. Formfehler der Mieterhöhungserklärung durch jahrelanges Schweigen des Mieters geheilt.

. Formfehler der Mieterhöhungserklärung durch jahrelanges Schweigen des Mieters geheilt.; Mietpreisbindung; öffentlich geförderter Neubau; Mieterhöhungserklärung, Form; Betriebskostenabrechnung; Umlageabrechnung; Rügeobliegenheit des Mieters; Formfehler, Heilung; Begründung, Nachholung

Zu den Anforderungen an Mieterhöhungserklärungen nach § 10 WoBindG und den Anforderungen an Umlageabrechnungen.

Die Mietänderungserklärungen und die Betriebskostenabrechnungen sind als wirksam anzusehen, weil eine detaillierte Erläuterung nicht zwingend vorgeschrieben ist (vgl. dazu den Aufsatz in GE 1987, 902 f.). Im übrigen enthält die Mieterhöhungserklärung vom 12. November 1985 eine Begründung für die Steigerung der laufenden Aufwendungen, auch der Betriebskosten (nämlich: Gebührenerhöhung). Selbst wenn man diese Erläuterung für nicht ausreichend erachtet, so ist dennoch von der Wirksamkeit der Mietänderungserklärungen auszugehen, weil die Bekl. bis zu ihrem Schriftsatz vom 2. Oktober 1987, also bis über die erste mündliche Verhandlung hinaus, die formelle Wirksamkeit der Mietänderungserklärungen nicht beanstandet und damit ein etwaiges Rügerecht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwirkt haben. Jedem Mietverhältnis als einem Dauerschuldverhältnis wohnt nämlich eine besondere Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme inne. Genauso wie die unberechtigte Kündigung des Vermieters gegenüber dem Mieter eine positive Vertragsverletzung darstellt, ist andererseits der Mieter verpflichtet, auf die Belange des Vermieters Rücksicht zu nehmen und ihm nicht durch jahrelanges Schweigen im Hinblick auf etwaige Formfehler einer Mietänderungserklärung das Recht, ggf. von seiner Nachholungsbefugnis nach § 4 Abs. 8 NMV Gebrauch zu machen, jedenfalls zum Teil unmöglich zu machen. Gegen diese Pflicht haben hier die Bekl. verstoßen, da sie erst mit Schriftsatz vom 2. Oktober 1987 nach einem Hinweis des Gerichts auf Bedenken gegen die formelle Wirksamkeit der Mietänderungserklärungen diesen Punkt gerügt haben, während bis zu diesem Zeitpunkt die Kl. darauf vertrauen durften, es gehe den Bekl. lediglich um die rechtzeitig beanstandeten Positionen.

Hinsichtlich der Betriebskostenabrechnungen für 1985 und 1986 ist § 20 NMV maßgeblich, wonach es genügt, wenn die Einzelangaben in der Abrechnung klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sind (Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 4, Okt. 1986, § 20 NMV 1970, S. 22 f.).

Schließlich ist hier unschädlich, daß die Kl. erst in ihren oben erwähnten Schriftsätzen die angegriffenen Betriebskosten detailliert erläutert haben. Sieht man die schriftlichen Erklärungen und Abrechnungen der Kl. als wirksam an - jedenfalls deshalb, weil den Bekl. eine Berufung auf eine fehlende Erläuterung nach Treu und Glauben verwehrt ist (siehe oben) -, so ist eine Nachholung der genauen Begründung der Betriebskostensteigerungen - wie etwa bei der Heizkostenabrechnung - ohne weiteres möglich. Problematisch ist das Nachreichen der detaillierten Erläuterung nur dann, wenn die betreffenden Erklärungen der Kl. als formell unwirksam erachtet werden. Ist nach alledem die Wirksamkeit der in der Klageschrift angeführten Mietänderungserklärungen und Abrechnungen festzustellen, so stehen den Kl. die geltend gemachten Mietzinsbeträge mit Ausnahme einer Summe von 406,29 DM zu.