Formularklausel

Formularklausel; Pachtvertrag; Gewerberaum; Konventionalstrafe; Vertragsstrafe; Kautionsrückzahlung; Teilabrechnung; Teilguthaben; Betriebskostenabrechnung; Zurückbehaltungsrecht; Nebenkosten

1) Die Formularklausel in einem Pachtvertrag über Gewerberäume "Bei Nicht einhaltung dieses Vertrages wird eine Konventionalstrafe in Höhe von 10.000.- DM ... vereinbart" verstößt gegen § 11 Ziffer 6 AGBG und ist unwirksam.

2) Die Dauer der Frist, binnen derer der Verpächter gewerblicher Räume die Kaution des Pächters abzurechnen hat, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Der Kautionsrückzahlungsanspruch ist grundsätzlich jedenfalls solange nicht fällig, als die Nebenkostenabrechnung ohne Verschulden des Verpächters nicht erstellt werden kann. Inwieweit der Verpächter in diesem Falle unter besonderen Umständen verpflichtet sein könnte, eine Teilabrechnung seiner abrechenbaren Forderungen vorzunehmen und unter Rückstellung eines Betrages für die erwartungsgemäß nachzuzahlenden Nebenkosten zur Auskehrung eines offensichtlich verbleibenden Teilguthabens verpflichtet sein könnte, bleibt ungeprüft. Hat aber der Verpächter eine solche Teilabrechnung vorgenommen und für Nebenkosten einen Teil der Kaution zurückbehalten, ist der Kautionsrückzahlungsanspruch insoweit nicht fällig.

Der Kl. macht nach Beendigung des Pachtverhältnisses in der Berufungsinstanz einen Saldo geltend, der sich aus rückständigem Pachtzins, Nebenkosten - die er zum Teil wegen noch ausstehender Abrechnung der Ver- und Entsorgungskosten pauschal in Ansatz bringt - und einer Vertragsstrafe einerseits sowie dem Kautionsrückzahlungsanspruch des Bekl. andererseits ergibt.

1) Die vom Kl. jetzt noch geltend gemachte Forderung von 7.867,51 DM steht ihm, nachdem er die Kaution mit Schriftsatz vom 5. November 1986 abgerechnet hat, nicht mehr zu. In seiner Abrechnung hat der Kl. nämlich zu Unrecht eine Konventionalstrafe von 10.000.- DM angesetzt, auf die er jedoch keinen Anspruch hat, weil sie nicht wirksam vereinbart worden ist (§ 11 Ziff. 6 AGBG).

§ 19 des Pachtvertrages der Parteien vom 28. Mai 1984, in dem es heißt: "Konventionalstrafe

Bei Nichteinhaltung dieses Vertrages wird eine Konventionalstrafe in Höhe von DM 10.000.- vereinbart"

ist als Formularklausel dahin auszulegen, daß der Pächter die Vertragsstrafe zahlen sollte, wenn er den Vertrag insgesamt zu Fall bringt. Anhaltspunkte dafür, daß denkbare sonstige Pflichtverletzungen den Anspruch des Verpächters auslösen sollten, fehlen. Schon nach der Wortwahl geht es um den Vertrag im ganzen. Bei der Auslegung ist von den Verständnismöglichkeiten eines Durchschnittskunden, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden, auszugehen. Die Auslegung hat also nach objektiven Kriterien ohne die Berücksichtigung von einzelfallbezogenen Umständen zu erfolgen (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 46. Aufl., § 5 AGBG Anm. 3 m.N.). Danach kann im Hinblick auch auf die Höhe der Konventionalstrafe, die mehr als das 7fache der bei Abschluß des Vertrages gültigen Nettomiete beträgt (vgl. § 4 des Pachtvertrages), nur ein Verstoß gegen Vertragspflichten gemeint sein, der das Vertragsverhältnis scheitern zu lassen geeignet ist. Mit dem Landgericht sieht der Senat derartige Voraussetzungen in den Fällen erfüllt, in denen der Verpächter zur fristlosen Kündigung des Pachtverhältnisses berechtigt gewesen wäre. Damit umfaßt die Klausel des § 19 des Pachtvertrages auch den Fall, daß ein Pächter durch Zahlungsverzug die fristlose Kündigung des Verpächters provoziert. § 11 Ziff. 6 AGBG ordnet diesen Fall jedoch nicht als schutzwürdiges Interesse des Verwenders von Allgemeinen Geschäftsbedingungen ein, denn er bestimmt ausdrücklich, daß weder für Zahlungsverzug noch für die Lösung vom Vertrage auf diesem Wege eine Vertragsstrafe wirksam vereinbart werden kann. Es ist nicht zulässig, die Klausel im Hinblick auf dieses Ergebnis geltungserhaltend auf ihren zulässigen Inhalt zu reduzieren (BGHZ 84, 114). Die Klausel läßt sich auch nicht in einen gültigen und einen unzulässigen Teil trennen (BGH NJW 1984, 2687 f., 2816 f; 1985, 319 f.), denn es ist nicht ersichtlich, daß ein mit dem AGBG in Übereinstimmung stehender Teilbereich unabhängig von dem im übrigen unzulässigen Inhalt der Klausel geregelt wäre.

