach einem Verteilungsschlüssel gleichmäßig auf alle Mieter umzulegen. Soweit Satz 2 der Ziffer 2 dem einzelnen Mieter die Kosten dafür auferlegt, führt dies zu einer Ungleichbehandlung.

Klausel Ziff. 3: Satz 1 verstößt gegen § 15 Ziffer 15 b AGBG. Der Vermieter, der aus dem Umstand der eingehenden Besichtigung der Wohnung für ihn günstige Rechtsfolgen herleitet, hat nach allgemeinen Beweislastgrundsätzen diesen Umstand zu beweisen. Indem er den Mieter die Tatsache der Besichtigung bestätigen läßt, ändert er die Beweislast zu seinen Gun-sten.

Der in Satz 2 ausgesprochene Verzicht auf einen Bestandteil des Erfüllungsanspruchs gemäß § 536 BGB, nämlich auf die Vornahme der zu Be-ginn des Mietverhältnisses erforderlichen Schönheitsreparaturen, benachteiligt den Mieter unangemessen und treuwidrig. Dies folgt bereits aus der gebotenen ganzheitlichen Würdigung der Klauseln 1, 2 und 4, nach de-nen der Mieter verpflichtet werden soll, bei Erforderlichkeit die Anfangsrenovierung, nach Fristenplan die Zwischenrenovierungen und zustandsun-abhängig die Endrenovierung vorzunehmen. Diese Gestaltung der Vertragsbedingungen ermöglicht es dem Verwender, den Mieter nicht nur mit den während der Mietzeit erforderlich werdenden Renovierungsarbeiten, sondern auch mit den zu Vertragsbeginn bereits erforderlichen Arbeiten selbst dann zu belasten, wenn dem Vermieter gegen den ausziehenden Vormieter ein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Renovierung zusteht und er sogar Schadensersatz erhalten hat. Dies geht eindeutig über das von der Rechtsprechung anerkannte berechtigte Interesse des Vermieters hinaus, während der Mietzeit erforderlich werdende Renovierungsarbeiten auf den Mieter zu übertragen.

Keiner Entscheidung mehr bedarf die Frage, ob die Klausel auch im Hin-blick auf § 537 Abs. 3 BGB unwirksam ist, wofür die Erwägung spricht, daß der Schutzzweck des § 537 Abs. 3 nur erhalten werden kann, wenn der der Gewährleistungshaftung zugrunde liegende primäre Erfüllungsanspruch nicht zum Nachteil des Mieters abbedungen wird.

Die in Satz 2 und 3 enthaltene Vereinbarung des Verzichts auf Mietminderung verstößt gegen § 537 Abs. 3 BGB und damit zugleich gegen § 9 Abs. 1 BGB, da die Haftung des Vermieters für Sachmängel gemäß § 537 Abs. 1 BGB in unzulässiger Weise eingeschränkt wird.

Der Verzicht auf Ansprüche aus § 538 BGB ist ebenfalls unwirksam. Zwar hat die Rechtsprechung entschieden, daß § 539 BGB grundsätzlich ab-dingbar ist (vgl. BGHZ 29, 295).

In dem hier vorliegenden Fall liegt jedoch insoweit ein Verstoß gegen § 11 Ziffer 7 AGBG vor, als die Klausel auch die Auslegung zuläßt, daß der Mie-ter auch auf Ansprüche verzichtet, die ihm wegen Vorsatzes und grober Fahrlässigkeit des Vermieters zustehen (vgl. § 5 AGBG). Die Haftung für grobes Verschulden kann aber nach § 11 Ziffer 7 AGBG nicht ausgeschlossen werden.

Da die einzelnen Regelungen der Klausel auch isoliert ihren Sinn behalten, wird der Verzicht auf Schönheitsreparaturen durch die Unwirksamkeit der beiden anderen Regelungen nicht berührt.

