. Formfehler der Mieterhöhungserklärung durch jahrelanges Schweigen des Mieters geheilt.

. Formfehler der Mieterhöhungserklärung durch jahrelanges Schweigen des Mieters geheilt.; Mietpreisbindung; öffentlich geförderter Neubau; Mieterhöhungserklärung; Form; Betriebskostenabrechnung; Umlageabrechnung; Rügeobliegenheit des Mieters; Formf

1. Zu den Anforderungen an Mieterhöhungserklärungen nach § 10 WoBindG und den Anforderungen an Umlageabrechnungen.

2. Zur Mietminderung wegen schlechten Fernsehempfangs.

Die Mietänderungserklärungen und die Betriebskostenabrechnungen sind als wirksam anzusehen, weil eine detaillierte Erläuterung nicht zwingend vorgeschrieben ist (vgl. dazu den Aufsatz in GE 1987, 902 f.). Im übrigen enthält die Mieterhöhungserklärung vom 12. November 1985 eine Begründung für die Steigerung der laufenden Aufwendungen, auch der Betriebskosten (nämlich: Gebührenerhöhung). Selbst wenn man diese Erläuterung für nicht ausreichend erachtet, so ist dennoch von der Wirksamkeit der Mietänderungserklärungen auszugehen, weil die Bekl. bis zu ihrem Schriftsatz vom 2. Oktober 1987, also bis über die erste mündliche Verhandlung hinaus, die formelle Wirksamkeit der Mietänderungserklärungen nicht beanstandet und damit ein etwaiges Rügerecht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwirkt haben. Jedem Mietverhältnis als einem Dauerschuldverhältnis wohnt nämlich eine besondere Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme inne. Genauso wie die unberechtigte Kündigung des Vermieters gegenüber dem Mieter eine positive Vertragsverletzung darstellt, ist andererseits der Mieter verpflichtet, auf die Belange des Vermieters Rücksicht zu nehmen und ihm nicht durch jahrelanges Schweigen im Hinblick auf etwaige Formfehler einer Mietänderungserklärung das Recht, ggf. von seiner Nachholungsbefugnis nach § 4 Abs. 8 NMV Gebrauch zu machen, jedenfalls zum Teil unmöglich zu machen. Gegen diese Pflicht haben hier die Bekl. verstoßen, da sie erst mit Schriftsatz vom 2. Oktober 1987 nach einem Hinweis des Gerichts auf Bedenken gegen die formelle Wirksamkeit der Mietänderungserklärungen diesen Punkt gerügt haben, während bis zu diesem Zeitpunkt die Kl. darauf vertrauen durften, es gehe den Bekl. lediglich um die rechtzeitig beanstandeten Positionen.

Hinsichtlich der Betriebskostenabrechnungen für 1985 und 1986 ist § 20 NMV maßgeblich, wonach es genügt, wenn die Einzelangaben in der Abrechnung klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sind (Fischer Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 4, Okt. 1986, § 20 NMV 1970, S. 22 f.).

Sind demnach die Bekl. daran festzuhalten, daß sie rechtzeitig lediglich einzelne Betriebskosten gerügt haben, so greifen ihre diesbezüglichen Einwände indes nicht durch. Die Kl. haben in ihren Schriftsätzen vom 10. September und 8. Oktober 1987 ausführlich zu den Beanstandungen der Bekl. Stellung genommen und diese widerlegt. Da die Bekl. darauf nicht mehr erwidert haben, ist das Vorbringen der Kl. hier als maßgeblich zugrunde zu legen, insbesondere ist gemäß § 138 Abs. 3 ZPO davon auszugehen, daß die mit den eingereichten Belegen nachgewiesenen Kosten entstanden sind. Im übrigen könnten die Bekl. wegen des Spielplatzes und der Waschküche sowie der Gartenpflege nur dann eine Minderung des Mietzinses mit Erfolg geltend machen, wenn sie diese - streitigen - Mängel rechtzeitig angezeigt hätten (§ 545 Abs. 2 BGB). Dies ist indes erst mit der Klageerwiderung geschehen; jedenfalls haben die Bekl. etwas anderes nicht vorgetragen.