2) Die Klageforderung des Kl. ist nicht bereits erloschen durch die Aufrechnung des Bekl. im Schriftsatz vom 20. Oktober 1986. Der Kautionsrückzahlungsanspruch war zu diesem Zeitpunkt nämlich noch nicht fällig, so daß sich aufrechenbare Forderungen nicht gegenüberstanden (§ 389 BGB). Dem Verpächter ist nämlich wie auch dem Vermieter nach Beendigung des Mietvertrages (hier zum 30. Mai 1986) eine angemessene Frist einzuräumen, innerhalb deren er sich zu entscheiden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will. Während dieser Zeit ist eine Aufrechnung des Mieters mit der Kaution ausgeschlossen und erst danach wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution fällig. Wieviel Zeit dem Vermieter zuzubilligen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Diese können so beschaffen sein, daß mehr als 6 Monate für den Vermieter erforderlich und dem Mieter zumutbar sind (vgl. den diese Grundsätze enthaltenden Beschluß des BGH vom 1. Juli 1987, NJW 1987, 2372 f.).

Nach dieser Entscheidung erfordert es desweiteren der Zweck der Kautionsgewährung nicht, die Versäumung der Abrechnungsfrist mit der Versagung weiterer Zurückhaltung der Kaution und der Annahme einer Verwirkung der Aufrechnungsbefugnis mit Vermieteransprüchen zu sanktionieren. Für den Mieter sei es nicht unzumutbar, daß dem Vermieter die Möglichkeit zur Befriedigung seiner Ansprüche aus der Kaution nicht schon deswegen abgeschnitten werde, weil er die Abrechnung der Kaution unangemessen lange hinausgezogen habe. Bloße Säumnis mit rechtzeitiger Abrechnung reiche nicht aus und zwar auch dann nicht, wenn eine Abrechnung innerhalb von 6 Monaten zu erwarten gewesen wäre und der Vermieter gleichwohl noch nicht abgerechnet habe.

Im vorliegenden Fall waren zur Zeit der vom Bekl. erklärten Aufrechnung lediglich 5 Monate verstrichen; zudem lag dem Kl. selbst die Abrechnung der Nebenkosten für das Jahr 1986 noch nicht vor. Die U Lebensversicherung als Vermieterin sandte dem Kl. erst unter dem 1. Dezember 1986 die Abrechnung für die Zeit vom 1. Juli 1985 bis 30. Juni 1986 (vgl. die mit Schriftsatz vom 7. Januar 1987 überreichte Abrechnung). Auch das OLG Karlsruhe (NJW RR 1987, 720) ist der Ansicht, daß im Hinblick auf die Entscheidung des BGH in NJW 1981, 976 f. der Vermieter jedenfalls so lange Anspruch auf Leistung der Kaution hat, wie ihm noch Ansprüche aus dem Mietvertrag, dessen Sicherung die Kaution dient, zustehen, die er aber noch nicht beziffern kann wie etwa Nebenkosten. Hierauf hat auch Schulz, DWW 1986, 170 hingewiesen.

Der Kl. hat dann unter dem Druck des Rechtsstreits doch mit Schriftsatz vom 5. November 1986 abgerechnet. Er hat dabei für die Nebenkosten die Pos. "Feuerkassenaufschlag" mit 2.000.- und "für Wasser und Müll etc." 1.200.- DM vorläufig angesetzt. Dies bedeutete, daß er bis zur Höhe dieser beiden Beträge noch nicht endgültig abrechnen wollte und insoweit einen Anspruch auf die Kautionsrückzahlung als noch nicht fällig betrachtete. Mit Zugang des Schriftsatzes vom 5. November 1986 zwei Tage später im Termin vor dem Landgericht (vgl. Sitzungsniederschrift vom 7. November 1986 erloschen die Ansprüche des Kl., soweit sie ihm zustanden und fällig waren. Der Höhe nach wurden die geltend gemachten Positionen, soweit sie jetzt noch im Streit sind, getilgt. Dabei ist die Tilgung des Nebenkostenanspruchs von 844,55 DM erst mit Zugang des Schriftsatzes vom 7. Januar 1987 eingetreten, weil der Kl. nunmehr die Verrechnung nachgeholt hatte.

Es kommt nicht darauf an, wie weit die vom Kl. geltend gemachten Ansprüche von jetzt noch 7.867,51 DM ihm zugestanden haben, denn auf jeden Fall ergibt sich für den Bekl. wegen der nicht bestehenden Gegenforderung des Kl. aus der Vertragsstrafenregelung, die der Kl. mit 10.000.- DM berücksichtigt hatte, immer noch ein Guthaben.

Zinsen auf 7.867,51 DM sind dem Kl. nicht zuzusprechen, denn die Geltendmachung der Ansprüche mit Schriftsatz vom 5. November 1986 ist zugleich mit der Kautionsverrechnung einhergegangen, so daß diese bis auf die Nebenkosten von 844,55 DM sofort erloschen sind. Die Nebenkosten von 844,55 DM konnte der Kl. aber erst nach Abrechnung durch seine Vermieterin gegenüber dem Bekl. geltend machen, was - wie erwähnt mit Schriftsatz vom 7. Januar 1987 - geschah. Aber auch in diesem Fall ist von einer gleichzeitigen Abrechnung auszugehen, so daß Zinsen nicht anfallen können.