Formularklausel

Formularklausel; AGBG; geltungserhaltende Reduktion; Mietsicherheit; Kaution; öffentlich geförderter Wohnraum; Sicherungsabrede; Sozialwohnung

Eine Formularklausel im Mietvertrag über eine öffentlich geförderte Wohnung ist unwirksam, wenn sie den Mieter zur Leistung einer Mietsicherheit verpflichtet, die zur Absicherung aller mieterseitigen Verpflichtungen dienen soll.

Die klagende Vermieterin nimmt den Bekl. auf Leistung einer Mietsicherheit in Anspruch. Die Wohnung ist öffentlich gefördert. In den AGB des Mietvertrags ist bestimmt, daß eine Mietsicherheit von 2.200 DM durch Verpfändungen zu leisten ist. Diese soll zur Absicherung aller mieterseitigen Verpflichtungen dienen (§ 7 AGB). Die Klage auf Leistung der Sicherheit hatte keinen Erfolg.

Der Kl. steht ein Anspruch auf die von ihr geforderte Mietkaution aufgrund des Mietvertrags vom 9.3.1996 3.4.1996 im Zusammenhang mit den Vertragsinhalt gewordenen AGB der Kl. nicht zu. Die vertragliche Regelung des Formularmietvertrags unter Nr. 4 im Zusammenhang mit § 7 der AGB verstößt gegen § 9 Abs. 1 AGBG i. V. mit § 9 Abs. 1 Satz 1, Abs. 5 WoBindG und ist somit unwirksam.

Bei der Wohnung handelt es sich um eine öffentlich geförderte Wohnung, die unter das WoBindG fällt. Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 WoBindG ist eine Vereinbarung, nach der der Mieter mit Rücksicht auf die Überlassung der Wohnung eine einmalige Leistung zu erbringen hat, vorbehaltlich der Abs. 2 bis 6 unwirksam. Gem. § 9 Abs. 5 WoBindG ist die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung des Mieters zulässig, soweit sie dazu bestimmt ist, Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus Schäden an der Wohnung oder überlassenen Schönheitsreparaturen zu sichern. Im Gegensatz zu Mietverhältnissen über nicht preisgebundenen Wohnraum ist somit eine Sicherheitsleistung unzulässig, wenn diese auch das Risiko des Vermieters wegen möglichen Mietausfalls oder Prozeßkosten aus Räumungs- oder Zahlungsklagen absichern soll. Hintergrund dieser Regelung ist, daß in der Kostenmiete bereits das Mietausfallwagnis berücksichtigt worden ist (vgl. WuM Erg.

Lieferung 15. Februar 1989, Anh. C, WoBindG § 9 Anm. 6).

Bei den Regelungen des Formularmietvertrags sowie bei den AGB der Kl. handelt es sich um solche, die unter das AGBG fallen. In § 7 der AGB ist bestimmt, daß die Mietsicherheit bei Abschluß des Mietvertrags für "alle Verpflichtungen aus dem Mietvertrag, insbesondere für die Einbringlichkeit des Mietzinses" geleistet wird. Weiter ist geregelt, daß "die Freigabe der Mietsicherheit nach Ablauf des Mietverhältnisses" dann erfolgt "wenn alle mieterseitigen Verpflichtungen, die sich aus dem Mietvertrag ergeben, erfüllt sind. Hierzu zählen insbesondere auch Renovierungen sowie Nachzahlungen aufgrund von Betriebskosten- und Heizkostenabrechnungen". Damit enthält die Sicherungsabrede einen nach § 9 WoBindG unzulässigen Sicherungsinhalt und verstößt somit gegen § 9 AGBG. Entgegen der Auffassung der Kl. ist eine Reduktion der AGB und somit lediglich eine Teilnichtigkeit nach § 6 AGBG mit der Folge, daß grundsätzlich die Mietsicherheit zu leisten wäre, nicht möglich. In den AGB der Kl. werden die einzelnen Verpflichtungen des Mieters, insbesondere die Verpflichtung zum Schadensersatz nicht extra aufgeführt. Aus diesem Grunde kann die vertragliche Regelung nicht bloß reduziert werden, sie müßte richterlich umgestaltet werden. Eine geltungserhaltende Reduktion, d. h. also die Zurückführung einer unwirksamen Klausel auf einen gerade noch zulässigen Inhalt durch richterliche Umgestaltung ist jedoch unzulässig (vgl. BGHZ 84, 109 = NJW 1982, 2309). Auch gibt es keinen Raum für eine ergänzende Vertragsauslegung bei Wegfall der unwirksamen Formularklausel. Es entsteht keine Lücke, die zu einer unangemessenen Benachteiligung des Verwenders führen würde. Die Kl. als Vermieterin wird bei Wegfall lediglich mit dem Risiko belastet, ihre Ansprüche nach Vertragsbeendigung aufgrund von Liquiditätsschwierigkeiten des Mieters nicht durchsetzen zu können. Die Geltendmachung berechtigter Ansprüche wird durch den Wegfall der Klausel nicht berührt. Der Kl. steht damit ein Anspruch auf Leistung der Mietkaution nicht zu.

Anmerkung: Die Anschluß-Berufung der Kl. hat das LG Hannover mit Urt. v. 30.12.1997 - 16 S 7/97 (WM 1998, 347) unter Bezugnahme auf die Begründung des vorliegenden Urteils zurückgewiesen.