Klausel Ziff. 4: Die Klausel benachteiligt den Mieter aus zwei Gründen treu-widrig und unangemessen und ist deshalb ebenfalls nach § 1 AGBG un-wirksam. Erstens besteht kein berechtigtes Interesse an der Forderung, Schönheitsreparaturen nur durch einen Meisterbetrieb des Malerhandwerks durchführen zu lassen, wenn der Mieter oder Dritte genügend fach-kundig sind. Das Risiko, daß Reparaturversuche des Mieters oder des Drit-ten nicht den gewünschten Erfolg haben, trägt nicht der Vermieter. Der Ge-fahr, daß durch ungeeignete Reparaturversuche der Zustand verschlimmert wird und der Vermieter nicht in der Lage sein könnte, seine Ansprüche wirtschaftlich durchzusetzen, kann durch eine anders gestaltete, den Mie-ter weniger belastende Klausel so begegnet werden, daß das berechtigte Interesse des Vermieters voll gewahrt wird.

Zweitens ist es unangemessen, vom Mieter die Endrenovierung unabhängig vom Zustand der Wohnung und auch dann zu verlangen, wenn der Mie-ter den Fristenplan eingehalten hat. Die beanstandete Klausel würde den Mieter zur Renovierung selbst dann verpflichten, wenn es nichts zu reno-vieren gäbe. Es bedarf keiner weiteren Begründung, daß es hierfür kein be rechtigtes Interesse gibt.

Soweit der Bekl. hinsichtlich dieser Klausel sowie der Klauseln Ziffer 5, 10, 12, 13, 14 und 19 behauptet, diese nicht mehr oder nur noch in veränderter Fassung zu verwenden, ist sein Vorbringen unerheblich. Denn nach stän-diger Rechtsprechung bleibt die Wiederholungsgefahr bestehen, solange der Verwender nicht eine vertragsstrafenbewehrte Unterlassungserklärung abgibt.

Klausel Ziff. 6: Die Klausel verstößt gegen § 9 Abs. 2 Satz 1 AGBG und ist unwirksam. Denn in Abweichung von § 536 BGB wird durch sie der Mieter zur Instandhaltung und Instandsetzung mitvermieteter Gegenstände verpflichtet. Nach der Rechtsprechung ist die Überwälzung von Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten nur dann möglich, wenn es sich um sogenannte Kleinreparaturen handelt, da andernfalls eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gegeben ist. Demnach setzt der Begriff der "Kleinreparatur" voraus, daß die Kosten betragsmäßig begrenzt sind und es sich um Gegenstände handelt, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (BGH, WuM 1989, 324). Eine betragsmäßige Begrenzung liegt nicht schon dann vor, wenn der Vermieter sich bei Reparaturkosten über 50,00 DM mit 50,00 DM zu beteiligen hat, wie aus Ziffer 10 ge-schlossen werden kann.

Klausel Ziff. 7: Entgegen der Ansicht des Kl. verstößt dessen Satz 1 nicht gegen § 9 AGBG. Denn die Pflicht zur umgehenden Meldung auch kleine-rer Schäden ergibt sich bereits als vertragliche Nebenpflicht des Mieters. Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse, von Schäden jeder Art unter-richtet zu werden, da dies der Verhütung weitgehender Schäden dient und er selbst nur sehr eingeschränkt Schäden an der Mietsache feststellen kann. Die Mitteilungspflicht ist dem Mieter schon deshalb zumutbar, da die-se auch in seinem objektiven Interesse liegt.

Dagegen verstoßen Satz 2 und 3 dieser Klausel gegen § 9 Abs. 2 Satz 1 AGBG und sind deshalb unwirksam. Denn die hierin enthaltenen Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten sind wiederum keine "Kleinreparaturen".

Klausel Ziff. 8: Das Verbot, Teppiche mit dem Fußboden zu verkleben, stellt in seiner allgemein gehaltenen Form eine unangemessene Benachteiligung des Mieters und damit einen Verstoß gegen § 9 Abs. 1 AGBG dar. Denn es gibt - wie gerichtsbekannt ist - wasserlösliche Klebstoffe, die - ent-sprechend einem Tapetenkleister - eine Lösung des Teppichs ohne Be schädigung des Untergrundes ermöglichen.

Klausel Ziff. 9: Soweit dem Mieter hierdurch auferlegt wird, neue Schläuche zu verwenden, verstößt diese Klausel gegen das Übermaßverbot und ist damit gemäß § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam. Denn dem berechtigten In-teresse der Bekl. würde bereits dadurch Genüge getan, daß der Mieter Schläuche benutzt, die haltbar sind. Dafür genügt aber die Bedingung, daß die Schläuche technisch einwandfrei sein müssen und nicht älter als die Maschine, die durch sie versorgt wird, sein dürfen.