Soweit die Bekl. geltend machen, die gesamte Unterkante der Heizkörper im Wohnzimmer sei durchgerostet, handelt es sich nicht um einen zur Minderung berechtigenden Mangel. Solange noch keine undichte Stelle dort festgestellt werden kann, kommt ein plötzliches Durchbrechen der Roststellen nicht in Betracht. Im übrigen ist nicht ersichtlich, daß die Funktionsfähigkeit der Heizkörper beeinträchtigt ist.

Schließlich ist hier unschädlich, daß die Kl. erst in ihren oben erwähnten Schriftsätzen die angegriffenen Betriebskosten detailliert erläutert haben. Sieht man die schriftlichen Erklärungen und Abrechnungen der Kl. als wirksam an - jedenfalls deshalb, weil den Bekl. eine Berufung auf eine fehlende Erläuterung nach Treu und Glauben verwehrt ist (siehe oben) -, so ist eine Nachholung der genauen Begründung der Be triebskostensteigerungen - wie etwa bei der Heizkostenabrechnung - ohne weiteres möglich. Problematisch ist das Nachreichen der detaillierten Erläuterung nur dann, wenn die betreffenden Erklärungen der Kl. als formell unwirksam erachtet werden.

Ist nach alledem die Wirksamkeit der in der Klageschrift angeführten Mietänderungserklärungen und Abrechnungen festzustellen, so stehen den Kl. die geltend gemachten Mietzinsbeträge mit Ausnahme einer Summe von 406,29 DM zu.

Insoweit ist die Klage unbegründet. Die Bekl. können nämlich einmal mit Erfolg eine Minderung von 10 % der Kaltmiete wegen schlechten Fernsehempfangs auch für die Zeit vom 1. Januar 1985 bis 31. März 1985 vornehmen. Dabei handelt es sich um 286,29 DM (3 x 95,43 DM). Aus dem Vorbringen der Kl. ergibt sich nicht, daß in diesem Zeitraum der Fernsehempfang noch in Ordnung war. Dagegen spricht die von den Bekl. eingereichte Korrespondenz, insbesondere das Einschreiben des Bekl. zu 1) vom 14. November 1984 an Herrn M. Daß die an der Antennenbuchse gemessenen Werte innerhalb der Toleranz gewesen seien, spricht nicht zwingend für einen guten Fernsehempfang. Immerhin ist es - nach dem unwidersprochenen Vorbringen der Kl. am 27. Juni 1986 - zu einer von den Kl. (d. h. der Hausverwaltung) veranlaßten Reparatur gekommen, die bei Vorliegen bloß unerheblicher Störungen des Fernsehempfangs nicht verständlich wäre. Außerdem haben die Kl. selbst eine Minderung für die Zeit vom 1. April 1985 bis 30. Juni 1986 anerkannt, ohne plausibel zu erklären, weshalb eine Minderung für die Zeit davor nicht in Betracht kommt. Aufgrund ihres Anerkenntnisses sind die Kl. ferner an die Höhe der Minderung gebunden und können die Minderungsbeträge nicht mit Erfolg nachträglich anders verteilen.

Ein weiterer Abzug von 120 DM ist hinsichtlich des Heizkostenvorschusses zu machen. Da die Bekl. in den Jahren 1985 und 1986 in nennenswertem Umfange überhöhte Vorschüsse geleistet hatten, hätten die Kl. von sich aus den Heizkostenvorschuß von 110 DM monatlich für 1987 um 20 DM pro Monat senken müssen, zumal sich bereits Anfang 1987 eine erhebliche Ermäßigung der Ölpreise abzeichnete. Unter diesen Umständen ist eine monatliche Vorauszahlung von 90 DM angemessen im Sinne des § 25 Abs. 3 Satz 1 NMV.