Klausel Ziff. 10: Die Klausel verstößt gegen § 9 Abs. 1 AGBG und ist un-wirksam. Sie ist deshalb unangemessen, weil sie nicht die für Kleinrepara-turen notwendige Höchstbetragsbegrenzung enthält (vgl. BGH, WuM 1989, 324).

Klausel Ziff. 11: Die Klausel, die dem Mieter den Abschluß einer Hausrat- und Haftpflichtversicherung auferlegt, verstößt gegen § 9 Abs. 2 Satz 1 ABGB und ist unwirksam. Zwar handelt es sich bei dem Abschluß derarti-ger Versicherungen nicht um eine Sicherheit i. S. v. § 550 b Abs. 1 BGB, so daß das Verbot einer von § 550 b Abs. 1 abweichenden Regelung - wie sie Abs. 3 dieser Vorschrift enthält - an sich nicht anwendbar ist. Indes er-füllt der Abschluß einer Versicherung im Hinblick auf die mögliche Befriedi-gung von Ansprüchen, die dem Vermieter entstehen könnten, wertungsmäßig die gleiche Funktion wie eine Kaution. Deshalb ist die Frage, ob die Klausel mit dem Grundtyp der gesetzlichen Regelung vereinbar ist (§ 9 Abs. 2 Satz 1 AGBG), durchaus anhand der in § 550 b Abs. 3 BGB enthal-tenen Wertung zu beurteilen. Demnach soll über die zulässige Höchstgrenze einer Kaution hinaus - wie sie Abs. 1 dieser Vorschrift enthält - keine zusätzliche Sicherheit verlangt werden können. Das etwaige Risiko, das durch die Kaution nicht mehr abgedeckt ist, gehört zum allgemeinen Risiko des Unternehmers, für welches der Unternehmer u. a. den Mietzins erhält. Dem Mieter kann daher wirksam die Pflicht, derartige Versicherungen ab-zuschließen, wegen § 9 Abs. 1 Ziffer 1 AGBG nicht auferlegt werden.

Deshalb ist auch die Abtretung aller Ansprüche aus einem Versicherungsvertrag an den Vermieter mit § 9 Abs. 1 AGBG unvereinbar.

Klausel Ziff. 12: Die Klausel verstößt gegen § 9 Abs. 1 AGBG und ist un-wirksam. Die Regelung ist deshalb unangemessen, weil sie nicht auf die Gegebenheiten des Einzelfalls abstellt.

Es bedarf nicht stets eines separaten Stromkreises, wenn die Leistungsentnahme zwei Kilowatt übersteigt.

Die Festsetzung von 2 kW ist daher willkürlich, zumal die Bekl. nicht nach der Kapazität des vorhandenen Elektronetzes differenziert.

Klausel Ziff. 13: Die Klausel verstößt gegen § 9 Abs. 1 AGBG aus den be-reits oben unter Klausel Ziffer 6 genannten Gründen.

Klausel Ziff. 14: Die Pflicht, Verstopfungen bis zum Hauptrohr zu beseitigen, stellt eine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 9 Abs. 1 AGBG dar. Auch hier liegt eine Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht vor, die nicht unter die sogenannten Kleinreparaturen fällt. Denn für eine solche fehlt es wiederum an der erforderlichen betragsmäßigen Be-grenzung (vgl. BGH, WuM 1984, 324).

Gleiches gilt für die anteilmäßige Beteiligung an den Kosten bei einer Ver-stopfung des Hauptrohres. Hier handelt es sich schon begrifflich um keine Kleinreparatur, da die Verstopfung des Hauptrohres nur in einem entfernten Zusammenhang mit der Nutzung des Rohrsystems durch den einzelnen Mieter steht. Eine anteilmäßige Übertragung der Kosten für diese Rei-nigung auf den einzelnen Mieter benachteiligt diesen daher unangemessen.

Klausel Ziff. 15: Satz 1 der Klausel verstößt gegen § 9 Abs. 1 AGBG und ist unwirksam. Denn der Vermieter ist gemäß § 535 BGB dazu verpflichtet, den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung auch durch Instandhaltung der Schließanlagen zu gewährleisten. Da die Kosten wiederum nicht betragsmäßig begrenzt sind und ferner der Verschleiß einer Schließanlage so langfristig ist, daß er nicht allein auf der Nutzung des von der Repa-ratur betroffenen Mieters beruhen muß, benachteiligt die Klausel den Mieter in treuwidriger und unangemessener Weise.

Auch Satz 2 dieser Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam. Denn die in Betracht zu ziehende verbraucherfeindliche Auslegung gestattet die Nachbestellung von Schlüsseln auf Kosten des Mieters auch, wenn dieser dazu keine Veranlassung gegeben hat und auch dann, wenn die Anfertigung von Nachschlüsseln nicht in seinem In-teresse liegt.

Klausel Ziff. 18: Die Klausel verstößt gegen § 9 Abs. 2 Ziffer 2 AGBG, da § 550 b Abs. 3 BGB insoweit eine gegenteilige Regelung trifft. Denn der An-spruch auf Schlüsselrückgabe ist bereits durch die allgemeine Kaution im Höchstbetrag gemäß § 550 b Abs. 1 BGB bereits erhoben, der Vermieter kann nicht zusätzlich eine Schlüsselkaution einbehalten, § 550 b Abs. 3 BGB.

Klausel Ziff. 19: Die Klausel beeinträchtigt durch alle ihre Einzelbestandtei-le in unangemessener und treuwidriger Weise das Recht des Mieters, die Wohnung zu dem nach dem Vertrag vereinbarten Zweck gemäß § 535 Satz 1 BGB zu nutzen. Das Gebrauchsrecht umfaßt die Befugnis des Mie-ters, ihm nahestehende Personen vorübergehend oder auch dauernd auf zunehmen, sofern dadurch keine Überbelegung der Wohnung eintritt. Die Beschränkung dieses Rechts kann nicht mit einem gleichrangigen Interesse des Vermieters gerechtfertigt werden. Denn der Vermieter kann der Ge-fahr eines übermäßigen Gebrauchs der Wohnung schon dadurch begegnen, daß er die Aufnahme Dritter für den Fall der Überbelegung untersagt. Eine derart eingeschränkte Regelung enthält die Klausel nicht, insbesondere nicht in Satz 2. Wenn es dort heißt, daß die Aufnahme weiterer Per-sonen nicht gestattet werden kann, da sonst eine unzulässige Überbelegung vorliegt, dann bedeutet dies bei wortlautmäßiger und verwenderfeindlicher Auslegung, daß die Überbelegung der Wohnung durch Aufnahme Dritter auch in den Fällen fingiert wird, in denen keine Überbelegung eintritt. Die für eine Vielzahl von Mietverträgen vorformulierte Klausel stellt nicht auf Wohnungsgröße und Zahl der nach der Mieterbewerbung einziehenden Personen ab, berücksichtigt also nicht die tatsächlichen Gegebenheiten.

Hinzu kommt, daß die Klausel auch in die zur Untervermietung getroffene zwingende Regelung nach § 549 Abs. 2 BGB eingreift.

Formularmietverträge spielen in der Praxis eine erhebliche Rolle. Sie sind jedoch keineswegs immer in allen Punkten wirksam, wie die Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 16. September 1992 erneut deutlich macht. Zwar sind viele Fragen, wann ein Verstoß gegen das AGB-Gesetz vorliegt, inzwischen höchstrichterlich geklärt. Der Vermieter läuft jedoch besonders dann Gefahr, unwirksame Klauseln zu verwenden, wenn er sich seine Formularverträge selbst zusammenbastelt. Es gilt dann die Regelung des BGB, die bekanntlich in zahlreichen Punkten den Mieter besser stellt als die weitgehend üblich entgegenstehenden Vertragsklauseln (z. B. bei Schönheitsreparaturen). Weitgehend "gerichtsfest" sind dagegen neueste Auflagen von Formularmietverträgen, wie etwa den vom GRUNDEIGENTUM-VERLAG herausgegebenen.